文化艺术中心运营管理建议方案说明.doc

文化艺术中心运营管理建议意见
潍坊市文化艺术中心建筑面积31.43万㎡，其中地上16.86万㎡，地下14.57万㎡，由5个组团、11个单体工程构成，是为市民提供文化、休闲、娱乐、提高市民文化素质的平台，体现潍坊文化建设的窗口。文化艺术中心各建筑群体串联互通、设备关联共用，难以分割管理；各场馆以公益事业为主，公共空间占比大；商业布局需社会效益与经济效益兼顾，业态品位规定高。根据文化艺术中心整体功能和公益性特点，建议其运营管理思路拟定为：坚持“政府主导、市场运作、一体运营、科学管理、持续发展”的理念，以实现社会公益、减少政府投入为目的，对整个中心实行集约化运作，创新经营，统一管理，科学考核，实现资源共享和效益最大化，打造潍坊新地标，使之发展成为文化底蕴丰厚、艺术气息浓郁的都市会客厅。按照这一思路，对其管理模式和商业运营提出如下建议方案，供参照。
一、场馆运营管理方案
根据文化艺术中心项目特点，提出3套运营管理建议方案：
方案1：彻底整合，一体运作，集中管理
（一）管理体制。1、设立管理机构。建议设立文化艺术中心管理委员会（如下简称委员会），由规划艺术馆、图书馆、科技馆、青少年宫、文化宫、运营公司等单位构成，委员会主任由市级领导兼任；委员会下设办公室，为市政府直属正县级机构。文化艺术中心资产划归委员会，委员会为业主单位，建议市委、市政府对委员会的管理职能、权限、人员编制、管理经费等进行核定，赋予委员会独立的管理权和经营权，保证艺术中心安全有序运营；办公室在委员会领导下具体负责文化艺术中心各个场馆的管理运营，承当具体事务，组织推动文化艺术中心公益事业和商业持续高效发展。2、整合资源，改革管理架构。建议文化艺术中心各个场馆由委员会统一管理运营，入驻单位纳入委员会统管，体制上与原主管部门脱钩，原有单位如图书馆、青少年宫、文化宫、艺术馆等和新成立及拟成立单位如规划馆、科技馆等，其职能、资产、编制、经费一并划归委员会，由委员会负责管理实行，一口对外；原主管部门按照职责仍然对口负责业务指引；原有经费渠道继续执行。3、定岗核员，优化组合。原有人员进行改革，身份待遇不变，控人控编，逐年递减，与否上岗由委员会根据运营管理需求制定意见报批实行，局限性人员和专业技术人员面向社会公开招聘。
（二）运营管理模式。总体思路是统一资源，创新模式，彻底整合，一口对外，集约管理。1、分类推动。原单位职能统一划转委员会进行整合，由委员会重新拟定其新的职能。如图书馆，由委员会制定其经营目的涉及社会公益目的和经济目的，打造现代化的图书馆管理模式，可由潍坊市图书馆与潍坊学院图书馆共同经营，专业联合、资源共享，人员可充足借助大学生志愿者力量；打破固有的管理模式，借鉴商业书城运营理念和经验，开放办馆，集聚人气。科技馆、都市规划馆、青少年宫、文化宫也要创新管理模式，如文化宫、青少年宫，委员会可对场馆经营模式和业态、公益和效益目的等公开实行社会招标，择优合伙或者采用多种经营方式，而不仅限于由原有入驻单位管理，实现公益性与效益性有机结合；科技馆可与规模较大、效益较好的公司合伙经营，实行冠名权或者其她方式，以减少政府的投入。2、一体化运作。各个场馆的所有对外活动由委员会统一实行，涉及各类培训、经营、广告以及公益性活动，开办文化艺术中心网站、刊物，整合组建文化艺术中心演艺团队、培训学校，打造文化艺术中心潮流文化品牌。3、为各个场馆配套服务的功能空间，如会议室、展示间、咖啡厅等由委员会下属的运营公司统筹管理，实行商业运营，尽量减少政府投入。
