论商品房买卖合同纠纷的问题及对策.doc

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论商品房买卖合同纠纷的问题及对策

随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖纠纷日益增多。商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的合法利益得到最大保护和实现，而缔约一方当事人的违约行为可能使得对方当事人的利益得不到实现。通过对商品房买卖合同中违约行为、违约责任的论述，概括介绍了商品房买卖合同违约责任的概念、特点、归责原则、责任形态、免责条件以及违约责任的承担方式等问题，阐述了我国《合同法》、《商品房销售管理办法》及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中关于商品房买卖合同违约责任的规定。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。合同纠纷是最常见的纠纷，所占比例最大，剖析合同纠纷产生的原因能更好地从源头上做好合同管理工作。下面试从商品房买卖合同纠纷案件的开始论述。
一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型特点和原因分析
　（一）出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
　（二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。
　（三）出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
　（四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。
　（五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
　（六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续（如承诺买受人全家户口进京），买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。
　（七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
　（八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还定金。
　（九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并给付违约金；或买受人未按期交纳按揭贷款，出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的贷款及利息；或出卖人催告后3个月内买受人仍未履行的，出卖人诉讼要求解除合同。
（十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
1.设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。
2.个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。
3.出卖人的守约意识淡薄，在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定。
4.开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。预售合同签订在两三年前，诉讼却发生解释适用后，导致房屋质量的案件增加。
　二、合同的效力及其履行有可能导致合同纠纷
我国法律对合同的界定是经过若干次改动的，通过每一次改动可以看出法律的进步。合同审议稿第2条对合同定义的写法是：“合同是平等主体的公民、法人、其他组织之间设立、变更、终止债权债务关系的协议”。
按照《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自批准、登记时生效“。本条规定的内容可以分解为两项：一是合同生效的条件，二是合同生效的时间。因此，从此第一款可以看出，只有“依法成立的合同”才能生效。“依法成立”是合同的有效条件，也即有效合同必须是已经成立的合同，而且其主体和内容都合乎法律的规定。一些没有以法律规定成立的合同，显然是没有效力的，因此，对于成立的一些没有效力的合同，往往会产生一些纠纷。
《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同的履行是指债务人全面、适当地完成其合同义务，使债权人的合同债权得到完全实现。如买卖合同交付约定的标的物和支付价款，承揽合同交付完成的工作成果和支付报酬。换言之，合同的履行是当事人完成合同义务的行为。合同的履行是合同效力的主要内容，是当事人权利义务的实现，或者说是权利义务实现的正常结果。《合同法》对合同履行的原则未作正面的规定。在理论上，通常将合同履行的原则归纳为全面适当履行原则、协作履行原则（又称遵循城市信用原则）、经济合理原则等。　　
（一）商品房买卖合同的违约责任的内涵界定及其特点
　　商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中，或者被视为债的效力的范畴。商品房买卖合同中的违约责任制度是保障商品房买卖合同债权主体实现债权及债务主体履行债务的重要措施，它与合同义务有密切联系，商品房买卖合同义务是其违约责任产生的前提，其违约责任则是合同义务不履行的结果。
　　商品房买卖合同的违约责任具有以下特点：第一，该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。第二，该违约责任具有相对性。第三，该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。第四，该违约责任的可约定性。
　　（二）商品房买卖合同的违约责任归责原则
　　《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。同样，商品房买卖合同一般亦应适用严格责任原则，仅在法律法规等有特别规定的情况下，适用过错责任原则。1如：开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
三、商品房买卖合同违约责任的免责事由
　商品房买卖合同违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。1具体包括法定的免责事由和约定的免责事由。
（一）不可抗力
　　根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。
（二）其他法定免责事由
　　守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。
（三） 商品房买卖合同的违约责任的承担方式
　　商品房买卖合同的违约责任的承担方式，是指商品房买卖合同当事人依照法律法规等的规定及合同约定，在出现违约行为时应当承受的制裁方式。我国《合同法》规定的承担违约责任的方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、双倍返还定金、支付违约金等。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有如下几种：
　　1、实际履行。又称强制履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有：（1）存在违约方的违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。
2、采取补救措施。主要包括：1、修复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
3、赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的，应当依法赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下：（1）违约行为；（2）损失；（3）违约行为与损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。
4、定金：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因为定金而引发的纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个重点，在房地产诉讼案件中也占很大比重。
5、支付违约金。又称违约罚款，是由商品房买卖合同当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时须向另一方当事人支付一定数额的金钱的违约责任承担方式，违约金也可以表现为一定价值的财物。违约金责任的构成一般包含如下两个要素：A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定；B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。
《解释》中关于适用惩罚性赔偿的规定与消法并不矛盾。从立法时的考虑看，当时未将商品房囊括在消费之列，但至少在法律中也未排除，这就有了将购房人涵括于“消法中消费者之可能”。 而从违约责任的后果看，属于违约而生的，无疑是要通过违约责任承担来弥补受害人的损失，违约责任的承担和让出卖人承担惩罚性赔偿责任是两个相对独立的部分。在《合同法》中也规定了这种惩罚性赔偿金制度。就欺诈而言，没有必要将房产买卖中的欺诈和普通商品交易中的欺诈相区别。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是“不超过已付购房款一倍”，将惩罚性赔偿的数额控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。
　　《解释》在参考国外立法和实践的基础上，结合房地产开发中的实际，规定了5种情形适用惩罚性赔偿，应该说保护了作为弱势群体的消费者，又使不良开发商受到了应有惩罚，从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度。在审判实践中，应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。

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