金融基础知识.doc
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1、首付与抵押率我们买房买车绝大多数人事无法一次把款付清的,所以你可以付一部分房款给开发商、公司或卖主,然后把房或车抵押给银行,剩余的钱从银行贷款,银行把款替你付给开发商或卖主,然后你只取得了这个房或车暂时使用权,只有把银行的贷款全部还清你才拥有的房或车的所有权力,而你先付的一部分,俗称就是首付,而对于首付的多少,没有上限,下限一般国家规定是30%,首套可以办20%。调控的时候二套房到了40%;这个是国家说了算,银行只能按国家政策执行。而首付和抵押率是成正比的,例如住宅抵押率是最高70%,首付一般是30%,别墅抵押率50%,首付是50%。别墅首付是不是50%大家可以去咨询下,我也是听说,反正我遇到
2、的别墅,从还款时间,及剩余价值上看,别墅的首付绝对和住宅不同。为什么抵押率要比实际价值低呢?因为如果你不还钱,银行处理你的房子是有时间的,这段时间不管是利息、罚息,还是起诉你的所有费用,及执行的费用都是要你承担的,所以银行预留了一部分价值,就是准备你一旦不还钱,银行处理你也包赚不赔。所以买房必须有首付,抵押无法给你实际抵押物的全部价值,这都是银行控制风险的手段。而零首付就是你不需要交房款,连首付款都是银行出,只需准备好税费和其他费用就可以了,这对银行来说是最不愿见到的,银行替你出钱买了房子,然后让你住,房产证是你的名字,如果你还着还着钱,还不起了,银行想收回还要走法律途径,从起诉一步步走下来最
3、快得个1年半载,以前如果牵扯唯一一套住房,强制执行银行还得给你安排住的地方,如果你跑了,银行也要走相同程序才能把房子处理掉(如车贷前3个月月供都不还的话是按诈骗罪算的,房贷不知道。)。所以零首付就是坑银行,当然为了买房买车大部分人都会还钱,也有一小部分人为了其他目的搞零首付的。零售付购房:二手房高评高贷:上半年还可以操作,目前不好搞的一种手法。这个主要是二手房买卖时使用的,不适合新楼盘。这个做二手房中介的更清楚,我只了解大概。需要有房子卖方、中介和评估公司帮忙才能实现。首先你看好了房子出价110多万,和卖主谈好价钱成交价100万,然后正常应该是你先交定金,去准备银行贷款的资料和首付款,这时候你
4、发现首付不够,银行只给你贷70%,而卖方肯定不会同意你欠一定债务,这是中介公司会怎么做,先找个熟的评估公司,然后把房子价格往高评,比如评估公司可以在评估报告中说这个房子价值130万,如果是130多万,你的首付大概43万左右,而你贷款额70%就涨到了90左右万,比实际成交价格100万能多贷20万贷款,也就是如果卖主同意这样做,你只付了10万就把房子买了。但是还款是要按90万还的。每套二手房的成交价都不一样,就是同一小区同一户型不同楼层成交价还有差别,再加上学区房地段问题,另外网上的报价也要比实际成交价高出10%,所以一套住房高评10%-20%正常就可以办到。20%以上就需要手段了,具体做法还请询
5、问二手房中介。所以高评高贷除了增加了还款压力外,无非就是多了溢价税费和评估公司及中介的服务费,总体还是比较实用的。期房零售付开发商垫资:新房的零首付只出现期房或预售房,现房或准现房想都别想。期房不好卖啊,首付30%,每个月还得按时还贷款,房子还要等个1、2年才能住,孩子上学还没保证,新建得楼盘物业如何绿化如何,总之没以前房子好卖了了。然后开发商开始想办法了,你不是觉得付了首付却要等房子嘛,我们先给你垫上,然后3年内你把首付还清,3年内还不上了或不要了怎么办,没关系,如果你还不上我们开发商负责把房子收回来,把你付的本金退还给你,同时你必须付认筹款或保证金,这部分钱不多就几万,但是我们保证他可以冲
6、抵房款而且到时候绝对比你现在交的要值钱,就是可以多抵一块,你看你没还钱,就买了房子,而且你放着的钱还升值了,一般我们这是1万抵3万,3万抵5万,比投资都合适。多好的销售策略,我不做评价,毕竟我没体验过,没法评价。有几句话我想说大家买期房不像买二手房,二手房可以看房子内实际情况,及周边绿化、光照所属学校,期房首先看不到房子,所以一定要把合同看仔细了,总之买房子慎重慎重,毕竟牵扯后期很多问题。零首付购车:先说说正规的,4S店的新车合格证一般都是抵押在银行的,为什么?因为汽车生产厂商必须现款提车,而4S店也不可能今天买了几台就提几台,起码要有库存的,而实际经营不可能你的资金流这么顺,因此银行给4S店
