某地产项目商业营销实施方案.pdf
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1、某地产项目商业营销实 施方案报告思维导图目标解析KI_1/I 1/I J K水目前在售楼盘所形成的销售速01000015000 20000 2500030000 35000 均价报告思维 导图项目分析4项目分析较成熟九洲国际博凳城八里庄村魏家村肖康屯村祁团马村昌鬻社团马村 里S K青年桥 恰水园衡水体育馆套城饭店路北店 王里马村 大块耍 3懿器一和平西路衡水堂院.,宝云大开发区 板块河西板块断水迎宾糖第器书街砂宝云寺河东李村乔家村小张炭?西康庄村格政府中 华 北 大 街红战大街南潭桥村卫生室京华大厦陇板块邦家庄村南用东路街水市第八中竽程3:庄村g旗嬴稗目?N。)、中野渔村118立交椅人民东路,
2、河东公园1 一,三釜站剩余商铺主要在灌阳河边,受遂阳河的隔断和道路未 打通的影响,不在人车流动线上依云湾剩余门店统计序号位置剩余套 数剩余面积/平米平均面积1和平路3628.2209.42小区门口内街173383.59199.03473小区内门店132238.77172.21314漠阳河边324704.01147.0003总计:6510954.57168.532SWOT分析s(优势):全临街两层商铺;依云湾社区品质和客户群的含金里,高起点的商业街规划和品质;泛中心商圈的逐步形成;W(劣势):道路未打通,目前给客户感 觉就是社区内街;部分商铺受住宅剪力墙影响,格局差,利用率不高 目前基本无商业氛
3、围,无法 立即持续经营;0(机会):街铺是最受投资者关注的投资 型物业;面积小总价低,降低了投资门 槛;T(威胁):衡水类似项目竞品与南边项 目商业总体供应量较大;具有返租或主力店入驻的商 铺在推广力度和声势占据先 机;报告思维 导图宏观分析8衡水商业地产市场衡水市主要在售商业编号区域项目名称项目位置销售均价(元/m2)1天鸿国际红旗大街与新华路交叉口东南280002金域蓝湾红旗大街与永兴路交汇处230003温莎花园中华大街与人民西路交叉口南行100米220004金域华府人民路和康复街交叉口200005汇中广场人民路与红旗大街交叉口西行200米230006河西区万和瑞景站前西路与育才街交叉口2
4、00007依云湾红旗大街与永兴路交叉口东行200米190008中和盛景和平路与中华大街交叉口北行200米180009浪兴国际榕华街与和平路交叉口西北角1500010天玺香颂红旗大街与南环路交叉口北行50米1460011盛世桃城人民路与庆丰街交叉口东北角1450012靓景名居人民路与问津街交叉口东行50米1200013锦绣东城永兴东路与京衡南大街交叉口1480014河东区依云湾和平路与人民路交叉口西北角1500015精信晨曦园胜利东路第十中学东行200米550016世纪名城中华北大街与永安路交叉口东行100米1700017恒茂城迎宾大道榕花大街与裕华路交口1700018香榭丽都中华大街与大庆路交
5、叉口西行均价1700019路北区海东盛景榕花大街与永安路交叉口东北角1600020水榭花都中心北大街与永安路交叉口西南角1600021九洲国际博览城前进北大街北段北外环内1120022博雅美食街大庆路与育才街交叉口西行300米1020023学府佳苑前进大街与隆兴路交汇处西南角3000024丽景福苑隆兴路与前进街交叉口西南1900025开发区五洲国际官邸前进大街与永兴路交叉口北行100米1800026广泰瑞景城人民西路与前进大街交汇处1400027恒大城顺兴街与隆兴路交叉口西南600028达观天下永兴路与顺平街交叉口西行100米9000衡水市在售商业销售价格(单位:元/m2)0000300002
6、8000路北区河东区开发区河西区2000018000150004600450014803)50000020000 _ 1cccc2300Q3000220003500025000200001500(100005500500C17000)700017000160006000112001020018000,1 a ryrr6000各板块商铺销售价格水平赵家屯村邀九洲国际博览城前进 1北大街八里庄村富漳桥村卫生室 中肖家屯村王里马村阳团马村社团马村和平西r仲代村s套城饭店路林家忖元乔家村侯等林村卢家村孙三忖青年桥)怡水园,3)衡水体育馆河西板块胜利西跣T衡公工购物中心、衡水市第二中竽 红旗商厦、宝云大
