房地产项目地块分析.doc
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1、虎石台南大街西侧-42地块项目地块分析工程造价1202 于兆阳 1205350202一、项目基本情况分析1、项目基地基本情况分析;基本经济指标:(1)基地面积: 23414平方米;(2)容积率:1.0, 3.0(3)建筑密度:65%(4)绿地率:5%2、基地情况分析:(1)地块状况地块方正平整,利于产品的摆放,同时在确定施工计划后,有利于工程的快速启动,项目尽早的亮相市场,抢占先机。地块三面临主干道,拥有良好的昭示性,有利于市场快速认知项目。(2)地块周边状况南:在建大型住宅项目,目前处于地基建设阶段,它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。另外,该侧规划一所小学校,对于区域内拥有子女的家庭提供
2、了良好的生活环境。北:地块北面为一规模较大的绿化用地,有效地充实了未来项目周边的生活环境,同时,地块部分边缘临近金汁河,也为项目提供了良好的原生态景观。东:规划一所中学校,良好的教育环境遍布项目周边,为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。西:规划近300米的临街商业和办公用地,在方便居民实际生活的同时,也为区域带来了现代化生活的品质。另外,距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。(3)地块价值分析:高价值区域地块北面:临近规划绿地,可用于建设总价较高的板式多层,户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化,另外,还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境;低
3、价值区域地块西面:可建设高容积率的高层,一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音,为小区创造良好的生活环境,二来,通过建筑的高度,达到地标性昭示效果,突出项目质感;(4)产品设计假设结合市场与项目现状及特点,提出以下方案:根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点,进行产品设计初探。方案:容积率2.5,产品表现形式为多层+高层,充分利用足容积率,主力户型为60-80的两房和90-130的三房(沈阳市区目前的主力户型为三房,三房也是走货量最高的户型,为了有效规避“90/70”政策,产品可借鉴发达地区的做法,增加产品附加值)。根据以上假设,汇总为以下表格: 容积率 产品组合 建筑密度变化2.5 多层(洋房
4、)+高层 22.50%3、项目区域配套情况分析;教育配套;略医疗配套;略金融配套;略商业生活配套;略二、开发商分析对于房地产开发商,在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考虑一下几个问题:目标: 对于房地产企业而言,然而对于一个好的地产企业而言,为老百姓造好的房子是其基本的目标,盈利又是其中最为根本的基础,在两者之间取得博弈是房地产项目开发的关键,好的项目赢得市场,同时赢得利润,更赢得自己的客户,树立自己的品牌;品牌:对于发展商而言,通过本项目的成功开发,树立发展商良好的市场形象及品牌形象,为企业营造良好的品牌效应,为日后地产项目的滚动开发,储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。风险:房地产
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