项目定位策划及全程营销服务合同.doc

缔 造 地 产 商 业 经 典 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 展 现 策 划 大 师 气 派
合同编号：SXJDP-20150128

《**建材物流中心》

项目定位策划及全程营销服务合同

甲方(委托方)：

乙方(受托方)：

地 址：

地 址：

电 话：

电 话：

法定代表人：

法定代表人：

《**建材物流中心》
项目定位策划及全程营销服务合同

甲方：
乙方：********

双方本着“平等、诚信、双赢”的合作原则，就甲方**县《**建材物流中心》项目全权委托乙方负责项目市场调研、定位策划及招商销售代理等服务事宜签订本合同，以资共同遵守。

第一条：委托项目标的
一 项目名称： **县《**建材物流中心》
二 项目基本位置：
三 项目基本规模：

第二条 委托内容
甲方委托乙方全权负责对本项目进行项目市场调研、定位策划；主题店、主流店、配套服务机构和品牌、散户的招商以及项目的销售代理等三个部分的工作。

第三条 乙方提供的服务
第一部分 项目定位策划
（一）委托期限
自本合同签定之日起,35个工作日内向甲方提交报告截止。
（二）乙方提交成果及工作时间
具体服务内容详见合同附件。
1 第一阶段提交《项目市场调研与商业精确定位》报告，自本合同签订且乙方收到甲方第一阶段服务费三日后起20个工作日内完成。
2 第二阶段提交《项目包装推广及招商销售策略》报告，自甲方下达该阶段书面任务书三日后起10个工作日内完成。
3 乙方承诺可为甲方免费提供前期所需的部分设计服务，如围挡宣传设计，DM宣传单页设计等，具体情况双方协商决定。
（三）取费标准及支付方式
1 本项目市场调研及定位策划费用共计：人民币贰拾伍万元整（小写：￥25万元）。
2 第一阶段服务费用：人民币壹拾万元整（小写：￥10万元）。
自本合同签订后三日内，甲方即支付乙方首期费用计人民币壹拾万元整（小写：￥10万元），作为乙方第一阶段工作费用。
3 第二阶段服务费用：人民币捌万元整（小写：￥8万元）。
自乙方《项目市场调研与商业精确定位》与《项目包装推广及招商销售策略》报告提交并汇报甲方，甲方即支付给乙方剩余服务费用计人民币捌万元整（小写：￥8万元），作为乙方第二阶段工作顾问费用。
4 第三阶段服务费用：人民币柒万元整（小写：￥7万元）。
项目正式开盘及正式开始启动销售之日，甲方即支付乙方剩余费用计人民币柒万元整（小写：￥7万元）。
5 在履行服务合同期间，乙方所发生之食、宿、差旅费用，已包含在本费用中，不再另外计取。
第二部分 项目招商代理
（一）委托期限
甲方确认乙方提交的该项目报告之次日起至该项目正式开业之日止。
（二）委托招商代理的服务内容
1 主题店、主流店招商
2 配套服务区招商
3 品牌店招商
4 代租、返租铺位招商
5 招商机构及体系建立
6 招商队伍建设及培训
（三） 招商代理费用
乙方项目招商代理佣金为2.5个月标准租金。
（四）费用的支付方式：
1 佣金结算以乙方招商客户与甲方签订合约并交纳租金为前提条件。
2 若甲方因其他原因私自进行该项目的招商工作，并与客户签订租约，甲方应按照租约中约定的租金支付给乙方佣金。
3 项目招商阶段，客户在项目开业前退租、退场，乙方负责招进相应业态的新客户进场。该商户不退还的定金，双方次月以甲6:乙4的比例分成。
4 双方按月结算招商佣金。在每月5日前，双方对乙方上月的招商业绩进行核对；每月10日前，甲方向乙方支付招商佣金。支付标准如下：
乙方完成本合同约定项目招商面积完成80%以内的，甲方向乙方支付80%的佣金， 滞留20%；
乙方完成本合同约定项目招商面积完成达到80%及以上时，甲方向乙方全额支付招商佣金，并一次性结清滞留乙方的全部招商佣金，且乙方该阶段招商代理工作完成；
在乙方完成该阶段招商代理工作后，可继续开展本合同约定项目的招商工作，甲方按乙方实际完成量即时向乙方全额支付招商代理佣金。
第三部分 项目销售代理
（一）委托招商代理的服务内容
甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在兴建的**县《**建材物流中心》项目。
（二）销售价格的制定
销售基价(本代理项目平均价)由甲乙双方确定，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。
物业价格的确定原则如下：
1 保底门槛定价策略：项目成本+20%的利润；
2 华元比对定价策略：华元售价-40%的让利。
（三）销售代理佣金及支付
1 销售代理佣金
为了达到快销与回款的目标，规避潜在的风险与华元的压力，乙方采取行销与坐销相结合的方法，依据项目综合成本1800元/㎡，无论采取那种定价策略与方式，项目平均售价不超过2200元/㎡，乙方代理佣金为3～5%，项目营销推广费用在2～2.5%，超出售价部分按照甲方2与乙方8的比例分配。具体如下：
项目销售均价与佣金及溢价分配比例
基础销售价
代理佣金
超出售价的溢价部分
2000～2200元/㎡
2～3%
甲方2与乙方8的比例分配
2210～2400元/㎡
3～5%
甲方3与乙方7的比例分配
2410～2600元/㎡
5～7%
甲方4与乙方6的比例分配
2610～2800元/㎡
7～10%
甲方5与乙方5的比例分配
2810～3000元/㎡
10～12%
甲方6与乙方4的比例分配
3000元/㎡以上
15%
甲方7与乙方3的比例分配
自定位策划完成起，项目销售代理周期10个月
项目营销推广费用在2～2.5%
2 佣金的支付
在销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金，同时乙方有义务协助甲方收取剩余房款。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。若乙方代甲方收取房价款，可在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
项目销售去化率与佣金支付标准
销售率
30%以内
30～40%
40～50%
50～60%
60%以上
佣金支付
60%
70%
80%
90%
100%
当乙方销售率达到61%时，甲方将前期滞留乙方的销售佣金，一次性支付乙方。

