某农家乐餐饮服务中心项目可行性研究报告.pdf

目录第一章总 论.1一、项目概况.1二、建设单位概况.2三、综合评价.3第二章项目建设背景及必要性.4一、项目背景.4二、经济发展背景.5三、项目建设的必要性.7第三章市场供求分析及预测.9一、发展前景分析.9二、市场需求预测.10三、注意问题.11四、发展建议.11第四章项目建设条件及地点选择.13一、建设地点.13二、建设条件.13第五章项目生产规模及建设方案.18一、项目建设规模和期限.18二、总体设计方案.18三、外部配套条件.22第六章建筑设备工程方案.22一、电力工程.23二、智能化系统（弱电）.25三、给水排水工程.27四、采暖、通风与空气调节.30第七章环境保护及评价影响.33一、生态环境影响评估.33二、防治措施与综合利用.33三、影响评价.34第八章项目组织与管理.36一、组织管理机构.36二、劳动定员和人员管理.36三、项目运作模式.37第九章消防、节能、劳动保护和安全卫生.38一、消防.38二、节能.38三、劳动保护和安全卫生.39第十章建设周期和工程进度安排.40一、项目建设期限.40二、项目的实施年度计划.40第十一章投资估算与资金筹措.41一、固定资产投资估算.41二、新增固定资产投资估算说明.42三、新增固定资产资金来源与筹措.42四、流动资金估算及资金来源.42第十二章财务评价.43一、产品产量计划.43二、总成本测算.43三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配.44四、项目盈利能力.44五、经济效益与社会效益分析.44第十三章风险分析.46一、盈亏平衡分析.46二、敏感性分析.46三、其他可预见风险分析.47第一章总论一、项目概况（一）项目名称：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司农 家乐餐饮服务中心建设项目。（二）项目建设单位：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司。（三）项目建设地点：伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。（四）项目法人：苏怀忠。（五）项目负责人：苏怀忠。（六）建设内容、规模及建设期1.建设内容本项目建设内容包括：一处生态餐厅、一处办公服务区、一 处职工宿舍、以及园区道路、硬化、绿化等配套工程。2.建设期:2年3.建设规模规划面积45亩，其中办公服务区1500平方米，生态餐厅 3000平方米，职工餐饮住宿区2000平方米，园区道路、硬化、绿化及水电讯等辅助工程。（七）项目建设依据1.国家发展和改革委员会投资20061325号文件；建标（2000）205 号;2.国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南X试 用版）；3.国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）4.国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；8.伊金霍洛旗城市总体规划。6.建设单位提供的其它有关资料及数据。（八）项目定位本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮服务中心。该服务中心 的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐 饮发展休闲餐饮业。（九）投资总额及资金来源本项目根据设计要求，估算新增总投资500万元，其中新增 固定资产投资440万元，其中铺底流动资金60万元，资金全部 为企业自筹。二、建设单位概况伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司成立于2009年12 月，注册资本为10万人民币。公司主营业务为种植、养殖、塑 料大棚、育苗、观光农业、生态建设。我公司下设技术生产部、计划部、财审部、综合部，拥有很多优秀的技术人才，成熟的市 场渠道，良好的企业声誉。今后公司将竭诚为各界客户提供出色的网络产品和服务，及具有竞争性的价格和具有创新精神的高技能解决方案。我们本 着诚信、专业、热忱的宗旨，开拓更大的行销渠道，扩大市场占 有率，挖掘潜在商机，与合作伙伴们共同发展壮大。公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事 会领导下的总经理责任制。公司在总经理苏怀忠的带领下，重信 誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司 奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的 理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明 创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，干一处工 程，出一项精品。三、综合评价农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的 一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一 般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的 需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是 美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受 到很多城市年轻人的热烈欢迎。本项目符合鄂尔多斯地区的行业规划，与具备良好的基础，加之旗区政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通 过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结 构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示 范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。第二章项目建设背景及必要性一、项目背景“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有 的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水 平逐渐提高和“文明病城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从 观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在 部分是一些欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国 西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过 往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄 园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参 加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡 村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大发展。