房地产沃尔玛(乙方)与业主(甲方)维保职责.doc

沃尔玛（“乙方”）与业主（“甲方”）维保职责 一、 空调系统 1、假如一套独立的空调系统专给沃尔玛自行使用，由沃尔玛负责设备的平常保养及运营管理并承担费用；设备的维修保养和设备更新由业主负责并承担费用。其中重要的维修和保养内容详见附件A。 2、假如沃尔玛使用的空调系统只是业主空调系统的一部分，整个空调系统由业主负责维修保养，如沃尔玛发现空调系统设备故障，业主应在两个小时内到现场进行维修直至设备恢复正常，如业主不能及时维修或拒绝维修，沃尔玛将委托第三方进行维续，产生的维修费将从单月租金中扣除。沃尔玛租赁区内所使用空调的能耗将根据沃尔玛与业主签署的房屋租赁协议的约定进行计算并计量。 3、由业主提供的空调系统，室外冷凝设备的噪音达不到本地环保的规定，如由 于设备质量及安装因素, 由业主负责做环保工程以便达成环保规定。 二、 供暖(锅炉)系统 1、 假如一套独立的供暖(锅炉系统)系统专给沃尔玛自行使用，由业主负责(涉及但 不限于)设备的平常维修保养及运营管理并承担费用；设备的维修和设备的更新由业主负责并承担费用。沃尔玛负责设备系统的运营费用。 2、假如沃尔玛使用的供暖(锅炉)系统只是业主供暖(锅炉)系统的一部分，供暖 (锅炉)系统的主机以及其它外围设备由业主负责运营及维修保养；房屋内沃尔玛所使用的末端设备由业主进行保养并承担费用。房屋内沃尔玛所使用供暖(锅炉)系统的能耗将根据沃尔玛与业主签署的房屋租赁协议的约定进行计算并计量。 三、 消防系统 1、假如业主提供的消防系统专给沃尔玛使用，应由业主委托第三方有资质的消 防公司负责消防系统的平常维护保养,检测及维修工作并承担相关费用，并且每月向沃尔玛提供由第三方有资质的消防保养公司出具的月检测报告，以保证沃尔玛使用的消防系统正常运作。系统设备的维修及设备更新工作由业主负责并承担费用。其中设备大修重要涉及：1) 消防控制中心主机正常使用及保养情况下需要的维修更换，程序的更新直至系统恢复正常工作；系统，产品的更新和技术改造。2)排烟风机的电机，消防水泵及消防电机，室外消火栓及室外相关的一些配套消防设备。 2、沃尔玛使用的消防系统只是业主消防系统的一部分由业主负责消防主系统的维修保养和检测工作(涉及消防水泵的用电)，沃尔玛负责房屋内消防设备的平常检查及保管工作。由业主负责涉及沃尔玛租赁区在内的消防系统，应由业主委托第三方有资质的消防公司负责消防系统的维修保养，并每月将向沃尔玛提供由第三方消防保养公司出具的月检测报告，以保证沃尔玛使用的消防系统正常运作。 3、假如沃尔玛新增部分的消防系统，由业主负责消防监控中心主系统的维保， 检测, 值班工作，沃尔玛负责新增部分的维修保养和检测工作并承担相关责 任和费用，其他部分按第2条履行。业主允许沃尔玛工作人员到主机房做月 检。 4、上述三种情况消防控制室均应由业主安排人员值班并承担费用。四、 供电系统 1、变电所(含高压开关柜，变压器，低压配电柜，馈出电缆及相关变电所内设备)均由业主负责维修保养工作，由业主安排人员值班并承担费用。 2、柴油发电机：1)与业主共用。由业主负责维修保养并保障安全正常运营。 2)若为沃尔玛专用，则在维保期内通常是1年或1500小时， 由业主负责维修保养，沃尔玛出运营费用。1年或1500小 时后若柴油发电机处在良好正常状态，沃尔玛负责平常维修 并承担运营费用。未达成使用寿命前出现的非运营故障仍由 业主负责。 3、业主必须保证沃尔玛高压线路的安全使用，不得搭载其它用户，保证沃尔玛 直接向供电部门缴费，直接抄表到户。 五、 电梯 1、 假如业主提供的电梯专供沃尔玛使用，在保修期内由业主负责维修保养并承 担维修及年检费用；保修期后由沃尔玛负责平常的清洁和平常保养工作，负责设备的年检工作并承担费用，设备在正常使用及有专业保养的情况下的维修及设备更新，由业主负责。其中设备维修的界定详见附件B。 2、 假如电梯是和业主共用，业主负责维修保养及年检工作并承担维保及运营费用。六、 供排水设施1，假如沃尔玛与业主(或其他用户)共用供水设施： 1、 业主负责维护从沃尔玛的给水总表(涉及给水总表)到市政管道部分。 2、 供水设施维护保养，生活及消防水池的清洗工作。2，假如沃尔玛属于市政直接供水： 1、 沃尔玛负责从市政给水总表至房屋内部分的一切供水设施设备的维护保养及运营费用。 2、 室外部分的污水管道，检查井，污水解决设施和生活用水池的清洗、清通、维护由业主负责。每年室外管道由业主至少清通一次。 七、 供气设施：业主负责： 1、 燃气总表（涉及总表）至市政管道部分，涉及燃气调压站、燃气计量表。沃尔玛负责： 1、 燃气总表至房屋内部分。八、其他公共区域及外围的设备设施维修保养及用水用电由业主负责，如沃尔玛工作人员需巡检设备等业主需提供方便与配合。附件A空调机组检修规定一、 检修的定义：水冷机组：每年保养一次，沃尔玛负责更换润滑油、油过滤器及干燥过滤器等易耗件，业主负责对整机进行检查，保证机组正常运营及发现潜在的隐患，达成节约能源和延长机组使用寿命。若不对机组进行保养，有也许导致故障隐患。检修分大修和中修，又分机组检修和压缩机检修。