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工程监理在房地产工程项目管理中的作用

硕士生：
指导教师：

摘 要

近年来房地产业市场经济迅速发展，在我国房地产市场的繁荣的同时，也促进了我国经济发展；同时也对工程监理在房地产项目的开发监督管理上提出了更高的要求。工程监理必须通过加强自身建设，以科学、独立、公平为业主服务的理念，围绕“四控二管一协调”任务，运用现代管理理念进行房地产工程项目监理管理。通过监督管理工作的科学进行促进房地产项目工程监理管理工作的开展，促进工程的效益最大化。
本文对工程监理在房地产工程项目管理中的作用进行论述，针对工程监理在房地产工程项目管理进行探讨，以科学的、严格的工程监理管理为基础开展房地产工程项目的施工工程监理，对房地产工程项目施工监理管理进行研究，并对“四控二管一协调”进行深入细致研究，对房地产工程项目工程监理采取合理规划，做具体分析，充分掌握场地工程特点资料后，依据工程条件及个性特点，制定具体详细的监理细则，为施工安全、工期和技术经济效益提供可靠技术保障。
目前房地产项目工程的监理管理工作在很多方面的理论研究还滞后于工程实践，由于它的实践性、经验性极强，其学科的发展也是随着工程实践的发展而不断提高。房地产项目工程的工程监理是一个系统工程，还需长期、深入的研究。

关键词：工程监理、房地产项目、四控两管一协调

Project management in real estate project management role

Master Candidate：
Supervisor：Prof.

ABSTRACT
In recent years, the rapid development of the real estate market economy, which   promotes the prosperity of the real estate market in our country , at the same time, it also promotes the country's economic development; it  puts forward higher requirements on the engineering supervision in the supervision and management of real estate development projects. Engineering  supervision must strengthen self-construction with the scientific, independent, impartial concept of servicing for the owners, around the "four control two tube a coordination" task, using modern management idea for supervision of real estate project management. Through scientific supervision and management work to promote the real estate project management work, which promote the engineering benefit maximization
In this paper, it discusses the role of the engineering supervision in real estate project management, in view of discussing the engineering supervision in the real estate project management . On the basis of the  scientific, strict engineering supervision, preceding construction of real estate projects engineering supervision, and researching for the construction supervision on the real estate project management. It conducts in-depth and meticulous research for "four control two a coordination '. It  takes reasonable planning on real estate project construction supervision,  makes a concrete analysis, fully grasps the characteristics of engineering data.  According to the engineering condition and the personality characteristics, which formulate detailed rules to provide reliable technical support  and technical and economic benefits.
At present, the supervision management of real estate projects in many aspects of the theoretical study still lags behind the engineering practice. Because of its strong practicality, empirical, the development of the subject is also constantly improve with the development of engineering practice. The engineering supervision of real estate project engineering is a systematic project, which still needs long-term and in-depth study.

Keywords: engineering supervision, real estate projects, four control two tube a coordination

