浙江绿城物业国际名城物业管理方案.doc

浙江绿城物业国际名城物业管理方案

目 录

一、物业概况………………………………………………（1）
二、管理处组织架构图……………………………………（4）
三、岗位职责………………………………………………（5）
四、具体管理措施…………………………………………（9）
（一）内务管理……………………………………………（9）
1 资料管理……………………………………………（9）
2 前台管理……………………………………… （10）
3 值班管理……………………………………………（11）
4 园区巡查管理………………………………………（11）
5 物品采购及管理……………………………………（11）
6 业主意见征询工作…………………………………（12）
（二）装修管理……………………………………………（12）
1 装修申请……………………………………………（12）
2 平常装修管理………………………………………（13）
（三）安保管理……………………………………………（15）
1 常规防范……………………………………………（15）
2 技术防范……………………………………………（26）
（四）设施设备维修保养管理……………………………（28）
1 公共部位设施设备维修保养管理…………………（30）
2 有偿服务管理………………………………………（33）
（五）二级财务管理………………………………………（33）
（六）保洁管理……………………………………………（33）
（七）绿化管理……………………………………………（38）
（八）其它…………………………………………………（39）

安保系统
（1） 摄像监视系统
在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。
（2） 周界报警系统
园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在会所监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。
（3） 出入口管理系统
园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭社区车辆通行证进出，访客车辆经确认批准后，由保安员换放临时车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员需经得保安员批准，并登记有效证件后，方可进入园区。
（4） 可视对讲及门禁系统
采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。
住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼喊被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及启动单元门。
（5）消防报警系统
半地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统，高层公寓楼道内均设有消火栓及消防安全通道。

国际名城一期管理处组织架构
物业经理1名

经理助理1名

维
修
工
3
名
内务员
1
名
二
级
财
务
1名
管
理
员
3名
保
安
队
长
1名
1名

监控员
3名
保安班长
3名
保洁员
12名

保安员
12名

共配置员工为41名

岗位职责
物业经理岗位职责

1、执行公司的各项方针、政策、计划和指令。
2、负责管理处工作计划的制定和实行，并定期检查，提出和实行纠正措施，达成规定标准规定。
3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实行工作。
4、负责控制管理处平常费用的支出，准时收取各项管理费用和代收代缴费用。
5、负责解决业主的投诉。
6、负责管理处ISO9001质量管理体系的贯彻。
7、努力调动员工的工作积极性和积极性，提高服务意识，检查并督促各岗位员工履行岗位职责。
8、负责本地政策法规、市场信息的收集与分析，及时向公司报告。
9、负责与本地政府部门的联系。
10、负责管理处员工的考核工作。
11、负责与其他部门的沟通、联系。
12、负责园区内突发事件的解决。
13、负责完毕公司安排的其他工作。

保安队长工作职责

1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。
2、负责保安队ISO9001质量管理体系工作，建立各项安保台帐。
3、组织监督队员的平常工作，维持秩序，保证全体业主的财产和人身安全。
4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好平常运作记录，及时检查设备完好限度，发现问题及时告知有关单位进行维修。
5、组织队员对安保设备进行平常保洁、保养。
6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。
7、负责制定安保及消防管理制度和各项应急方案，定期检查安保工作及消防制度贯彻情况，并及时对各项制度进行调整、完善。
8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时解决，及时上报开物业管理处，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。
9、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险，及时告知有关部门进行解决。
10、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。
11、定期检查和总结保安队整体工作，保证保安队正常运作并发挥最大的工作效率。
12、每月对园区夜间查岗不少于8次。
13、每季与队员谈心1次。
14、定期向物业管理处作书面或口头报告园区保安工作情况。
15、服从物业管理处的工作安排，完毕交办的其他事项。

