物业服务合同属性.doc

篇一：我国物业服务合同法律属性思考我国物业服务合同法律属性思考关键词：物业服务 物业服务合同 法律属性物业服务合同的内涵在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。理论界一般把物业服务的概念分为广义和狭义两种。对于广义的物业服务合同，理论界一般认为其服务项目除了针对业主群体的公共事务进行管理之外，还可以为业主个体提供私人事务的管理服务。一般来说，公共事务的日常管理，是为了业主居住环境的正常运行所必须要提供的一种服务。而业主个体私人事务的服务则是根据单个业主所提出的一种特约服务，该服务只针对单一业主进行。总之，在广义的物业服务合同中只要是业主提出需求，物业服务企业都可以根据物业服务合同的约定提供相应的服务。对于公共事务的日常管理来说，物业服务合同的双方主体是物业服务企业和业主代表的业主委员会。对私人事务的特约服务来说，该物业服务合同的当事人只限于物业服务企业和提出特约服务需求的个体业主。因此，个体业主的特约服务事项一般不包括在由物业服务企业与业主委员会签订的公共管理事项的物业服务合同中，而由物业服务企业和个体业主来单独签订。当然也有一些社区为了方便业主生活以及节约谈判成本、降低服务价格等，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业统一协商关于特约服务的内容和价格。尽管如此，业主委员会与物业服务企业也仅仅是针对一些特约服务的条件进行协商，而具体特约服务的内容并不由双方协商产生，还需要单个业主与物业服务企业针对其需求的特约服务达成协议，实质而言，该特约服务协议与普通的服务合同没有区别。一般普通服务合同的主体是经营者和个体消费者，该合同的性质可以是委托合同、保管合同、承揽合同等，并不适用物业服务合同的内容。但在实践中，人们一般将其混为一体，因为特约服务协议发生在业主和物业服务企业之间，所以也认为其是物业服务合同。狭义的物业服务合同指的仅是业主委员会与物业服务企业针对公共管理事项而达成的物业服务合同，从严格意义上来说，这是一个真正意义上的物业服务合同，因此本文只针对狭义的物业服务合同进行研究。物业服务合同的法律属性对物业服务合同的法律属性，多数学者认为属于委托合同的一种，但笔者认为此观点并不合理，作为一种新型的合同类型，物业服务的客体是物业服务，而物业服务既包括物业管理，又包括物业服务，属于综合性的专业服务。其涉及到的范围比较广泛，产生的法律关系也较为复杂，不同于一般的民事合同。正因为物业服务合同的客体是一种负责的综合性服务，不同于一般民事合同的客体，因此物业服务合同属于一种独立的合同类型，不属于合同法规定的任何一种合同。（一）物业服务合同不同于委托合同在我国很多学者都把物业服务合同看作是委托合同的一种，认为“物业服务合同从民事合同类型上来看属于委托合同”。笔者认为物业服务合同与委托合同中的有偿委托合同虽然有很多相似之处，例如合同双方主体都在合同中约定一方为他方处理事务，他方负责提供费用或报酬，但这两种合同仍存在明显的区别。第一，合同主体不同。在委托合同中，合同的双方主体是委托方和受托方，属于一般民事主体，包括自然人和法人。而在物业服务合同中，合同主体虽然是物业服务企业和业主委员会，但如上所述，它还涉及到了第三方主体，即业主，所以物业合同的权利义务实际上涉及到的是物业服务企业、业主委员会、业主三方。其中业主委员会不同于一般的民事主体，既不是自然人，也不具有法人资格，没有独立的财产权、组织机构，因此不能够独立承担民事责任，但具有自己的名称和场所。业主委员会代表全体业主对外实施行为，其产生的后果由全体业主来承担。但在客观上，它在参加民事活动中行使了一定的民事权利，例如，签订物业服务合同的权利、代表业主全体进行诉讼的权利等，因此业主委员会属于民事主体，但其行为具有一定的限制，因此属于不完全民事主体，不同于一般合同中的民事主体。第二，合同的形式不同。合同法中规定，委托合同可以采用口头形式、书面形式等，属于不要式合同，其合同的成立只要双方当事人意思表示一致就可以是基于委托人对受托人的信赖为前提的。而对于物业服务合同来说，其必须采用书面形式，属于要式合同。不仅如此，依据物业管理条例的规定，物业服务企业是按照法律规定的招标投标方式来决定的，因此在签署物业服务合同的同时，都采用一定的物业服务合同示范文本。第三，合同事项转承不同。在委托合同中，受托人必须亲自实施委托事项，除非经过委托人同意，或者有其他不可避免的事务，不能将委托事项转托给他人来进行处理，这是因为委托合同具有一定人身依附性，是基于委托人对受托人的信赖而订立的。但在物业服务合同中，物业服务企业可以将物业服务合同中一些专项服务内容转托给专业服务公司进行，并不需要经过合同相对人业主委员会的同意。在物业服务合同中，只要物业服务企业不将服务内容整体转包，或是各项业务分别包给其他公司就可以。第四，法律后果归属不同。在委托合同中，代理人的行为产生的法律后果是由委托人来承担的，代理人在从事委托事务中取得的一切利益，都归属于委托人。而在物业服务合同中，合同的权利、义务及其责任，都是按照合同的约定来进行的。由合同双方当事人各自承担。第五，合同解除权不同。在委托合同中，合同双方当事人都可以随时解除合同。但物业合同的解除，有其严格的法律规定。根据中华人民共和国物业管理条例第十二条第三款规定，物业服务合同的解除需要过半数业主的同意，过半数指的是专有权面积占有总面积过半数的业主人数。由此可见，物业服务合同的解除是相当严肃的，与委托合同的任意解除截然不同。（二）物业服务合同不同于雇佣合同对于雇佣合同，在我国合同法中并没有明确规定，但我国台湾地区民法第四百八十二条规定：“称雇佣者，为当事人约定，一方于一定或不定之期限内为他方服劳务，而由他方给付报酬之契约”。物业服务合同和雇佣合同也具有一定的相似性，二者都是一方向合同另一方提供劳务，但物业服务合同与雇佣合同还是具有较明显的区别。