将压缩机解体，检查清洗其内部，不用更换零件的，这种情况一般称为压缩机的中修或检查；如内部运动部件磨损限度严重，需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修；而对整机而言，如维修时，需要将制冷剂导出至机外才干进行维修解决的，一般称为机组的大修，此外的维修解决一般称为中修或维修。（业主负责）风冷活塞机组：保养情况同上：（业主负责）中修情况一般这样：将压缩机从机组移出，打开缸盖及电机进行清洗，检查曲轴、连杆、活塞等的磨损情况，如不需要更换，再重新进行装配并恢复运营，这种情况一般称为压缩机的检查或中修。如零件磨损严重且需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修。二、保养的定义（水冷机组）供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运营前须进行下列各项检查和准备，以保证机组可靠、安全和高效运营：检查制冷剂液位和油面；检查油槽、油加热器和温度；检查和测试所有运营控制和安全控制功能；与操作人员一起温习操环节，查看机组历史记录；检查启动器的运营； 配合检查水系统的运营情况(涉及冷冻水泵,水流开关,冷冻水泵,冷却塔,阀门等);检查调整微电脑控制中心的设定值;启动冷水机组,检查整个系统的运营状况,记录机组运营参数;根据运营记录,分析解决机组问题.B 运营季节检查机组运营期间,沃尔玛定期(每月)进行下列各项检查,保证机组在整个供冷季节运营高效,可靠:检查冷水机组,调整安全控制装置;检查控制装置的运营;检查制冷剂液位和油位;检查润滑系统的运营;检查回油系统;检查电机和启动器的运营;记录运营状态参数,分析确认机组运营正常,必要时告知业主进行机组检修;记录和报告规定的备件.C 一年一次设备停机检查和防止性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能对的评价设备的状态,为下一个供冷季节的运营作好准备:检查压缩机-电机组件的下列各项,完毕防止性保养的各项任务:记录电压;用兆欧表测量和记录电机绕阻的绝缘电阻;润滑开式电机;检查开式电机驱动装置的定位状态;检查联轴器;检查入口导叶操作机构和联接机构;润滑需要润滑的部位.检查压缩机润滑油系统的下列各项:根据需要更换润滑油,油过滤器和干燥过滤器;检查油泵,密封和油泵电机;清洁排污管;检查加热器和恒温器;检查所有其它的油系统部件,如油冷却器,过滤器和电磁阀等;执行下列各项操作,检查电机启动器:执行诊断检查程序;清洁接触器或必要时建议更换;检查所有接线端,并拧紧;空载运营启动器(或在启动前);检查状态指示灯.检查控制面板,拟定下列各项:执行诊断检查程序;检查安全停机运营状态;检查所有接线端, 并拧紧;检查显示数据的精度和设定值.检查冷凝器,蒸发器的下列各项:检查水流开关的控制情况;根据运营记录参数分析热互换效果,建议水质解决;必要时拆卸端盖,更换密封垫.检查系统的下列各项:记录视液镜的状态;检查制冷剂循环,确认处在正常平衡状态;其它:遵循检查和维护环节,修理脱落的保温层;与操作人员沟通;(往复式冷水机组)供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运营前须进行下列各项检查和准备,以保证机组可靠,安全和高效运营:配合检查辅助设备的运营状况;更换润滑油;检查曲轴箱加热器,油温和润滑系统;检查和测试所有的运营和安全控制;检查确认电压和启动器运营对的;启动机组,标定控制和变送器;检查确认过冷器和过热器配置对的;机组稳定后,记录运营条件;同操作人员一起,温习操作环节.对风冷冷凝器须增长下列各项检查:去除机组周边和内部的脏物;检查冷凝器盘管是否堵塞,建议清洁盘管;检查并拧紧电气接头;检查及润滑风机及电机轴承;启动后,检查风机和风机电机的运营状态.B 运营季节检查进行下列各项检查,保证机组在整个供冷季节都运营高效,可靠:检查确认通常的运营条件和运营状态;记录运营状态,并进行数据分析,找出不合理的地方;按规定调节运营控制;检查确认油位和制冷剂量充注对的;检查油温和曲轴箱加热器;检查启动器,继电器和控制元件;检查风冷冷凝器风机和电机运营状态;与操作人员一起温习操作环节,查看用户记录.C 一年一次的设备停机检查和防止性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能对的评价设备的状态,为下一个供冷季节的运营作好准备:用兆欧测量电机绕阻电阻,并记录好;检查压缩机的油位,按规定补充润滑油;检查曲轴箱加热器,确认运营正常;更换干燥过滤器;拧紧接触器和电机端子箱内的电源线;清洁所有连接接头,如有必要按规定更换;检查所有继电器,运营控制装置和安全保护装置;检查确认所有控制装置,安全保护装置,卸载装置和外部联锁跨接装置;检查确认压缩机的吸气和排气阀完好.空调系统(直燃机)空调机组检修规定1、业主负责直燃机定期维护保养内容直燃机维护保养内容（每年）次数服务内容服务时期1次制冷开机检查5月份2次制冷停机后检查保养10月份3次采暖开机检查11月份4次采暖停机后检查保养3至4月份5次溶液取样检查机组运营期间2、直燃机定期保养重要检查的项目有：1）全装置的检查的测试；2）运营分析和测量；3）吸取剂和制冷剂的管理；4）燃烧器的管理及燃燒室內的煙塵的清潔；5）真空泵的维护；6）泵的诊断和修理；7) 吸取器、冷凝器內部傳熱管的清洗；3、负责及时联系设备厂家对直燃机运营期间出现的突发性故障进行检测及解决.