管理员工作职责

1、在物业经理的领导下，对分管的物管责任片的物业工作全面负责，为业主服务，收好物业管理费。
2、密切联系业主，热情为业主服务，坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，随时收集反馈业主的需求。
3、定期巡视分管物管责任片的业主居住情况及公用设备、设施、共用物业的完好状况，发现问题，及时告知有关部门解决。
4、注意自身形象，不断提高管理质量水平和自身业务素质。熟悉分管责任片的基本情况，对业主家庭情况要有基本了解，做到有问必答，有需求尽也许及时帮助解决，并反馈信息。
5、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，满足业主的需求，并合理收费。
6、负责园区二级财务工作。
7、发放并回收业主意见征询表，并对征询表进行汇总。
8、负责管理处清洁、绿化人员的管理。
9、服从上级领导安排，完毕领导交办的其他工作。

前台接待员管理职责

1、负责接受业主的各类信息，作好信息记录，及时解决或发联系单给相关负责人 ,并作好反馈工作。
2、负责各项服务的联系单的签发，做好整个闭环的跟踪工作。

3、负责建立业主资料台帐，保管管理处的钥匙、资料、各类设施、设备的台帐。
4、严格按工作时间工作，作好交接班及值班工作。
5、及时向管理处反映业主的需求信息，每月26日负责本月的信息汇总，并向物业经理报告。
6、负责管理处的考勤。
7、负责拟定管理处值班安排表。
8、负责园区物品管理。
9、完毕管理处安排的其他工作。

维修工岗位职责

1、负责制定年度维修保养计划，报管理处审核和备案，并组织实行。
2、负责设备房的清洁工作。
3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作，保管好维修工具。
4、做好园区的公用水电表的抄表工作(每周一次)，做好记录，及时分析，并向物业经理报告分析情况，协助做好园区的节能工作。
5、掌握园区设备的技术性能及控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的具体位置。
6、负责开展有偿维修服务。
7、协助和监督其他施工单位在园区内的维修保养工作。
8、严格按照设备的操作规程，对的使用各类维修用品。
9、坚守岗位，做好相关的工作记录。
10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，解决及时迅速。
11、完毕管理处安排的其他工作。

保安班长岗位职责

1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。
2、监督本班队员执行上级各项工作指令及公司规章制度。
3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。
4、如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级报告。
5、做好保安器材的交接和保管工作。

门岗岗位职责

1、按制度做好交接班工作。
2、实行跨立式服务。
3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。
4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。
5、对来访人员进行询问并登记身份证号码或有效证件后方可放行。
6、负责园区内业主存放物品的管理。
7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。
8、严禁各类闲杂人员进入园区。
9、协助巡逻人员做好突发事件的解决。

巡逻岗岗位职责

1、按规定巡逻签到，纠正管辖区域内发生的一切违章行为。
2、做好管辖区域内治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬礼，再询问。
3、做好管辖区域车辆管理工作，使管辖区域内车辆按章行驶和有序停放。
4、检查管辖区域内消防设施，保证其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发现隐患，或失效的消防器材应及时做好记录并向上级报告，并提出整改意见。
5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。
6、发现突发事故按紧急事故预案程序解决。
7、做好巡逻期间的各项记录。
8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，严禁装修工人乱拉电线、使用休闲设施和到其它房屋内，严禁园区内的延时装修作业现象。
9、接到报警信号后应以最快速度赶到报警现场细查，予以酌情解决，并把具体情况反馈到报警室存档，以备追溯。

清洁、绿化人员岗位职责

1、认真执行公司规章制度，服从管理，听从安排，严禁发生偷懒行为。
2、工作时间需佩戴工号牌，着工作服，保持着装整洁。
3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。
4、在工作场合严禁高声喧哗、聊天、打架等。
5、严禁动用或偷盗园区内与工作无关的任何物品。
6、清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。
7、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后及时对工具进行清
洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。
8、清扫现场时，应放好“正在清扫”的标记牌。
9、按照保洁服务质量标准，保质保量地完毕责任区域的保洁任务。
10、保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏公共设
施行为时应及时劝阻，对不听劝告者，应及时向管理员反映。
11、 对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。
12、 不得随意把工具、保洁用品借给别人使用。
13、 领用保洁用品需以旧换新。
14、 严禁接受任何其它私人服务。
15、 负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。
16、 负责绿化用农药的申购和保管。
17、 完毕管理处安排的其他工作。