第一，合同的主体不同。在雇佣合同中，雇主属于一般民事主体，可以是自然人也可以是法人，但被雇佣人只能是自然人。被雇佣人用其劳动技能或工作经验来满足雇主的需求。而在物业服务合同中，被雇佣人是物业服务企业，而前面笔者已经介绍了物业服务企业只能是具有独立人格的法人，因此物业服务合同中的被雇佣人与雇佣合同中的被雇佣人是不一样的。第二，处理事务的自主权不同。在雇佣合同中，被雇佣人在实施劳务的过程中，必须完全按照雇佣人的指示进行，自己没有自主权，不能作出任何决定。而在物业服务合同中，物业服务企业只要不违反法律、法规的规定以及合同的约定，其具有一定的行为自主权，可以以自己的意愿来为业主提供物业服务，其他人不能进行随意干涉。第三，对劳务的关注不同。雇佣合同属于一种纯粹的劳务性服务合同，合同双方主体一般只注重劳动本身，合同的最终目的就是劳务。而在物业服务合同中，劳务仅仅是完成服务的一种手段，物业服务合同的最终目的是如何提供与服务费用相当的物业服务，因此二者的劳务关注不同。（三）物业服务合同不同于承揽合同对比物业合同与承揽合同，可以发现其中有许多共性。二者都属于双务、有偿、诺成性合同。但物业服务合同与承揽合同仍然存在着明显差别。第一，合同的标的不同。在承揽合同中，承揽人通过付出劳务为定做人提供相应的物品，因此其合同标的表现为有形的财产。而物业合同的标的，是物业服务企业向业主提供的一种服务，即劳务。这是对住宅小区的一种综合性管理服务。其目的是维持小区建筑的使用能力，改善小区的居住环境和秩序。由此可见，物业服务合同的目的是保持原有物品的状态，因此其标的是一种无形财产。第二，合同的履行标准不同。从理论上来将，加工承揽合同属于完成工作的合同，按照定做人的要求，承揽人完成一定的工作，向定做人交付工作的成果，工作即履行完毕，其目的是为了满足定做人的要求，因此合同双方当事人只关注合同最终承诺的实现，并不关注合同是如何履行的。而在物业服务合同中，因其目的是为了保持原有物的良好状态，所以这种状态是一种事务性的，并不能表现为一种特定的产品。因此对于物业服务企业履行合同的衡量标准在很大程度上取决于合同的约定和业主的满意程度，具有一定的主观因素。（四）物业服务合同区别于混合合同在学术界，有一些学者认为，物业服务合同不属于现行立法中规定的任意一种有名合同，又不是一般的无名合同。因此应当是一种类型结合合同，属于混合合同的一种。物业合同具有委托合同、加工承揽合同、劳务合同三种合同的特征。业主将小区的综合事务管理交与物业服务企业处理，体现了委托合同的性质，而物业服务企业又可以将物业管理中的专业事务转包给专业服务公司来处理，体现了加工承揽合同的性质。而物业服务合同的标的又是一种劳务，因此又具有了一般劳务合同的性质。但是混合合同的一个本质特征是体现在合同中互不相同的数个履行行为之间，并且具有内在的联系，从物业服务合同中来看物业服务企业所实施的数个履行行为都是为了实现合同的目的而进行的，该行为具有综合性和连续性的特征，其中的任何一项单一的法律行为都不能构成整体的物业服务合同。虽然混合性合同的观点具有一定的合理性，但该观点存在一个重要的问题，即所谓的混合合同也是一种无名合同，但是物业服务合同有其明确的法律原则，以合同法总则的适用为基础，以相应的行政法律规范为指导，依据民法的基本原则所产生的民事权利义务关系，因此物业服务合同并不是混合合同。结论通过对物业服务合同的性质的认定，笔者分析了物业服务合同与相关合同之间的区别。物业服务合同是特定主体之间所签订的为业主和业主团体进行物业管理事务的处理的合同，该合同的内容具有综合性的特征。物业服务合同的内容既有对全体业主的公共事务的专项业务管理，也包括物业管理的特色业务，还包括对物业管理事务的多种经营业务。物业服务合同是产生于建筑物区分所有权制度的基础上的，融合了许多行政法要素的债券合同。作为一种新型的服务合同，物业服务合同成为实践中使用较广泛的合同之一，随着房地产业的蓬勃发展，直接影响到居民的生活，但由于我国立法制度的空白和理论上的分歧，导致物业服务合同的法律性质很统一，因此而产生的法律纠纷也较繁多。所以，要解决物业服务合同的法律适用问题，立法应当考虑将这种新型的独立性合同纳入法律规范内，修订合同法或制定民法典将其有名化，符合司法理性的需求，提高司法机关的办案效率和办案质量。参考文献：1. 陈华彬.建筑物区分所有权研究m.法律出版社，20072. 曾祥生.物业服务合同性质辨析兼谈无名合同有名化问题j.南昌大学学报（人文社会科学版），2007（4）3. 武顺华，谢庆彬.论物业服务合同的特殊性j.中南财经政法大学研究生学报，2007（1）4. 李茂.物业服务合同法律问题研究.太原师范学院学报（社会科学版），2007，6（6）5. 程磊.前期物业服务期满后续行为的法律性质.现代物业，2009（11）6. 胡红林.物业服务合同法律问题研究.法制与社会，2009（3）篇二：物业服务合同纠纷的性质及处理物业服务合同纠纷的性质及处理张红星案情2007年5月29日，邱某(甲方)与某物业公司(乙方)签订了一份物业管理服务合同。合同约定：甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为50年，每月收取公共物业管理费25元;小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。免责条款规定：第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任。2007年8月，邱某购买迅龙牌125摩托车一辆，价款3280元。2008年1月7日晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源小区c1栋楼下的楼梯间被盗。邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果，遂于2008年3月1日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失3280元。