目 录

第一章 绪言 1
§1.1 选题目的 1
§1.2 研究思路 1
§1.3 应用价值 1
第二章 工程监理在房地产工程项目质量控制中的作用分析 3
§2.1 控制工程项目施工准备初期的质量 3
2.1.1 严格核查施工承包商的资质状况 3
2.1.2 审查施工质量计划 4
2.1.3 控制现场施工准备质量 4
2.1.4 开工准备阶段质量控制工作流程图 6
§2.2 控制施工过程质量 7
2.2.1 认真核对技术文件和报表等资料 7
2.2.2 采用指令文件和管理文书进行工程质量控制 7
2.2.3 现场督促和检查 7
2.2.4 按照规定的质量监控工作程序实现监管 7
2.2.5 利用支付手段控制 8
2.2.6 各分项分部工程质量控制工作流程图 10
§2.3通过工程验收的方式控制质量 11
2.3.1 事后验收控制工程质量 11
2.3.2 对验收出现的质量事故进行分析 11
2.3.3 竣工验收阶段质量控制工作流程图 12
§2.4 发挥监理质量控制作用的方式探讨 13
2.4.1 对工程的重点施工部分进行旁站 13
2.4.2 进行经常性巡视 13
2.4.3 对关键点进行见证 13
2.4.4 平行检验 14
§2.5 工程实例分析 14
2.5.1 质量控制点的设置 14
2.5.2 施工技术交底的控制 14
2.5.3 进场材料构配件的质量控制 14
2.5.4 环境状态的控制 15
2.5.5 进场施工机械设备性能及工作状态的控制 15
2.5.6 施工测量及计量器具性能、精度的控制 15
2.5.7 施工现场劳动组织及作业人员上岗资格的控制 16
2.5.8 承包单位的自检与专检的监控 16
2.5.9 技术复核工作监控 16
2.5.10 见证取样送检工作的监控 16
2.5.11 工程变更的监控 17
2.5.12 计量工作质量监控 17
2.5.13 质量记录资料的监控 17
2.5.14 工地例会的管理 18
2.5.15 作业技术活动结果的控制 18
2.5.16 检验批、分项、分部工程的验收 19
2.5.17 监理工作质量控制的措施 19
第三章 工程监理在房地产工程项目投资控制中的作用 21
§3.1 房地产工程建设的投资特点 21
§3.2 工程项目决策阶段投资控制分析 22
3.2.1 投资审核的重要性分析 22
3.2.2 投资估算的审核 22
§3.3 工程项目设计阶段的投资控制分析 23
3.3.1 设计阶段概算和施工图预算的控制与审核 23
3.3.2 设计概算的审核 23
3.3.3 工程项目施工图预算审核 23
§3.4 工程项目施工招标阶段投资控制 23
3.4.1 由监理负责施工招标的造价控制 24
3.4.2 由招投标代理公司负责施工 24
§3.5 工程项目施工和竣工阶段的投资控制分析 24
§3.6 投资控制工作流程图 25
§3.7 工程实例分析 27
第四章 工程监理在房地产工程项目管理中进度控制的作用 29
§4.1 监理在进度控制中的作用及面临的困境 29
§4.2 工程监理进度控制方式 30
4.2.1 工程前期做足准备工作 30
4.2.2 中期平行推进 30
4.2.3 后期验收扫尾 31
§4.3 工程进度控制工作流程图 33
§4.4 工程实例分析 33
第五章 工程监理在房地产工程项目安全控制中的作用 36
§5.1 工程监理在房地产工程项目安全管理中的作用 36
5.1.1 强化房地产工程项目安全管理意识 36
5.1.2 建立健全工程项目安全管理体系 37
5.1.3 项目安全管理贯穿工程施工的全过程 37
5.1.4 监督施工企业建立并完善安全生产体系 37
5.1.5 协调工程项目各单位、各部门 37
§5.2工程监理在房地产工程项目中安全管理的方式探讨 37
5.2.1 重视指导性文件的编制 38
5.2.2 确定安全监理工作程序 38
5.2.3 有序展开专项方案专家论证 38
5.2.4 督促及指导施工方深入细化安全管理工作 38
5.2.5 健全完善安全监理执行制度 38
5.2.6 加强危险源管理 39
§5.3 工程实例与工程安全文明施工监理程序过程 39
5.3.1 工程实例 39
5.3.2 工程安全文明施工监理程序 40
第六章 工程监理在房地产工程项目管理信息化中的作用 41
§6.1监理信息资料管理的重要性 41
6.1.1 监理信息资料是工程建设过程的记录，是对工程评估验收的依据 41
6.1.2 监理信息资料是工程在交付使用后运行、保养、维修和改扩建的依据 41
6.1.3 监理信息资料是检查监理工作质量的重要依据 42
§6.2 做好监理信息管理工作的具体措施 42
6.2.1 明确责任，信息资料管理由专人负责 42
6.2.2 监理信息资料的收集、整理要及时、可靠 42
6.2.3 信息资料管理员的承上启下工作至关重要 42
6.2.4 要做好信息的及时沟通 43
6.2.5 对承包单位工程文件进行审查 43
6.2.6 不断提高管理员的业务能力和管理水平 43
6.2.7 运用计算机技术作为主要管理技术手段 43
6.2.8 加强信息化管理 43
§6.3 工程实践中管理基本程序 44
6.3.1 工程变更管理基本程序 44
6.3.2 工程暂停及复工管理的基本程序 45
第七章 工程监理在房地产工程项目合同管理中的作用 46
§7.1工程监理在合同管理中的作用 46
7.1.1 保证合同的约束力 46
7.1.2 保证合同执行的力度 46
7.1.3 保证参建各方在合同范围内办事 46
§7.2 工程监理工作中合同管理的内容 47
§7.3监理工作中合同管理的做法 47
7.3.1 公平公正履行合同 47
7.3.2 实事求是 科学管理 48
§7.4 合同争议协调的基本程序 49
§7.5 违约处理的基本程序 50
第八章 工程监理在房地产工程项目管理中组织协调的作用 51
§8.1 工程监理在房地产工程项目管理中组织协调的作用 51
8.1.1 协调工程项目参与各方之间的关系 51
8.1.2 协调处理工程项目与工程外部关系 52
§8.2工程监理组织协调实现的方式探讨 52
8.2.1 深入了解工程状况，协调三方关系 52
8.2.2 严格行使自身职能 52
8.2.3 规范制度，统筹协调 53
§8.3 工程监理进行组织协调时应注意的问题 53
8.3.1 组织协调坚持公平公正原则 53
8.3.2 开展协调工作时需深入调查 53
8.3.3 重视对参建各方争议的协调 54
第九章 结语 55
致 谢 56
参考文献 57

