按揭入门手册.doc

（仅限内部使用）目录第一章 盛泽开篇寄语 3 树的精神 我的成长树第二章 关于盛泽金融 5深圳盛泽按揭代理有限公司深圳盛泽担保有限公司深圳市世联小额信贷有限公司第三章 为什么选择盛泽 6客户为什么还要选择按揭代理公司？客户选择盛泽按揭有什么好处？第四章 房地产基础知识 61什么是房地产？2什么是房地产权？3什么是房地产证？4房地产证主要记载哪些内容？5什么叫房地产抵押？6什么叫房地产抵押人？第五章 按揭基础知识 71什么是楼宇按揭贷款？ 2. 申请办理楼宇按揭贷款应具备的条件？3未成年人能否办理楼宇按揭贷款？4同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？5港澳台等人士可否办理按揭？需提交哪些资料？6按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化月供？7客户可否自主选择按揭银行？8按揭供楼期间房产证谁来保存？9按揭贷款的还款方式及其区别？11办理按揭贷款的几点建议。10、借款人如何选择按揭还款方式？第六章 二手楼买卖按揭贷款 9贷款对象以及条件贷款所需资料贷款期限以及金额的确定办理二手楼按揭贷款的程序？办理二手楼按揭贷款涉及到哪些办事机构？二手楼交易及按揭涉及的税费？第七章 二手楼抵押消费贷款 11贷款对象贷款期限、抵押率贷款用途担保方式第八章 二手楼担保业务 12一、担保赎楼基本概念1、什么是担保赎楼？2、担保赎楼的款项来源主要有哪些？二、公司受理标准3、申请担保赎楼需要具备什么条件？4、担保赎楼会产生哪些费用？5、所需的资料6、办理担保赎楼的流程7、业务办理时间?8、什么是现金/垫资赎楼？9、现金/垫资赎楼与担保赎楼有哪些区别？附件表格（便携式表格） 151、按揭业务工作流程及资料收集表2、标准业务操作时间及收费标准统计表 开 篇 寄 语树的精神我们每个人，都需要自己的成长空间，人的生活方式有两种方式，第一种是像“草”一样活着，你尽管活着，每年还在成长，但是你毕竟是一根草，你吸收雨露阳光，但是长不大，人们可以踩过你，但是人们不会因为你的痛苦，而产生痛苦，人们不会因为你被踩了，而来怜悯你，因为人们本身就没有看到你，所以我们每一个人，都应该像树一样的成长，即使现在我们什么都不是，但是只要你有树的种子，即使被人踩到泥土中间，你依然能够吸收泥土的养分，自己成长起来，也许两年三年，你长不大，但是十年、八年、二十年，你一定能长成参天大树，当你长成参天大树以后，遥远的地方人们就能看到你，走近你，你能给人一片绿色，一片阴凉。即使人们离开你以后回头一看，你依然是地平线上一道美丽的风景线。树活着是美丽的风景，死了依然是栋梁之才，活着死了都有用。这就是我们做人的标准和成长的标准。 俞敏洪我的成长树姓名： 入职时间： 指导人：目标是我们行动的动力和方向。你在盛泽按揭有怎样的奋斗目标？你要成为最早入职转正的一位新员工？你要在一年之内获得晋升，你要在两年之内成为营业部经理？今天，就把这个目标和要采取的行动定出来，并朝着它努力吧！在加入盛泽按揭的头3个月，你可以根据期间的体会定期调整你的目标。祝你在这里实现梦想，成就自我！第一个月目标：行动：第二个月目标：行动：第三个月目标：行动：半年目标：行动：第一年目标：行动：第二年目标：行动：第三年目标：行动：第五年目标:关于盛泽金融盛泽金融是世联集团（中国）股份有限公司的全新业务线，旗下有深圳盛泽按揭代理有限公司和深圳盛泽担保有限公司。盛泽金融共享世联平台资源，秉承世联企业文化，致力于打造中国最佳房地产金融服务商。深圳盛泽按揭代理有限公司-成立于2004年3月，是深圳第一家专业按揭服务公司。 n 深圳盛泽按揭代理有限公司是由世联地产顾问（中国）有限公司发起设立的深圳第一家专业从事房地产按揭贷款服务的机构。 n 盛泽按揭汇集一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势，为置业者提供快捷、便利、专业的 “ 一站式 ” 房地产交易和贷款服务。 n 2009年“盛泽中国”已扬帆启航，在深圳盛泽已具规模的情况下，又将迈向另一个高峰。深圳盛泽担保有限公司-成立于2006年5月，注册资本5000万。n 深圳盛泽担保有限公司专业从事不动产类担保业务。在世联集团业已形成的房地产综合服务平台上，盛泽担保整合经纪、估价、按揭代理服务、抵押办证服务等业务品种，形成以二手楼赎楼贷款担保、凭抵押登记回执放款担保为核心的住房置业类融资担保服务。