株洲华晨房地产有限公司.doc

株洲华晨房地产有限公司
华宇新城项目
销售代理合同

甲方：株洲华晨房地产有限公司

地址：湖南省株州市天元区庐山路与珠江北路间，武广客运广场北侧
电话：[phone]

乙方：鸿安世家房地产顾问有限公司
地址：长沙市芙蓉中路二段8号顺天国际财富中心1503室
电话：0731—2233918 2233919
传真：0731—2233920
第一条 委托项目及期限
1.1. 自双方签署本合同之日起，甲方委托乙方独家开展位于中国株州市天
元区庐山路与珠江北路间的“”项目的住宅及商业面积的(具体详见
附件 一《华宇新城项目(住宅/商业)未售面积汇总表》，与合同具同等效力)
营销策划、销售代理工作，（以下简称“本项目”）。委托工作事项分为
两部分：
1.1.1. 负责本项目营销策划、销售代理工作(具体详见附件二《代理服务工作内容总纲》，与合同具同等效力)；
1.1.2. 负责与本项目有关的所有广告设计监控工作；根据甲方签字确认的年度推广预算总额(具体详见附件三《项目年度推广预算总额及分配计划》，与合同具同等效力)按计划开展相关工作；
1.1.3. 甲方同意在委托期内不再委托其他单位营销策划，并代理销售“本项目”及不自行组建销售队伍对外销售，甲方所有对外推销之单位，乙方均有销售代理权。
1.2. 委托期自2016 年 3月 1 日起生效，至本项目的商业物业、住宅物业分批取得预售许可证及能正式销售至2016年12月31日终止。
1.3. 本项目本合同所约定的住宅及商业物业之总用地面积 亩,总建筑面积 平米（有关详细数据以甲方提供的签字确认的文件为准作为合同附件一，与合同具同等效力）。

第二条 甲方责任与权力
2.1. 负责保证本项目的销售合法性。负责向乙方提供销售所用有关本项目的法律批文副本或复印件，及销售所需详细资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。
2.2. 负责审核、确认乙方所提交的营销策划报告、活动方案、预算建议、工作计划、工作执行操作方案；提供本项目广告宣传及市场推广所需费用，相关方案由乙方提交并经甲方审定后执行。
2.3. 免费提供乙方销售场地及相关办公设备和因办理销售合约、销售合同所需要的办公用品，配合乙方办理有关销售事宜（届时详细见甲方提供营销中心使用时的物料清单）。
2.4. 负责上述宣传推销过程中一切合同文件的签署。
2.5. 负责最后确认项目的图纸、面积、数据、建材设施和装修标准，并负责执行双方确定的有关销售配套硬件。
2.6. 甲方负责与认购者签订商铺买卖、房屋买卖的一切合同文件和银行按揭办理。
2.7. 按照约定条款，准时支付乙方应得代理佣金。
2.8. 由甲方财务人员负责统一收取购房客户的定金和全部购房款。
2.9. 在代理期内收到乙方提供的意见时，应在要求时限内就乙方意见做出书面答复，以甲方指定确认人签字或公司盖章形式认可为准。
2.10. 同意在本项目的宣传媒体及资料上印上乙方“营销代理”字样并印刷乙方LOGO标志。
2.11. 策划代理期内乙方因推广工作需要经甲方同意而举办的各项活动，如需临时在本项目样板房、销售大厅、模型处、看楼车设置讲解人员，由甲方负责提供兼职人员及支付兼职费用，由乙方进行销售标准化培训。

