房地产开发项目任务详解.doc
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1、 房地产项目管理与组织设计项目开发项目任务阐明-11-301. 开发项目有关审批流程及表单企业重要业务运作通过项目计划来管理,大量事务在WBS中体现。除了WBS界定事务外,会有大量审批事项,提议通过权限表来处理。流程总体构造如下图:1.1. 年度经营计划l 流程图l 流程阐明每年11月初,计划管理部门应会同总裁会议,对明年业绩期望形成书面文献并安排各部门根据目值编制对应职能计划;最迟应在12月1日完毕合并并提交董事会审批,重点要包括:既有资源分析、业绩目、估计土地储备、明年项目划分、基本定位设想、各项目关键时间节点、配置资源等。1、战略性:经营计划编制要同步符合新华XXX及房地产企业战略发展目
2、和业绩规划规定2、合理性:经营计划编制要符合新华XXX自身资源和关键竞争力3、指导性:经营计划编制要切实成为企业年度运行目,指导和规划企业整年员业务发展4、全面性:经营计划制定是集团决策管理层以及房地产企业业务职能部门严格遵照“七对眼睛”,全面参与,反复论证成果1.2. 项目主计划制定流程l 流程图l 流程阐明对应于项目WBS中1.5、2.6、4.1项任务,重要用于审批主体计划。在项目过程中,除了在这三个任务节点时要严密编制和修订计划外,其他时候也容许调整计划,但假如没有影响到里程碑则由项目经理控制。1、系统性:项目计划波及一种项目方方面面,是一种复杂系统,故计划编制时要体现系统性。2、科学性
3、:项目计划编制是一种非常技术工作,计划与否合理,计划之间与否协调,编制计划措施与否先进,这些都需要编制计划从科学性原则出发。3、一贯性:在制定项目计划时需要严格根据企业整体经营计划关键控制节点编制。1.3. 设计单位招标流程l 流程图l 有关表单重要由政府或招标企业提供l 流程阐明本流程与WBS中招标任务结合使用,规定在WBS中形成各次招标任务包,并排出有关计划。招标公正性:招标目是招聘到有信誉和资质规划设计单位承担规划设计任务,在招标过程中,要保持公正性,杜绝舞弊行为;评标公平性和科学性:对参与招标单位要公平看待,一视同仁;在评标时,要保证评标措施科学性,保证择标合理、公正。1.4. 总包商
4、招标流程l 流程图1.5. 工程监理招标流程l 流程图1.6. 甲供材料、设备招标流程l 流程图1.7. 项目款项支付流程l 流程图l 有关表单付款申请单 年 月 日协议编号协议名称甲方名称乙方名称受付单位名称协议金额决算金额历次付款金额和付款日期(分期填写)历次付款额合计本次请款金额付款条件合计付款相关责任人意见请款部门协议事项阐明: 签名: 经办人工程监理项目经理造价工程师部门总经理资料归档确认财务部意见企业业务负责人企业财务负责人总经理/董事长l 流程阐明1、对于项目款项支付要有严格审批额度把关,不一样层别管理层只对于自己审批额度范围内工程款支付具有审批付款权;2、多层查对、审核和审批制
5、,对于付款根据和审批纪录要完整;3、支付有关条款要在协议中做出清晰界定和明确阐明;4、工程分管副总要对实际工程进程和质量双重把关;1.8. 项目周报/月报l 流程图l 有关表单表单开始项目周报一、 本周项目进度回忆(回忆项目本周重要完毕工作)二、 本周项目异常状况及有关阐明(针对本周项目进行中发生各类异常状况进行描述和阐明,每项200字以内)三、 下周重要工作安排四、 项目变更及签证阐明 (只列举本周发生变更)项目分期变更编号变更明细原因阐明五、 本周付款状况阐明 (对需要提及注意事项分别描述)供应商协议(编号)付款时间付款明细金额(万元)六、 本周销售状况阐明签约净认购套数金额(万元)面积(
6、万M2)套数金额(万元)面积(万M2)住宅商业车位合计(填写表格,然后用文字简要阐明,500字以内)表单结束表单开始第一部分 基本信息 基本信息项目启动时间总建筑面积(万平米)总用地面积(万平米)容积率不计容积率建筑面积(万平米)合作伙伴单位名称(设计企业/总包单位/销售代理)工作内容/标段操作面积设计XX省建筑设计研究院XX分院住宅、会所建筑设计XX规划设计征询有限企业住宅建筑立面修改景观扩初方案设计XXX建筑与室内设计有限企业XX项目示范单位室内设计工程XX工程有限企业XX项目住宅及会所XX基础工程有限企业XX项目住宅桩基XX市第X建筑工程有限企业XX项目住宅X标段XX市第X建筑工程有限企