具体管理措施
（一）内务管理
1、资料管理
（1）工程资料
1）规定标准
①分门别类地接受整套接管验收资料，填写相关表格。
②每年年终对整套资料进行一次核对。
③资料由专人管理。
④借用、归还资料必须登记。
2）管理内容
所有工程技术、维修、改造资料，各种竣工图及各类设施设备使用、说明等资料、施工管线图等。
（2）业主资料
1）规定标准
①每年年终核对一次。
②资料由专人管理。
③借用、归还资料必须登记。
2）管理内容
①《业主基本情况登记表》。
②《房屋交接验收表》。
③《装修前验收表》。
④《装修管理协议》。
⑤《装修检查表》。
⑥《业主意见征询表》。
⑦《业主投诉报告单》。
⑧与该业主相关的资料。
（3）财务资料
1）规定标准
①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。
②除公司领导、公司财务部外，任何未经物业经理批准的人不得查阅管理的帐务。
③管理处帐本隔年上交公司存档。
2）管理内容
财务相关资料。
（4）文献资料
1）规定标准
①收到、发出文献后进行留底存档。
②组织员工学习。
③受控文献对外保密。
2）管理内容
①外来文献。
②受控文献。
③公司发文。
④管理处的申请报告。
⑤管理处致业主函。
⑥管理处致开发公司函。
⑦管理处致其他部门函。
（5）管理资料
1）规定标准
①及时填写。
②定期（每月、每年）存档。
③符合质量体系规定。
④责任到人。
⑤真实、准确、及时、可追溯。
2）管理内容
①《考勤表》。
②《考核表》。
③ ISO9001相关表格。
2、前台接待管理
（1）规定标准
1）佩戴胸牌，着工作服。
2）仪表端庄、大方，表情自然和蔼、亲切。
3）对业主（使用人）一视同仁。接待时应起立，积极、热情、规范。
4）为来访人员沏上茶水。
5）迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致。
6）使用文明用语，严禁使用服务忌语。
7）接到各类信息后，应及时作好记录，一般管理处范围内的问题十分钟内给予答复或解决；若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一解决方法，并作好该信息的跟踪记录。
8）负责发放各项服务的联系单给相关负责人，并负责做好整个闭环的跟踪工作。
9）做好经营服务项目的联系、记录、收费、接待工作，并协助相关人员作好服务工作。
10）天天接到的各类信息及时总结，第二天一早将上一天所有信息的记录、解决、反馈情况整理上报给物业经理。
11）接到有人参观的告知，安排人员陪同参观、讲解。
12）协助作好物管费的催讨工作。
13）各类电话通话简明扼要，保持电话畅通，并做好接听记录。
14）负责每月信息汇总工作（每月26日）。
（2）管理内容
1）业主来访。
2）外来人员来访。
3）参观人员的接待。
4）各类信息的解决、汇总和报告。
5）各项服务的接受与安排。
6）公共活动场合的管理。
3、值班管理
（1）规定标准
1）时间：春秋冬季7：30至19：00；夏季7：30至19：30。
2）中午在办公室值班。
3）记录准确、明白、真实、可追溯。
4）桌面物品摆放有序，烟灰缸干净。
（2）管理内容
1）天天轮流值班。
2）办公室清洁卫生工作。
3）接听电话。
4）做好值班记录。
4、园区巡查管理
（1）规定标准
1）管理处工作人员天天不少于两次巡视园区。
2）具体登记巡视记录。
3）碰到清洁、维修、保安问题及时向相关负责人反馈。
（2）管理内容
园区巡视工作。