第四条 费用负担
1 本项目的招商销售推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。乙方建议项目营销推广费用应控制在整个项目销售额的2～2.5%。
2 乙方须本着为甲方节约成本的原则，制定招商销售推广经费预算方案，并控制在甲方提出的支付比例以内，任何费用的发生均以甲方批核为准，否则甲方有权拒付由此产生的一切费用；
3 乙方承担乙方应负责的办公日常具体招商销售工作人员的开支由乙方负责支付。

第五条 乙方的工作目标
1 充分论证、分析、策划、项目的整体招商销售策略，并确保招商销售目标的实现。
2 系统并持续的培训招商销售人员，及时对招商销售现场予以管理、指导、考核，并适时调整策略。
3 以专业、负责的态度引入符合项目定位的主题店、主流店，并对项目卖点予以充分的挖掘和利用。
4 及时、准确地根据本项目特点和当地市场情况编写招商销售所需要的宣传和推广文案及文本。
5 为商铺招商销售提供宣传所需的商业信息、数据、指标、资料的商业文本。
6 及时接受甲方、投资业户有关商业投资、经营、管理、销售等方面的各项咨询。

第六条 甲、乙双方的权力
一 甲方的权力
1 决策权和审批权：
甲方拥有招商销售及经营管理中的重大事项的决策权，以及各项方案、计划、指标、费用标准制定的审批权。
2 知情权：
甲方对项目招商销售和经营管理情况拥有知情权，有权要求乙方按季、年度向甲方提供工作情况汇报和工作计划，按月、季度、年度提供报表。
3 监督权：
甲方有权对乙方在招商销售过程中的重大事项和重大决策进行必要监督。
4 建议权:
甲方有权对策划、招商销售期间的各项工作计划、方案及管理制度制定提出建议。
5 考核权：
甲方有权按双方约定的各项工作指标对乙方进行考核。
二 乙方的权力
1 独立管理权：
在双方协商一致的前提下，乙方拥有该项目的整体规划、业态定位、市场定位、品牌策略、竞争策略、管理模式、管理架构、职能设计以及管理、业务、招商销售等一切事务的独立管理权。
2 人事独立管辖权：
乙方拥有对招商销售中心所有工作人员的聘用、晋升、免职、辞退和人员福利、人员考核、工资发放等权力。
3 费用独立使用权：
乙方按照公司的规范运行体系，制定行政办公费用、制作印刷费用、广告费用、活动宣传费用、差旅费用等财务预算报表，经甲方核准后，乙方拥有独立使用权。