7、业XX项目住宅X标段营销XX房屋销售(集团)有限企业全程营销代理总图备注 二、本月销售状况(100字以内对本项目销售状况总体简介)项目分期合计 已推 本月 新售 均价 (元/M2)本月挞定及退回(套)实际净销售合计净销售月末已推 库存套数面积M2套数面积M2套数面积M2套数面积M2套数面积M2总计阐明:本表格仅记录住宅,分期行不够可自行增长。(注意:库存+合计销售=已推)三、项目开发计划执行状况(100字左右简要阐明)四、项目总体资源XX项目本月资源变化表分期名称完毕施工图(万平米)动工面积(万平米)新上市存量(万平米)签约面积(万平米)竣工面积(万平米)阐明:完毕施工图为本月内完毕施工图建筑
8、面积; 动工面积为本月内主体动工建筑面积; 新上市存量为本月内获得预售证建筑面积; 签约面积为本月内签定销售协议建筑面积(同财务口径); 竣工面积为本月内竣工建筑面积。 本页填写内容非合计完毕量,如本月未有完毕上述数据请在空格内填0。五、项目大事记1、X月X日X标初次开盘。2、X月X日XX超市开张。第二部分 项目管理 进度管理1. 进度概况(描述整个项目当月设计、工程进度概况,对各分期目前所处阶段,计划执行状态作定性描述。)2. 本月进度完毕状况(填写阐明:只填写本月工作内容。如有异常偏差产生,须在“偏差影响”中填写后续节点调整,天气仅在影响进度时阐明,在 “原因简述”栏填写。)专业状态项目进
9、度计划任务项完毕状况原因简述偏差影响纠正措施计划完毕时间调整时间偏差天数筹划正常异常设计正常异常工程正常异常营销正常异常其他下月计划描述二、质量管理1. 设计变更综述项目分期变更单变更内容原因阐明2. 质量综述(分期、分标段描述,每项不超过200字)工程标段质量问题对策备注3. 质量状况及对策示例:住宅一标段:总体质量处在可控状态,先前面砖返碱已根除,门窗发泡剂已按规范进行整改,精装修质量局部木基层不符合规范,节点收头较粗糙,提前安排进行交底,明确节点做法和质量规程,尤其针对装修特点,过程中对节点调整要立即告知承建商防止返工引起质量问题。4. 供方评价(填写阐明:对各标段总包、监理及重要分包商
10、在本月内人员管理、协调合作、质量控制状况进行描述。)三、现场管理现实状况:(对现场各方工作人员配合状况、与否文明施工等方面综合描述)措施: (提出处理方案)第三部分 销售状况 销售状况分析1. 本月销售状况综述:(500字以内)1.1. 本月推盘方略、销控方略、价格方略1.2. 本月广告推广方略(目、渠道、活动)本月完毕广告投放:媒体类型/名称出刊时间截稿时间版式尺寸(mm)/与否光盘内容执行状况阐明平面广告XX晨报XX早报XX房产报电视广告财经频道房展会XX楼市房展会1.3. 现场配合(现场示范、开放、展示、工程有关进度等)1.4. 库存销售状况和加推销售状况,及两者比例2. 销售数据汇总当
11、月销售业绩签约净认购套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)合计住宅商业车位当月库存月末已推库存月末可上市存量套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业车位月末可上市存量准时间分类一年以上六个月至一年套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业车位六个月以内套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业车位当月加推(加推日期X月X日)加推数量加推成交套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业000000车位000000当月新获得销售资源当月获得预售证当月到达预售条件但未取预售证(到达取证条件日期)套数金额(
12、万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业车位年度合计(200X年度)签约净认购套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)合计住宅商业车位年度合计(200Y年度)签约净认购套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)合计住宅商业车位出租状况本月出租年度合计出租项目合计出租备注套数面积(万平米)套数面积(万平米)套数面积(万平米)商业车位下月计划加推(加推日期计划X月X日)计划加推估计成交套数金额(万元)面积(万平米)套数金额(万元)面积(万平米)住宅商业车位下月计划取证计划获得预售证(取证日期)计划到达预售条件但不取预售证(到达取证条件日期)(
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