（三）运营成本粗略分析。1、运营总费用约8400万元。其中大剧院、音乐厅托管费约2200万元，公共建筑管理费用2200万元，水电费约万元（每年用水量约13.4万吨、用电量约2160万千瓦时），供暖费约700万元，设备检测维修费用约300万元，办公经费及人员工资约1000万元。2、总收入约3200万元，其中，商业及培训场合收入约1500万元，收取水电费、取暖、制冷费、物业管理费约1500万元，广告收入约200万元。3、缺口约5200万元，其中大剧院、音乐厅托管费和公共建筑管理费4400万元需财政直接支付。（以上未含入驻单位原由财政支付的办公及人员经费）
（四）利弊简析。利：资源高度集约，最大限度地提高资源运用率，场馆运营有机统一，互相之间便于协调统筹；各个场馆和商业区域经营的项目及内容，便于监管，品质可以保证，有助于形成整体形象；经营模式灵活多样，可以增添活力；符合文化事业和事业单位改革精神，逐渐减少事业单位和人员数量，减少财政成本。弊：波及单位和主管部门多，关乎单位和有关人员的切身利益，政策性强，改革阻力和实行难度大，相对风险较大，需要成立专门班子研究可行方案予以实行。
方案2：政府主导，分类管理，专业运作
（一）管理方式。1、拟定入驻单位。按照规划设计和场馆功能布局，建议入驻单位有图书馆、科技馆、青少年宫、文化宫、规划馆、艺术馆等。2、拟定协调管理机构。需有一种机构负责文化艺术中心各个场馆的协调调度和公共区域管理，建议由市机关事务管理局牵头，机关事务管理局在管理市级机关大楼和阳光大厦中积累了丰富经验，且市级机关与文化艺术中心处在同一区域，有助于资源共享和人员统筹。3、拟定使用方案。各入驻单位提报入驻需求、使用功能、业务范畴、运营方案等，由机关事务管理局统筹研究，整合资源，搭建使用平台。
（二）运营模式。1、使用权与产权分离。文化艺术中心作为文化产业，建议所有权纳入潍坊市国有文化资产经营公司，其中文化宫一部分资产划归工会；文化艺术中心协调机构即机关事务管理局作为管理方具有使用权。2、有偿使用。由机关事务管理局对入驻单位核定运营费用，入驻单位有偿使用，承当场馆部分运营费用。3、分类管理。入驻单位作为使用单位在场馆使用和运营管理上服从机关事务管理局的统一管理，业务工作仍接受原主管部门领导；机关事务管理局对入驻单位的经营、场馆活动、经营内容进行监督管理；其她公共区域和商业部分，由机关事务管理局实行市场化运作，委托优秀的社会专业团队负责运营；制定考核措施，明确管理团队的公益目的和经济目的，减少政府投入。
（三）运营成本粗略分析。1、运营总费用约7900万元，其中大剧院、音乐厅托管费约2200万元，公共建筑管理费用2200万元，水电费约万元，供暖费700万元，设备检测维修费用约计300万元，办公及人员工资约500万元。2、总收入约1500万元，其中：商业收入约700万元，收取水电费、供暖、制冷费约600万元，广告收入约200万元。3、财政支付4400万元的大剧院、音乐厅托管费和公共建筑管理费。4、缺口约万元，由各个入驻单位按比例承当。（以上未含入驻单位原由财政支付的办公及人员经费）
（四）利弊简析。利：保持项目的整体性，便于整个项目统筹协调，资源可以得到整体统筹调配，入驻单位业务开展及人员不需大的调节，相对平稳，算是稳妥折中方案。弊：业务上和场馆使用上形成多头管理，易导致推诿扯皮，进驻单位多，如果不能赋予机关事务管理局相应的职能和管理权限，协调管理难度大，有一定阻力；文化艺术中心当时设计为整体设计，场馆关联互通，设备整体运营，对各个场馆的区域划分很难明确界定，费用计量难以量化，容易产生矛盾。
方案3：切块分割，分散使用，协调管理
（一）运营模式。总体思路是将文化艺术中心产权划归市国有资产经营公司或国有文化资产经营公司，其中文化宫一部分资产划归工会。使用权按场馆布局，相对集中地分派给各入驻单位，实行 “谁使用谁管理” ，由入驻单位根据各自职责运营，各单位原有运营体制和工作程序不变，场馆使用维护运营费用各自承当。机关事务管理局作为协调机构只负责室外公共区域管理工作，并对各场馆和入驻单位实行协调管理，商业区域和大剧院、音乐厅由政府委托专业团队进行管理运营。