第三条 乙方责任与权力
3.1. 整个营销策划、销售代理过程必须遵守中华人民共和国湖南省及长沙市的有关法规。本合同所涉及的所有报告、意见分析、设计方案等服务均应以书面形式提交。
3.2. 双方按照正常的工作时间安排开展各项工作，如有调整，应以双方的《会议纪要》、《来往公函》约定为准；
3.3. 自本合同签定之日起，正式派驻项目营销策划、销售管理人员进行项目的营销策划工作。
3.4. 策划代理期内对项目周边相关楼盘进行市场跟踪调查，对竞争楼盘根据不同阶段进行跟踪分析，并确保每月提交一次书面报告。
3.5. 代理期内对项目的商业规划、住宅规划及建筑设计，如商业业态的功能布局、住宅户型的合理性、户型的配比、各种商业物业及住宅物业的配套设施、园林景观等提供专业意见。协助审阅项目规划、建筑单体立面、户型平面、园林景观的图纸（包括会所及公建配套）等，并给予专业意见，若有必要则参加相关专题会议。

3.6 代理期内负责对本项目公开发售前的所有营销推广、招商策略、及销售部署进行总体策划，包括：市场定位、目标客户分析、销售时机、分期销售方式、各期的推销策略、价格制定、价格调整、付款方式、优惠方式等，由甲方确认后再执行。
3.7. 代理期内负责与本项目有关的所有广告设计监控、广告监控工作：
3.7.1 负责所有广告的设计监控，设计监控的内容包括：
1）商业部分、住宅的VI视觉系统设计；
2）不同阶段楼书、销售单张等平面销售资料的设计；
3）不同阶段路牌广告的平面设计；
4）各阶段报纸广告的设计（包含软文的撰写）；
5）影视广告脚本创意的撰写；
6）各阶段现场包装的平面设计；
7）电台广告文案的撰写；
8）企业形象的VI系统设计；
9）与本项目有关的其余广告设计工作。
3.7.2. 负责宣传推广策略、媒体分析及安排，户外广告、地盘包装、售楼部包装、示范单位室内外布置建议。

3.8 售楼资料制作的效果监控。
3.9. 代理期内在公开发售前60天提前对销售队伍进行严格培训。且在每次推广前对销售人员销讲，让其准确领悟推广诉求要点及展销安排。
3.10. 代理期内派遣有足够经验的专业销售队伍负责推销工作。
3.11. 在甲方授权的范围内以甲方名义与认购方签订《认购书》，并同时由甲方派专人收取定金、指导客户按照甲方指定账户，督促客户缴交首期房款。
3.12. 代理期内乙方须指导并有责任督促认购者将各期楼款直接划入甲方指定的银行账户，并将贷款购买客户的相关贷款个人资料通知并督促其整理完善，用于甲方办理按揭业务。
3.13. 代理期内，安排相关的售后跟进，包括每月定期提供销售报告、客户统计分析、媒介分析及销售策划方面的分析报告。
3.14. 代理期内乙方负责客户认购资料、客户资料整理及管理，并确保资料及时更新准确。
3.15. 代理期内乙方根据甲方认可的销售均价制定售价表及付款方式，经甲方批准后进行推销。在销售过程中，所有的折让、条款之让步须得到甲方之书面同意，方可做出修改，如遇特殊个案，需书面专题上报甲方得到确认后方可执行。
3.16. 代理期内乙方必须按甲方要求如实进行楼宇销售，若销售过程中发生乙方工作人员为提高销售量，未经甲方许可，擅自向客户承诺购房条件，或脱离甲方的售楼资料做不当书面陈述造成甲方负面影响而造成甲方经济损失的，由乙方承担全部责任。

第四条 收费标准及结算形式
4.1. 销售代理费用
l 住宅部分：
我司严格要求自我，在销售代理期内的服务费用，将自我进行考核，根据楼盘租售业绩计算：
1）在代理期内，由任何人售出的该项目住宅，贵司均按累计总成交金额按以下例向我司支付代理佣金。
2）每批可售货量（可售货量数量以贵司取得当地政府所批准的销售预售证且具备销售条件的建筑面积，并经甲乙双方书面签字确认，下同）推售时，在代理期内完成可售货量的60 %内时，则贵司按累计总成交金额之 1.4%向乙方支付代理佣金。
3）每批可售货量推售时，在代理期内完成贵司可售货量的 61%—70 %时则贵司按累计总成交金额之 1.5% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。
4）每批可售货量推售时，在代理期内完成贵司可售货量的 71%—80 %时则贵司按累计总成交金额之 1.6% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。
5）每批可售货量推售时，在代理期内完成贵司可售货量的 80%—90 %时则该项目所有售出的单位，贵司按累计总成交金额之 1.7% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。
6）每批可售货量推售时，在代理期内完成贵司可售货量的 90%以上时则该项目所有售出的单位，贵司按累计总成交金额之 1.8% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。

