棚户区改造项目可行性研究.doc
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1、XX县(煤炭坝)国有工矿棚户区改造可行性研究汇报建设单位:湖南黑金时代长沙矿业有限企业四月目 录第一章 总论4一、项目概况4二、项目基本状况4三、研究根据及范围6四、用地状况7五、研究结论与提议7第二章 项目背景与建设必要性9一、项目提出背景9二、项目建设必要性9三、项目建设可行性10第三章 市场分析12一、市场概况12二、XX县住房供需总量分析12三、竞争分析13四、项目定位13第四章 建设规模与技术指标15一、建设内容15二、重要技术经济指标15第五章 重要技术方案 16一、项目基本状况16二、规划原则16三、规划设计概念16四、建筑构造设计阐明17五、电气工程21六、给排水设计阐明23第
2、六章 环境保护及节能26一、环境保护26二、节能27第七章 实行进度计划28一、项目管理28二、整改改造运作思绪与实行环节28第八章 招标29第九章 投资估算与资金筹措30一、投资估算30二、资金筹措31第十章 财务评价32一、经济效益测算与评价根据及阐明32二、销售收入及销售税金32三、总成本费用估算32四、经济效益评价与测算33附:规划平面图及设计阐明第一章 总论 一、项目概况1、项目名称XX县(煤炭坝)国有工矿棚户区改造2、项目建设单位湖南黑金时代长沙矿业有限企业3、建设地点XX白马桥乡仁福村二、项目基本状况XX县煤炭坝国有工矿棚户区改造遵照“政府引导,居民自愿,市场运作,政策扶持”原则
3、,县人民政府将列为“年整体棚户区改造规划,分步实行,积极稳妥,滚动建设模式,在保证居民安顿用地后,将剩余土地用作建设用地,以土地收益和县政府政策扶持,作为筹措建设资金渠道,切实安顿好所在地居民,改善居民居住环境,提高居民生活质量。湖南省长沙矿业集团有限责任企业,始建于上世纪五十年代,有职工家眷近3万人。其中,矿区居民住户仅为4330户,租住农村和借住原籍祖屋为1800多户。居住在上世纪50至80年代建造工棚、猪场、食堂、库房等改造简易住房有1804户(不含无房户),每户平均建筑面积为30左右,由于住房狭小家庭人口多,住户只能自行搭建厨房厕所。其中西峰仑片区314户、五亩冲片区218户、跃进片区
4、236户、竹山塘片区282户、沙子坡片区754户,人年收入局限性720元/月无房户200户。这些住房中A、B级受损户430户,面积22042.04;不配套住房1374户,面积52957.96。由于企业人口较多,住户基数较大,每年净增无房户数为60户左右,因此,职工家眷住房缺口很大。大跃进时期和文革前后期建造简朴旧房仍保留至今,大多为老职工和退休人员居住,许多采掘一线员工、家眷大部分都挤住在简易平房和改造住房里,矮、漏、暗、潮状况普遍存在,加上房屋年久失修和受地下采掘工作影响,这些房屋大部分出现不一样程度开裂和变形,部分房屋随时有倒塌也许。目前,企业部分职工居无定所,工作不安心,给矿区生产安全和
5、社会稳定带来较大不利原因。导致企业职工家眷住房紧张原因,一是企业生产、经营时期较长,企业员工、家眷和离退休人员较多。再加上企业在80年代为了贯彻国务院(1984)90号文献精神,将井下一线职工家眷由农村迁入矿区,转为“农转非”,此类对象3910人,这也是导致住房紧张原因;二是企业效益长期低下,在上世纪80年代后,几年没有建造过职工家眷住房;三是矿山子弟文化水平普遍不高,社会就业能力较差,部分子弟都是靠打零工度日,无力购置商品房,只能挤住父母一起。因此,我企业安居工程和棚户区改造项目势在必行。5月至11月为建设阶段,12月完毕整体改造安顿工作,在整改改造中,对居民房屋实行就地安顿和货币安顿两种方