（二）运营成本粗略分析。1、运营总费用约7700万元。其中大剧院、音乐厅托管费约2200万元，公共建筑管理费用2200万元，水电费约万元，供暖费约700万元，设备检测维修费用约300万元，办公及人员工资约300万元。2、总收入900万元，其中商业收入约700万元，收取水电、供暖、制冷费用约200万元。3、财政支付4400万元的大剧院、音乐厅托管费和公共建筑管理费。4、缺口2400万元，由各入驻单位按比例承当。（以上未含入驻单位原由财政支付的办公及人员经费）
（三）利弊简析。利：责、权、利相对单一清晰，程序简洁，运作简朴，矛盾和阻力较小，推动迅速。弊：模式陈旧，各自为政，资源分散，使用功能或重叠导致资源挥霍、或真空导致功能缺失；有的单位难免为了经济利益而忽视其公益性，难以发挥整体效能，经营品质、经营范畴缺少监管，文化艺术中心的整体社会形象难以保证。
其她问题：
（一）大剧院、音乐厅运营模式。大剧院、音乐厅专业性强，表演资源需要专业化公司运作，我们自身难以运营，就目前国内状况看，建议采用市场化运作，实行委托经营，尽快委托高水平团队（如保利集团）经营管理，以便于在目前建设阶段予以专业性指引把关。
（二）南、北广场统筹管理问题。目前建设阶段，文化艺术中心暂由市建设局代管，而北侧人民广场已由市都市管理行政执法局管理近年。为发挥管理优势，整合资源统筹协调管理，建议南北广场管理一体化，由市都市管理行政执法局负责统一管理。
二、商业运营方案
（一）商业分布概况。文化艺术中心商业区域重要分布于东西商业连廊、双塔，青少年宫和文化宫负一层，以及各个场馆内部附带少量商业，总建筑面积约41321㎡，可经营面积28023㎡。地上商铺36间，商铺面积9576㎡，其中商业带26间，东商业带12间，面积1811㎡，西商业带14间，面积1779㎡；图书馆3间商铺，面积537㎡，科技馆2间，面积567㎡，音乐厅3间，面积929㎡，双塔面积3953㎡；地下部分建筑面积约32321㎡，商铺86间，可经营面积13675㎡，双塔经营面积约3953㎡。
（二）商业区经营模式。文化艺术中心运营管理方案明确后，商业区域的运营根据整体运营方案，拟定经营模式，在没有明确前，建议由专业商业运营团队委托经营。
1、经营理念。商业区重要为文化艺术中心提供商业配套，增进公益文化事业，服务市民，最大限度的为潍坊市民提供一种健康、便利、特色的文化休闲娱乐消费场合，重要经营业态是应以文化艺术产业为主，以其她餐饮、休闲娱乐、经营性商业为辅，坚持政府主导、市场运作、多元化经营的经营方针，打造一流的文化产业商业圈。
2、经营方向。地下商业区位于少年宫和文化宫负一层，建议重要以经营文化艺术类、小朋友娱乐类、健康休闲类、餐饮为主类；地上商业连廊经营项目建议为书画廊、潍坊特色工艺品、美发、婚纱照相、珠宝玉石、茶行、自行车、书吧、咖啡店、水吧等。观光塔东塔建议规划为具有东方特色的餐饮、茶艺、书画、红木家具等为内容的高品质会所；西塔建议规划为具有西方风情的酒廊、咖啡、艺术品、餐饮等，重要功能为市民观光休闲。
3、运营模式。文化艺术中心具有公益特性，其商业运营专业性强、领域较窄、哺育期较长，必须要有一支经验丰富、社会责任感强的专业运营团队来支撑。建议尽快拟定文化艺术中心运营管理方案，以便于明确商业经营的品牌、种类、商业布局划分，保证经营品质。为保证地下商业成功运营，建议在哺育期内予以政策扶持。鉴于双塔的高品位品质规定，可考虑将双塔单独进行招商。
附：1、各场馆状况；
2、拟入驻单位基本状况及使用建议；
3、双塔招商状况

附件1
各场馆状况
一、都市规划馆。位于中心东部，地上三层，地下一层，总建筑面积24106㎡，其中，地上建筑面积11877㎡，地下建筑面积12229㎡，重要功能为展示潍坊都市规划和将来都市发展方向。
