集资房屋转让协议书合法性辨析.doc

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《集资转让协议书》是符合法律规定的有效合同

      法律规定 购买人，《集资房转让协议书》是有效的。其法律依据十分明确。现分述如下。
（一）签订《转让协议书》属于民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”
〈民法通则〉第五十八条规定了七种无效民事行为。本协议不属于这些无效行为，因此，本协议是一个合法的民事行为。
购买人认为，本协议所完成的民事行为，其双方具有完全民事行为能力；双方的意思是真实的；转让人没有指出本协议违反了什么法律规定或者是违反了社会公共利益。合同是合法的合同、是合法的民事行为，应该受到法律的保护。
《民法通则》在我国的法律体系中具有基本法的法律地位。其法律阶位仅次于宪法，因此，本案协议的效力时，必须首先适用。
（二）依据《合同法》规定，《房屋买卖协议书》是有效合同。
〈合同法〉第五十二条规定了五种合同无效的情形：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 ②恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。 ③以合法形式掩盖非法目的。 ④损害社会公共利益。 ⑤违反法律、行政法规和强制性规定。
本协议没有上述的情形，因此是一个有效的协议。应该认定合同有效的。
（三）“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”。不得轻易认定合同无效。地方性法规、行政规章不得作为确认合同无效的依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）五、15、16正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
二、现行法律、法规均不禁止“集资房”的转让
   （一）《城市房地产管理法》不禁止“集资房”的转让。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，是指那些产权不明确、不清晰的房屋，如小产权房等。集资房的产权是明确的、合法的，集资房屋在建设过程中是经过房产主管登记备案的；集资房的房产证是在办理之中的。如果错误地理解“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，那么，所有的开发商都不能卖期房；买到期房的业主，在没有得到房产证以前，都不能撤销备案登记，更名过户。
对集资建房转让合同的审查应根据〈民法通则〉和〈合同法〉、〈物权法〉的相关规定进行处理。这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。
本案争议的房屋是集资建造的商品房，土地是通过正常渠道买来的；〈转让合同〉共有人都有签字；房屋权属上没有任何争议，出让人个人拥有全产权；房屋经过房产部门备案房登记；房屋已经竣工；房产证和土地使用证正在办理之中；是集资建造的全产权商品房。这样的房屋与市场上的商品房没有什么质的区别，唯一的区别就是“开发商”不同。
（二）〈民法通则〉规定：无正当理由不得翻悔。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易，所以，无论是〈合同法〉还是〈民法通则〉，对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度，轻易不判定合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》关于〈民事权利〉规定如下：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
本案争议房屋现在已经建成，因为见有利可图，被申请人置诚信不顾，公然翻悔。被申请人认为翻悔的成本低、风险小，如果翻悔成功，被申请人不花一分钱的投资就可以至少得到20多万的“意外所得”；而申请人花了6-7万期待六年集资建成的房屋就成了他人的“嫁衣”。面对被申请人这种行为，任何有理智的人都可以看清，已经类似于强盗拦路“抢劫”。
现在争议房屋已经建成，申请人也按照要求交了集资建房所需要的部分房款，所以被申请人应该按照协议继续履行，申请人有权利得到争议房屋的使用权和所有权。
（三）〈物权法〉第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力。”既有关不动产（房屋）物权变动合同的生效与否与登记无关。按照法律规定，购买人有权得到争议房屋的使用权，有权要求被申请人办理更名过户手续。
（四）“谁投资、谁受益”。物权法〉第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。“谁投资、谁受益”是确定财产权归属的一般原则。争议房屋是购买人出钱投资建设的，受益者应该是投资人，而不应该是已经提前得到好处的转让人。
四、从事实证据上看，《房屋买卖协议书》是合法有效的。
（一）转让人只是提供的身份证复印件以及在〈转让协议〉的签字；
（二）双方一致认同的集资建房款和转让费计人民币全部都是购买人支的事实；
（三）签订协议、履行协议是双方当时人自觉自愿的；
（四）没有任何第三人主张侵犯了其合法权益；
（五）没有任何事实、证据证明侵害了社会公共利益；
（六）没有任何法律规定集资房不可以买卖的规定；
这一切事实都能证明，《转让协议书》是合法有效的。如果没有购买人与数千集资者的守望和坚持，如果大家都象转让人一样不相信马电公司是为职工办事的热情和决心；不相信马电公司的工作和组织能力；大家都不参加集资建设，肯定就没有今天漂亮的小区。
五、从维护社会正义，维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”，从培 育公序良俗来说，仲裁庭和现单位也不能支持转让人的请求。
民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则。首先，转让人与被购买人订立的协议是双方真实意思的表示；其次，购买人现在已经实际得了房屋所有权；转让合同标的已经从虚拟的概念房变成了落地的实物房。退一步说，即使双方签订协议时的房屋还只是个“概念”，购买人尚未实际取得房屋，集资房的权利尚停留在一种资格的权利。但是，这个“概念”在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，也是可以依法转让的。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关地方政府和部门制定的关于集资房买卖的限制性规定也不属法律、法规的位阶，根据《物权法》的规定，只要是经过房产管理部门备案登记的房屋，无论是单位牵头还是个人牵头组织集资建房，集资房的转让合同都是有效。再说，国家至今也没有出台过关于集资房不可以转让的规定。
本案的实质背景是很清楚、很明白的。在双方订立《转让协议书》时，是符合法律规定的。从实际利益上说，也是一个“多赢”的协议。购买人出让建房指标获得了相应的经济补偿；购买人付出了转让费和全部集资建房款；马电公司也顺利完成了为民办好事的良好愿望，树立了良好口碑和政绩。按照“谁投资、谁受益“的原则，购买人得到和当时价格相适当的房屋，是应该的，也是公平的合理的。
从社会经济秩序的层面上说，法律的任务之一，就是维持合法的合同、维持合法的民事行为，构建健康、文明、和谐的社会，这是经济发展所必须的。也就是人们常说的“为经济发展保驾护航”。诚实守信是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。“以诚实守信为荣，以见利忘义为耻”是《八荣八耻》的基本内容，是国家公务员的做人做事的基本准则。转让人相信，不只是法官（仲裁员），凡是正直善良的人都不耻于不守信用，见利忘义的行为。
从法律发展的历史和世界各国的法律史上看，法，有“良法”和“恶法”之分。其分野，就是看法律是维护公序良俗，还是鼓励破坏诚信。同样，判决也有这样的问题。法官依法判决，是毫无疑问地的。但是，在寻求法律适用时，其内心的愿望，是出于维护公序良俗、鼓励支持诚实守信，还是肆无忌惮的践踏公平和良知，永远是领导，法官的心理动机。因此，聪明的单位领导与法官一定会慎重的使用自己的“自由心证”或者“自由裁量权”，公正、公平的裁决，让天下诚实的人感到合理公平，让不诚实的人名誉扫地，没有空子可钻。

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