6、式。煤炭坝国有工矿棚户区改造改造是造福于民一件大事,一件实事,其目不完全为了获取经济利益,而是要将棚户区改善职工居住困难,在白马桥建设成一种环境优美、功能齐全、品位较高住宅小区,以改善居民居住环境,提高居民生活质量,提高都市品位。煤炭坝国有工矿棚户区改造是一期系统工程,牵涉面广,需要广大居民群众理解、参与、配合与支持。我们相信:有县人民政府和广大群众共同努力,我们一定能将煤炭坝国有工矿棚户区改造这件实事做实,好事做好,真正做到改造一片,繁华一片,发展一片,实现经济社会协调发展。三、研究根据及范围1、研究根据(1)长沙市中长期社会发展战略纳要(2)项目建设协议书(3)国家计委、建设部联合颁发建设
7、项目经济评价措施与参数(第二版)。(4)建设部建标205号房地产开发项目经济评价措施。(5)其他有关专业设计规范。(6)建设单位提供其他各项基础资料。2、研究范围本项目可行性研究汇报根据国家有关部门法令、政策、规程、规范对项目建设必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、用地状况煤炭坝国有工矿棚户区改造由于我企业为国有控股企业,无力改善职工家眷住房条件。原有大部分土地都因采煤影响致使地表沉陷,不适宜建房和自行提供保障性用地。由政府在县城规划范围内白马桥地块划地120亩作为近三年我单位保障性用地。五、研究结论与提
8、议1、研究结论1)项目建设符合国家产业政策,今年我国国家资产投资调控政策总原则是继续保持投资总量较快增长,积极扩大内需,国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策,为房地产开发提供了政策上支持。2)XX县全面实行“新三年大变样”工程,项目大都市规划指导下进行实行,将有力地增进都市布局构造调整和都市面貌改造。3)项目建设总投资2.1个亿,其中基础设施投资为5800万元,棚改投资为2800万元。2、提议1)资金是项目建设关键,应保证资金按期到位,以保证项目顺利实行。2)从项目诸多方面研究表明,该项目投资开发切实可行,提议有关部门予以大力支持,并从政策上加以扶持,以利于项目顺利实行。第二章 项目背景
9、与建设必要性 一、项目提出背景煤炭坝煤矿是大跃进时期和文革前后期建造简朴旧房仍保留至今,大多为老职工和退休人员居住,许多采掘一线员工、家眷大部分都挤住在简易平房和改造住房里,矮、漏、暗、潮状况普遍存在,加上房屋年久失修和受地下采掘工作影响,这些房屋大部分出现不一样程度开裂和变形,部分房屋随时有倒塌也许。目前,企业部分职工居无定所,工作不安心,给矿区生产安全和社会稳定带来较大不利原因。导致企业职工家眷住房紧张原因,基础设施严重局限性,分散危陋平房居多,居民住宅安全隐患明显,脏、乱、差问题相称突出及现实状况已经新XX形象导致了较大影响,现住居民早就期望对其整改改造,故整体改造势在必行。二、项目建设
10、必要性(一)国有工矿企业住房保障需要该处建筑均为旧房,为老式建筑,由于历时长远,加上产权分属,基础设施及配套设备相称落后,不安全隐患随地可见。为了防患于未然,保证群众生命财产安全,根据XX县都市国有工矿棚户区改造统一规划,我们拟对其实行整体拆除重建,为XX县都市建设增光添彩。(二)美化都市,挖潜增效需要该项目臭水四溢,卫生条件很差,大部分均为砖混房,严重影响了此处整体形象。若能对此进行整体开发,统一管理,必级极好地运用这里优越地理交通优势,其经济效益也会翻数番,并能处理上千户住房困难,我到县城再就业,产生很好社会效益。(三)改善居民生活环境,保证居住安全需要该处建筑由于是老式砖混构造,且建筑时
11、间早,房屋损毁严重,部分承重墙体遭到严重破坏,很难想象在现代化省会都市中尚有如此破旧危房存在,更为严重是危及到在此处居住和从此路过人们生命安全,一旦发生意外,后果将难以想象。因此,对其拆除重建势在必行。三、项目建设可行性(一)区位优势、政策优势突出该项目拆迁新建在白马桥乡,是城镇结合部位,符合都市用地整体规划和功能分区详细规划,对于消除此处多种隐患,增强交通能力,提高都市品位和美化环境均具有重要意义,尤其是政府重视和政策倾斜,愈加强了项目开发价值,因此,符合XX县都市发展规定和政策导向。(二)地理条件优势明显根据目前所掌握现实状况可知,该处为建筑用地,地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基