l 商业部分：
1）在代理期内完成可售货量的40 %内时（含40%,可售货量数量以贵司取得当地政府所批准的销售预售证且具备销售条件的建筑面积，下同），则贵司按累计总成交金额之 1.0%向乙方支付代理佣金。
2）在代理期内完成贵司可售货量的 41%—60 %时则贵司按累计总成交金额之 1.2% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。
3）在代理期内完成贵司可售货量的 61%—84 %时则贵司按累计总成交金额之 1.4% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。
4）在代理期内完成贵司可售货量的 85%及其以上时则该项目所有售出的单位，贵司按累计总成交金额之 1.5% 向乙方支付代理佣金，佣金跳级部分金额，贵司按照比例在达到当月结算时自动补足。

l 溢价分成：
届时物业价格定价由乙方根据市场情况提供合理的建议方案，由甲方签字确认后执行，若在销售过程中，乙方充分把握了市场的机会，令得项目的商业、住宅部分的单个物业销售价格超过甲方原确认的价格，甲方同意超出部分按照面积计算总额后与乙方 八二 分成，其中甲方占超出金额部分的 80 %，乙方占超出部分的 20 %，本超出部分不再另计算销售佣金。
l 其他的销售奖励：
双方约定以取得住宅部分预售许可证并公开发售后六个月内，乙方如完成当期销售比例（按照面积计算）达到85%（含），可以适当奖励乙方本周期内所售面积销售收入总额的0.2%；

l 商业招商佣金：按单个招商物业面积每月租金的1.5倍收取。

l 广告设计、策划费：每月按伍万伍千元（￥5.5万）收取，服务期限至2016年12月31日终止。

4.2.甲方开盘前的关系户所购买的房屋，乙方按照认购合同金额的0.8%收取的佣金，且计入乙方的业绩。
4.3.物业价格定价由乙方根据市场情况提供合理的建议方案，由甲方签字确认后执行，若在销售过程中，乙方充分把握了市场的机会，令得项目的商业、住宅部分的单个物业销售价格超过甲方原确认的价格，甲方同意超出部分按照面积计算总额后与乙方 八二 分成，其中甲方占超出金额部分的 80 %，乙方占超出部分的20 %，本超出部分不再另计算销售佣金。
第五条 保密责任
5.1. 甲乙双方同意无论甲方向乙方提供的有关信息、情报、资料或乙方向甲方提交的咨询报告及相关条件，均是商业机密文件，未经过双方许可，任何一方不得向第三方或第三者出示。
5.2. 乙方同意在未取得甲方书面认可前，不得将甲方客户、住户的有关信息、情报、资料作其他用途及不得向第三方或第三者出示。

第六条 违约责任
6.1. 甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。
6.2. 如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收甲方当期未付款总额0.2‰的滞纳金，超过六十天则按甲方违约处理，甲方须向乙方补偿相应的损失。
6.3. 自签署本合同之日起至合同期满止，如甲方违约不将本项目交由乙方独家代理或中途无故解除本合同，则甲方应向乙方赔偿经济损失人民币三十万元整；如乙方无故解除本合同，则乙方应向甲方赔偿经济损失人民币三十万元整。
6.4. 如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。　

第七条 乙方人员结构
7.1. 项目总负责人为钟佳丽；
7.2. 另配备专门的项目经理，策划主任，销售经理；
7.3. 现场销售人员配置为8—10人、如开盘、营销档期、大型活动、签约高峰等，可视实际情况增加销售人员。
7.4. 乙方按此合同规定的相关人员应保持稳定性，不得随意更换，详细见（人员架构附件四）。

