商品房买卖合同管理办法.doc

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商品房买卖合同管理办法

一、 一般规定
一、 根据国家有关法律、法规和公司的《合同管理制度(试行)》并结合司法实践制定本办法。
二、 本办法所称的商品房买卖合同，是指公司或下属公司将尚未建成的或已经竣工的商品房向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
三、 我方未取得商品房预售许可证，不得与买受人签订商品房预售合同，但可以接受买受人的预订。
四、 商品房买卖合同管理活动中应坚持公司利益最大化的原则，坚持维护公司良好社会形象和商誉的原则。
五、 参与商品房销售的有关部门和个人应坚持协调一致、相互配合的原则。
六、 预订、销售合同及其他与商品房买卖合同有关的法律文件统一的原则。即在楼盘接受预订或开盘销售前，应根据楼盘所在的地市及其他客观因素制定格式统一、通用条款一致的认购书、买卖合同、补充合同、交接书、验收单、住宅质量保证书。使用说明书等法律文件。
七、 参与商品房销售的销售部、工程部、财务部、指定的物业管理公司、审计部是商品房买卖合同管理的责任部门。
八、 本办法没有规定的参照《合同管理制度（试行）》有关规定。
二、预订书
九、 预订书是买受人向我方交纳一定数额的定金作为将来订立商品房买卖合同担保的预约合同，其法律属性是立约定金合同。
十、 接受预订，我方应具备的条件是取得“一书二证”和“施工许可证”。
十一、 定金的数额由销售部请示有关领导后确定。
十二、 预订书的内容应简单，不应具备买卖合同的主要条款，具体内容由审计部会同销售部确定后，印制成统一格式的文本，销售部仍应按合同办理有关手续。
三、商品房预售合同
十三、商品房预售我方应具备的条件是：取得商品房预售许可证。否则不能对外预售，以免签订无效合同。
十四、商品房预售合同统一使用建设部、国家工商局2000年9月13日以建住房（2000）200号文发布的示范文本（GF—2000—0171）.
十五、待售商品房的建筑面积务求计算准确，其误差应控制在正负3％以内，并且应分别计算出待售房屋的套内面积和公共部位与公用房屋分摊面积。
十六、待售商品房的计价方式和价款由公司研究决定后统一执行。
十七、商品房面积确认及面积差异的处理不执行示范文本的已有条款，以补充合同的方式拟定对我方有利的条款。
十八、商品房交付的期限由工程部会同有关部门确定，交付期限的确定应充分考虑工程建设的复杂性，及消防、人防、卫生、防疫、质监等政府部门因其办事效率而造成工程竣工验收备案的拖延和施工单位原因等客观因素，合同确定交付期限应在此基础上后延。
十九、商品房交接的详细规定应在补充合同中明确。
二十、合同相应条款或补充合同应减轻我方逾期交房的违约责任。
二十一、在商品房装饰、设施标准，基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺应切合实际，以免造成我方违约。
二十二、关于房屋交接手续由销售部根据实际情况制定相应的交接程序，并送审计部。
二十三、房屋交接验收时，如买受人提出房屋某处存在质量问题，并且要求在验收单上填写不合格的记录，我方交接人员严禁向买受人签发。
二十四、参与房屋销售、维修的工作人员未经公司许可禁止向买受人签发可能对我方不利的书面文件。
二十五、如我方在合同的履行中已经出现了逾期交房的违约现象，应采取相应的补救措施。在办理交接前，要求其与我方签订其放弃向我方追究违约责任的书面材料，其具体内容由审计部拟定，由财务部在向买受人出具款已付清证明的同时要求买受人签订。
二十六、买受人委托他人办理交接手续的，应要求其出示授权委托书，并存卷备查。
二十七、关于买受人办理产权证时间的确定，应先征求工程部门意见，并充分考虑该项目前期手续是否完备，土地证是否取得，以及施工单位竣工资料是否齐全和政府工作效率等因素。合同中产权证的办理时间应在预计时间的基础上适当后延。
二十八、合同争议解决方式一律选择向人民法院起诉，不选择仲裁。
二十九、买受人以按揭方式付款的，在与银行签订抵押合同时，要求我方盖章，应报审计部审查。一般我方仅对买受人办理抵押登记前的还款责任承担保证责任。
三十、房屋交接后如出现质量问题，我方工程部门或物业公司应积极、友好处理以免激化矛盾，未经许可工作人员不得接受媒体采访，以免处理不当影响公司形象、损害公司声誉。
四、现房销售合同
三十一、现房销售应符合建设部《商品房销售管理办法》第七条的规定，即前期手续完备，已竣工验收备案。
三十二、其他规定参见商品房预售合同的有关规定。
五、补充合同
三十三、预售和现房销售合同均应签订补充合同，补充合同的内容由审计部会同有关部门，结合楼盘的实际情况拟定。
三十四、签订补充合同的主要目的是减轻或免除我方的违约责任。
六、档案资料的整理、传递和管理
三十五、销售部在报审合同时应提交的材料：
1买受人的营业执照复印件(是自然人的应提交身份证复印件)；2 买卖合同一式五份（我方留三份买受人留二份）；3 补充合同一式四份（我方留三份买受人留一份）。
销售部在与买受人签订合同后二日内，应将以上材料各一份分别送交财务部和审计部。
三十六、凡与买卖合同有关的其他材料各有关部门均应在签发或签收文件之日起二日内，除自留一份材料外，应将一份材料分别送财务部和审计部备案，财务部和审计部应及时向有关部门索要有关材料。
三十七、房屋交付后五日内，各有关部门应将有关材料送审计部备案，审计部按合同号及时整理成卷宗存档。
七、其他规定
三十八、商品房的销售广告和宣传资料所描述的楼盘特征要与工程项目的已有规划基本相同，不得作夸大或与实际情况完全不同的描述，以免上述材料自动成为商品买卖合同不利于我方的法定条款。
三十八、本办法由审计部负责解释。
三十九、本办法自公布之日起施行。
附件：
商品房买卖合同管理所涉及的主要法律文件及责任部门：
1、《商品房买卖合同》和《补充合同》 （ 审计部、销售部、工程部）；
2、买受人的身份证明（营业执照或身份证复印件） （销售部）；
3、我方对买受人办理抵押手续前向银行承担保证付款的担保书或担保合同（销售部）；
4、买受人委托他人办理交接手续的授权委托书 （销售部）；
5、交接前与买受人签订的我方免责的书面材料 （财务部）；
6、买受人款已付清的证明材料及《交房通知书》 （财务部）；
7、房屋交接证明(买受人签字)， （销售部）；
8、买受人填写的入住人员名单 （销售部）
8、房屋交接质量验收单（须有买受人签字） （ 销售部）；
9、买受人签收《房屋保修书》，《住宅使用说明书》及其它材料的回证 （销售部）；
10、入住合约 （物业管理公司）。
11 在报纸上发布的交房通知(当日报纸) (销售部)
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