7、厦18000-20000元开发区板块14000-分/m2“需3.厦,公园18000元/m2街水迎羊苇河东李村青年公园红 旗大 街衡水市干马学校周家村赵家夏搴忖小张度?中野营村渣通立X河东板块14000-15000/m21)南环东路衡水笔,郛文庄村市场营销状况市场整体营销推广手法开始多样,但常规的手段趋同,并 士,史昭入专业细分,制新的考销推户于法 存在机会新政后商业市场的发展,汇中广场九州国际博览城营销推广手法开始走向多元化;现场展示沙盘、楼书海报等项目模型、企业及项目展示墙、展 板楼盘的现场展示仍显粗放苜 售楼处面积不算大,以展示模型售楼部大气、展示道具较全、门前,营销渠道仍然单一,创为主有
8、广场及喷泉新的营销手法存在发展空网络、报广网络、电视、报广、电台、路牌广间。广营销渠道促销措施告牌、派单、车体、站台一次性返还三年27%购房款,全款97折12市场分析总结衡水已进入商业集中供应期,目前总共有30多个项目在售,尤其在2016年春节 分商业营销加强市场供应产品 特征市场上供应商业产品同质化严 重,基本都是面积在150-250 平米的两层住宅底商裙房商业,面积偏大.根据住宅底商价格与住宅褶 格的关系判断,衡水住宅底 商价格偏高,主力价格在 15000-20000元/m2之间,、区域之间价格差异大销售 情况价格水平商业销售速度慢、周期长,、大多数项目销售率非常低,到现房两三年了仍未清盘
9、,甚至月均销售不了 1套。商业y现房比期房更难销售y衡水商业商圈分析市场S.商圈;2013年9月衡百国际开业,提升城市整体商业档彼丽硝新兴商圈:衡百国际商圈衡百国际是衡水首个集购物、餐饮、休闱、娱乐为一体的商业金夕书中学瓜nn衡百国际i新大陆商业街;综合体询衡水主要商业基本集中在衡百、爰特,:生小田黄照四)潘)境东工业学校i x臬制常2爰特购物中心成长型商圈:爱特商圈A爱特百货的开业催生新商圈的形成,一定程度上打破了“衡百”的垄断地位;,主要商业物业为爱特百货及周边临街商业等。SORI:水迎充擅当:;_商贸中心叼广公信发大厦H浙江村-V:成熟型商圈:衡百商圈百货大楼坐衡百商圈在百货大楼的支撑下
10、一直是衡水商圈的首位,涵盖了百货、商街等多种业态;有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业;老商圈,商业设施较为落后,停车位严重不足;人.东培勒段系0年.衡水商业市场现状整体档次低,商业设施落后百货业态分析衡水商业市场体量、市场定位、功能定位分析项目名称类型营业时间建筑面积(m2)市场定位功能定位百货大楼百货1989.57.2万中端百货购物、快餐爱特购物中心百货1994.112万中低端百货1购物、快餐信发商厦百货2008.122.7万低端百货购物衡白国际综合体2013.910万中高端购物、餐饮、娱乐百货业态发展较缓慢,中高端起步晚百货业态分析衡水商业市场客群、经营模式、辐射范围、人流量分析项目名
11、称 客群 经营模式 辐射范围 人流量百货大楼中高收入人群联营扣率加保底,最低 25000元加7年立足衡水市 辐射整个衡水地区日均人流量 8000人左右爱特购物中心中高收入人群联营扣率,平均23%立足衡水市 辐射整个衡水地区日均人流量 4000人左右信发商厦中低收入人群自营以市区人为主借力衡百 辐射整个衡水地区日均人流量 3000人左右衡白国际高收入人群联营扣率立足衡水市 辐射整个衡水地区人均人流量 1500人左右衡百一家独大衡水商业市场特征 说明大型商业集中分布于城市主 干线百货业态基本位于市中心最繁华地段,使购物与出行的易达 性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础通过品牌差异定性
12、商业档次各百货商场之1 旬同质化现象严重,目前通过品牌档次差异来 分化消费群体,也有同质产品竞争保持传统经营模式、经营状 况稳定目刖消费人群各有归属,各商场在传统的经营模式下保持着 稳定收入,但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发端都 将使收入情况随之变局功能定位单一,平面布局混 乱以零售为主,缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理,人 流动线不清晰,降低客群购买欲望客群以满足虚荣心为购物前 提商场购物人群特征明显,以在职公务员及社会地位相对较高 者居多,因而面子消费”成为百货业主要收入支柱零售市场分析衡水商业市场体量、市场定位、功能定位分析项目名称类型建筑面积(m2)市场定位功能定位新大陆商街
13、商业街4万社区配套购物、餐饮浙江村平价市场专业市场1.5万低端零售日常生活市场商贸中心服装街商业街近2万低端零售日常生活市场零售业态低端定位衡水商业市场零售市场分析零售市场铺位面积、租金分析项目名称铺位面积划分(m2)租金(元/mV天)新大陆商业街40-60(少量)120-190(主力)200以上(少量)0.5-1浙江村商铺10-20(主力)20-3030-40(少量)0.8-2浙江村底商40-50(主力)100-150200-300(少量)0.8-1.8商贸中心商业街20-4040-80(主力)120-150(少量)1-3老旧商街铺位划分以小面积为主,租金较高,新商街以大铺为主,租金较低零售