5、物品采购及管理
（1）规定标准
1）填写申购单。
2）购置低值易耗物品单件金额在500元以上，或一次必购物品在500以上的应向公司提出物品需求的报告，并对名称、规格、数量、用途填写清楚，由公司统一购置；单件金额在500元以下，经公司批准后可自行购置。
3）控制成本。
4）二级财务兼固定资产管理员。
5）每年年中、年末对固定资产进行清点、核账，并及时报送财务部。
（2）管理内容
1）低值易耗品的申购。
2）固定资产的管理。
6、业主意见征询工作
（1）规定标准
1）每年的5、11月发放业主意见征询表。
2）发放对象为全体业主。
3）准确、真实、及时、可追溯。
4）对不满意的进行回访。
（2）管理内容
征询业主意见，记录业主满意率，做好回访工作。

（二）装修管理
管理目的：
1、保持外立面统一。
2、无违规作业、乱搭建现象。
3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象。
1、装修申请
（1）规定标准
1）业主、装修公司在装修管理协议上签字。
2）业主、装修负责人在装修进场前验收表上签字。
3）装修公司缴纳文明施工保证金。
4）装修公司提供盖公司章的公司营业执照或资质证书的复印件。
（2）管理内容
1）签订装修管理协议。
2）装修进场前验收。
3）收取相关费用。
4）规定装修公司提供相关备案资料。
5）对装修现场的巡视、检查。
2、平常装修管理
（1）规定标准
1）水电改路期间
※装修管理人员天天不少于二次对装修户进行检查。
※有无安装简易座便器。
※有无擅自敲动墙体。
※有无擅自将下水管道移位。
※有无擅自改动空调孔位置。
※有无擅自敲动烟道。
※有无破坏外立面。
※有无在地面割槽埋设水管。
※有无破坏卫生间的防水设施等。
※天天做好装修检查记录。
2）泥工期间
※装修管理人员天天不少于一次对装修户的检查。
※有无在室内用重型材料砌隔断墙。
※有无在公共部位搅拌水泥等。
※天天做好装修检查记录。
3）木工期间
※装修管理人员天天不少于一次对装修户进行检查。
※ 有无配备灭火器。
※有无在进户门外面做鞋柜。
※是否准备盛水器皿等。
※天天做好装修检查记录。
4）油漆期间
※装修管理人员至少每三天检查一次。
※有无配备灭火器。
※是否准备盛水器皿等。
※有无擅自改动阳台（露台）外立面的颜色等。
※天天做好装修检查记录。
5）装修结束，安装空调、热水器（太阳能热水器和其它热水器等）
※园区门岗队员发现安装空调、热水器人员进入园区时，立即告知装修管理人员。
※装修管理人员接到告知后，立即到该业主家中。
※全程跟踪设施安装过程，直至安装完毕，安装人员撤离园区。
※安装过程中，装修管理人员应制止业主违反《空调室外机等大型设施安装管理办法》及园区管理制度的行为，碰到自身无法解决的，应及时告知物业经理或上报相关政府部门。
6）装修结束后退还文明施工保证金
※文明施工保证金凭证退款，凭证上须有业主签字认可，并征得证实。
※物业经理依据装修管理人员的签字在文明施工保证金凭证背后签字。
※二级财务依据物业经理的签字给予退款。
（2）管理内容
※在装修过程中，不能破坏和影响房屋的外立面，不能封闭阳台，不能安装防盗门窗，不能随意更换进户门，不能安装太阳能热水器，不能改变外立面涂料及面砖等颜色，晾衣架安装不能凸出阳台外侧；顶层带露台的住户，不允许安装遮阳蓬，同时不允许封闭各立面，空调（空气源热水器）外机严格按原设计方案或管理处指定位置安装。
※装修必须严格按业主与管理处签定的装修管理协议进行施工。
※在不同装修期间进行装修检查。
※装修完毕后安装空调的管理。
※ 装修完毕后退还文明施工保证金的管理。
※ 装修期间装修垃圾管理。
3、装修垃圾堆放管理
为保证园区的居住品质，不影响公共环境，根据本园区实际情况，各装修户的装修垃圾统一按照指定路线堆放到指定地点；规定将装修垃圾袋装并扎紧袋口，防止渗漏（不能袋装的必须绑扎）。
装修时间：
春、夏、秋季7:30-20：00 冬季8:00-20:00
其中12:00-14:00时间段内不得进行有噪声的施工活动。
装修垃圾堆放点安排：
1）1幢3单元入口泊位处，堆放1、2、3单元，7幢的1、2单元；
2）2幢2单元入口泊位处，堆放1、2单元，7幢3单元的；
3）3幢入口处，堆放3幢的；
4）5幢入口处，堆放5幢的；
5）6幢入口泊位处，堆放6幢的、10幢1、2单元的；
6）12幢3单元入口处，堆放1、2、3单元，19幢1、2、3单元；
7）8幢入口广场处，堆放8幢的；
8）15幢入口广场处，堆放15幢、21幢1单元的；
9）会所入口处，堆放20幢的；
10）21幢2单元处，堆放21幢2、3单元的；
11）37幢1单元处，堆放33幢、37幢1、2单元的；
12）9幢1单元处，堆放16幢1、2单元，9幢1、2单元的；
13）17幢2单元处，堆放17幢1、2单元，22幢、23幢的；
其它排屋均堆放在各自进门处的走廊下。
（三）安保管理
管理目的：
1、 无重大交通、消防、安全责任事故。
2、 安保设施完好，不失效，不丢失。
3、 车辆停放有序。
人员编制：共计19名
保安队长1名，班长3名，队员12名，监控人员3名
时间安排：实行24小时三班制（早班6名、中班6名、夜班6名）
早班：8：00—16：00
中班：16：00—24：00
夜班：0：00—8：00
保安服务目的：
※ 业主（客户）对保安满意率达95%以上
※ 保安各项管理工作实现PDCA循环率100%
※ 保安管理按规定实行月检/季检覆盖率100%
※ 一般治安案件年发生率占总户的≤1%
※ 年度重大火灾/刑事和交通事故发生率≤1%
※ 机动车辆管理纠纷发生率≤1%
※ 限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
安全防范方式：
为维护业主（使用人）生命、财产的安全，将损失降到最低点，保安队将切实实行“常规防范”与“技术防范”相结合的24小时全天候保安管理，采用站岗与巡逻相结合的服务方式，协助公安机关维护园区的公共秩序，减少和减少任何危害或影响业主（使用人）的行为，树立良好的保安形象。
一、具体人员分派见岗位设立表
【国际名城一期】保安人员岗位设立表
序号
人员名称
人数
工作岗位
重要职责
休息日及上班时间
一
保安
19