盛泽担保拥有丰富的金融资源，与深圳各大银行及国土部门保持良好的合作关系，并在多家银行开通了“盛泽绿色通道”。n 担保业务种类: 1、二手楼赎楼贷款担保业务. 2、凭抵押回执放款担保业务深圳市世联小额信贷有限公司-成立于2007年4月，在人民银行备案并接受监管的正规贷款机构，深圳市世联小额信贷有限公司专业小额信贷机构，由人民银行批准成立，注册资金3000万元人民币。经营范围 小额信贷（不能吸收存款） 、担保为什么选择盛泽客户为什么还要选择按揭代理公司在个人住房消费贷款风行的国外，按揭公司由来已久。由于按揭业务涉及金融、法律、地产等各个层面，政策性和法律性较强；且市场上的按揭产品五花八门，要弄清楚每种产品并不容易，必须花上很多时间。但是只要致电盛泽按揭代理，便可网罗深圳各家银行的按揭产品，并由专业按揭顾问全程跟进您的按揭事宜。客户选择盛泽按揭有什么好处？（1）专业按揭顾问全程跟进；（2）网罗银行资源：与深圳众多银行合作，享受最优惠条件，专享贵宾通道；（3）省时方便：为您免除按揭手续繁琐之苦，快速办妥过户和抵押登记手续，缩短您获得按揭贷款的时间；（4）资讯全面：只需致电我们的按揭顾问，便可囊括各银行的按揭资讯及最新优惠；（5）度身定制：无论新按、转按或者加按，盛泽都会根据您的个人资信状况，争取最佳按揭方案，让您选择最合适的产品。房地产基础知识1什么是房地产？房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。2什么是房地产权？房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3什么是房地产证？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。4房地产证主要记载哪些内容？房地产证主要记载业主所购房地产的房产和土地的有关内容。如：权利人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。5什么叫房地产抵押？房地产抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。6什么叫房地产抵押人？抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。7什么叫房地产抵押权人？抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。8房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？根据中华人民共和国物权法的规定，房地产抵押合同自合同成立时（即签订后）生效；未办理抵押登记的，不影响合同效力，但不发生变动物权效力，更不能对抗第三人。也就是说，不办理抵押登记，抵押权尚未正式设立，此时抵押权人的合法权益尚未得到有效法律保障。未经登记的房地产不能依法办理抵押、转移登记；未经登记的房地产发生侵害，或其适用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。 9申请房地产抵押登记应提交什么材料？（1）深圳市房地产抵押登记申请表；（2）申请人身份证明；（3）房地产权利证书或深圳市房地产买卖合同书（预售）；（4）主合同及抵押合同书；（5）非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；（6）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。按揭基础知识1什么是楼宇按揭贷款？ 楼宇按揭贷款业务，指购房人以所交易的房产做抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。现行规定贷款金额最高不超过所购买房产的总价或评估净值的八成。分为一手楼及二手楼按揭贷款两种。2. 申请办理楼宇按揭贷款应具备的条件？（1）、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；（2）、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；（3）、银行规定的其它条件。