珠海土地考察报告.pptx
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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。珠海大浪湾半岛地块报告本报告是严格保密的。2汇报内容 第一部分 大浪湾半岛地块分析第二部分 建议第三部分 项目最新情况第四部分 珠海城市发展综述第五部分 珠海市房地产行业分析本报告是严格保密的。3第一部分 大浪湾半岛地块分析大浪湾半岛地块位于珠海市中心区与唐家湾镇之间。南面为大浪湾(香洲湾),北面为唐家湾,东面向珠江口。约51万平方米本报告是严格保密的。4第一部分 大浪湾半岛地块分析该半岛一侧为港湾路,另外三面环海。该地块包括半岛及周边两小岛礁,共51公顷,未来可填海50万平米,可建面积约80万平米(预计)本报告是严格保密的。5第一部分 大浪湾半岛地块分
2、析三、唐家湾大浪湾半岛地块地块五为半岛,一侧为港湾路,另外三面环海。南面为大浪湾(香洲湾),北面为唐家湾,东面向珠江口卫 星 影 象 图旧村可填海拓展区域休闲疗养建筑海滩海滩海滩已建商品住宅本报告是严格保密的。6第一部分 大浪湾半岛地块分析从西南眺望半岛本报告是严格保密的。7第一部分 大浪湾半岛地块分析半岛南侧的一处海滩,海滩较长,但沙质和水质较差本报告是严格保密的。8第一部分 大浪湾半岛地块分析半岛中南侧坡地上的休闲疗养用建筑,很多闲置本报告是严格保密的。9第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向珠海中心城区眺望本报告是严格保密的。10第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向海中的两个小岛本报告是严
3、格保密的。11第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向西北面港湾路的一个别墅楼盘本报告是严格保密的。12景景观观资资源源优优势势:地地形形为为少少有有的的半半岛岛形形,资资源源条条件件优优越越。景景观观绝绝佳,不仅三面临海,而且隔港湾大道与景色优美的凤凰山相望;佳,不仅三面临海,而且隔港湾大道与景色优美的凤凰山相望;交通优势:相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉;交通优势:相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉;地块构成优势:地块中,半岛与两个小岛礁相互呼应;地块构成优势:地块中,半岛与两个小岛礁相互呼应;拓展优势:预计未来半岛西南部可填海拓展优势:预计未来半岛西南部可填海50万平米;万平米;区区域
4、域前前景景优优势势:大大学学园园区区、科科技技创创新新海海岸岸的的相相继继建建成成使使区区域域前前景一致被看好;景一致被看好;片片区区房房地地产产发发展展优优势势:区区域域内内优优越越的的自自然然景景观观资资源源及及多多个个高高档档次次、高高品品质质房房地地产产项项目目的的成成功功开开发发,使使片片区区成成为为珠珠海海的的高高素素质质居住区。居住区。简单分析优势第一部分 大浪湾半岛地块分析本报告是严格保密的。13半半岛岛上上的的旧旧村村拆拆迁迁量量大大,成成本本高高,存存在在很很多多不不确确定定因因素素,目目前前开发拆迁方式还不明确;开发拆迁方式还不明确;半半岛岛上上的的旧旧村村、已已有有休休
5、闲闲度度假假设设施施的的拆拆迁迁、环环境境改改造造、填填海海、以以及及其其它它公公用用配配套套设设施施的的建建设设成成本本高高,时时间间长长,项项目目前前期期投投入入相相当大;当大;半岛周围海水质量较差,使地块优势稍打折扣。半岛周围海水质量较差,使地块优势稍打折扣。简单分析劣势第一部分 大浪湾半岛地块分析本报告是严格保密的。14我们认为:我们认为:大大浪浪湾湾半半岛岛地地块块拥拥有有比比较较独独特特和和稀稀缺缺的的景景观观资资源源优优势势,周周边边房房地地产产市市场场发发展展良良好好,颇颇具具旅旅游游主主题题地地产产的的开开发发价价值。值。建议重点关注。建议重点关注。小结第一部分 大浪湾半岛地
6、块分析本报告是严格保密的。15第二部分 建议一、结论珠珠海海近近几几年年的的大大型型市市政政建建设设投投入入相相当当大大,为为房房地地产产开开发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。横横琴琴岛岛的的创创新新定定位位和和开开发发将将使使珠珠海海市市迎迎来来前前所所未未有有的的发展机遇。发展机遇。珠海市自然环境优美,适合进行旅游主题地产的开发珠海市自然环境优美,适合进行旅游主题地产的开发珠珠海海市市房房价价仍仍处处在在中中低低水水平平,高高品品质质、高高性性价价比比的的楼楼盘供给不足,是公司进入的较好时机。盘供给不足,是公司进入的较好时机。公公司司对对珠珠海