1
保安队长
1
管理处办公室
全面负责保安平常工作
周日 8:30-17:30
2
保安班长
3
值班室
协助负责本班平常工作
翻班 三天一翻
3
监控人员
3
监控室
负责监控
翻班 三天一翻
6
早班保安
4
门岗 园区内
站岗 巡逻
翻班 三天一翻
7
中班保安
4
门岗 园区内
站岗 巡逻
翻班 三天一翻
8
夜班保安
4
门岗 园区内
站岗 巡逻
翻班 三天一翻
二
以上人员兼义务消防队
19

二、平常管理
早班：08：00时－16：00时
保安配置：6名（涉及班长、未涉及队长）
岗位设立：主入口2名保安（1名保安主岗、1名保安副岗）、2名保安园区巡逻、
1名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。
换岗模式：每小时一换（2名园区巡逻保安和2名门岗对换，其别人员不变）
时间
岗位
人员
08：00至
09：00
09：00
至
10：00
10：00
至
11：00
11：00
至
12：00
12：00
至
13：00
13：00
至
14：00
14：00
至
15：00
15：00
至
16：00
甲
主岗
巡逻
副岗
巡逻，
主岗
巡逻
副岗
巡逻
乙
副岗
巡逻
主岗
巡逻
副岗
巡逻
主岗
巡逻
丙
巡逻
主岗
巡逻
副岗
巡逻，
主岗
巡逻
副岗
丁
巡逻
副岗
巡逻
主岗
巡逻
副岗
巡逻
主岗
辰
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巳
监控
监控
监控
监控
监控
监控
监控
监控

