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产品定位分析

一． 办公产品分析：本项目可分为几种产品定位，1.酒店式公寓，2.存商业办公，
（1）酒店式公寓一般分类，公寓式酒店，soho，酒店式商务公寓，商住型，几类产品，1.公寓式酒店就是产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店必须有统一管理机构，
2.soho，SOHO的含义是家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。
3. 酒店式商务公寓，这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。
上述几类小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际就是市场发育过程中的过渡产品或是中低档的投资产品，

总结：这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：
第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
当然，作为开发者，对于投资这类项目，以下三点是很重要的 ：一要注重区位，选城市商务活动最活跃的地区，网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在的区域。二是能够提供持之以恒的个性化服务，能满足使用者的个性化需求。因商务式公寓的居住文化、办公环境合乎使用群体的需求。项目的楼型、装修、装饰、环境、配套等都有特色。三要开发出的产品要物有所值，性价比较高，满足理性客户市场需求。
第五，商住酒店式公寓。这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环就大打折扣，在根据我们收购的产品面积上看，需整体改造，成本增加很多，还有楼梯消防，安全等政府部门不好过。再有从面积和房间比例上不适合分割小户型，使用率等方面，在整个房山市场大量库存竞争会非常激烈，和此类产品会受地域限制，在室内核心区域内还有空间，综合生活成本较高，回报率会降低和升值空间小。
（2）纯办公写字楼，一般分为甲级，乙级，超甲，5A，实际上区分是由，规模，智能化水平，功能，节能，低碳，绿色生态，配套，物业服务，运营管理方面区分，一般也是根据以上决定售价。
中商情报网数据显示，2012年，我国写字楼完成投资额3366.6亿元，同比增长32.4%；写字楼累计施工面积19434.0万平方米，同比增长21.8%；新开工面积5986.0万平方米，同比增长11.7%；写字楼累计竣工面积2315.0万平方米，同比增长6.2%。
 据统计，写字楼物业的投资年回报在4.4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。中商情报网发布的《2013-2018年中国写字楼运营前景调研及投融资战略咨询报告》中分析，随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场势必出现井喷式的发展态势，写字楼市场发展前景看好。

（3）. 写字楼的商业地产策划运营模式
目前，写字楼的运营主要围绕物业的归属进行运作。而物业的归属主要指出售物权还是自持物权，并由此产生多种变化.
几种常见的运营模式分析
 １.模式一：正常销售，客户自主经营
运作方式：出售写字楼产权，由客户自主经营，不需要带租约，发展商不负责招商。
利弊分析：
优点：(1)资金回笼快；
      (2)甲方不需要承当经营风险，没有招商工作压力；
      (3)甲方完全脱手，无须投入太多精力。
缺点：(1)开发商需承担销售的风险；
      (2)缺少统一经营、统一管理不利项目协调性和整体性发展；
      (3)进驻企业在行业、规模各方面不统一，交错混乱，很难产生群集效应；
      (4)后期在管理上存在困难，会有影响写字楼日后形象的可能性。进而影响开发商的品牌；
      (5)没有直接可见的回报，影响客户投资信心。
可操作性分析及对策：
(1)综合该模式的利弊因素，我们认为该模式资金回笼快，可操较强。但是前期客源和销售需要开发商承担风险，也会对后期的开发产生影响。
(2)如果采用该方案，同样应该展开招商工作，帮助投资者将写字楼出租。
 2.模式二：带租约销售，统一管理
运作方式:出售全部写字楼产权，投资者统一返租给写字楼经营管理公司，并获得稳定的租金回报。写字楼经营管理公司通过招商和合作，引进公司入驻。这样产权属于投资者、经营权属于写字楼经营公司、使用权属于经营者，三权分开，这是科学经营和稳定投资回报的保证。年回报率依据之前市调结果为6%-6.8%，若为开发商返租，时间一般为3-5年。
利弊分析：
优点：(1)提高投资者信心，促进销售。通过带租约销售的形式，使他们的投资有一定的回收保障，可激发其投资兴趣；
(2)有利于统一管理、统一规划，更有主导性，使写字楼日后的经营和发展更科学化、更易成功；
(3)可获得返回给投资者的回报和租金差价，扩大利润来源。
缺点：(1)对招商工作的要求很高；
(2)牵制发展商精力较大；
(3)投资者、经营者和使用者的关系协调问题。由于存在部分投资者想购买写字楼自身经营状况，
可操作性及对策：
(1)带租约销售是一个重要手段，从操作角度上看是可行的。但写字楼经营管理公司（或开发商）要承担经营风险。
(2)加强写字楼经营管理公司的经营运作能力，无论是聘请、合作还是自己组建，都要让写字楼经营管理公司成为一个独立载体，承担经营风险，发展商尽可能完成招商、经营和管理方面工作的嫁接。
(3）统一返租，就要统一招商和管理，部分打算自己投资经营的，可通过协调，让其购买写字楼产权。
 3.模式三：部分带租约，统一管理，分散经营
运作方式：操作方式带租约销售相同，但考虑到部分自己经营的客户，选择一部分带租约销售，一部分正常销售，由客户自主经营。
利弊分析：
优点：（1）满足自主经营客户的需要，有利于销售；
（2）用于招商的面积减少，降低招商压力；
（3）用于投资回报给客户的物业减少，经营压力减少。
缺点：（1）自主经营和统一招商经营部分难免存在业态重叠，协调组织困难，不利于写字楼经营管理，不利于项目整体发展；
（2）缺乏专业经营管理经验，经营管理和招商风险较大；
（3）牵制发展商开发精力；
（4）投资者、经营和使用者的关系很难协调。有些正常购买的顾客会自己出租物业，存在着投资者和发展商之间的内部竞争。对项目租金的维持、项目的保值增值都会造成一定的不利影响。
可操作性分析及对策：
（1）项目采取部分返租的形式，使位置较差的物业顺利消化，有利于销售，有可满足部分自主经营需要的客户，从操作看是可行的，但是今后的经营组织、业态布局和管理将很困难，不利项目整体性和协调性发展，因此后期可操作难度加大。
（2）对自主经营的客户加强引导，制定相应的招商政策和措施，对经营客户的业态适当引导（例如销售时可向他们解释这条街道主要经营什么，有什么样的优惠，并将这些经营内容相同或相近的客户最大程度上聚集起来），使其与本项目返租经营的业态能够错开。
 4.模式四：通过金融机构发售信托产品
运作方式：此方式为融资模式，开发商将物业变成资本，通过金融机构发售信托产品的方式发售物业所有权，将所有权分散成很多分。目前，国内主要的融资模式有20种以上。
5.模式五：租转售
运作方式：先将物业租赁，租期（一般为3到5年）满后进行销售。如果承租方愿意购买，享受优惠。
利弊分析：
优点：（1）可以将物业多持有几年再销售，正常情况可享受物业的增值，售价可以更高；
（2）在享受物业增值的过程中，通过租赁维持现金流。
缺点：（1）催在销售困难；
（2）需要开发商付出一定精力。
 6.模式六：以租代售
运作方式：先将物业租赁，租期（一般为5年或5年以上）满后产权直接归属承租房。
利弊分析：
优点：（1）对于一些有意愿购买物业但却资金实力有限的企业来说，这样的方式比
较容易接受。
（2）这种模式比较新颖，具有一定吸引力，可为营销推广制造噱头。
缺点：（1）这种情况租金一般较高；
（2）开发商资金回笼较慢；
（3）开发商需要付出一定精力。