制冷设备,中央空调主机(机组)专业等级保养项目一览表一、 一级保养(运营时间在4000小时以内)(业主负责)1、主机内外表面除锈,清洁,上漆,紧固主机表面内外螺丝,螺帽,修补主机上的保温 层,安装防鼠网.2、清洁制冷系统表面,清洁主机电控柜(箱)内外及电控系统,检测电控系统各零配 件,风机马达,压缩机马达的阻值,绝缘值,灵敏度,精确度,消除电控系统各零配 件的异声,异味及隐患,并清洁表面和紧固.3、检测制冷系统各阀件,保护器,过滤器,探头的工作状况,消除隐患.4、制冷系统全面检漏,检堵.全面检测制冷系统各部位温度(涉及压缩机),检测冷凝 压力,蒸发压力,吸气压力,排气压力,油温,油压,冷凝温度,蒸发温度,冷冻水进 出温度和温差,冷却水进出温度和温差,消除隐患.5、检测各仪器,仪表的精确度,灵敏度,并校正和清洁.6、对主机进行全面工况调节,调试,并适当加补制冷剂或适当回收制冷剂,使主机处 于最佳工作状态.7、进行一级保养后,使设备内外观洁净,感受良好,设备运营状况佳,无后顾之忧.二、二级保养(运营时间超过4000小时) (业主负责)1、拆卸制冷系统各阀件、过滤器进行检测、清洗、排除隐患,更新过滤器或滤芯、 清洗压缩机油箱、油过滤器、更换冷冻机。2、拆卸电控系统各零配件、各保护器,进行内外清洗、除锈、除尘、消除氧气层, 消除各种隐患,拆卸风机马达,内外清洗干淨(含轴、轴承)进行检测,轴承上油, 消除各种隐患,装配复原,检测各电线,消除隐患,检测压缩机马达阻值和绝缘状 况及运营电流。3、全制冷系统检漏、检堵。全面检测制冷系统各部分温度(涉及压缩机),检测冷凝 压力、蒸发压力、吸气压力、排气压力、油温、油压、冷凝温度、蒸发温度、 冷冻水进出温度和温差、冷却水进出温度和温差,消除隐患。4、保养前须转移(回收)制冷剂,完畢后进行压力测试、检漏、检堵、真空度测试。 将冷凝剂输回系统。5、检测各仪器、仪表的精确度、灵敏度,并校正和清洁。6、对主机进行全面工况调节、调试,并适当加补制冷剂或适当回收制冷剂,使主机 处在良好工作状态。7、进行二级保养后,消除各种隐患,设备运营工况良好。三、三级保养(运营超过5000小时) (业主负责)1、对冷凝器、蒸发器内部进行化学(或人工)除垢、除菌、除藻、清除各种污垢,清 洗干淨。清洁剂、保养剂采用兰州缓蚀技术研究所生产的“格瑞牌”清洗剂、 保养剂,时目前世界上制冷設備、中央空調、锅炉等热互换設備唯一的绿色环保 型清洗剂、保养剂,安全、彻底,无腐蚀、无污染、无毒。2、冷凝器、蒸发器进行压力测试、检漏、检堵、真空度测试。 在清洗前,须转移(回收)制冷剂,完畢后再输回系统。四、特级保养(累计运营时间超过6000小时) (业主负责)1、拆卸压缩机所有零配件,全面检测其光洁度、精度、配合间隙精度,清洗、适当 研磨、疏通压缩机内的油路系统和外油路系统,清洗压缩机壳内壁,消除各种隐患,製作石棉橡胶密封垫,装配复原,安裝到位。2、压缩机运营压力检测、检漏、真空度测试。3、全密压缩机进行内部清洗换油,无需解体,实践证明,清洗后洁净度可达80%左右, 大大减低累压缩机的故障率延长压缩机的使用寿命3-5年。清洗前须回收制冷 剂,将压缩机取出至工作场地。4、全面检测制冷系统各部位温度(涉及压缩机),检测冷凝压力、蒸发压力、吸气压 力、排气压力、油温、油压、冷凝温度、蒸发温度、运营电流、冷凍水进出温 度和温差、冷却水进出温度和温差,消除隐患。5、对主机进行全面工况调节、调试,并适当加补冷却剂和回收冷却剂,使主机处在 良好的工作状态。6、进行特级保养后,消除了压缩机及制冷系统的各种隐患,確保了良好安全的运营, 大大减少設備的故障率,延长故障率的周期,延长設備的使用寿命,提高設備功 效。附件B电梯設備维修保养的界定保养:是指电梯交付使用后,为保证电梯正常及安全运营,按计划进行的所有必要的操作,如润滑检查,清洁,调整,更换易损件。维修:是指根据客户使用规定,双方签定协议或约定,由供方提供的电梯产品维修服务。如改变额定速度,额定载重量,轿箱質量,更换曳引机、轿箱、控制柜系统、导轨等部件。（业主负责）改造:是指全面地或部分地改善在用电梯的功能,性能,可靠性,安全性。维修改造項目分类表 NO項目类别1YPVF、VFMG加装停电柜大修2GVF-FX、GH98加装停电柜大修3YP加装停电柜大修4YP梯单控改并联大修5YPAF、FVF单控改并联大修6加装GMS电梯群控系统大修7加装CIP电梯群控系统大修8更换曳引钢丝绳(1: 1)大修9更换曳引钢丝绳(2: 1)大修10更换对重架绳轮轴承大修11更换轿顶反绳轮轴承大修12處理TYS主机侧盖漏油大修13更换曳引机(减速箱)大修14更换蜗杆轴承(客梯) F-10, B-10大修15更换蜗杆轴承(客梯) F-20, F-30大修16更换轴架体轴承(TYS 主机)大修17曳引机间隙尺寸调整大修18修正轿架、轿顶大修19加装远距离遥监大修20轿箱各部调整, 