第八条 其他
8.1. 本合同期满时，如不续约，代理关系终止后，乙方需将所有已售客户的所有资料移交甲方，以便甲方继续跟进，未经甲方许可乙方不得利用所获知的客户资料从事与本项目无关的经营活动，而甲方须在不迟于移交后七个工作日内向乙方支付所有酬金及其他应付款。
8.2. 本合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商签订补充条款，补充条款与本合同具同等法律效力。
8.3. 由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应协商解决。
8.4. 本合同在履行过程中发生纠纷，双方应及时协商解决。协商不成时，双方同意向 长沙市 仲裁委员会申请仲裁。
8.5. 本代理合同壹式肆份，于双方签署盖章后生效，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
8.6. 以上合同条款经双方谨慎阅读后已完全知晓其含义，并愿承受其法律后果。

甲方： 乙方：
株洲华晨房地产有限 鸿安世家房地产
顾问有限公司

委托代理人： 委托代理人：

经 办 人： 经 办 人：
签署时间： 年 月 日 签署时间： 年 月 日

开发期数
物业类型
位置(栋)
套数(套)
面积(㎡)
备注
一期
住宅

商业

二期
住宅

商业

三期
住宅

商业

附件一：华宇新城项目(住宅/商业)未售面积汇总表
(请贵司做出明细，以确定合同标的)
住宅合计：
商业合计：

附件二：代理服务工作内容总纲

第一阶段：准备阶段
（一）阶段市场动态分析（月度）
1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等）；
2、竞争项目销售情况及变化分析；
3、竞争项目营销策略分析；
4、竞争项目价格变化分析；
5、市场动态总结；
6、项目应对市场动态策略提示。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位及依据
2、总体价格走势建议
3、价格明细表
4、付款方式定位
5、销售总控建议
（三）项目推广
1、项目推广主题
2、项目营销总体构想及创意
3、项目品牌推广策略
（四）广告宣传
1、项目视觉识别系统VIS设计思路
2、总体及各阶段宣传主题的构思创意
3、项目一期年度广告计划
4、媒体选择建议
5、广告投放策略
6、项目包装方案
7、各类宣传资料设计
8、报纸广告创意思路
9、电视广告创意思路
10、SP活动策划方案
11、PR活动策划方案
12、广告宣传费用概预算
本阶段工作完成，向发展商提交《项目营销策总纲》、《住宅（商业）年度营销工作计划》。

第二阶段：项目正式认购开始至合同终止
（一）动态市场调研
1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等）；
2、竞争项目销售情况变化分析；
3、竞争项目营销策略变化分析；
4、竞争项目价格变化分析；
5、市场动态总结；
6、项目应对市场动态策略提示。
（二）现场包装工作
1、工地围墙的创意、平面设计建议，监督制作、施工
2、条幅、彩旗、灯箱、气球、拱门的设计建议，监督制作及安装
3、看楼通道的设计建议，监督制作、施工
4、看楼专车的设计建议，监督制作
（三）销售资料及销售工具的准备
1、《房地产买卖合同》补充条款的起草、修改，合同准备
2、《认购书》的起草、修改、定稿及印刷跟踪
3、《临时认购单》的起草、修改、定稿及印刷跟踪
4、《价格表》的修改、定稿、复印或印刷跟踪
5、《认购须知》的起草、修改、定稿及印刷跟踪
6、《购房计划书》的设计、修改及印刷跟踪
7、《销售价格明细表》的制作
8、《客户登记表》的制作建议
9、《客户调查问卷》的起草、修改及印刷跟踪
10、《销售管理条例》的起草、修改、定稿方案
11、售楼处各项办公用品及办公设备的准备建议
12、售楼处、看楼通道、样板房所播放影音资料的准备建议
13、监督财务收据、发票、银行账号、刷卡机、点钞机的准备
14、建议及监督项目各类模型的制作
（四）人员准备
1、销售及管理人员培训
2、保安、现场服务人员、财务人员的项目培训
3、现场人员服装、名片、工卡等事项的设计、制作建议
（五）开盘活动的准备
1、开盘日期的选择
2、开盘活动的策划和筹备
3、监督开盘仪式的礼仪准备
4、协助贵宾、嘉宾的名单确定及邀请
5、媒体记者的邀请
6、监督开盘活动所需各项软硬件设施的准备
（六）监督、检查、落实法定销售文件（五证）等各项售前准备工作