1996 年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800 万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6 万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游，全国33%的游人选 择了乡村度假乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700 亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1/4。在欧美国家，乡 村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出 极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在 特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚 处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农 家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆 活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游 的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的 旅游项目。随着近年来鄂尔多斯经济社会的快速发展，人们生活 节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的 需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史 文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原 生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。二、经济发展背景2009年伊金霍洛旗完成生产总值达到393.4 9亿元，按可比 价计算同比增长20.7%;50万元以上固定资产投资完成219.9 亿元 同比增长29.3%财政收入完成80亿元 同比增长57.2%;实现社会消费品零售总额23亿元，同比增长16.8%;城乡居民 收入分别在去年同期的基础上增加2687元和697元，达到 23098元和7959元，三次产业结构调整为：13 61.4：37.3,县域经济跃居全国百强县（市）第54位，较上届晋升七位，西 部百强县（市）仍保持第四位。在全旗经济快速发展，主要消费品市场物价基本稳定的大环 境里，一方面，住宿餐饮、商品批发零售企业不断提高自身经营 管理水平，努力开拓消费市场，不断推出各类促销手段，吸引消 费者增加消费；另一方面，国家家电、农机、汽车下乡”等一系 列扩大内需、促进消费政策措施也有效带动了全旗居民消费总量 增长。统计显示，全年全旗消费品市场实现社会消费品零售总额 23.2亿元，同比增长18.0%o分地区看，城市增长快于农村。城市消费品市场实现零售额14.5亿元，增长19.5%;农村消费 品市场实现零售额8.7亿元，增长15.6%。分行业看，批发零售 业总量居首。批发零售业实现零售额17.6亿元，增长17.3%;住宿餐饮业领跑消费市场，实现零售额5.1亿元，增长21.7%;其他行业共实现零售额0.5亿元，增长7.5%。文化、旅游事业同步发展。在“四个注重”（注重科学规划、注重景点打造、注重产业延伸、注重旅游促销）上下功夫，深入 开发成吉思汗祭祀文化、草原那达慕、鄂尔多斯婚礼等一批有影 响深远的文化名牌，大力实施文化精品战略，不断提高我旗知名 度，2008年11月，我旗被国家文化部授予“全国文化先进单位”荣誉称号；同时，加快发展旅游产业，着力打造全国著名的民族 文化旅游圣地，全旗旅游景点接待游客再创新高，达到142万人（次），实现旅游收入8.5亿元，同比增长24%o全年全旗第三 产业实现增加值14 6.65亿元，同比增长19.6%。居民收入保持 增长，人民生活稳步提高。坚持以科学发展观为指导，坚决贯彻 落实国家各项强农惠农政策，稳步推进社会主义新农村建设，不 断拓宽居民增收渠道，多方位增加城乡居民收入成效显著。全旗 城乡居民收入增量分别达到2687元和397元，总量达到23098 元和7959元。三、项目建设的必要性近年来伊金霍洛旗经济取得了长足发展，人口持续增长，城 市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展，都市的快节奏生活 使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活 有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的 艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解 农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增 收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰 富了村民的文化生活，促进了农民积极生产的积极性，活跃乡村 经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味 等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农 业文明和现代农科技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深 厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现 代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为伊金霍洛旗的 农业特色产品的特殊性无公害绿色农产品做了扩大销售市 场的前景做了准备。农家乐的进入使当地每家农户增加了积极生 产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感 受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销 售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源 带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入 一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的 基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加 了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。第三章市场供求分析及预测一、发展前景分析近年来，我市经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促 进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止2009年底，全市餐饮业 零售额增长速度达到26%O项目所在地伊金霍洛旗有着悠久的历 史和灿烂的民族文化，自古人杰地灵，文物古迹荟萃，旅游资源 得天独厚，资源类型多、功能全，组合优良。历史文化积淀深厚、内涵丰富，无论从总量、丰度、可持续利用等方面来看，都称得 上是优势资源。