物业服务-前期物业服务协议(样本).doc

“成都茂业中心xxxxx”项目前期物业服务协议

甲方（物业买受人/业主）：
乙方（物业服务企业）：崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司xxxxxxx物业服务有限公司
法定代表人：
住所地：
资质等级：

前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。

物业基本情况
物业名称：成都茂业中心xxxxxxxx
甲方所购房屋销售（预售）合同编号：
甲方所购房屋基本情况：
类型：商业及住宅
坐落位置：东至： 南至： 西至： 北至：
建筑面积：约 平方米（最终以产权登记的建筑面积为准）
依据成都市物业管理的相关规定，乙方在公开、公正的基础上，与开发商签订了《前期物业服务合同》，并按照合同上约定内容进行前期物业服务；在甲方签订《房屋买卖合同》的同时，甲乙双方就 “ 成都茂业中心xxxxx”前期物业服务相关事宜，达成如下协议。
第一条 双方的权利和义务
（一）甲方在前期物业中的权利与义务
1、依法享有所拥有物业的各项法定权利；
2、有权依法与本物业的其他买受人一起对本物业实施民主管理；
3、参与筹备、召开本物业第一次业主大会会议；
4、选举业主委员会，并享有选举权与被选举权；
5、监督乙方履行本协议，有权就物业服务的有关事项向乙方提出咨询，并得到答复；并有权对本物业管理服务工作发表意见，提出批评和建议；
6、对本物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；、
7、监督本物业共用部位、共用设施专项维修资金的归集、管理和使用；
8、对本物业区域内装修装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为，有权投诉；
9、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任有权要求相邻物业的其他维修责任人承担维修养护责任。对方不维修并造成他人损失的，可投诉或依法提起仲裁或诉讼；
10、遵守本物业的《物业服务制度》、《物业使用手册》和《临时管理公约》；
11、依据本协议向乙方缴纳物业服务费用；
12、装修前与乙方签订《房屋装饰装修管理协议》并在装饰装修房屋时严格遵守；甲方在装饰、装修时应保护共用设施设备、不得影响其使用功能和日后维修；大型装修方案须报政府相关部门审批，并按相关文件缴纳管理服务费用；
13、未经许可甲方不得在小区内其他公共地方悬挂旗帜、天线、铭牌、招牌、广告或者张贴字句；甲方不能私自随意搭建安设防护栏、雨棚、花架；不得损坏、改变本物业的的外立面（包括外墙、门窗、阳台等）；
14、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
15、转让房屋时，应实现通知乙方，并协助受让方与乙方签订本协议；
16、甲方房屋自用部位，自用设施设备的维修养护原则上自行负责，也可向乙方提出委托，费用由当事人双方协商；
17、对承租人、使用人及访客等违反本物业的《临时管理规约》、《物业服务制度》、《物业使用手册》等造成的损失、损害，甲方承担连带赔偿责任；
18、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；未经乙方书面同意，甲方不得在公共区域组织任何大型集会或活动，以免影响其他业主的正常生活；
19、在经营活动产生的噪音、垃圾等须符合政府相关规定，不得侵害他人合法权益；
20、法律、法规、规章规定的其他权利与义务。
（二）乙方的权利与义务
1、根据有关法律法规和本协议，制定并实施物业服务方案和工作计划；自主开展物业经营管理服务活动；
2、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，协助开发商制定《临时管理规定》和《物业使用手册》并书面告知甲方，有权按约定对甲方追究违约责任；
3、建立、健全物业服务档案资料和各项管理制度；
4、甲方有违法、违章行为又不停劝阻的，甲方有权提请政府有关部门处理；
5、可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整天管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向甲方收取物业服务费用；
7、编著物业服务及财务年度计划编制物业服务及财务年度计划；
8、每年公布一次物业服务费用收支情况；
9、在交房时将房屋的装修注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
11、向甲方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务，保修期内，乙方与开发商协调非甲方原因造成的维修事宜，并由开发商按《商品房质量保证书》中的相关约定承担维修使用；
12、自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。
第二条 物业服务内容
（一）房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、共用屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（三）环境卫生
1、由乙方安排保洁人员对项目内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；公共部位清洁设施摆放整洁、垃圾日产日清；
2、定期消杀“四害”。
（四）、安全协防
1、内容
（1）、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序；
（2）、为全体业主创造一个安全、有序的环境；
（3）、确保本物业区域全天24小时内处于受控状态；
（4）、做好消防监控工作，对消防突发事故采取必要应急措施；
2、责任
（1）对因管理责任造成的事故和损失负责；
（2）对甲方、住（用）户的人身和财产不负保险保管责任；
（3）及时清退散发广告、推销产品和无身份证明等人员。
（五）交通秩序及车辆停放
1、内容
（1）车辆进出实行刷卡或登记出入；
（2）车辆需按规定的线路行驶，进入后需按指定位置停放；
（3）巡逻协防队员负责疏通和维护本物业区域内交通秩序；
（4）禁止载有危险物品的车辆进入本物业区域；
（5）有权对不遵守物业规章制度和认为有危险的车辆谢绝停放禁止不遵守物业规章制度和有潜在危险的车辆进入本物业区域停放；
2、责任
在本物业区域因乱停、乱放等造成的人员及财产损失由车主自行负责。因造成的车辆丢失、损坏等事故由肇事者负责。因甲方疏于管理造成的损失，由乙方负责承担相应的法律责任。
（六）房屋装饰维修管理
详见乙方制定的装修管理规定及《房屋装饰装修管理协议》。
（七）代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、网络使用费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府物价部门规定。
第三条 物业服务质量
项目
内容与标准
（一）
基
本
要
求
1、 物业服务管理人员、专业操作人员按相关规定取得相应的物业服务资格证书或岗位证书；
2、 建立完善的物业服务档案管理、有完善物业服务方案、质量管理、财务管理；
3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
5、根据业主需要，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
6、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
7、每年至少征询1一次业主对物业服务的意见。
（二）房