都市规划馆一层建筑面积3921㎡，涉及一层展区面积2782㎡，展示厅1个，面积535㎡，来宾室1个，面积115㎡；二层面积2867㎡，涉及各县市区历史及发展展示区，面积1858㎡，办公室6个，面积490㎡；三层建筑面积3207㎡，阅览展区1738㎡，4D影院1个，面积177㎡，专家评审室1个，面积98㎡，洽谈室1个，面积125㎡，办公室1个，面积60㎡；四层建筑面积2062㎡，涉及1个报告厅，面积398㎡，1个多功能厅，276㎡，2个讲座室，面积90㎡，870㎡的公共展示区；负一层建筑面积3811㎡，其中，藏品库523㎡，制作间788㎡，设备间783㎡。
二、文化宫。文化宫位于中心的重要位置，地上四层，总建筑面积36159㎡，重要功能除肩负的公益事业外，还为市民提供健身、培训、舞蹈、电影城等休闲娱乐场合。
文化宫一层建筑面积9820㎡。涉及1个多功能报告厅，面积1486㎡，626个观众坐席，道具布景间150㎡，2个化妆间251㎡，2个办公室，面积293㎡，1个展示区，面积2561㎡，1个拍卖厅，面积552㎡，1个来宾接待室，面积163㎡，1个中型会议室，面积436㎡；二层建筑面积6803㎡，其中，办公室3间，面积193㎡，2个化妆间，面积197㎡，4个会议室，面积721㎡，7个放映间，面积1226㎡，15个KTV包间，面积1242㎡，2A层办公室2个，面积143㎡，化妆间2个，面积205㎡；三层建筑面积9190，涉及1个乒乓球馆，面积722㎡，2个形体训练房，面积436㎡，1个健身房，面积656㎡，沙狐球馆1个，面积830㎡，1个阅览室，面积437㎡，9个培训教室，面积973㎡你，2个台球室，面积440㎡，17个琴房，面积212㎡，1个办公室，面积119㎡，1个录音棚及后期制作间，面积330㎡；四层建筑面积8976㎡，其中，婚纱展示区面积356㎡，2个化妆间，面积161㎡，职工餐厅面积1015㎡，职工排练厅面积1354㎡，1个来宾接待室，面积872㎡，3个洽谈室，面积395㎡，1个茶艺室，面积437㎡，1个棋牌室，面积437㎡，1个阶梯教室，面积406㎡，开放式综合办公区971㎡。
三、青少年宫。青少年宫地上四层，地下一层，总建筑面积24371㎡，其中地上建筑面积19172㎡，地下建筑面积5199㎡，重要功能为青少年培训、青少年素质培养、少年小朋友活动基地，青少年教育成果展示等。
青少年宫一层建筑面积6822㎡，涉及4个舞蹈厅，面积1390㎡，2个声乐厅，面积286㎡，1个少儿排练厅，面积989㎡，2间办公室，面积205㎡，2个接待室，面积177㎡；二层建筑面积5684㎡，涉及2间办公室，面积192㎡，计算机教室3间，面积487㎡，器乐室9间，面积883㎡，电子阅览室2间，面积365㎡，实验室1间，面积383㎡，劳技教室1间，面积143㎡；三层建筑面积5646㎡，涉及1个篮球馆，面积945㎡，2个羽毛球馆，面积786㎡，1个乒乓球馆，面积436㎡，1个击剑馆，面积610㎡，1个跆拳道馆，面积485㎡，1间棋院，面积143㎡，1间办公室，面积143㎡；四层建筑面积1020㎡，有1个棋院，面积206㎡，1个健身房，面积206㎡；负一层建筑面积5199㎡，涉及1个游泳馆，面积1012㎡，2个办公室面积136㎡，美术教室2间，面积207㎡，书画室3间，面积334㎡，1间照相室，面积104㎡，电子鼓教室1间，面积104㎡，电钢琴室2间，面积211㎡。
四、图书馆。图书馆位于艺术中心西部，地上四层，地下一层，总建筑面积48984㎡，其中地上建筑面积22411㎡，地下建筑面积26573㎡，其重要功能为图书阅览、精品文献展览、阅读休闲等。