第七条 甲、乙双方的责任和义务
一 甲方的责任和义务
1 为保证乙方有效地进行项目招商定位策划及代理工作，甲方需及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性。
2 甲方须按双方确认的招商销售方案，及时支付广告、印刷品、促销品、公关费等费用，不得随意删减费用额度或拖延付款，若删减或延迟，所产生的损失由甲方承担。
3 为确保乙方有效地开展招商销售工作，甲方应做好以下工作：
①甲方向乙方提供招商销售文件，包括项目预算，营业执照复印件、销售许可证等。
②甲方应向乙方提供全部建筑面积、套内使用面积及公摊面积证明。
③甲方应保证已确认的工期进度及竣工时间，确保对客户的承诺。
④甲方负责乙方在招商销售工作中所需的水、电、冷气、暖气及通讯、办公场所、住宿、行政用车等，并承担费用。
⑤甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户、银行按揭等所需的各项文件。
⑥甲方应与乙方协商制定招商销售价格。
以上涉及的文件和材料，甲方需按照双方确定的工作计划按时提供，如有拖延或隐瞒，由此所造成的损失甲方承担。
4 甲方需按合同规定按时向乙方支付代理费。
5 甲方负责提供所需招商销售中心，并对招商销售中心进行必要的装修、布置、印刷相关的宣传资料、提供电脑等办公设备。
6 甲方负责该项目招商销售的全部广告费用。广告的发布、制作费用预算由乙方提交计划，经双方协商后确定。
7 甲方确保经营、管理、招商、销售、宣传、公关等正常经营费用的支付，若删减或延迟支付，所产生的损失由甲方承担。
8 甲方负责前期工程、装修、外墙广告、设备安装等的投入和施工，并保证各项工程符合招商销售的需要。
9 甲方有义务协调解决乙方在招商销售中的重大突发事件或与地方政府或企业间的纠纷。
10 对于乙方报送的书面材料（含请示、计划、方案、建议书等），甲方需在收到后5个工作日内做出答复，并以甲方签字或盖章的形式确认，甲方延迟答复，所产生的一切损失由甲方承担。
11 在本项目的所有宣传广告和资料中明确标注由乙方总代理的字样，并包括乙方名称、电话、地址等信息，以方便工作招商销售工作的全面进行。
12 甲方财务人员负责统一收取项目铺位的租金和订金。
二 乙方的责任和义务
1 乙方按双方约定的招商销售指标在规定的时间内完成招商销售任务。
2 乙方负责编定项目整体招商销售方案，在本合同生效后的三十个工作日内，向甲方提供可行的招商销售方案，报甲方核准后实施。
3 乙方负责该项目的招商销售工作，负责招商销售的组织、培训和管理工作，确保招商销售人员素质优良，行为规范。
4 乙方负责制定广告宣传及计划，甲方核准后实施。协助甲方对报纸、电视等广告的设计和发布工作；协助甲方进行招商销售手册、推广宣传册、效果图、展览板、户外广告、现场包装、电视资料片等有关招商销售资料和工具的制作与采购。
5 乙方负责所有招商销售工作人员的工资、工装、各种补贴等费用。
6 乙方需接受甲方的监督，维护甲方的信誉。
7 乙方有义务及时向甲方提交招商销售报表，汇报重大事宜。
8 乙方确保招商销售管理工作的规范有序和各项考核指标的完成。
9 乙方在招商销售中需为甲方培养一批具备管理素质的管理干部，作为企业发展和管理的后续人才。
10 乙方有义务向甲方提供月、季、年度财务报表和季、年度工作报告和工作计划。
11 乙方有义务向甲方通报招商销售、开业筹备的工作进展和经营管理中的重大事项及重大决定的实施情况。
12 乙方有义务参与项目的总体规划和单体平面、立面图纸的审核，并给予书面建议。
13 完成与租赁客户的合同谈判工作，协助甲方收取租赁费用。

第八条 乙方知识产权保护及补偿
甲、乙双方因任何原因不再合作，未经乙方同意，甲方不得以任何理由留用乙方派驻的管理人员或专家顾问；未经乙方同意，甲方不得继续使用乙方的招商销售方式、政策和方法。

第九条 履约保证和违约责任
1 甲、乙双方应遵照本合同约定的事项、责任和义务，任何一方擅自违反本合同约定的事项，所造成的损失和责任由违约方承担。
2 甲、乙双方不得擅自单方面解除本合同或拒不履行本合同条款，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。
3 若因甲方资金不到位、工程延误或不能正常支付所产生的宣传、广告费用而影响招商销售，其责任由甲方承担。
4 甲方未能遵照本合同约定条款向乙方正常支付费用（含策划费、代理费等一切需甲方承担的费用），乙方有权停止工作或终止本合同，并由甲方承担乙方的一切经济损失。
5 乙方在招商销售代理期间应遵照国家法律、法规，恪守本合同约定的义务对甲方的投资和资产负责。若因此而给甲方造成的损失，由乙方承担责任。