屋

管

理
1、对房屋共用部位进行日常检查和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、定期巡查本物业房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
3、按照装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主及装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装饰施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象的，及时劝阻，劝阻无效的及时报告有关主管部门。
4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，劝阻无效及时报告有关行政主管部门。
5、本物业主出入口设有物业平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

项目
内容与标准
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设施设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及有关法律法规规定使用专项维修资金进行修复更新。
5、载人电梯正常运行，及时处理电梯故障。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、本物业道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助
维护
公共
秩序
1、本物业主出入口24小时门岗值勤。，建立来人来访登记制度。
2、对本物业内重点区域、重点部位每两小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；。
3、对进出本物业的车辆进行刷卡或登记管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出本物业的装修人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（五）
保洁
服务
1、每日清运垃圾2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、本物业区域内的道路、广场、停车场等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

项目
内容与标准
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

第四条 物业服务费用（不包括房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用和入住后应缴纳的生活垃圾处置清运费）
（一）、乙方收取的物业服务费实行包干制，物业服务费包括：
乙方的成本和费用（员工的薪金、行政费、税费、固定资产折旧等）；公共区域的安保费、保洁费、绿化费、能源（水、电）费；公共设施的运行费、保养费；甲方的合理利润等；该费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。乙方对甲方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
甲方已购买但未实际入住的空管房均应由甲方按《商品房屋买卖合同》及其补充协议和本协议的约定全额缴纳物业服务费用。乙方可根据甲方的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务费用由双方另行约定。
（二）、物业服务费按产权登记的建筑面积计收：
住宅： 元/月·m2。
商铺： 元/月·㎡
写字间： 元/月·㎡
在本合同期限内，如当地政府管理部门调整物业管理费价格的，乙方有权根据政府相关文件调整本物业服务费的收费标准。
（三）、甲方应按照与开发商签定的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的时间接收房屋，接收房屋时应向乙方一次性支付最初三个月的物业服务费。以后甲方按季度交纳物业服务费，并于每季度开始的10日之前交纳当季度的物业服务费。甲方应当按时向乙方足额交纳物业服务费。手有关部门或单位的委托，乙方提供水、电、气等费用代收代缴服务的，免除甲方代缴服务费，水、电、气等费用由乙方按照相关部门规定的价格收取，甲方每月向乙方按实交纳。
甲方不按与开发商签定的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的时间或者开发商通知的时间接收房屋的，乙方从合同约定或者通知收房时间届满的次日开始计收全额的物业管理费。
（四）、甲方出租物业的，物业服务费用由甲方或甲方协议约定的使用人缴纳，甲方承担连带责任。甲方应当将物业租赁合同报乙方备案。
（五）、乙方转让物业时甲方转让物业时，须交清转让之前该由甲方承担的物业服务费及滞纳金。
（六）、物业服务费中未记入的共用设施设备运行费、变压器损耗、线路损耗等，由甲方根据实际用量分摊。
（七）、甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按未交纳物业服务费的0.3%支付滞纳金。甲方对自用的水电气等能源使用费未按时交纳的，从逾期之日起每天按政府相关部门规定滞纳金比例支付滞纳金。

