怎么签订二手房合同.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-怎么签订二手房合同首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签买卖合同前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于家具清单后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。 其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。 卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。再次，卖方应注意下列问题以维护自身权益。 对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。 实行买方押款签约，即在卖方有贷款抵押的情况下，买方的首付款暂时存放在中介公司，待卖方还款撤押时，中介公司携款陪同。依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的，可能导致银行拒绝通过其贷款资格。当合同转让价与评估价不一致时，沪上银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格，则会导致买方贷款额度不足。注意买方改变贷款额度的情况，比如买方原定贷款7成，而实际签借款合同时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋收件收据当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。 二手房合同内容12大要点要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。 要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。 要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。 要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。 要点8：违约责任。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。要点9：规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的；2、因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。 要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。 要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。 合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，以保障合同的安全性在二手房买卖合同中应具备： 一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。 二、标的（1）要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施情况；（2）写明房屋产权归属,是否共有财产;（3）原售房单位是否允许转卖;（4）是否存在有房屋产权纠纷;（5）是否存在有私私建部份;（6）房屋的物业管理费及其他费用交费状况;（7）房屋相关文字资料的移交过程。 三、价款：写清价款、付款方式、付款条件、如何申请贷款、定金、尾款等。 四、履行期限、地点、方式。写明交房时间、条件、办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。在二手房交房前，提醒购房者特别留意以下十处易疏漏的环节：1、买方是否已到税务局开具全额房款发票； 2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税； 3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税；4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续； 5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续； 6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用； 7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接； 8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接；9、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接； 10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。有关专家同时建议，买卖双方应当选择专业的房产中介公司，在交房时他细检查，并注意上述细节。电话、煤气过户的手续和准备相应材料较为繁琐，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续一、买房人应缴纳税费：1、契税：核定应税价款的1%3%（面积在144平米以上的按3%，面积在90144平方米的按1.5%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、印花税(权证)：5元/证 3、转让手续费：3元/平方米（房屋建筑面积）4、测绘服务费：73.8元/件 5、登记费：80元/件 6、城镇居民住房占地（100平方米）以下土地调查费：7元/件 二、卖房人应缴纳税费：1、转让手续费：3元/平方米（房屋建筑面积）2、营业税及附加：核定应税价款全额的5.6%(房产证未满5年的)；已满5年且房屋建筑面积在144平方米以下的免征；已满5年且房屋建筑面积超过144平方米的按交易差额的5.6%。 3、个人所得税：房产交易溢价或增值部分的20%或者核定应税价款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）-精品 文档-