法院审理还查明：1、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。2、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。审判法院审理认为，原、被告双方签订的物业管理服务合同是双方的真实意思表示，是有效合同。合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务，且双方签订合同约定了免责条款，即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决，驳回原告邱某的诉讼请求。判决后，原告没有上诉，判决发生法律效力。评析物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，而不是业主委员会与物业公司签订的，一般情况下，一个小区有多少业主，就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样，物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说，有的业主有车，有的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费(或者说停车费)，显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同是一样的。如下列事项：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。2、道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。3、小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。4、配合公安机关维护小区治安秩序。物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。对有私家车(包括摩托车)的业主，毫无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。对业主来说，物业公司应当是一个最佳人选。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同，有的与公共管理服务事项混合在一起，统称为“物业管理服务合同”。本案就是公共事项管理服务与个人车辆保安责任混合在一起的合同关系。本文以邱某诉某物业公司物业服务合同纠纷案为视觉，讨论以下几方面的问题。本文所指的物业服务合同中发生的纠纷，是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错，或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。至于物业公司以业主为被告，要求支付物业管理费等纠纷，不在本文讨论之列。一、业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷，如何定性及应适用何种归责原则。“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。但仅此是不够的。因为合同法规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用“服务合同”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。实践中，主要分歧意见主要集中在以下两面方面：其一，业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。一种观点认为双方成立保管合同关系，笔者不赞同此观点。理由是，保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司;二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。“物业公司不仅对车辆负有保安义务，对于所有业主的财产及人身均有保安义务”，体现在双方签订的物业管理服务合同中，是物业公司应承担公共服务事项之一。但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的人身有保管义务。所以，物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同，尤其是在小区内停放车辆，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。因为保安义务不能等同于保管义务。从另外一个角度讲，对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的，业主们一般也认为其只是物业管理公司的服务事项之一，并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用，承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费，双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。笔者认为这种观点是错误的。理由是：1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样，若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗?业主更需要的规范停车，保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司，业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用，岂不是荒廖?物业公司凭什么收取租金?不符合租赁合同的基本法律特征。所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合合同法关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。其二，应适用何种归责原则。业主与物业公司在履行物业服务合同中发生纠纷，业主在向物业公司索赔时，有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。在确定了物业服务合同的性质后，作业受托人物业公司应承担什么责任就比较清晰了。因为合同法第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。可见，对于物业公司，其承担的是过错责任，而不是故意或重大过失责任。物业管理条例第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。从这一规定上看，物业公司承担的还有违约责任。这两种责任应如何适用，笔者认为要根据不同的情况而定，结合审判实践，分析如下：物业公司对小区车位内的车辆、业主的人身及业主居家财物承担了安保义务。该义务是基于业主与物业公司在管理服务合同中的约定，属于合意行为，是委托服务的内容之一。每一个业主的人身、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个小区的安保义务。作为业主委托的对象是小区的安保义务，而不是业主的人身和财物。安保义务具体内容大致可以概括如下：篇三：物业服务合同物业服务合同（*）成都市工商行政管理局成都市房产管理局监制监制物业服务合同使用说明1、本合同为示范文本(试行)，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合 同双方当事人在签约前应当仔细阅读本示范文本(试行)的内容。2、本示范文本(试行)中下列词语的定义是：(1)业主，是指不动产登记薄上记载的所有权人。(2)使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。(3)共有部份，包括全体业主共有部份和相关业主共有部份。全体业主共有部份，是指建筑区域内全体业主共有的道路、绿化、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、 、 、 等。相关业主共有部份，是指一幢建设物内部，由该幢建设物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、 、 、 、 等部位以及该幢建设物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮件信箱、避雷装置、 、 、 、 、等设施设备。(4) 公共区域，是指一幢建设无内部，由整幢建设物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建设物外，建设区划内，由全体业主、使用人共同使用区域。(5) 专有部份，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、部份的物业部位。(6)预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。(7)物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利率。3、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本(试行)中相关条款后都有空白行， 供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内 容进行选择、修改、增补或删减。4、本示范文本(试行)中所指建设区划类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。当建筑区域内(整体、单体)，非住宅物业建筑面积占总建设面积比例小于60的，以住宅物业计：非住宅物业建筑面积占总建设面积比例大于60的，所占比例最大的物业类型计。5、在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证 明书、证明文件。6、本示范文本(试行)条款由成都市房产管理局负责解释物业管理服务合同备案表合同备案号：（）物业服务合同甲方：*业主大会地址：郫县红光镇晚晴巷56号联系电话：[phone] 乙方：四川省欣鑫物业服务有限公司法定代表人（负责人）：谢飞 资质等级：三级资质编号：成房高(2013)016号住所：成都市高新区神仙树北路高新商贸中心a幢3楼321号 公司联系电话：[phone]甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就的物业名称的物业服务事宜，订立本合同。第一条、本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区域）基本情况：建筑区域名称：郫县红光镇*小区 建筑区域类型：住宅（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、码头、机场、其他物业类型）座落位置：成都市郫县红光镇晚晴巷56号四周座落位置：东 名人巷 南 红光路居民小区西 *居委会 北 晚晴巷占地面积：平方米总建设面积：21235平方米