第五条 其他有偿服务费用
（一）、机动车车位使用费
1、室内机动车位
1.1、室内机动车位产权属甲方的，无论使用与否，甲方应按 元/车位·月的标准向乙方缴纳车位服务费，该服务费用于乙方为管理该机动车停放场地提供的清洁、设施维护等支出，但不包含车辆和车内物品的保管及保险费用。
1.2、甲方包月租用乙方室内机动车位，甲方按成都市物价局核定标准向乙方缴纳车位场地使用费，该费用于乙方为管理该机动车停放场地提供的清洁、设施维护等支出，但不包含车辆和车内物品的保管及保险费用。
1.3、甲方临时使用室内机动车位的，按成都市物价局核定临时停放的收费标准向乙方缴纳车位场地使用费，但不包含车辆和车内物品的保管及保险费用。
2、室外机动车位
根据《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》（市政府第131号令）的规定，本物业室外停车场按在政府指导价范围内规定的前期收费标准收取场地使用费：
2.1、甲方包月租用室外机动车位的：
2.1.1排气量1.8升以下含1.8升的，按 元/车位•月收取；
2.1.2排气量1.8升至2.5升含2.5的，按 元/车位•月收取；
2.1.3排气量2.5升以上的，按 元/车位•月收取；
2.1.4甲方包月停放的摩托车每月按 元收取。
乙方收取的包月租用室外机动车位的使用费，该费不包含车辆和车内物品保管及保险费用。
乙方有权随成都市关于机动车停车收费管理规定调整收费价格。
2.2、甲方临时使用室外机动车位的，按成都市物价局核定临时停放的收费标准缴纳场地使用费。该费用不包含车辆和车内物品保管及保险费用。
(二)、其他车辆停放费（含电动三轮车、三轮车、电动自行车、自行车）
甲方包月停放的，电动三轮车每月按 元、电动自行车每月按 元、三轮车每月按 元、自行车每月按 元的标准缴纳停放费。该停放费用于乙方服务人员管理该非机动车停放场地的成本支出，不包含车辆和相关物品保管及保险费用。电动车的充电及其他延伸服务的收费标准及服务项目由乙方制定并公示。
(三)、特约服务费用
根据业主需求，有收费标准规定的，按规定缴纳服务费。没有收费标准规定的，按甲乙双方协商缴纳服务费按甲乙双方协商确定服务费。修理、维修类的，按材料费加人工费标准缴纳服务费乙方按材料费加人工费标准计收服务费。

第六条 装饰装修管理相关费用
1、为加强对装修施工人员的管理，保证装饰装修工作的顺利进行，有效维护本物业公共设施、设备的完好、房屋结构安全及公共财产安全，甲方在装饰装修前应与乙方及装饰装修单位签定《房屋装饰装修管理服务协议》（三方）；
2、根据市物价局、市房产管理局（成价费[2007]268号）规定，甲方在装修时应向乙方缴纳如下相关费用：
A、装饰装修管理服务费：按 元/平方米·天收取，高层电梯公寓每户按单价预收　 个月的装饰装修管理服务费，计￥ 元（大写：人民币 元整），乙方出具收据；结算时换发票，在装饰装修活动完工备案时多退少补。
B、装饰装修垃圾清运费（甲方袋装密封，按规定时间运至本物业指定装饰装修垃圾清运点，由项目物业服务中心统一组织清运）按　　　元/平方米（按房屋建筑面积计收）收取，共计￥ 元。

