房屋买卖合同纠纷代理词.docx
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1、代 理 词审判长: 原告*诉被告*市*房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,我作为原告的代理人,依法参加诉讼,结合本案证据和庭审情况,现就本案的事实和争议的焦点,提出以下代理意见,请合议庭予以采纳。一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立,其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下:1、根据住建部2001年发布的商品房销售管理办法第十八条规定:“ 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”办法第十九条规定“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业
2、应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”本案中双方签订的房屋买卖合同,被告只是注明了建筑面积,并未在合同中注明分摊的共有建筑面积;双方签订合同时,因被告青年开发公司所售房屋为期房,因此在当事人无法对现售房屋实地勘察;被告也并未附所售房屋的平面图,更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件缺失时,不存在“按套计价
3、”的基础,约定应为无效。2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积,且在被告开具的发票中明确每平方单价,并按约定的面积乘以单价计算出的金额。从理论上来说,在按套计价方式下,已不存在单价之说,本案合同中既约定房屋面积,又以单价乘约定面积计算总价,实质明显为按建筑面积计价方式;在此种情况下,开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期,据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。3、本合同第二条:“该商品房按套计算总价为430475元”,被告认为是“按套计价销售”;原告认为此处的“按套”,是山东省商品房销售管理条例第30条规定的“住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售”中“
4、按套”的意思,即商品房和储藏室是一套。合同中注明的房屋面积,应理解为买卖双方的约定对合同标注的房屋面积,原告认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解,认为购房者追求合同标注面积的房屋,应是其内心的真实意思,购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待,合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。根据合同法第四十条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释,对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方解释。”在办案中合同文本有被告提供,因此应支持原告的观点。综以上几点,证明本合同不存在按套计价的基础。应
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