14、市场分析衡水商业市场客群、经营模式、辐射范围、人流量项目名称客群经营模式辐射范围人流量新大陆商街中低收入人群个体经营市区人群日均人流600人左右浙江村平价市场低收入人群个体经营市区人群日均人流1500人左右商贸中心服装街低收入人群个体经营市区人群日均人流1000人左右客群均以中低收入人群为主,个体经营,理落后4:I三KAPPA服装人民路中段,衡水百货大 楼附近个体经营60一般2.0图书超市娱乐个体经营20一般1.5远大眼镜百货个体经营30一般1.3瑞士名表百货个体经营100良好1.3桃源饺子城餐饮个体经营100良好1.3大陆裕丰商业 街商业街人民路西段 衡水百货大楼1km范围内个体经营110较
15、差1.3柒牌西装服装中心街南段 衡水百货大楼附近个体经营100一般1.4餐饮个体经营80一般1.3雨荷日乐酒楼天府足浴休闲个体经营80一般1.2橡果国际直销中心街北段 衡水百货大楼1km范围内个体经营30建1.4市中心临街门店整体租金不高,整体经营状况一般零售市场分析衡水商业市场个案一衡百商圈RUx 1UU.,*1项目名称 衡水百货大楼项目位置 人民路和报社街交叉口建筑面积 7.2万rtf(西楼6层、东楼4层)商业形态 百货项目周边状况 中心区核心位置,类通方便,周边商业氛围 浓厚经营状况 较好档次 中档超市、餐饮、化妆品、饰品、鞋、箱包、业态分布 数码、男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家居
16、用品个案一衡百商圈端定位7经营业态混需T动线不合理个案一衡百商圈浙市最丰富丁价格最低的小商翩匕发市购物工案悟苦 住:EEVI/函仝n项目名称 浙江村项目位置 人民路和报社街交叉口衡百南侧建筑面积 1.5万疔(3层)商业形态 平价市场项目周边状况 位于商贸街南侧,交通不便经营状况 一般档次 低档业态分布 服装、小商品等个案一衡百商圈,租金3元/m,/天;中介,小科技商贸中心服装街人民路和报社街交叉口衡百南侧 近2万m2(2层,局部4层)商业街位于商贸街南侧,交通不便 较好低档服装、箱包、美容美发个案爱特商圈爱特购物中心:仅次与衡水百货大楼,人流密集,定位中低端,购物环境较差,经营*瞥刍摹观点平均
17、约23%,周边临街商铺租金1.525元/疔/天项目名称爱特购物中心项目位置和平西路238号建筑面积2万皿(5层)商业形态百货项目周边状 况北临和平西路交通方便,周边商业氛围 浓厚经营状况较好档次中低业态分布超市、服饰、内衣、家居用品、家电等个案一衡百国际衡今衡水最局标.饮.休闲、娱乐为一体的商业综合体项目名称项目位置建筑面积商业形态衡百国际人民路与宝云街交叉口10万肝(地下2层,地上7层)商业综合体项目周边状况 距主城区较远/新建小、区较多属于未来经营状况 2013年9月开业,餐饮、影院较好,其余8=3 一般档次中高档VI/本。希 精品超市、时尚名品、家居护理、特色餐皿曲布 饮、多厅影城等报告
18、思维导图_客户分析客户分析衡水购买商铺的客户特征:主力客户:大部分商铺投资客户是衡水本市经商群体 投资额在150万以内其次:衡水下辖县、市的个体户和财富阶层 投资额在50万以内和150万以上少量:外地在衡水主动寻找项目的投资客 投资额在500万以上客户分析衡水购买商铺的客户认知方式:圈子口碑,意见领袖 广告的作用在很大程度上只是让潜在 客户知道项目 他们自信,他们有自己一套评判项目 的标准,圈子内的口碑、朋友的推荐 或者行业意见领袖的指导,这些才是 起决定作用的E人群细分投资偏好支付能力和支付意 愿淅关注 度.项目切合 度私企业主相关经营业态支付能力和意愿较强投资或自用,追 求回报率很高 企事
19、业公务 员熟知区域支付能力和意愿一般财产保值增值很高下级县市投政忖同目熟知区域支付能力和意愿非常强长期性稳定性很高 大大*报告思维 导图,三位一体关系图界定和分析问题最大程度对商业进行出售,回笼资金能引进品牌商家入驻,提升商业形象,带活 商业经营希望让政府、客户、商家、市民都满意。达 到价值认同感同样的产品,不同的面积;相同的价格水平,不同的优惠力度;部分项目采取先招商后销售的措施,和售价之间关系达不到投资水平2、从马斯洛需求层次图分析投资客户期望得到结果3、项目销售过程中面临的问题口以什么样的定位令项目在市场脱颖而出?口用什么概念来扩张项目卖点价值?口用什么样的策略增强项目销售机会?口如何在
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