工作内容：
主 岗
· 主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为08：00时－16：00时；
· 对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；
· 对进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人进行劝阻，并提醒行人按规定往行人通道进入园区；
· 对外来车辆进行询问，发放临时通行证，反馈副岗进行书面记录；对驶离园区的外来车辆准时收费。
副 岗
· 对驶离园区的业主车辆行注目礼或敬礼；
· 对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；
· 对四周出现的不文明现象进行纠正；
· 引导行人通过电子门刷卡后进入园区；
· 严禁各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内；
· 装修民工管理：装修民工进入大门时副岗保安先行军礼，再询问，核算有无出入证，或是否有效，若属无效证件，需进行补办，未办理出入证，则需持有效证件登记或办理出入证后方可进入施工；
· 装修材料管理：装修材料进入时仔细检查询问，如有防盗窗、防盗网、铝合金、煤气罐、易燃易爆等物品严禁进入园区。同时用对讲机告知装修管理人员或管理处，是否办理装修手续，经核算允许，其别人员方可入内。监督装修材料的堆放、搬运，如黄沙必须袋装、砖块摆放整齐、湿白灰须桶装，装修木料搬运时是否会破坏墙面、楼道灯等，告知巡逻人员及时检查；
· 外来人员管理：外来人员进入园区时，门岗副岗应积极上前先行军礼，后询问去向，引导来访人员通过可视对讲系统与业主联系，如业主在家批准其入内，向来访人员索取有效证件进行登记，登记完毕后入内，其车辆按相应规定停放。如可视对讲无人应答或业主不在家，劝阻来访人员进入园区区域；
· 老年人（涉及本园区老年人）：如有老年人想要进入园区（本园区老年人），门岗队员应积极、热情问候，看见老人手上提拎物品，门岗人员应呼喊巡逻人员至门岗，积极帮老人拎物品陪同老人至家门口；（非本园区老年人），门岗人员应积极上前先行军礼，后询问去向，如在询问当中，老人（或执勤本人）听不清或听不懂，队员应请教其他本地队员或路人给予帮助，问清楚老人去哪里后，门岗人员应呼喊巡逻人员至门岗，帮老人拎物品陪同老人至业主家，并予以确认，如业主不在家，及时与业主联系，如业主短时间内不能回来，则请老人至物管处休息半晌，直至业主回家；
· 残疾人：如有残疾人进入园区，门岗人员则要分清此人是否需要帮助。如残疾人坐汽车而来，按照门岗操作流程问清楚去哪里登记后，尽也许让车子开至单元门口，人员下车后，巡逻队员及时跟进指挥车辆停放在规定的泊位上，如需帮忙，应积极上前帮助。如使用手动残疾车而来，门岗人员问清楚人员去向进行登记后，呼喊巡逻队员至门岗将残疾车推至业主家门口，如需帮忙，应积极上前帮助，直至业主家门口止，并礼貌道别；
· 参观人员：如有外来人员要参观园区，请参观人员出示公司有关部门出具的介绍信、联系函等，立即告知前台，由前台发放参观证，并派人陪同讲解，请参观人员佩戴园区参观证后，提醒参观人员注意；1、参观时尽量靠右边行走；2、参观时请勿拍照，请勿大声喧哗；3、请勿擅自打扰业主，如有问题请与管理处联系。参观人员如无法出示相关证明时，保安人员应婉转地拒绝其入内，并提醒下次如要参观，请事先做好相关准备；参观路线：从主入口沿主干道至1幢，经3、5、6幢沿海盐塘河边至33、37幢，至会所至主入口。
· 推销人员：如有推销人员在门岗被拦到，值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活，如有事请跟管理处联系，并告知管理处电话号码或请巡逻人员带其至管理处办理相关手续，不行则应婉转地拒绝其入内。如在园区内巡逻发现或经业主举报有推销人员后，应及时地对推销人员进行拦截，将其带至管理处，由管理处工作人员进行解决；
· 安装施工人员：如有安装人员（空调打洞、铝合金安装等）需要进入园区施工时，应及时告知管理处，由管理处工作人员确认及带领下方可进入。如未得到管理处的批准下，请安装人员在门岗等侯告知，如安装人员被业主带进，及时告知管理处。