项目所在地伊金霍洛旗原始纯朴的自然环境，粗 犷独特的自然景观，古老神秘的文化遗迹风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场 竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮 服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农 村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的 持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无 公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家 乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设 社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的 积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链 延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐 的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城 市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己 文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的 基本理念，而这就是农家乐的意义所在。二、市场需求预测随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不 断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求 量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚 自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未 来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展 农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿 色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的 目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的 都市生活的人们体验农事、修闲放松，向社会公众展示生态文明 建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇 高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着 鄂尔多斯打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步 实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。三、注意问题1.食品安全。因为运力城市，“农家乐”中的厨房、碗筷也缺乏 正规的消毒措施，没有卫生防疫部门的监管，很难达到与城镇餐 馆相提并论的消费要求和卫生标准。有的经营点甚至还出售明令 禁止销售的保护野生动物，如野猪、野鸡等动物。为此，要十分 注意食品安全，树立企业信誉。2.景区安全。由于大部分的“农家乐”点规模少、基础设施落 后，大部分乡村游客旅游归来后，都在抱怨景区停车难，停车场 缺乏安全保卫人员和措施。“农家乐”不少景区是村集体或私营业 主自行开发的，旅游景区的设置、安全设施的规划甚至连最基本 的导向指示牌也没有，让游客进入其中就像是无头苍蝇瞎转悠，人流量大的时候特别危险。3.服务水平。点的茶半个小时都上不来，车被堵住个把小 时也找不到堵车的车主，有的甚至连固定停放车辆的位置也没 有，大部分都是依路停靠和随意停放。“农家乐”发展虽有了不少进 步，但服务提升依然是最大难题，服务短腿”日渐凸现。据调查 统计：国际旅游业界公认,超过80%的旅游利润来自“回头客：四、发展建议农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规 范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核 心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资 金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参 与旅游接待服务。3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引 进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环 境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游 活动。4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地 方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培 训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文 化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地 域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要 着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。第四章 项目建设条件及地点选择一、建设地点伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。二、建设条件（一）地理位置伊金霍洛镇位于伊金霍洛旗中部，地处东经109度28分-109度51分，北纬39度17分-39度29分，南北长约4 9.5公 里，东西宽约30公里，海拔高度在1316米至1414米之间。全 镇总面积717平方公里，辖16个嘎查村、100个农牧业社，总 户数为6173户，总人口为15128人（农业户口 5857户、14664 人）。镇区内城镇户籍人口为351户492人。境内现有驻镇单 位15家，企业24家。有三产商铺361家，目前启动的有115 家，其中从事餐饮业的34家，从事民族用品、旅游纪念品的生 产、加工、销售的43家，蒙古包厂7家，从事其他行业的31 家。在昌呼格草原从事餐饮的有54家，分布在旅游区周围从事 农家乐、牧家乐的有24家。伊金霍洛镇有着悠久的历史和灿 烂的文化，自古人杰地灵、文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，一代天骄成吉思汗陵园座落于此，是全国重点旅游景区，已被命 名为国家级重点文物保护区，成吉思汗祭祀文化已经被国务院评 为“第一批国家级非物质文化遗产”，成陵旅游区被文化部命名为“全国文化产业示范基地”，具有融草原之爽、帝陵之奇、高原风 貌之神，集民族风情于一体的显著特点，其特殊的地理区位优势 和人文优势，有力地促进着地方经济的健康快速和谐发展。（二）地形地貌项目区内海拔1350米，总面积958.5亩。项目区地势东、西、北三面起伏为丘陵，南部低缓平坦。