中国xx大学非全日制硕士专业学位论文 11
第一章 绪言
§1.1 选题目的
在我国，建设监理是在计划经济向市场经济转变过程之初由国外引入的概念，是对我国几十年建设工作反思的结果。工程监理现作为一个重要的建设主体，监理行业已逐步从幼稚向成熟迈进，为我国建设工程管理走向社会化、专业化、规范化的道路奠定了基础，促进了我国建设工程项目管理健康发展，为工程项目管理市场注入了生机和活力，特别是在房地产工程项目管理中凸显的作用越来越明显，在工程建设的投资控制、质量控制、工期控制、安全控制、信息管理、工程建设合同管理以及协调有关单位之间的工作关系方面起着不可替代的作用。
房地产工程项目是一个复杂的系统工程，它在建设过程中需要消耗大量资源、能源、实施工程项目全过程监理是在工程项目建设过程中，减少资源能源耗费，优化资源配置，提高资源利用率的重要手段和方法。对具体工程项目建设的监督管理由社会化、专业化的建设监理单位去做，使工程项目建设的全过程在监理单位的参与下进行科学有效的监督管理，有利于提高建设水平和投资效益。
工程监理是一项由多学科专业构成的高技术、智能型组织，在房地产建设工程的设计、施工和验收阶段都起着举足轻重的作用，在建设行业中取得了显著的成果。然而由于目前监理市场体系和监理制度规范存在缺陷，阻碍了监理工作的更好发展，当下唯有对工程监理在房地产工程项目管理中的作用进一步认识，转变监理观念，加快监理在房地产工程项目管理的全程参与度，以实现房地产业，乃至建筑行业的健康良性发展。
§1.2 研究思路
本文通过项目监理重点工作——“四控二管一协调”（投资控制、进度控制、质量控制、安全控制、合同管理、信息管理、组织协调），运用系统工程理论，参考国内外大量文献，结合工程案例统论述了工程监理在房地产工程项目管理中的作用。
§1.3 应用价值
建设工程监理作为一个新兴的行业，为我国建设事业的发展和社会的文明进步做出了突出的贡献。由于监理的法规制度和市场机制的不完善以及监理行业本身的缺陷，使得建设工程监理在发展过程中受到阻碍，但是随着监理市场的自身的调节机制和组织机构的健全，其发展的空间更加广阔，随着我国经济结构的再度调整和各个领域的同步发展，最终监理市场的发展空间将不断增加，这也是为房地产工程项目管理提供了一个很好的发展平台。
因此，一个成熟、完善、开放的建设监理行业最终形成，不但在房地产行业工程项目管理中起到不可替代的作用，为房地产工程项目实行健康管理，也为社会稳定做出更加突出的贡献，更为我国的现代化建设和未来的国富民强奠定坚实的基础。

第二章 工程监理在房地产工程项目质量控制中的作用分析
质量是工程项目建设的重点，如果工程建设的某个环节出现质量问题，会对整个工程的质量带来严重影响，甚至可能对人们的生命财产安全带来极大的威胁。工程监理单位作为工程质量的监督方，需对影响工程质量的任何环节均进行严格的质量监督，保证进入施工现场的材料，所使用的施工技术等符合所建项目的要求，只有这样才能使工程项目建设在优良的质量基础上，顺利圆满完成。
§2.1 控制工程项目施工准备初期的质量
2.1.1 严格核查施工承包商的资质状况
在招投标阶段，工程监理单位根据相关法律条文，基于所建工程的类别和特点，确定参与投标企业的资质等级，在获得招投标管理部门认可后，对投标企业各方面情况进行考核。从各渠道了解投标企业营业执照以及企业资质等级情况，对其实际拥有的建筑业绩、人员素质、管理水平、资金情况、技术装备等进行考核。着重关注投标企业是否存在过工程质量、安全事故等问题，招标企业现场施工管理是否科学、有效。
工程监理为保证承包单位在实际施工时具有良好的效果，还会核查施工承包企业的质量管理体系。质量管理体系是否健全、完善，对于整个工程的质量具有直接的影响，因此也是工程监理审核施工承包单位资质的重要方面。除此之外，工程监理单位还需对投标企业的质量意识、质量管理、质量控制等进行考察，并就具体落实状况给予评价。
分包单位资质审查基本程序如下：