3未成年人能否办理楼宇按揭贷款？未成年人购买的房产可以办理按揭手续，但其监护人必须作为借款主体之一，且需同时提供监护人公证书。4同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？根据人行规定，购买第二套房产的按揭成数最高不得超过成交价6成，并且利率按同期同档次商业贷款利率执行。5港澳台等人士可否办理按揭?需提交哪些资料?港澳台人士可以在大陆地区申请按揭贷款，需提供的资料如下：身份证、（护照、回乡证、台胞证）、税单、付清首期款证明（签署的买卖合同及贷款合同都需公证）。6按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化月供？在供楼期间，以中国人民银行公布的按揭贷款利率为准一年一定，利率如有变化，从次年的一月一日开始调整，但月供款从次月二十日开始变动。例如：若2005年1月2日人民银行调整利率，则2005年全年仍对已贷款业主执行现行利率，直至从2006年1月1日起开始执行新利率，而月供金额则从2006年2月20日开始更改。7客户可否自主选择按揭银行？一手楼按揭中，通常是开发商指定若干按揭银行，客户可以从中任选其一办理按揭贷款。二手楼按揭中，客户可根据自己的喜好、方便、满意程度随意选择有楼宇按揭业务的中资或外资银行办理按揭贷款。8按揭供楼期间房产证谁来保存？购房业主用银行按揭贷款购买的商品房，房产证出来后，房地产产权证原件是由贷款银行保存，直至所有楼款供完，业主才能取回房产证，如在此期间客户(业主)确有需要，可向贷款按揭银行申请，银行可提供房产证的复印件。9按揭贷款的还款方式及其区别？楼宇按揭贷款常用的有等额本息还款法和等额本金还款法（即递减还款法）两种。等额本息还款每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。等额本金还款就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。10、借款人如何选择按揭还款方式？适合自己的才是最好的，等额还款法与递减还款法无所谓孰优孰劣。等额还款法每月供款固定，其主要好处是便于掌握自己的收支预算，适合那些预期收入稳定的群体，如公务员、教师等；递减还款法在供楼初期压力较大，因此比较适合那些预期收入逐渐减少或目前收入状况良好、但持续性收到挑战的群体。11办理按揭贷款的几点建议。（1）、申请贷款额度要量力而行；（2）、要选定最适合自己的还款方式；（3）、向银行提供资料要真实；（4）、提供本人住址要准确、及时；（5）、贷款后出租住房不忘告知银行；（6）、每月要按时还款，避免罚息；（7）、不要遗失借款合同和借据。二手楼买卖按揭贷款（交易类）二手房按揭贷款是指对在房地产三级市场上购买自用普通住房的个人发放的、用于支付所购房款的住房贷款.贷款对象以及条件具有完全民事行为能力。（男士不超过70周岁；女士不超过65周岁）；有本市常住户口或有效居留身份证明；有稳定的经济收入，有按期偿还个人住房贷款本息的能力，无不良信用记录；所购房屋产权明晰，手续合法，未设定他项权利；已交付不低于总购房款的20的首付款；同意用购买的房屋作抵押；银行要求的其他条件。贷款所需资料买方：身份证明、收入证明、存折复印件、购房首期款证明、收入流水、户口本、婚姻证明卖方：身份证明、存折复印件、房产证原件（抵押中则提供原按揭合同及还款清单）、买卖合同、支付定金收据贷款期限以及金额的确定最长不超过30年，各个银行的规定有所不同。办理二手楼按揭贷款的程序？红本在手红本不在手买卖双方签订房产转让协议买卖双方签订房产转让协议提交申请贷款资料提交申请贷款资料专业评估公司评估专业评估公司评估银行审批银行审批签订贷款合同及相关法律文件签订贷款合同及相关法律文件办理过户手续（5个工作日）公证委托办理抵押登记手续（5个工作日）担保公司审批出保函银行发放贷款银行发放赎楼贷款根据贷款合同约定按期还款赎楼、取证贷款结清，注销抵押登记注销抵押、办理过户办理抵押登记手续（5个工作日）解保发放买方按揭贷款根据贷款合同约定按期还款办理二手楼按揭贷款涉及到哪些办事机构？办理二手楼按揭贷款必须涉及的机构有：国土部门、银行、评估公司，若申请人为港、澳、台及境外人士还须涉及公证处、若需办理赎楼还需涉及到担保公司。二手楼交易及按揭涉及的税费？