紧固(水平、卡胶)大修21检查、调整各平层调整中修22改造轿顶及轿顶裝飾中修23YPVF、VFMG加装消防迫降及反馈信号中修24GVF、YP、F、B梯加装消防迫降及反馈信号中修25YP、F、B梯加装消防功能中修26YPVF、VFMG、GVF加装消防功能中修27加装轿内报站钟中修28更换轿内裝飾吊顶中修29更换轿箱壁板、顶板中修30更换主机推力轴承中修31更换蜗杆主轴油封中修32更换曳引轮主轴骨架油封中修33更换曳引轮中修34制动器解体检查, 清理, 调整中修35更换电动机中修36更换电动机轴承(前)中修37更换电动机轴承(后)中修38轿箱、对重导靴、修正、更换中修39轿架、轿底尺寸检查,修正中修40调校门头, 门扇, 门锁立柱尺寸中修41更换厅门踏板(F梯)中修42更换厅门踏板(客梯铁牛腿)中修43更换厅门踏板(客梯水泥牛腿)中修44加装底坑梯小修45加装涨紧轮开关小修46加装缓冲器开关小修47负载实验小修48磅机小修49更换轿门小修NO項目类别50更换电子板, 模块及检查线路小修51加装值班室对讲机小修52更换垂直式涨紧轮小修53加装井道灯小修54更换主导轨靴靴衬小修55更换附导轨靴靴衬小修56截短曳引钢丝绳(12)小修57截短曳引钢丝绳(10)小修58更换刹车皮及调整小修59重新调整曳引机各部分参数小修60标准系统检查修正(满载)小修61轿门机动系统检修小修62清洁、调整轿箱安全钳及钳嘴小修63各层门轮门与门刀厅踏板轿门踏板尺寸小修64各层门轮, 转动机构, 付主锁调整小修65更换厅门(门锁、门扇、传动机构)小修66更换门锁、付门锁小修67更换门传动机构小修68更换控制屏各电器机件小修69检查控制线路、动作程序小修70更换厅门(门锁、门扇、传动机构)小修71更换厅门踏板小修72更换门锁、付门锁小修73更换门传动机构小修74更换控制屏各电器机件小修75检查控制线路、动作程序小修76接触器检修、更换小修77接线端子紧固、检查(整机)小修78主回路检查、安全回路检查小修79控制回路检查, 排除故障小修80信号回路检查, 排除故障小修81照明回路检查, 排除故障小修82其他回路检查, 排除故障小修83电脑梯故障清除增减功能小修84更换更改指层灯小修85更换限速器或更换部分及调整小修86操纵箱检修, 更换零部件小修87层指、召唤、信号检修小修88检查门电动机转子, 定子及轴承小修89井道线路检修或更换添加小修90检修线路绝缘小修91更换钢片带小修92缓冲器加油、调整小修93电梯加层改造94电梯移装改造95拆装电梯改造96更换电梯轿门改造97更换电梯控制屏改造98更换主机改造Responsibilities of Maintenance and Repair between Wal-Mart(“Party B”) and Landlord (“Party A”)1. A/C system1.1 A set of independent A/C system is provided for Wal-Mart only, Wal-Mart shall be responsible for daily cleaning and operational management with own charges. The owner shall be responsible for equipment maintenance and updating with own charges. Please refer to the Appendix A for details.1.2 If the A/C system used by Wal-Mart is just part of the owners, the owner shall be responsible for maintenance of the main equipment of A/C system and any other relevant equipment. If there is malfunction in the A/C system, the owner shall come and fix within two hours. If the owner refuses to fix or fails to fix in time, Wal-Mart will entrust the third party to fix, and the caused cost will be charged to the owner by deduction of the current monthly rent. There is a clear calculation or measurement method for energy consumption described in the Lease Contract and Property Management Contract. The energy consumption of A/C system within the Premises shall be measured according to the provisions of this Premises Lease Agreement between Wal-Mart and Landlord. 