2.1.2 审查施工质量计划
质量计划有两个方面的作用，一方面是为外界提供了解工程质量控制的途径；另一方面，质量计划可以作为工程项目实际质量控制的根据。质量计划的编制应该符合国家的有关政策，并且计划需具备较强的可操作性。对较为重要的分部分项工程的方案制定，监理工程师应该认真审查，确定之后才能实施。
2.1.3 控制现场施工准备质量
工程监理监理控制现场施工准备质量，应该从工程平面布置、材料构配件采购订货、施工机械配置、设计交底与施工图纸的现场核对、严把开工关、分包单位的资格审核确认以及项目监理机构组织内部的监控准备工作等入手。
在选择分包单位时，加强对分包单位质量的控制，是保证后续施工质量的基础。控制好分包单位的质量，可以从分包单位提交的资质材料、技术实力、工程经验业绩及企业的财务实力等方面入手，调查评价，另外，还需重视分包单位施工人员的素质和条件等，这也是评价分包单位质量的重要方面。
工程部分进行分包时，具体审核该工程部位是否可进行分包，分包的范围是否在合同规定的范围内，还需考察接包单位是否具有按照合同要求完成分包工程的能力，以保证工程的顺利完成。
工程监理单位对分包单位施工组织及管理者的水平，和直接技术人才的素质、能力也要重点审查。

2.1.4 开工准备阶段质量控制工作流程图

§2.2 控制施工过程质量
施工过程包含很多作业活动，若这些作业活动存在质量问题，则会对整个工程项目的建设带来质量隐患，因此，工程监理的介入，对于质量控制有较好的作用。一般情况下，质量控制的管理阶段按照控制的时间段划分，可以分为事前、事中、事后，而工程监理具体实行质量控制时，则主要是围绕影响工程施工质量的因素而进行的。
通常情况下，工程监理对施工过程的质量控制从如下几个方面着手：
2.2.1 认真核对技术文件和报表等资料
技术文件以及报表、报告等是工程施工的依据，工程监理深入研读这些资料，才能实现对工程质量的全面监督、检查以及控制。
2.2.2 采用指令文件和管理文书进行工程质量控制
指令文件是强制性执行性文件，由工程监理单位通知下达。对于指令性文件，承包人需按照该文件的要求对所负责工程部分进行全面、正确的改进，以符合指令性文件要求，而在该过程中，工程监理对承包商执行指令的效果进行监督。管理文书与指令性不同的是，它不属于强制性文件，而仅是工程监理单位对承包商的行为和工作状态提出的建议，是否执行则由承包商自主决定。
2.2.3 现场督促和检查
现场施工质量控制的最直接、具体的方式是在施工过程中跟踪监督、检查以及控制。现场检查及督促对于控制工程质量的作用不容忽视，也是控制工程质量的关键部分。工程监理人员灵活运用点面结合的方式，能够实现对工程建设全部过程质量的控制。
2.2.4 按照规定的质量监控工作程序实现监管
质量监管的工作程序是实现质量管理的必要方式，是双方遵守质量监管的基础。通过把质量监管程序化，一方面能够使施工方质量管理实现程序化，另一方面，工程监理也可以按照程序监管工程质量，使日常的质量控制工作逐渐落实。
比如：工程材料、构配件和设备质量控制可按下面的基本程序进行监督管理。

2.2.5 利用支付手段控制
支付手段控制是一种作用效果明显的控制手段。这种手段是建设单位及相关合同赋予工程监理的正当权利。因此，若所监理工程或者分部分项工程存在质量问题，那么工程监理有权拒绝支付证书的签订。支付控制手段是目前使用较为广泛，对工程质量控制较为明显的手段之一。
（1）工程款支付基本程序如下：
[1]

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