图书馆一层建筑面积6886㎡，涉及1个阅览区，面积1759㎡，1个茶室，面积207㎡，1个报告厅，面积529㎡，1个活动展厅，面积296㎡，1间来宾接待室，面积184㎡；二层建筑面积5230㎡，涉及1个阅览区，面积1688㎡，2个培训室，面积228㎡，2间会议室，面积124㎡，1个资料室，面积200㎡，，1个业务室，面积70㎡，1间辅导室，面积134㎡，表演区，面积135㎡，多功能厅，面积55㎡，咖啡间面积107㎡；三层建筑面积5220㎡，涉及1451㎡的阅览区，778㎡的办公室，308㎡的资料室，143㎡的会议室和301㎡的培训室以及64㎡的影视厅；四层建筑面积5075㎡，涉及书库，面积1834㎡，展厅607㎡，阅览区670㎡。
五、科技馆。科技馆地上三层，地下一层，总建筑面积20942㎡，其中地上面积13670㎡，其重要功能为科学知识普及和科技成果展示等。
科技馆一层建筑面积5603㎡，涉及233个观众座的万象馆，1个展区，面积1000㎡，1个来宾接待室，面积155㎡，精品店，面积200㎡；二层建筑面积4849㎡，涉及1个展厅，面积1480㎡，1个活动室，面积285㎡，餐饮区367㎡，1个多功能厅，面积110㎡；三层建筑面积3218㎡，涉及休息区，面积854㎡，实验室面积630㎡，屋顶花园面积544㎡；负一层建筑面积7272㎡，涉及116座的感官模拟厅，农机展厅，面积437㎡和各类设备间，面积455㎡。
六、大剧院。位于中心西南部，大剧院地上四层，地下一层，总建筑面积39984㎡，其中地上建筑面积27989㎡，地下建筑面积11995㎡，重要功能为演艺表演和会议中心。
大剧院一层建筑面积9905㎡，涉及1个会议中心，面积455㎡，来宾休息室，面积114㎡，表演区5471㎡（1573个坐席），控制室1100㎡，化妆间面积390㎡，服装间146㎡，1个新闻中心，面积239㎡；二层建筑面积5613㎡，涉及1个来宾室面积109㎡，休息厅面积935㎡，黑箱剧场面积590㎡；三层建筑面积5160㎡，涉及大会议室1个，面积517㎡，黑箱剧场夹层面积400㎡，排练厅1个，面积390㎡，休息区1286㎡，四层建筑面积2912㎡，涉及10个小会议室面积748㎡，追光室面积66㎡；负一层建筑面积11995㎡，涉及商业区面积958㎡，餐厅面积1593㎡，表演设施面积573㎡，会议室面积88㎡，道具间167㎡，乐队休息室，面积179㎡，化妆间面积227㎡。
七、音乐厅。位于中心东南部，音乐厅地上四层，地下一层，总建筑面积30220㎡，其中地上建筑面积15600㎡，地下建筑面积14620㎡。重要功能是举办音乐会、乐队表演等。
音乐厅一层面积5570㎡，涉及1间来宾接待室，面积125㎡，音乐书店面积416㎡，1间咖啡厅，面积388㎡，1间茶座，面积125㎡，表演区面积824㎡，观众席1019个；二层面积3690㎡，涉及1间接待室，面积130㎡，观众区面积421㎡；三层面积3000㎡，涉及1间会议室，面积130㎡，184座的观众区；四层面积3340㎡，涉及会议室，面积331㎡和168座的观众区；负一层建筑面积8670㎡，涉及化妆间，面积210㎡，排练厅面积300㎡，音乐书店面积115㎡，俱乐部258㎡，，展厅420㎡。
附件2

拟入驻单位基本状况及使用建议

一、拟入驻单位基本状况
1、市文化宫。市文化宫既有职工30余人，从属市总工会副县级差额拨款单位，费用支出为工会经费，拆迁办公和营业用房约11000㎡，目前在潍柴文化宫三楼办公，有三间办公室，建筑面积约150㎡。
2、市青少年宫。青少年宫既有职工24人，招聘22人，属全额拨款正科级事业单位，在市政府建风筝广场期间置换办公和培训场合4600㎡，目前在和平路的培训场合共有房屋3000㎡并在市区设立多种分支机构开展业务。
3、市妇联。市妇联原办公地点在老市府7号楼，建筑面积2630㎡，承当妇女小朋友教育培训活动，是服务百姓的群体社团组织。
4、市艺术馆。市艺术馆原名群众艺术馆，既有在职职工44人，现办公地点在行政街23号，办公和培训房屋建筑面积1744㎡。重要从事群众文化艺术创作，非物质文化遗产保护等工作。