附件三《项目年度推广预算总额及分配计划》

一、项目08年推广预算总额

1、住宅：37773.92平米×3000元/平米×2%=226.64万元
2、临街商业：36118.54平米×5000元/平米×3%=541.78万元
3、合计：768.42万元。

二、广告分配计划详表（单位：万元/月）

序号
月份
广告费用
备注
1
3
134

3-5月份按总费用的40%计算、分配。
2
4
80
3
5
92
4
6
102.8

6-8月份按总费用的33%计算、分配。
5
7
96.8
6
8
50．8
7
9
92.8

9-12月份按总费用的27%计算、分配。
8
10
76.8
9
11
22.2
10
12
20.2
备注：广告费用把控根据市场情况与工程节点灵活调整。

附件四 华宇新城项目人员构架

一、 项目人员构架
项目经理：郭强

策划智囊：1人
策划支持：2人
销售经理：刘静

销售人员：8-12名
销售后勤：1名

项目管理及团队架构
项目顾问专案组成员
序号
姓 名
责任人
公司职务
01
钟佳丽
公司项目统筹
业务总监
02
郭强
驻场项目经理
项目总监
03
游佳倩
策划智囊
商业总监
04
刘静
驻场销售经理
销售经理
05
肖丽
策划支持
项目经理
06
魏敏
策划支持
策划经理
项目参与人员：
销售部8-12人，项目组进场时配备。
备注：陈祥负责定期巡导、监管项目营销策划工作，黄昭祥负责整个项目的策划、营销的现场管理与执行工作，长期驻场；罗乾涛负责整个项目现场销售管理与执行工作，长期驻场。

二、人员简历：
l 钟佳丽
l 职务定位：项目重大营销策略决策人
项目营销督导
项目直管体系负责人
所有营销事件、营销活动的执行监控人
重要时间节点、价格策略、营销方向定位把控人
l 现任职务：鸿安世家房地产业务总监
（总体监控住宅板块营销策划业务）
l 工作经验：涉外财会、国际经贸双专业，曾在上海泛邦投资公司（湖南公司）,湖南嘉盛房地产开发公司等公司担任营销副总经理职务。
l 参与策划项目：
深圳国都花园
邵阳皇城商业步行街
湘西凤凰民俗园
中南汽车世界
益阳银色现代城
株洲嘉和日盛项目

郭强（项目总监）
l 职务定位：策略主案创作
项目营销执行人
营销事件、营销活动的执行人
工作计划、执行操作方案的策划创作执行人

l 工作经验：房地产经营管理专业毕业，曾操作大型专业市场、别墅、住宅、工业地产等多种房地产开发项目。
l 营销策划操作的项目有：
l 唐朝大厦（30000M2商住楼的营销推广工作）
l 都市阳光（30000M2商住楼的营销推广工作）
l 水云间（150000M2别墅策划推广工作）
l 中南汽车世界（3000亩商业大盘的策划及营销推广工作）
l 麓谷国际工业园（260亩工业复合项目的策划推广工作）
l 中泰.峰境(35万平米豪宅营销策划推广工作)
l 成功工作案例:
1）2005～06年：麓谷国际工业园项目的全程策划及土地、写字楼、住宅的招商工作。
2）2004～05年：中南汽车世界，创造日成交物业800多套，4000物业当月开盘当月清完的传奇，开创了深圳、广州向湖南学习的先河。
3）2003～04年：水云间，开创市区纯别墅居所概念，3个月完成一期200多个物业的营销工作。
4）2001～05年：唐朝大厦、都市阳光，当年开盘当年清盘。
5)2006～2008年:中泰峰境项目总监。