7、的政策,你只需要把新车合格证抵押给我,我就可以给你贷款,具体能抵押几成我不太清楚,所以4S店绝大部分的车都抵押在银行,然后换取资金流。这就是银行和4S店的关系,所以4S店的合格证押哪个银行,就会帮你办那个银行的车贷,有关系就有共同利益吗。说说零售,首先银行要和某个品牌达成共识,因为所有的0首付车型都是指定车型,所以这肯定是银行、制造商和4S店的共识,至于是新款车还是库存车这个看实际情况了,然后你觉得银行推出的这款车你想购买,然后按银行的要求提交资料,审核通过,然后4S店提车,但是0首付,只是不需要交10%-40%的首付,购置税和保险的钱还是必须要准备的,另外根据贷款额度,要按一定比例收取保证金
8、,这个是不退的,一般10万元大概6000左右,所以说是免息免手续费,你还是要付一块别的费用的。另外0首付购车不是你想办银行就给你办,你一个月5K的工资想买个20多万的车,办0首付银行根本不会给你批,为啥你没还款来源。银行最长给你3年还款,你不吃不喝总收入才18万,连本金都不够,所以正规银行0首付购车不是你想办银行就给你办的。以租代购:这里说一下很多的0首付都是这种形式购买的,这种方式是正规金融公司操作的,审批比银行简单,不限制品牌车型,但是某种意义上车是你租的,虽然是你的名字,但是保险的第一受益人是金融公司的名字,如果出现大额理赔必须要通知金融公司。详细请问度娘。不管那种形式的0首付,不管是车
9、和房,正常情况下,买车买房税费和其他费用是最起码要你自己准备的,而且是要先提交资料给银行或机构,等待审批,审批过了才能办的。如果有人说你一分钱不拿,只要提供身份证就能帮你买房买车,如果你信了,那你就准备接受比你正常做更高的利息和负债吧!过桥:首先过桥年底这段时间还是比较火的,因为银行已经停了放款端了,所以大部分中介都主接过桥业务。为什么国家有政策还需要过桥。首先你想要的续贷就是批复下来了,你不把钱还上还是不能下款的,就算你还了,批复也下来了,也未必当时就能下款,这个别问我为什么请去问银行。如果自己找银行办理的,那这时你就要找银行给你办业务的客户经理,吃个饭潇洒下,毕竟想快点下款得让你家帮你崔。
10、如果是中介,那这就是贷款中介收服务费的手段,批复下了,请把服务费给我,然后我去给你找银行放款。就是说从批复下来,到你把贷款结清,再到你续贷的款下来,是有段时间的,一般是7个工作日内,而这笔钱你要提前就准备好,起码最后还款日2天之前要备好,也就是你的这笔资金在账上起码要留5-10天,做生意的钱都是流动中的,再加上外边的账期,导致临时转不动是很正常的,尤其年底,帐收不上来,要还银行的钱不够,但是不还是肯定不行,怎么办?至于为什么每个企业都有外债,如何把欠债收上来也是很多企业年底头疼的事,这个和大环境有关系。所以除非银行直接取消必须还清再贷,不然过桥业务会一直存在。所以有些银行推出了循环贷,但是执行
11、起来也没想象的好。一般续贷都是提前申请,所以现在如果不能续客户经理会提前通知你,但是不排除你续不下来也不告诉你的客户经理。再加上银行也要赚钱,所以除非你经营有问题,一般只要你在一家银行做了2年以上,基本都会给你续,如果有哪一家不给你续,大家都知道,征信上是有贷款申请记入得,如果你续贷给你拒了,那你的问题就大了。昨天和银行朋友也聊到这块,据说明年还会有对小微利好,但是如果真的执行银行可能就赚的少了,但是明年很大可能国家会强制推一些小微利好,但具体不下文件谁也不好说。P2P为什么需要融资国家规定P2P必须是个人对个人,我不否认,但是确实有些企业再走边缘,因为国家支持这块不能一杆打死,所以只要不是很