7、海情情况况较较熟熟悉悉,同同珠珠海海政政府府有有良良好好关关系系,在在项目管理、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。项目管理、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。本报告是严格保密的。16第二部分 建议二、建议建建议议公公司司高高度度关关注注珠珠海海房房地地产产市市场场的的发发展展,加加强强同同珠珠海海市市政政府府的的沟沟通通,加加强强对对珠珠海海房房地地产产市市场场的的研研究究,适适时时进入珠海房地产市场进入珠海房地产市场。特别关注大浪湾半岛地块。特别关注大浪湾半岛地块。本报告是严格保密的。17第三部分 项目最新情况一、项目投资工作进展05年年11月月投投资资发发展展部部完完成成对对珠珠海海即
8、即将将推推出出的的各各地地块块考考察察,形形成成初初步步的的较较为为全全面面的的考考察察报报告告,认认为为大大浪浪湾湾地地块块和红门楼水库地块颇具价值,值得跟进。和红门楼水库地块颇具价值,值得跟进。目目前前,红红门门楼楼水水库库地地块块已已作作为为珠珠海海国国土土部部门门补补偿偿回回收收土土地地的的用用地地。而而大大浪浪湾湾半半岛岛地地块块正正在在进进行行填填海海的的市市民民意意见征集,以及半岛内征地的调查。见征集,以及半岛内征地的调查。本报告是严格保密的。18第三部分 项目最新情况二、主要问题珠珠海海市市国国土土部部门门目目前前计计划划完完成成项项目目填填海海以以及及征征地地之之后后再再出出
9、让让整整块块熟熟地地。此此两两项项工工作作短短期期内内不不会会完完成成,短短期期该该地不会进行有关出让的动作。地不会进行有关出让的动作。该该块块土土地地已已有有几几家家开开发发企企业业关关注注,该该地地若若作作为为公公开开出出让让的的招招拍拍挂挂土土地地,获获取取成成本本会会非非常常高高。如如何何在在前前期期同同政政府沟通,控制土地成本,是项目的一大难点。府沟通,控制土地成本,是项目的一大难点。本报告是严格保密的。19第三部分 项目最新情况三、下一步工作建议继继续续进进一一步步密密切切同同珠珠海海国国土土部部门门的的联联系系,探探讨讨从从前前期期土地整理和概念规划开始合作的可能性。土地整理和概
10、念规划开始合作的可能性。搭搭建建起起政政企企高高层层领领导导间间的的联联系系,探探讨讨项项目目功功能能组组合合的的可能性,避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。可能性,避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。研讨在该项目应用研讨在该项目应用“波托菲诺波托菲诺”产品品牌的可行性。产品品牌的可行性。本报告是严格保密的。20第四部分 珠海城市发展综述 一、珠海城市简介珠珠海海行行政政辖辖区区总总面面积积7653平平方方公公里里,其其中中陆陆域域面面积积约约1687.8平平方方公公里里,总总人人口口123.6万万人人,预预计计2005年年末末达达到到150万人。万人。珠珠海海市市位位于于珠珠江江口口西西南南部部
11、,东东与与香香港港隔隔海海相相望望,相相距距仅仅36海海里里;南南与与澳澳门门相相连连,西西邻邻新新会会、台台山山市市,北北与与中中山市接壤,距广州市约山市接壤,距广州市约140公里。公里。珠珠海海市市岛岛屿屿146个个,海海岛岛总总面面积积236.9平平方方公公里里,海海岸岸线线、岛岛岸岸线线全全长长690公公里里。市市区区内内部部地地势势平平缓缓,由由西西北北向东南倾斜,倚山临海。向东南倾斜,倚山临海。本报告是严格保密的。21第四部分 珠海城市发展综述 二、珠海城市区划香洲区斗门区金湾区本报告是严格保密的。22第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征1、经济总量小2、第三产业发
12、展较快3、技术密集型产业逐渐成为珠海支柱产业经济总量小,但生产力水平较高。经济总量小,但生产力水平较高。第三产业的发展速度相对较快,为第三产业的发展速度相对较快,为12.7,高于深圳。,高于深圳。技技术术密密集集型型产产业业占占有有相相当当高高的的份份额额。其其中中,精精密密制制造造业业发发展展最最快快。这这有有助助于于促促进进人人口口中中高高素素质质、高高收收入入人人才才比重,提高住宅商品房有效需求。比重,提高住宅商品房有效需求。本报告是严格保密的。23第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征4、国民经济持续稳定增长,运行态势良好,主要经济指标增速较快本报告是严格保密的。24第四