按国土部门的现行规定收取以下税费（特定情况下会有所变动或改革）具体收费标准根据国土部门发布的相关规定为准。见下表：序号税（费）种计算基数收取对象税（费）率征收部门1销售营业税实际销售金额全额或实际销售金额减去原登记价的差价转让方5 登记部门代征2城市建设维护税营业税转让方1 登记部门代征3教育费附加营业税转让方3 登记部门代征4印花税实际销售金额5个人（单位）所得税实际销售金额减去原登记价的差价转让方个人 20 登记部门代征单位 15%税务部门征收6契税实际销售金额受让方1.5 或3 登记部门代收7登记费受让方个人 50 元 单位 80 元登记部门收取8房地产交易服务费建筑面积转让方每平方米 3 元登记部门收取受让方每平方米 3 元9房地产证贴花受让方5 元登记部门代收除以上税费以外涉及的其他主体征收的费用：序号种类收费标准收费部门1评估费各个评估公司收费标准有所不同评估公司2担保费详见第三部分担保赎楼担保公司3公证费由公证处收取，不同类型公证收费标准有所不同公证处二手楼抵押消费贷款（消费类）借款申请人以本人或第三人拥有房产作抵押，用于个人综合消费的贷款。贷款对象具有完全民事行为能力的自然人，男性不超过70岁，女性不超过65岁；贷款期限、抵押率贷款期限最短不低于3年，最长不超过20年，楼龄加贷款年限不超过30年，借款人年龄加贷款年限不超过65年；抵押率最高为抵押房产评估净值60，楼龄超过10年者，每超过一年递减2。（以上内容为基本政策，实际操作均要根据各支行具体政策为准）贷款用途购买房产、汽车、房屋装修、教育、旅游、医疗、购买家具家电等个人消费用途。办理消费贷款的程序？红本在手红本不在手递交相关资料、提出申请递交相关资料、提出申请银行调查、审批银行调查、审批签订贷款合同等法律文件签订贷款合同等法律文件办理保险及房产抵押登记公证贷款发放担保公司审批借款人按合同约定按期还款赎楼、取证贷款结清，注销抵押登记注销抵押及新的房产抵押贷款发放借款人按合同约定按期还款二手楼担保业务(一)、担保赎楼的基本概念1、什么是担保赎楼？担保赎楼是指在二手楼交易时，如果卖方的房产是按揭购买且贷款尚未结清，由于其房屋抵押给了银行，需结清欠款、赎出房地产证，才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的情况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，或者由担保公司垫资赎楼，赎出房产证，从而完成房产的注销抵押登记、过户及重新抵押登记等手续。2、担保赎楼的款项来源主要有哪些？ 银行 通过银行借款,必须由担保公司进行阶段性担保,银行向卖方发放短期信用贷款或提前发放买方的抵押贷款进行赎楼； 担保公司 担保公司对该笔交易及买卖方的资信进行审核,卖方向担保公司申请短期借款,由担保公司出资进行赎楼。3、一笔款与两笔款的区别？一笔款两笔款由买方向银行申请一笔短期贷款，担保公司为买方提供担保，没有银行利息但买方必须提前供楼，万一交易中断对买方损失较大。由卖方向银行申请一笔短期贷款，担保公司为卖方提供担保，涉及短期赎楼利息，增加成本但保证双方风险，安全性较好。所以其区别为：赎楼款的借款主体不同产生的费用不同还款来源不同风险责任人不同(二)、公司受理的标准1.申请担保赎楼需要具备什么条件？具有合法有效的身份证明，年满18周岁的国内公民及港澳台居民；买、卖双方资信良好，无不良资信记录；交易真实；所需赎楼的房产除抵押状态外，无查封等其他不正常状态。2.担保赎楼会产生哪些费用？（1）赎楼服务费 担保公司收取，按赎楼金额的一定比例收取；（2）手续费 担保公司收取，关内房产免费，关外300元一单；（3）公证费 公证处收；3.所需的资料 买卖双方身份证复印件；房产证复印件；供楼存折、卡的复印件（个别银行赎楼需客户提供原件）以及密码； 三方协议；首期款证明及资金监管协议；资金监管转账回执；银行审批意见表；贷款承诺函/贷款承诺函（原件）； 还款清单及欠款清单；提前还款回执；原按揭/抵押合同原件或银行加盖已核章的复印件；4.办理担保赎楼的流程 向担保公司提出赎楼申请； 担保公司进行调查审核，受理业务； 与申请人签定协议，确定还款金额及还款银行，并进行委托公证； 向欠款银行提出还款申请，进行还款，赎出房地产证； 注销抵押登记，协助买卖双方办理过户手续； 领取新房地产证，并办理抵押登记； 卖方用交易楼款归还短期赎楼借款。5.业务办理时间?