12、过分,也就睁只眼闭只眼的事,如果国家真管得严E租宝能搞到600多亿,现在很多P2P公司也都有理财端。另外P2P不叫资金池,叫风险金或准备金,简单说就是如果有人贷款,审核通过可以先有P2P公司支付,然后在把标放到网上招投,如果有标贷款逾期,也先有P2P公司支付给投资人,然后有P2P公司负责追讨。假设P2P公司没有资金,完全按国家说的办,那P2P是做不下去的。假如你去P2P贷款,如果按国家规定,你要先交资料,然后P2P审核,审核后给你吧标放到网上招投,然后等你的标投满了再通知来签合同,然后投资人给你打款,那需要多久,10天,1个月谁能保证。还有如果你投的标不还款,如果P2P没有资金,必须等到把欠款
13、追讨上来在偿还你,你能接受吗?所以P2P公司不提前融资是不可能的,P2P公司除了有大的风投,也会在民间适当融点,只要不过分国家还是会睁只眼闭只眼的。P2P只靠风投也是很难过的,因为随着很多P2P公司逐渐成规模,虽然风投多了,但业务多了需求资金量大了,总会有缺口,所以P2P也会擦边的融点资。前两天E租宝的事我们市进行了全面检查,封了几家,这几家有2个是比较大准备上市的,有家还有银行背景XX易贷,结果很多P2P都暂停业务了。所以政府对一些行业,要么不管一管就草木皆兵,缺乏指导性。我觉得任何新型行业都应该由政府主导,并监管慢慢去走向正规,完全不管出问题在抓,对任何一个行业都不是长久发展的良性方法。P
14、OS机首先说下正规银行下的POS机是需要用营业执照办理的,所以正规的POS只有3种费率,而且每台POS机只有一种费率。第一种是给大超市这类低利润的消费企业的,费用大概是0.28-0.38,也就是说刷卡1万元需要给银行28-38块钱;第二种是普通消费类的,类似商场餐饮企业,费用是0.78-0.85,也就是刷卡1万块需要给银行78-85块;前两种都是有积分的,第二种0.78-0.85有营业执照差不多就可以办,而第一种不怎么好办,一般能办的大多是超市。第三种就是封顶26的,批发类商户,外边取还的大多数都是用这种。因为取还费用直接给你扣了,所以即使你之后知道了是批发类不是消费类,而他按消费类收你钱,你
15、也没法找人家理论,这种26封顶的刷多了并不好,所以套现最好找熟人。有人说我的一台POS有4种费率,多牛!亲!你说的那叫小POS,一般我们称它为第三方支付平台。如果要说第三方支付平台,必须说下我们信用卡上的一个图标“银联”。银联在国外如何我不知道,出过国的朋友可能都知道。出国带信用卡最好除了银联还能有个VISA的标识,为啥?因为银联在中国是通用的,但是到了国外,如果人家只认VISA、万事达、JCB这类卡你就只能付现金了。银联和小POS啥关系?正规的小POS都是要经过银联认可的,而且银联自己也开了个下属单位卖小POS,为啥要推行这东西,我说了刷卡是有费用的,不管哪种刷一次就付一次钱,钱虽然是银行出
16、的但是费用却是银联和银行来分,银联才不管你是真消费还是套现,反正只要你刷卡我就赚钱,然后很多银联认可的第三方,靠着流量在银联拿点好处。银联我也不甚了解,我不想把度娘的东西直接复制过来,所以大家可以自己去度下银联、VISA、万事达、JCB这几个词条。信用卡是银行根据客户的征信、资产、学历及收入情况,给与的短期无息贷款,主要目的是刺激消费拉动经济。为什么我要说信用卡是短期无息贷款呢?首先要了解信用卡的基础,因为信用卡根据你的情况下卡时额度不一样,你开通使用后根据你的使用情况银行会调整你的额度。有可能因为用卡良好提升额度,也有可能套现频繁降低额度。这个我都遇到过。我们都知道信用卡按时还款是没任何费用
17、的,这里说一下账单日和最后还款日,账单日是固定的,简单说每个月银行会对你上一个月的信用卡使用情况出账单,并通知你,告诉你你上个月消费了多少,什么时间归还。账单日每个银行是不一样的,但是每个月账单日是同一天。因为以前信用卡账单不像现在这么快通过微信短信就可以知道,早期的账单都是银行通过邮政寄送的,不管有没有消费银行出账单后3个工作日内一定会把账单寄出,早期的邮政可没顺丰快可以次日达,再加上账单不是每个地市的分行出,而是信用卡中心出,信用卡中心只有一个,而信用卡使用客户天南海北都有,所以从账单寄出到你收到快则3、5天,慢则10天也有,再加上邮寄到后未必你本人会在,可能要别人代收,所以银行要给你时间