13、部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征5、消费市场持续繁荣,城市消费能力稳步增长横横向向比比较较:珠珠海海人人均均可可支支配配收收入入较较高高,位位于于珠珠三三角角各各市市第第4位,仅次于深圳、东莞、广州;位,仅次于深圳、东莞、广州;纵纵向向比比较较:居居民民生生活活水水平平显显著著提提高高,居居民民消消费费能能力力稳稳步步增长增长本报告是严格保密的。25第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征6、旅游业升温明显,城市对外辐射力大幅提升2004年年珠珠海海全全市市共共接接待待过过夜夜游游客客561.18万万人人次次,同同比比增增长长28.1%。全全年年旅旅游游总总收收入入
14、103.72亿亿元元,增增长长23.9%。随随着着港港澳澳珠珠大大桥桥建建成成和和横横琴琴的的“开开放放式式”开开发发,珠珠海海的的会议、度假、文化等特色旅游吸引力进一步增强。会议、度假、文化等特色旅游吸引力进一步增强。本报告是严格保密的。26第四部分 珠海城市发展综述 四、珠海城市空间布局以主城区为中心,以金湾区、斗门区为次中心,新城“主城区次主中心城外围新城中心镇”的多层次、组团型新城镇空间香洲区主城区香洲区主城区斗门次中心城区斗门次中心城区金湾次中心城区金湾次中心城区港区新城港区新城三灶新城三灶新城唐家湾新城唐家湾新城中心城区中心城区横琴新城横琴新城南湾城区南湾城区本报告是严格保密的。2
15、7第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥大桥以高速公路标准建设,全长约四十公里,总投资五百五十亿元,“十一五”计划投资五十亿元。计划于2007年动工,2015年竣工。本报告是严格保密的。28第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥计划珠海市口岸定点在拱北东填海建设,并按一关多口形式设计。至横琴至横琴接粤西沿海高接粤西沿海高速速接第二通道接第二通道至西至西区区自驾车及旅游巴士交通组织自驾车及旅游巴士交通组织 本报告是严格保密的。29第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥拱北东填海区;茂盛围港昌路、昌盛路;南湾南湾大
16、道;联屏洪屏路、横琴大桥洪湾太澳高速大桥延伸段与珠海路网接驳的可能节点大桥延伸段与珠海路网接驳的可能节点 本报告是严格保密的。30第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨起自武广客运专线新广州站,经顺德、中山至珠海拱北,全长114.32公里。自2005年7月份开工,至2008年12月底竣工。起点:新广州站终点:珠海拱北站本报告是严格保密的。31第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨珠海段全长约26公里,设金鼎、金唐、明珠、前山和珠海拱北五个站。本报告是严格保密的。32第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路线路由
17、街边至珠海西,全长132.70km,计划于今年开工,预计明年底工程竣工。本报告是严格保密的。33第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路广珠铁路和广珠城际快轨优势互补,共同满足货物运输和旅客出行的需求,均是珠三角西翼重要的交通基础设施。本报告是严格保密的。34第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目4、粤西沿海高速公路珠海段路线全长55.07km,双向六车道。主线工程总投资356877.84万元(不含斗门互通立交部分),计划2005年底建成。本报告是严格保密的。35第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目5、江珠高速公路北起江门,南下与珠海大道交
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