l 游佳倩 （商业板块运营总监）
l 职务定位：商业板块运营总监
商业定位策划策略总控
住宅与商业之间关系平衡，社区商业运作模式定位
l 工作经验：涉外会计专业毕业，1995年开始从事房地产行业, 从事房地产专业营销策划、销售管理工作十年。是商业地产专业操盘人士, 实操近十个大型商业，曾操作：大型SHOPPING MALL，商业街，专业市场，社区底商等多种商业地产开发项目。曾服务于两家知名代理公司与两家房地产开发商。
l 全程营销策划操作的商业与住宅项目有
1、株洲时尚新天地（总建筑面积21万平方米、大型购物中心）；
2、北京金源时代购物中心（68万平方米）
3、河北胜芳国际家具博览中心（650亩）
4、广州世纪广场（30万平方米）
5、佛山奥园（1000亩）
6、喀什疆南商厦（1．2万平方米）
7、广州奥园数码大厦（商业面积约30000方，住宅面积约40000方）

l 前期发展策划、营销顾问的项目有：
1、广州正佳广场（42万平方米）
2、西安紫薇MALL（30万平方米）
3、大连亿达集团国际新城、国际公寓项目（总建筑面积36万平方米）

l 成功工作案例:
1）2005年10-至今株洲时尚新天地全程营销项目，负责项目策划、招商、销售工作。从2006 年3月内部认购，三个月销售额已超过2个亿，销售已超过500套。
2）2005年3-7月北京金源时代购物中心2期4万平方米商铺，成功租赁商铺200间；
3）2004年10月-2005年8月，协助开发商从政府拿地，到市场调研、项目定位、商铺销售，河北胜芳国际家具博览中心开盘短短两个月销售额超过3．5个亿。

l 刘静 （ 销售经理 ）
l 职务定位： 销售管理体系、客户管理体系执行人
所有营销事件、营销活动的执行人
所有工作计划、执行操作方案的策划创作参与人

l 工作经验：计算机专业毕业，2003年开始从事房地产行业, 从事房地产专业营销管理工作四年，较熟练地掌握了从房地产策划、整合推广到现场营销管理等一整套运作流程。特别是具有丰富的现场销售组织管理实操经验。曾服务于知名代理公司和房地产公司。
l 成功工作案例:
1） 长沙星沙茶叶大市场（销售率：截止交房时住宅部分96%，商业部分100%）。任销售主管。
2）新星小区（销售率：截止交房时住宅部分98%，商业部分92%）。任销售主管。
3）长远.华樟名府（销售率：截止交房时住宅部分100%）。
任销售副经理。
4）中泰峰境（销售率：截止交房时住宅部分88%） 销售经理。

l 肖丽 ：（项目策划支持）
l 职务定位：策略主案创作
所有工作计划、执行操作方案的策划创作执行人
l 职务性质：鸿安世家集团湖南分公司项目策划经理
l 学 历：湖南师大本科
l 专 业：中文
l 行业经验：
2004年2月—2006年2月 长沙海利花园房地产开发有限公司 策划主管
2006年2月—2007年2月 湖南鑫远投资集团 策划主管
2007年2月—现在 房地产项目（策划）经理

经验简介:
n 进入房地产营销行业4年时间，对房地产营销策划各个环节均有深入的了解，能独立承担房地产项目的全程营销策划工作；
n 能独立完成项目各阶段重要报告的撰写工作；
n 综合专业能力强，前期策划和销售执行能力兼备；
n 积累了较丰富的商业地产和豪宅等高端项目操作经验，参与多个普通住宅项目策划工作。

主要操作项目有：
万煦园 20万平米 住宅+商业+写字楼 全程策划
鑫远.湘府东苑 16万平米 住宅+公寓+写字楼+商业 全程策划
鑫远.湘府华城 35万平米 住宅+公寓+商业 全程策划
长房.馨域 2万多平米 住宅+商业 项目经理

三、策划支持
l 肖丽：公司项目经理
l 魏敏：公司策划经理

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