12、规定,地理条件优势。(三)交通优势突出该项目建设地点道路四通八达,有多路公交车从此通过,人们出入十分以便。(四)外部设施及环境优势独特项目建设场地位于交通便利地段,为面临街,材料运送及施工车辆进出以便,物资堆放很好处理,附近配套设施齐全,水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处,即将全线拉通黄兴北路将深入使此处优势体现出来。第三章 市场分析 一、市场概况是XX县住宅与房地产业发展中及不平凡一年,虽受世界经营危机影响,房地产开发建设受到了一定冲击,然而伴随XX城建水平不停升级,以及一江两岸三洲,金满地地下商业街建成,金洲大道开通,三环线建设,XX新县城格局已基本形成,地区房产开发空间会有扩大,房地产
13、投资稳中有升,住宅一级市场迅速发展,住宅二级市场稳步推进,XX房地产业持续几年迅速健康发展局面,房地产业成了XX拉动国民经济持续增长改善居民住房条件一种重要砝码。二、XX县住宅供需总量分析伴随XX经济迅速发展,都市经营之路越走越宽,此地段四面临街,实属新开发经济发展中心地带,对全县国有工矿企业和棚户区改造可以保障住户需求,独特品牌和优越地理位置,拥有较强竞争优势。1、XX住宅需求趋势根据XX县十二五住房保障发展规划,我县将实现人均住宅到达25平方米,成套率达80%左右,基本到达户均一套房88平方米100平方米合用水平性质到中等到高等住宅。由于XX县城城区发展,目前县城人口已经到达35万人,居民
14、对住房需求正呈刚性上扬趋势。 2、XX都市住宅投资发展状况:1)1998,我县县城房地产市场以国有企业存量土地上建设经济合用房为主,当时住宅建设年投资徘徊在10.8亿元左右,从1998年至共完毕建设10余万平方米(合用房与棚改房),户型设计、施工质量、小区环境等受多方面原因制约,住宅品质质量不高。2)XX房地产业得到长足发展,无论是开发机构、空间布局还是投资规模都持续健康发展,合计到达57.6亿元。3、XX-住宅供需平衡分析年份住宅投资(亿元)同意上市预售(万m2)销售面积(万m2)供需缺口(万m2)备注10.818.61617.5理解数据051825.31921.25理解数据0638.239
15、.926.235.71理解数据077068.76071.25理解数据0810590.64882.37理解数据091251005879723理解数据三、竞争分析住宅市场竞争特点1、县政府大政策带动楼市发展2、规模型小区是住宅开发区好买点3、规模群楼区且环境优雅则更有市场4、品牌楼市是XX最佳卖点四、项目定位品牌、规模、交通、绿化这四大优势集中了当今XX成功开发楼盘精髓。1、目区域通过度析XX住宅发展特点,区域内置业需求是较为旺盛,因此,区域市场是我们主道争取方向。另一方面,结合商业步行街,金满地地下商场、大玺门建设形成了周围联通效应,都市综合环境优良,在城区和乡镇居民心目中有一定亲和力和吸引力。
16、因此,区域外客户同样成了本项目目区域。第四章 建设规模与技术指标 一、建设内容建设项目内容重要是一般住宅楼及配套服务设施以及对应道路,绿化、市场管网设施等。二、重要技术经济指标地块红线面积总建筑面积住宅面积商业面积建筑密度容积率179920140300130800-25.62%2.39合计79920214030 m2130800 m2-25.62%2.39第五章 重要技术方案 一、项目基本状况1、用地状况煤炭坝保障性用地总占地面积120亩,根据道路和规划状况提成三年三期完毕。2、需拆除房屋状况需拆除总建筑面积76586.52平方米其中:住房建筑面积42345.62平方米经营门面建筑面积:256
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