巡 逻
· 每一小时的巡逻时间定为45分钟，其他时间适当休息、调整；
· 巡逻出发前整理着装，检查佩带器械，以三大步伐中“起步走”的动作规定，沿园区道路的右侧行走，对园区整体进行定期、定点、定线巡逻；
· 如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆告知后,应立即赶到停车位置处,发现车主有未按规定停车的迹象,立即进行引导,并指定停车地；停在车库门前的车辆，应及时和车主联系并纠正；及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放；对进入园区的车辆，应察看车身是否有擦痕或碰撞之迹；倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝；若有类似情况，立即告知业主，并在《值班记录本》上具体记录；
· 公共配套设施的检查，如发现路灯损坏，应上前看清路灯编号、损坏部位，并通过对讲机呼喊门岗值班人员通报刚才发现问题，及时在《值班记录本》上填写，并以反馈单的形式反馈到管理处或主管部门，《值班记录本》记录次日复查；如发现水泵等设施、设备损坏，查看损坏部位，及时通过电话联系园区维修部门，并加强现场看护，以免导致事故进一步恶化，并在《值班记录本》上具体记录事故情况，以便追溯；
· 装修材料、物品搬运的监督；如巡逻队员在巡逻中发现搬运工在搬运黄沙、水泥、白灰等，应上前提醒搬运工在这些物品下面垫置塑料薄膜或相关替代物品，然后在施工明显处设立提醒标志，并规定搬运工在施工结束后清理现场，并提醒其他队员进行复查；如发现搬运工在搬运木材、木板等，应提醒搬运工注意不要损坏园区楼道内的墙面、照明设施等，如损坏则照价补偿，并加强监督；
· 及时提醒在娱乐场合、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全，并劝离危险地带，告诫他们：如发生意外，请及时呼救；
· 在园区巡逻时尽也许积极帮助业主一些力所能及的事务，如提提物品、打打雨伞等；
二
级
财
务
1名
· 巡视时发现在园区某一点逗留时间过长或见到队员故意规避的可疑人员，应立即上前盘问，劝其离开园区，必要时可请110解决；若是业主的亲友，应护送或目送其回业主家中；
· 如接到监控室报警告知，及时以最快速度赶赴报警区域，进行解决或按紧急事故解决预案进行操作，并反馈监控室，以便追溯；
· 巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等，应随手捡掉，碰到难以解决的垃圾及时通过对讲机向管理处反馈；
· 如遇突发事件，请按《紧急事故解决预案》解决，并进行相应记录
巡逻路线（早班巡逻以外来人员、车辆、装修管理为主）
道路巡逻路线a、【门岗】 【1号楼】 【6号楼】 【31号楼】 【33号楼】 【16号楼】 【8号楼】 【19号楼】 【返回门岗】
道路巡逻路线b、【门岗】 【21号楼】 【37号楼】 【31号楼】
【6号楼】 【3号地下车库】 【2号地下车库】 【15号楼】 【1号地下车库】
【19号楼】 【返回门岗】
道路巡逻路线c、【门岗】 【1号地下车库】 【2号楼】 【5、6号楼】
【3号地下车库】 【2号地下车库】 【19号楼】 【返回门岗】
道路巡逻路线d、【门岗】 【21号楼】 【31号楼】 【17号楼】 【3号地下车库】 【2号地下车库】 【 1号地下车库】 【返回门岗】
楼道巡逻路线 a、【门岗】 【1号楼】 【2号楼】 【3号楼】 【返回门岗】
楼道巡逻路线 b、【门岗】 【19号楼】 【20号楼】 【21号楼】
【返回门岗】
楼道巡逻路线 c、【门岗】 【12号楼】 【15号楼】 【16号楼】
【返回门岗】
楼道巡逻路线 d、【门岗】 【7号楼】 【8号楼】 【9号楼】
【返回门岗】
楼道巡逻路线 e、【门岗】 【33号楼】 【37号楼】 【31、29、27、25、22号楼】 【返回门岗】
楼道巡逻路线 f、【门岗】 【10号楼】 【17号楼】 【23、26、28、30号楼】 【返回门岗】
车辆管理
· 园区内的道路上严禁停放任何车辆。
· 业主车辆：机动车停放至车库内或承租的泊位上，非机动车辆停放至相应的停车库内；如未按规定停放，则及时上门进行耐心解释，务必使其停放到位。