第七条 甲方应遵守《临时管理公约》和《商品房买卖合同》约定的房屋使用用途，不得超范围使用或改变房屋用途（包括但不限于于住宅内进行办公、仓储、开店等行为）；若确需改变，除须符合相关法律法规的规定外，还须获得有利害关系的业主书面同意后方可实施并报物业管理单位确认备案后方可实施，但其物业服务费用须按照改变功能用途后的收费标准执行缴纳。

第八条 专项维修资金的管理与使用
1、根据《物业管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及有关法律法规的规定，本物业应建立共用部位、共用设施设备保修期满后用于大、中修、更新、改造的专项维修资金，购房者必须按相关规定缴存至成都市房产管理局指定的专户管理银行(或由开发商代收代缴)。
2、专项维修资金的使用、续筹及房屋所有权转让时专项维修资金的处理，按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及其实施细则执行。

第九条 保险
1、本物业的物业服务费用中不包括房屋共用部位、共用设施设备保险费用及乙方对甲方人身安全和家庭财产负责保护和保管的费用。
2、房屋共用部位、共用设施设备的保险乙方可在接受业主大会委托后代办，保险费用由全体业主按各自专有部分建筑面积的比例分摊。
3、甲方的家庭财产（含车辆）、人身安全等私人保险由甲方自行办理。

第十条 建筑物及其附属设施的公共部分
（一）、甲方同意本物业建筑物及其附属设施等公共部分由乙方统一规划、经营、管理，所得收入（益）按本协议约定处理后，属于业主部分全部进入本物业专项维修资金，单独列账。
（二）、公共资源收入（益）处理方式
1、地面公共停车位出租收入（益）处理方式
地面公共停车位出租产生的收入用于弥补物业服务经费的不足，已补足的物业服务经费仍有盈余的进入全体业主专项维修资金，单独列账。
2、住宅区广告位收入（益）处理方式
广告位收入用于弥补物业服务经费的不足，已补足的物业服务经费仍有盈余的进入全体业主专项维修资金，单独列账。
（三）、甲方若需使用本物业建筑物及其附属设施的公共部分时，应经乙方书面同意后，在规定范围内按乙方要求使用；若需办理政府相关手续的由甲方自行办理，否则所引起的一切后果均由甲方承担。
（四）、为保障全体业主的利益，本物业建筑物及其附属设施的公共部分的使用均属于有偿使用范围，但乙方开展的公益性及社区活动除外。

第十一条 物业竣工交付使用后，在保修期内如存在质量问题，由开发商按国家《房屋建筑工程质量保修办法》中的相关规定负责维修。

第十二条 因下列原因造成服务中断或损失的，乙方不承担责任
1、因不可抗力导致物业服务中断的。
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已公告，暂时停水、停电，停止共用设施设备使用等造成损失的。
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十三条 紧急情况的处理
在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主、使用人的切身利益采取紧急救助措施造成甲方财产损失的，乙方不承担相应责任。

第十四条 违约责任
1、乙方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
2、甲方违反协议约定，使乙方未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
3、乙方违反协议约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用及超额收取费用的利息。
4、甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，按本协议约定收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。

第十五条 在本协议执行期间，如遇不可抗力因素，致使本协议无法履行，双方按有关法律规定办理。
第十六条 本协议有效期自 年 月 日起至业主大会依照中华人民共和国国务院第379号令《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。
第十七条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部申请调解；协商调解无效的，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。
第十八条 本协议共拾页，壹式两份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力。
第十九条 本协议自签字或盖章之日起生效。

甲方： 乙方：
代表人： 法定代表人：
联系地址： 联系地址：
电话： 电话：
年 月 日 年 月 日