第十条 联络人权责
甲方和乙方于本合同签定之日起３个工作日，各自书面指定一名联络人，各方制定的该联络人在本合同有效期间内代表其指定方并且其指定方仅通过该联络人负责与合同对方的通知提出询问、答复、提出意见、确认等本合同履行之相关事项，合同任何一方应对其指定的联络人职责范围内的行为负责。

第十一条 合同的解除
在合同期内，任何一方提出终止合同，必须提前30天，以书面形式通知对方，除法律规定的允许解除合同的条件以外，任何一方擅自终止合同均需向对方支付数额为壹拾万元人民币的违约金。
如遇自然灾害、战争等不可抗力因素影响而致使本合同不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。

第十二条 适用法律及争议解决
1 本合同一式四份，甲、乙双方各持两份，各分文本具有同等法律效力。本合同受中华人民共和国法律管辖，并根据中国法律解释及执行。
2 当双方发生争议且经协商未能就继续履行本合同达成补充合同或未能对本合同进行适当修改可变更，则任何一方均有权向对方发出终止本合同的书面通知。
3 本合同因下列情况终止：（1）本合同期满而双方未就该约事宜达成一致；（2）对方签收到《解约通知》之日止。
4 因本合同的解释、效力、订立、履行等产生的或与本合同有关的任何争议，均应由双方友好协商解决。协商解决不成的，任何一方均有权向中国境内有管辖权的人民法院提出诉讼。因诉讼发生的一切费用均由败诉方承担。

第十三条 生效
本合同于双方代表签字，并加盖公章之日起生效。
本合同未尽事宜，双方可另行签署书面补充文件或附件，补充文件或附件与本合同具有同等法律效力。
合同附件：项目定位策划服务具体内容

甲方：
法定代表人：
签约时间：2014年 月 日

乙方：********
法定代表人：**
签约时间：2014年 月 日

合同附件内容：项目定位策划服务具体内容
第一阶段——项目区域市场调研
第一部分——地块本体属性及指标参数研究
一、本阶段要解决的主要问题：明确项目宗地基本参数指标，以及内外环境影响，从宗地本体上得出项目本体属性及开发方向
二、本阶段主要成果：
1、地块本体属性研究
区位和地块自身属性研究
周边环境条件分析
历史沿革及人文社会环境
地块周边交通条件分析
地块可利用的资源
2、宗地指标参数研究
地块用地性质及规模研判
地块开发体量及开发周期研判
地块容积率指标分析
地块限制指标分析
第二部分——城市发展趋势研究
一、本阶段要解决的主要问题：通过对城市宏微观的经济指标、城市规划布局及方向的解读及研判，得出项目宏观背景面的开发方向
二、本阶段主要成果：
1、宏观经济指标
城市及区域人口增长趋势
城市及区域GDP
城市及区域固定资产投资
城市及区域工业总产值
城市及区域居住圈及消费圈
2、城市及区域发展规划
城市发展规划布局
城市商业网点发展规划
本区域在城市规划中的地位及功能
公共设施现状及区域未来市政建设
交通体系及道路状况
3、城市商业发展分析
城市整体商圈布局
城市及区域消费者消费特点
地块在城市控规中的商业定位
地块商业发展机会分析
第三部分——房地产市场发展机会研判
一、本阶段要解决的主要问题：从当地房地产发展历程至现状分析，得出项目战略定位及物业规划机会，并通过成功案例借鉴，验证调整项目的定位及开发方向
二、本阶段主要成果：
1、本地房地产市场分析
房地产市场分析
发展现状
供求状况
发展趋势
商业市场调研
2、区域房地产市场研究
区域房地产发展现状及趋势
区域开发环境分析
区域房地产供求状况
区域消费者特征分析
区域产品形态及典型案例分析
区域竞争环境分析
3、类似综合体典型案例分析
项目基本情况
开发运作模式
整体规划设计
产品定位分析
销售情况
优劣势分析

第二阶段——项目整体定位
一、 本阶段要解决的主要问题：明确项目形象定位，受众客群；针对受众客群确立行之有效的推广策略。
二、本阶段主要成果：
1、项目市场调研
市场商业属性
市场项目推广调性研判
市场客户分析
2、 项目本体分析
项目总开发体量
项目现状分析
项目客群分析
3、项目整体定位
项目商业整体定位
项目商业主题定位
项目客群定位
项目业态定位

第三阶段——项目招商销售推广策略
一、 本阶段要解决的主要问题：项目招商销售总目标、招商销售策略、租售价建议等。
二、 本阶段成果：
1、项目招商策略
项目招商销售目标
项目招商销售思路
项目招商销售排期
项目招商销售策略
项目租金建议
项目商户建议
2、项目招商销售推广
项目推广排期
项目推广渠道
项目推广节点
项目推广费用
VI 展示

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