1.3 The outdoor condenser of A/C system provided by the owner produces a big noise, which fails to meet the requirement of local environmental protection. The owner shall be responsible for the noise protection work if it is caused by the quality of equipment and incorrect installation.2. Heating system (Boiler)2.1 A set of independent heating system (Boiler) shall be provided for Wal-Mart only. The owner shall be responsible for, including but not limited to, daily cleaning and operational management with own charges. And the owner shall be responsible for equipment maintenance and updating with own charges. Wal-Mart shall be responsible for the heating systems operational fee.2.2 If the heating system is just part of the owners, the owner shall be responsible for maintenance of main equipment of heating system and any other relevant equipment. Wal-Mart shall be responsible for cleaning and operational management of the terminal equipment in the Premises at its sole cost. The owner shall be responsible for maintenance of terminal equipment of heating system. The energy consumption of heating system within the Premises shall be measured according to the provisions of this Premises Lease Agreement between Wal-Mart and Landlord. 3. Fire fighting system3.1 The owner shall entrust the third independent and qualified Fire Fighting Company to take charge of daily maintenance, examination and repairs with own charges if the fire fighting system is provided for Wal-Mart only, and the owner shall provide Wal-Mart a monthly examination report issued by the third party to ensure Wal-Marts fire fighting system in a normal condition. In addition, the owner shall also be responsible for equipment overhauling and updating with own charges. The overhaul covers: Maintenance and replacement of main equipment of the fire fighting control center on normal operation and upkeep basis. Program updating, system and product updating as well as technical renovation of equipment. Maintenance and repair of the motor of smoke exhausting fans, fire pump and motor, outdoor fire hydrants as well as some outdoor attached fire fighting facilities.3.2. The owner shall be responsible for maintenance and examination of the