多年来的建设，该地区 已经成为交通便捷、基础设施完善、非常适宜人居的地区。（三）水文地质水资源富集，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方 公里，占全旗总土地面积的54.3%;有大小湖泊21个，较大的 6个，湖泊总面积15万亩；下水资源比较丰富，水质良好，永 久储量为151亿立方米。项目区所在地阿勒腾席热镇蕴含丰富的 地下水资源，其永久储量151亿立方米。地表有6条大的内流 河，有两条外流河干流，水质良好。（四汽候特征项目区属中温带，大陆性气候显著，具有干燥少雨、日照强 烈、冷热剧变、风大沙多的特点。最高气温227度，最低气温39 度。年降雨量370毫米，蒸发量2535毫米。年日平均照2700 小时左右，平均无霜期128天，最长161天，最短102天。春 季大风天气比较多，气温变化剧烈，南北气流的辅合带，气旋过 境频繁。风向变化主要受季风影响冬季受蒙古高压控制，多吹西北风；夏季初秋受夏风影响，多吹偏南和偏东风；春季受蒙古气旋控制盛行西风。（五）植被情况伊金霍洛旗植被良好，人工造林保存面积350万亩，林木覆 盖率34.6%，植被覆盖率86%O先后被评为“全国绿化先进旗全 国绿化百佳县和“全国退耕还林后续产业先进旗：2007年伊旗林 木覆盖率为32.6%,植被覆盖率为86%,规划区现有植被覆盖 率达89%,被国际生态组织喻为“煤海绿洲（六）水资源本项目所在地为伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。同时探明 地下水资源丰富。（七）交通区位境内交通四通八达，有黑色路面4条共122公里，砂石 路14条共14 8.2公里，210高速、210辅线、包茂高速纵穿境 内，东乌铁路横穿东西。电力供应充足，动力电入社率100%,照明电入户率100%。移动、联通通讯基本无盲区，多路微波覆 盖全镇。（八）邮电通信经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点 的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增 容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大 信息网络覆盖全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条 件十分优越。（九）经济社会发展伊金霍洛镇有着悠久的历史和灿烂的文化，自古人杰地灵、文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，一代天骄成吉思汗陵园座落 于此，是全国重点旅游景区，已被命名为国家级重点文物保护区，成吉思汗祭祀文化已经被国务院评为“第一批国家级非物质文化 遗产”，成陵旅游区被文化部命名为“全国文化产业示范基地”，具 有融草原之爽、帝陵之奇、高原风貌之神，集民族风情于一体的 显著特点，其特殊的地理区位优势和人文优势，有力地促进着地 方经济的健康快速和谐发展。根据原伊金霍洛镇旧址状况，为充分挖掘成陵得天独厚的旅 游资源，大力弘扬蒙古民族文化，努力把成吉思汗陵打造成世界 级的旅游胜地，系统挖掘蒙元文化，全面展示古老神秘的鄂尔多 斯民族文化和民族风情，使成吉思汗陵成为弘扬民族精神、传承 民族文化、进行学术文化交流、促进民族团结的重要载体。按照“以人为本、发展旅游、突出特色、持续发展”的原则，遵循“依托 于成陵、服务于成陵、受益于成陵的总体发展思路，旗委、政 府对伊金霍洛镇镇区进行总体规划，实行整体搬迁。规划集镇近 期容纳人口 1.5万，旅游年接待能力30万人（次）,远期可容纳 人口 3万人，年旅游接待能力达到60万人（次卜总规划面积 5.56平方公里，近期建设面积2平方公里，目前启动建成面积 为0.82平方公里，主要分为机关办公区、文教卫生区、居住区、商贸餐饮区等。市委、市政府对新区建设工作高度重视，明确提出“四个打 造”，即把成吉思汗陵园打造成世界级的旅游胜地，把伊金霍洛镇 打造成全国民族团结模范镇，把伊金霍洛镇新镇区打造成全国最 具特色的小城镇和中国西部地区居民收入最高的地区之一。搬迁工程总投资2.86亿元，现已完成全部投资。完成210 国道改线16.4 8公里，建设市政道路10公里。共铺设排水管道、供水管道、供暖管道、通讯管网20多公里。市政绿化共栽植各 类树种25000株，栽植绿篱植物25000平方米，安装路灯319 盏。新建办公楼10栋，住宅楼18栋，商业网点386户。新镇区建筑风格以直观的欧式风格与抽象的蒙古族传统风 格相融合，建筑高度以2至3层为主，局部点缀4层；建筑密度 相对松散，留有一定空间；建筑色彩以蒙古族所崇尚和喜爱的蓝 色和白色为主基调，建筑细部用弧形窗口、坡屋顶、空架构、绳 结、柱廊等来表现内涵。目前，集镇内初步实现了市政功能日益完善，配备设施齐全，远期发展留有空间。交通道路四通八达，新210线辅道、210高 速成陵出口引线直达镇区，并与成陵旅游区直接相通，新镇区已 成为人流、物流、信息流的集散地。一个充满浓郁民族特色的小 城镇已经矗立在自治区西部，并成为传播民族文化的一个亮丽“窗口第五章 项目生产规模及建设方案一、项目建设规模和期限（一）项目建设规模规划面积45亩，其中办公服务区1500平方米，生态餐厅 3000平方米，职工餐饮住宿区2000平方米，园区道路、硬化、绿化及水电讯等辅助工程。（二）建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目 论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调 试，年内项目实施运行。二、总体设计方案（-）建设方案当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏 型；景区旅舍型；花园客栈型。本项目将采用最后一种，把农业生产组织转变成为旅游企 业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐 全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。向现代化谱写上光彩的一笔。（二）经营方案服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但 是随着游客数量和接待次数的增加，许多开展农家乐旅游的家庭 住户的管理人员（一般是户主）服务水平不高，服务意识不足，往往会造成无论是哪位客人的要求、不管是什么要求、能不能够 达到的要求都满口答应。但是由于农家住户服务人员较少，一旦 忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要 的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家乐的服务人员不能 一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，尤其是 在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服务人员不 能远离，要及时为客人提供服务。器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒 适。但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在 一家可以看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到 大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起 上,给人以不整洁之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力 配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果 会更好。卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置,饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农 家乐吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干 净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开 辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求 绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越 贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出 自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农 家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城 里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉、黄腊丁以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。“农家乐”的主食也应该充分体现出农家的特色。例如，“农家 乐”的米饭就不应该是纯粹的大米饭，而应该做成诸如“玉米粒痢 饭”（俗称“金裹银”）、“腊肉豌豆痢饭”、“红苕（或南瓜）悯饭”、“蓟豆（或萝卜丝）痢饭”等等。其实，这些饭既有农家特色，又 好吃，而且成本不高。“农家乐”的小吃和面点也不能搞得和城里 一样，而是应当突出农家特色，搞一些诸如凉粉、凉面、锅摊（薄 煎饼）、发糕、叶儿耙、蒿蒿馍馍、粽子、土豆饼、红苕饼、玉 米饼、窝头以及煮玉米、煮红苕、煮土豆之类的小吃和面点。要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来“农家乐”消费的人各种各样：有男人、有女人、有年轻人、有中 老年人、还有小孩，有工人、有职员、有干部、有企业家，还有 文化人等 消费者也有各种各样的情况：有一两个两三个人来的，也有十个八个甚至几十个人来的；有只点几个菜的，也有包上一 桌甚至几桌的；有只吃一餐的，也有住上三五天甚至十天半月的，等等。因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对 消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。例如，男人一般都要 喝酒，可以多安排一些大菜，女人、小孩不喝酒，则可以多安排 一些小吃；工人、职员可以多安排一些经济实惠的菜，干部、企 业家、文化人等可以多安排一些档次稍高且比较有特色的菜；用 餐少的可以尽量安排特色菜；多的则可以面面俱到，各种菜肴都 安排。对于那些要住上十天半月的消费者，所安排的菜肴可尽量 做到家常”，使人看起来像居家过日子的样子。质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌 菜和特色菜量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子 装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经 济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是 大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。“农家乐”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应 该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需 要对自己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使“农家 乐”的经营迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲 度假好去处。三、外部配套条件该项目外部配套条件良好，项目区水、电、暖、讯、生活设 施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。第六章建筑设备工程方案一、电力工程（-）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用 电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采 用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。（三）方案系统设置根据项目区规模和电力负荷规范标准，确定每栋楼供电电源 的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及 容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式 的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全 设计原则的确定等。本项目电源由市政提供，供电电压10kV,具体引入方式由 当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。采用 两路独立10KV专用线一用一备。当一路电源故障时，由另一路 电源负担全部符荷。（四）供配电系统依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。引入楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式，采用 树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立建筑之 间敷设联络电缆，构成开环供电方式。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃 PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路 分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户 内采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明设计照明电压一般为220V,对于高度低于2m的区域的照明灯 具，将采用24 V安全电压供电。