18、让你知道自己该还多少钱,这就是为什么信用卡的账单日和最后还款日差17-21天的原因。另外因为以前邮寄的账单可能出现各种原因,导致你收不到,然后就是各种的和银行撕逼(逾期要付罚息的),还有很多跑银行柜台去查询的大有人在。我用的卡最少是17天最长21天,再加上你可以申请3天延迟还款,所以如果你是出账单日的第二天消费,你的这笔钱使用时间最长可以达到54天。所以会使用信用卡的人都会选刚过账单日不长的卡刷,尤其是大额的消费。如果你正常还款是没有任何费用的,但是如果大额消费一时换不上,怎么办?2种办法,第一种方式最低还款额,只需还当期应还款总额的10%,未还部分下次账单还清,如果下次账单还无法还清,你只需
19、要再付当期账单的10%,也就说你只要每次账单归还10%,银行就视为你已还款,低于10%就是逾期,逾期是要上征信的,一般最低还款额都是10%,也有5%的。有怎么好的事,只要每次还10%就行,是可以,但是别忘了银行给你的免息期最长只有54天,你可以只还最低还款额,但是我给你方便你是不要付点代价“利息”。而这个利息是从你消费那天算,每天按万分之五收取,也就说从你消费当天开始1万块需要付5元利息,每天5元,每个月就是150元,也就说最低还款额所要付的利息是1.5%,是银行信用贷款利息的近2倍。第二种方式分期,一般是3期6期9期12期,说是无息,但是有手续费,每个银行不一样手续费从月0.66%-0.9%
20、不等,不支持提前还款,就算提前也要支付同等手续费,还款方式等额还本和手续费。如果信用卡忘还,逾期会直接上征信的。如果偶尔有次逾期是可以的,因为多数银行的最后还款日不固定,偶尔忘记可以原谅。如果经常逾期,或者征信报告有2,超过30天小于60天的逾期,那你以后买房买车贷款会很麻烦。另外信用卡逾期还好点,如果是贷款逾期,那是很麻烦的,望大家注意。信用卡是个好东西用过都知道,除了有54天的免息期,可以再很多商户享受打折,额度大的关键时刻可以救急。当然怎么好的东西不是谁都可以办的,以前人的消费观念不一样,所以信用卡刚出的时候确实好办,一张身份证就可以,随着这些年信用卡的风险加高,信用卡的办理会越来越麻烦
21、。最近本条件是年龄22岁,不能是黑户,经常逾期当前有逾期都会影响,必须有工作证明,这是基本条件。大额信用卡,有很多号称有什么技术可以办大额卡,以前靠包装确实可以,现在不同了,有硬条件,除了最基本条件,还需要有75平以上的房子或15万以上的车或者5万以上的信用卡,这三条起码得满足一条,越多越好,这三条你都不具备,谁要说能给你办大额卡,你只需想想银行傻吗?以前很多办大额卡多的都是赌概率,只要额度大于1万就朝你要钱,点还不低,一般15%。现在银行查得紧了,概率不好碰了,我周围圈子喊着办大额卡的少多了。套现:说白了信用卡使用时间长的人,都希望自己的卡额度越高越好,为啥?因为可以救急,我的信用卡总授信额
22、度是14.5万,原来20多万,因为套现有几个卡把额度给我降了。14万不多,对我来说救急没问题了。有很多老板信用卡都是白金,额度不低于5万,一个钱包10各银行的卡,50多万的授信一般小微企业也能顶一阵的。银行发信用卡是为了刺激消费,我们聪明的中国人发现它更好的用途。怎么套,首先你得有POS机,原来不好办,所以也就有了一个新行业,专门做信用卡取还的,简单说一般人以前是很少办POS的,因为一台正规POS好几千,所以很多人就整个POS,你想取现找这类专业人士给人相应费用就可以。POS有三个费率,第一是零售,主要是商超,有积分的,具体费率不清楚。第二是消费,刷1万元银行收85块,也是有积分的,这给我套一
23、般套1万给人100。第三类批发,我就知道封顶是26块,没积分,用这个套现太明显,容易被降额甚至封卡。我的卡就是在这类上刷被降的。说下套现经验,刚才说了账单日和最后还款日,我们已知出账单的第二天刷卡是最理想的,然后举个例子。A卡账单日是22号,最后还款日是次月10号,B卡账单日是7号,最后还款日是28号,然后你在23号用A消费了1万元,次月22日出账单,第三个月10号还款,然后你在第三个月8号用B卡套现1万元,把A卡还清,然后第四个月7号出账单,第4个月28号还款,然后你在用A卡在第四个月23号套现1万,在28号前还清即可。而你1万元用了4个月只付了200元的费用,每月才和50元,比银行抵押经营
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