担保业务申请 整理、提交资料 审批（2个工作日）出具保函 银行发放赎楼款（3个工作日） 赎楼（2个工作日） 领证 (五个工作日) 过户 （关内5个工作日、关外22个工作日） 抵押 （关内5个工作日、关外11个工作日） 银行发放按揭款6.什么是现金/垫资赎楼？现金/垫资赎楼是指担保公司直接垫资或者通过委托贷款方式，代为还清卖方在原按揭银行的欠款本息，并代为取出房产证、办理注销原抵押登记、过户等手续。卖家通过买家的购房款或按揭款偿还给担保公司。7.现金/垫资赎楼与担保赎楼有哪些区别？（1）赎楼款项来源不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，现金/垫资赎楼款项来源于担保公司；（2）办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而现金/垫资赎楼仅须担保公司审批，办理相对较快；（3）收费标准不同：垫资赎楼的收费标准高于担保赎楼；（4）担保方式不同：担保赎楼由担保公司为客户向银行担保；垫资赎楼时，担保公司不需为客户承担担保责任，但客户需向担保公司承担反担保责任。便携式工作表格（附件一、附件二）详细内容见下表按揭业务资料收集（附件一）交易类业务操作流程n询价确定贷款金额。（询价须注意的一些事项：房产名称、面积、登记价格、 竣工日期、登记日期、成交价格、以及贷款需求。） n信用查询确定贷款金额后就需要查询借款人的信用记录。（客户工作单位、收入状况、是否为深户、有无社保、年龄）。 n确定金额然后确定贷款的主要三要素：贷款金额、贷款利率、贷款年限。 n签单准备客户资料准备好约定签单时间、地点。 n签单跟进签署好银行资料后，跟进银行贷款审批，取得贷款承诺函。n流程跟进跟进赎楼、过户、放监管款、取证、抵押登记、放尾款等后续手续的办理。 n客户维护放款后通知借款人领取贷款合同，业务办理完毕，客户日常关系维护非交易类业务操作流程n询价确定贷款金额。（询价须注意的一些事项：房产名称、面积、登记价格、 竣工日期、登记日期以及贷款需求）。 n信用查询确定贷款金额后就需要查询借款人的信用记录。（客户工作单位、收入状况、是否为深户、有无社保、年龄）。 n确定金额然后确定贷款的主要三要素：贷款金额、贷款利率、贷款年限。 n签单准备客户资料准备好约定签单时间、地点。 n签单跟进签署好银行资料后，跟进银行贷款审批，取得贷款承诺函。 n流程跟进跟进赎楼、取证、抵押登记、放款等后续手续的办理。 n客户维护放款后通知借款人领取贷款合同，业务办理完毕，客户日常关系维护。按揭业务资料收集交易类非交易类1、买、卖双方身份证复印件（核原件）1、借款人身份证复印件（核原件）2、房产证复印件2、房产证复印件3、借款人收入证明（原件）3、借款人收入证明（原件）4、借款人收入银行帐户流水（视银行要求提供）4、借款人收入银行帐户流水（视银行要求提供）5、借款人供楼存折或卡复印件5、借款人供楼存折或卡复印件6、借款人户口本复印件（视银行要求提供）6、借款人户口本复印件（视银行要求提供）7、借款人婚姻证明文件（视具体情况或银行要求提供）7、借款人婚姻证明文件（视具体情况或银行要求提供）8、交易合同，定金收据8、用途证明（视银行要求提供，一般包括购房合同、装修合同、购车合同等）9、支付首期款凭证（资金监管或转帐单，视银行要求提供）10、业主收房款卡或存折复印件11、业主原按揭合同，业主还款清单按揭标准业务操作时间及收费标准（附件二）时 间 表 费 用 表 注：x=委托金额项目操作时间备注项目收费标准备注询价0.5个工作日可灵活掌握，尽量多咨询几家银行评估费300-1000元商业类：x*0.1签单0.5-1个工作日可灵活掌握抵押登记费50元出承诺3-5个自然日此为标准业务，特殊情况除外担保费最低消费：2000元/笔关外服务费：300-500元赎楼7-30个自然日具体根据赎楼银行政策为准标准收费：x*1%取证1-7个自然日具体根据赎楼银行政策为准优惠费用可根据实际情况另外申请注销当天取证后，当天注销打印合同1-3个自然日客户如愿自己出费，则当天即可打印现金赎楼费最低消费：3000元/笔关外服务费：300-500元过户7个自然日标准收费：x*0.8-3%（30天内）抵押7个自然日优惠费用可根据实际情况另外申请放款2个自然日放尾款1-2个工作日公证费300-380元合同打印费80元/本外籍人士买卖合同、抵押合同费用以公证处为准