main fire fighting system including power supply of the fire pump if the fire fighting system is just part of the owners. Wal-Mart shall be responsible for daily inspection and protection of the fire fighting facilities in the Premises. The owner shall entrust the third independent and qualified Fire Fighting Company to take charge of maintenance of the fire fighting system which also includes the leasing area of Wal-Mart, and shall provide Wal-Mart a monthly examination report issued by the third party to ensure Wal-Marts fire fighting system in a normal condition.3.3 If Wal-Mart adds another fire fighting system, the owner shall be in charge of maintenance and examination of the main system of the fire fighting monitor center and assign associates to be on duty. Wal-Mart shall be responsible for maintenance and examination of the added equipment with own charges and liabilities. As for others, it shall be fulfilled according to clause two of the contract. Wal-Marts associates can be allowed to access to the main equipment room for monthly inspection.3.4 The owner shall assign associates to be on duty in the fire fighting control room for the above-mentioned three situations. The owner shall pay for it.4. Power supply system4.1 Transformer station: the owner shall be responsible for maintenance of the relevant equipment in the station, including HV switch cabinet, transformer, LV distribution cabinet, feeder and the related facilities. The owner shall assign associates to be on duty in the HV switch cabinet, transformer and LV distribution cabinet room. The owner shall pay for it.4.2 Diesel generator: a) Sharing with the owner. The owner shall be responsible for maintenance of the diesel generator and ensure it is always in a safe and normal running condition. b) If it is provided for Wal-Mart only, there is one year or 1500 hours guarantee period for the diesel generator, i.e. within this period, the diesel generator shall be maintained by the owner, and Wal-Mart shall only bear the operational fees. If the generator is in a good condition beyond the guarantee period, Wal-Mart shall be responsible for its daily maintenance with own charges. If it breaks down before the service li