照度标准依据国标vv建筑照明设计标准（GB50034-2004）o主要场所照度标准如下：商业 300lx或依装修而定宿舍 依装修而定楼梯间、走廊 50-100lx（六）防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程低 层建筑按照当年雷击次数N=0.06年/次时属第三类防雷建筑 物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋 作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设中12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用 结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所 有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主 钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角 的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物 的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0C,当接地电 阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属 管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳 等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等 电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均 应安装电涌保护器（SPD）;为用电人身安全，每幢楼的总电源 进线断路器应具有漏电保护功能，建筑内插座回路均装设漏电保 护装置。（七）室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明 采用庭院灯，路灯控制在值班室内，路灯配线选用 YJVV22-0.6/1kV 5、16铠装电力电缆直埋敷设。二、智能化系统（弱电）（-）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划 对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安 全、管理控制等方面的需求。（三）系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒 适、节能的项目区，宜设置以下弱电系统设计：1.综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；2.有线电视系统；（四）系统说明综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。1.系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路 均由市政管网引来。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在 每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光 调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPW 型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。2.信息插座的数量、规格及安装位置：入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每层内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布 线箱，再分至各房间。在每个房间设置电话插座、网络插座。信 息插座规格为RJ45,可采用墙内嵌入式。(五)有线电视系统：1.系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHz邻 频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60-75dB。2.信号源电视信号从市政光缆上分支接到该项目区其它建筑物内有 线电视系统。3.设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均 为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ,分 配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器 箱，由每栋楼的箱管系统仍按传输干线采用SYWV759型电缆，分支线采用SYWV-75-5型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插 座。三、给水排水工程()设计依据1.建筑给水排水设计规范(GB50015-2003);2.室外给水设计规范(GB50013-2006);3.室外排水设计规范(GB50014-2006);4.建筑设计防火规范(GB50016-2006);5.民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005年版);6.业主提供的相关基础资料及要求。(二)工程概况、设计范围有压管网的敷设标高原则上按照项目区地势起伏变化。重力 自流管网布置，基本按照项目区内地形的坡向布置管道流向，主 要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局 部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入1根DN200 给水管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径 DN200mm,直埋敷设。考虑项目区内实施消防需求,在消防区 域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系 统有组织排入市政雨水管网。(三)给水系统水源由市政自来水管网接入1根DN200给水管，提供项目 区用水，项目区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道 呈环状管网布置，管径DN200mm，其他供水区域可采用枝状供 水管网形式。全部为多层建筑所以直接由市政供水，无需加压。室外供水管上设置若干消火栓作为消防用水。（四）污水排水系统项目区内排水采用污、废合流制排放。厨房设隔油池，生 活污废水排出后经化粪池处理后汇集，统一排入城市污水管网，由城市污水处理场统一处理。室外污水采用HDPE双壁波纹管。室内污水采用PVC管。1.建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。2.雨水结合项目区内的地形条件，设置其坡度为千分之8,故本方 案雨水顺自然坡度进入城市雨水管网，经雨水排放总管统一排 放。雨水管直埋于冰冻线以下。（六）管材选型1.室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给 水管，直埋于冰冻线以下，户内冷（热）水管采用PE给水管。2.室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径DN 100mm,采用卡箍式刚性管接头连接；管径DN1.2基本折旧费197.580.0021.9521.9521.9521.9521.9521S1.3摊销费5.100.001.021.021.021.021.020.01.4固定资产长期贷款0.000.001.5流动资金借款19.960.0017.182.780.000.000.000.01.7自有资金425.80414.467.363.980.000.000.001.8回收固定资产余值255.691.9回收流动资金28.522资金运用665.26414.4640.1129.6525.6725.6725.6726.C2.1固定资产投资414.46414.46