· 有车无位的业主：园区路面设有露天泊车位，可向管理处承租车位；若车主不为自己车辆拟定车位的，为维护园区全体业主的利益，保安员有权严禁该车进入园区。
· 非业主车辆：在园区内临时车辆泊位上车辆满负荷后，告知门岗对外来车辆进行劝阻，保证园区内道路的交通秩序，停在园区内的外来车辆超过一定期限后，驶离园区时需承担停车泊位费（准时收取，收费标准以物价部门批复为主）。
· 其他车辆：如送货车、电力工程车、抢险、救护车等，在允许的时间内，进行作业，超过一定期限，则将车辆停放至指定位置，以便平常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字，核算车上物品和数量，无误后放行并作好登记。
园区内免费停放的工作车辆：电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车。
· 5吨以上的货车严禁入内，如需搬货请停放在马路上，由电瓶车等搬运。5吨以下车辆按保安员指定位置停放。
· 业主非机动车（摩托车、电瓶车、自行车等）停放尽也许劝说让业主将车放到库房内。
注意事项：
1、业主车辆出入园区，门岗队员必须半面转敬礼。
2、如业主车辆进入园区没有放在车库或泊位上时，巡逻队员发现后，应及时跟业主沟通，说服业主按规定停放，队员在说服过程中注意自己的言行，让业主理解我们所做的工作，完全为了整个园区的交通安全和大家的方便，而不能让业主误解，激化矛盾。
、 中班：16：00时－24：00时
保安配置：6名（涉及班长、未涉及队长）
岗位设立：主入口19：00时前2名保安；19：00时后1名保安、3名保安园区巡逻、1名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。
换岗模式：每小时一换（其中1名巡逻队员与门岗对换，其它人员岗位不变）
时间
岗位
人员
16：00至
17：00
17：00
至
18：00
18：00
至
19：00
19：00
至
20：00
20：00
至
21：00
21：00
至
22：00
22：00
至
23：00
23：00
至
24：00
甲
主岗
巡逻
副岗
巡逻
主岗
巡逻
巡逻
巡逻
乙
副岗
巡逻
主岗
巡逻
巡逻
巡逻
主岗
巡逻
丙
巡逻
主岗
巡逻
巡逻
巡逻
主岗
巡逻
巡逻
丁
巡逻
副岗
巡逻
主岗
巡逻
巡逻
巡逻
主岗
辰
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巡逻
巳
监控
监控
监控
监控
监控
监控
监控
监控

工作内容：
主 岗
· 主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为16：00时－19：00时，19：00时后在固定区域移动门岗，另一名门岗保安园区巡逻；
· 对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；
· 对要进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人规定往行人通道进入园区；
· 对外来车辆进行询问，换放临时通行证，进行书面记录，对驶离园区的外来车辆按规定收费；
· 对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；
· 对四周出现的不文明现象进行指正；
· 引导行人通过电子门刷卡后进入园区；
· 严禁各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内；
· 装修民工下班时携带物品的检查；
· 门岗四周灯系的启动。
巡 逻
· 延续早班的工作事宜及内容；
· 控制车辆乱停放现象，自行车、摩托车负责搬放到统一指定地点；
· 制止装修户延时加班；
· 看见垃圾、烟蒂等及时解决，发现无法解决的问题及时反馈至管理处；
· 接监控室报警告知，应在第一时间内赶到报警地点查看、解决并向监控室反馈；
· 从下午17：00时对景观河道专门进行蹲点式巡逻；
· 从晚上21：00时按巡更点、路线的设立，进行签到巡逻。
巡逻路线（