5、市图书馆。市图书馆既有职工56人，目前办公地点在原高专院内，借用原高专的图书馆，建筑面积约30000㎡，目前面临拆迁。
6、市美术馆、文联和关工委没有自有资产，不波及拆迁或搬迁问题。
二、场馆使用建议
根据文化艺术中心的现状以及各个入住单位的具体状况，按照资源统一配备，充足发挥艺术中心的功能，本着“业务自主、有偿使用”的原则，针对既有的资源提供如下分派方案，以供参照。
1、都市规划艺术馆。挂“潍坊市都市规划馆”和“潍坊市艺术馆”两块牌子。一至三楼为都市规划艺术馆，建筑面积9000㎡，重要展示潍坊市都市规划和将来发展；四楼为艺术馆，建筑面积2100㎡，重要展示潍坊市群众文化艺术、民间艺术和非物质文化遗产文化。
2、文化宫。挂“潍坊市文化宫”和“潍坊市妇女小朋友活动中心”两块牌子。市文化宫使用一楼多功能厅及化妆间、二楼东区影城、KTV、夹层办公间，总建筑面积约17993㎡；市妇联使用四楼阶梯教室、综合办公区以及舞蹈厅和培训教室，总建筑面积约8976㎡，重要是妇联开展培训和办公场合。
3、青少年宫。挂“潍坊市青少年宫”、 “潍坊市关工委”、“潍坊星光少儿艺术团”三块牌子。青少年宫负一楼为市文联两个办公室，一种创作室，使用面积243㎡；美术家协会3间美术创作室，使用面积338㎡；关工委1个办公室，1间钢琴学校使用面积316㎡；负一楼剩余部分房间、一楼、二楼为市青少年宫与星光少儿艺术团统筹使用的培训教室；三楼和夹层部分以及游泳馆为青少年宫运动场馆，由市青少年宫负责使用。
4、图书馆。挂“潍坊市图书馆”和“潍坊市美术馆”两块牌子。美术馆可设在图书馆一层，由两个展厅作为书画交流、创作和展览使用，使用面积约㎡，其他楼层为图书馆阅览、藏书使用。

附件3
双塔招商状况及建议
一、招商状况
文化艺术中心观光塔高136米，东西双塔18至21层建筑面积3953平方米，其中18层建筑面积345.1平方米，19层433.5平方米，20层537.9平方米，21层660.2平方米。目前对观光塔故意向投资经营的单位和个人有三家，通过市场调研和沟通，意向单位和个人具体状况如下。
（一）潍坊新城建设项目管理有限公司（张蕾）。对西观光塔故意向，拟投资1500万元左右，重要用于装修和饰品摆设，运营方向是以奢侈品店的经营模式，在经营过程中不断更换主题，以其既有的资源为依托，打造潍坊一流的观光会所，合伙方式是所有由对方投资，政府出台政策，三年免租或者合伙经营，经营费用逐年递增。
（二）陈晓晖。对东观光塔有投资经营意向，拟投资800万元，重要用于装修和收藏品的摆放，其运营模式是以收藏品展览、鉴定与药禅膳相结合，弘扬中国老式文化，打造潍坊文化交流平台，合伙方式由政府决定。
（三）知行堂会所（刘涛）。对东观光塔有投资意向，拟投资1500万元，重要用于装修和收藏品摆放，装修风格为明清风韵建筑为重要风格，展示中国古典文化；以红木家具，红木藏品、书画展览为主；以“鲁菜第一馆”为主题，展示鲁菜文化；红酒坊，公司家联合会、公司家年会、拍卖行为交流平台，打造潍坊私密性强的高档会所；合伙方式是与政府联合运营，政府出台政策，对方负责投资。
二、招商意见与建议
（一）目前文化艺术中心运营方案没有明确拟定，建议文化艺术中心运营方案拟定后，由艺术中心协调运营机构对双塔的经营模式和业态面向社会进行招商经营。
（二）根据目前工程进度和招商进展状况，在没拟定招商人选和经营业态此前，建议对双塔底层及使用层先进行一般性装修，保存使用层公共区域活动场合，预留装修空间，既不耽误工程进度，又不影响将来的招商。
（三）建议东塔招商按照原先运营管理方案整体打包招商，底层建议以展示潍坊文化产品为主；西塔建议由艺术中心运营机构进行直接经营，零散招商，以市民参观游览为主，搭配西方风情文化，底层建议展示先进的电子科技（可与潍坊文化结合）、将来发展展厅、文化艺术中心衍生商品等。