房地产调研报告长沙纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告.pptx

中管网房地产频道1纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告市场调查报告2007年12月 中管网房地产频道2报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道3一、房地产宏观市场分析一、房地产宏观市场分析 4 41、中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因2 2、中国房地产发展的一般周期规律、中国房地产发展的一般周期规律3、0707年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况4、0707年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测二、房地产宏观政策二、房地产宏观政策分分析析 21 211、0707年年1010月前调控政策月前调控政策2 2、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况三、房地产中观市场分析三、房地产中观市场分析 38 381、0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况2、0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况3、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况四、竞争市场分析四、竞争市场分析 56 561、板块竞争板块竞争2 2、高档住宅竞争市场、高档住宅竞争市场3 3、商业竞争市场、商业竞争市场4 4、商务（商住楼）竞争市场、商务（商住楼）竞争市场目目 录录 中管网房地产频道4房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道5经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境中国每年新增就业人口近千万GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7经济持续增长经济持续增长就业增加就业增加政治稳定政治稳定保保证证GDPGDP增长速度增长速度房地产市场发展状况房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因1、经济高速发展带动房地产行业高速发展、经济高速发展带动房地产行业高速发展 中管网房地产频道6 经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨未来未来1010年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8左右高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道72、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道83 3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。2060岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，2060岁人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道94 4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道105 5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场；社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式；成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.2%，1-9月CPI则同比上涨4.1%，而一年期存款利息仅为3.87 ）； 中管网房地产频道116 6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系沿海大城市的住房供求关系中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%10.45%。今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。 中管网房地产频道12房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道13我国房地产的发展规律：我国房地产的发展规律：我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展一般而言为发展5 5年，调整年，调整2 2年的发展年的发展趋势。趋势。1 1、第一个阶段（、第一个阶段（1989-19931989-1993年）：年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）；2 2、第二个阶段（、第二个阶段（1998-20041998-2004）：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期；3 3、第三个阶段（、第三个阶段（2006-20102006-2010）：）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012（历时2年）将成为第3个小型调整期。中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律这是这是20072007年年1010月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于于0707年中国房地产的疯狂发展，导致政府在年中国房地产的疯狂发展，导致政府在20072007年年1010月后出台了严厉的宏观调控政月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。 中管网房地产频道14房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道150707年年1010月前的房地产市场月前的房地产市场1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。0707年年1010月前房地产市场主要呈现以下几个特点月前房地产市场主要呈现以下几个特点： 中管网房地产频道16房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道171 1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。位的一线城市受到较大冲击。0707年年1010月后房地产市场分析月后房地产市场分析0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道18上海：上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。深圳：深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。北京：北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道192 2、多米诺效应：整体楼市进入观望期、多米诺效应：整体楼市进入观望期1111月，全市各项楼市交易指标在月，全市各项楼市交易指标在1010月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。度出现有价无市现象。在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道203 3、未来房地产发展趋势预测、未来房地产发展趋势预测虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续的持续增长期至少将持续1010年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（内（2008201020082010年），房地产行业不可能再出现年），房地产行业不可能再出现0707年年1010月前的剧烈增长局面，而会保月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。持一种相对平稳和健康的增长。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道21报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道22房地产宏观政策房地产宏观政策0707年年年年1010月后调控政策月后调控政策月后调控政策月后调控政策07070707年年年年10101010月前调控政策月前调控政策月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道230707年年1010月前调控政策月前调控政策1.20061.2006年房地产调控政策一览年房地产调控政策一览人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施）关于促进房地产业健康发展的六点意见（国六条）（06.5.17）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（十五条细则）（06.5.29）关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（06.5.30）人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施）三次上调存款准备金率累计1.5%据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15） 中管网房地产频道242005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而20062006年的调控重点则是年的调控重点则是调整住宅供应结构。调整住宅供应结构。政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以下住房（含经济适用住房）平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7070以上。以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。20062006年政策影响分析年政策影响分析0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道25国家税务总局发布国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道262 2、20072007上半年房地产新政一览上半年房地产新政一览关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（07年2月正式开始征收）关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（07年1月1日起实施）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（07年1月正式实施）央行的再次加息 征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道27土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体价格的增长会在所难免。房地产市场整体价格的增长会在所难免。新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面：首先，从2007 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070 分成体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。20072007上半年房地产新政影响分析上半年房地产新政影响分析0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道28修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。从今年5月8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期1年。其中，长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达270元平方米（建筑面积），商业用地最高可达360元平方米（建筑面积）。而原来的执行标准为:建设项目在征地、报建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅93.5元平方米，非住宅117.3元平方米。此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加3 355的开发的开发成本。成本。城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道29央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。但从目前国内经济现状而言，央行若采取惯常小幅加息的做法，对控制房价不会起到太大作用，国际惯例在中国经济中不一定适用，因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受或许物业税改革的最大受益者还是开发商，益者还是开发商，首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；其次，物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求的；再者房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款，只会使房地产市场再次规范化，国家出台适当的国家出台适当的政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡末。末。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道300707年年1010月前调控政策的影响分析总结：月前调控政策的影响分析总结：0707年年1010月前调控政策月前调控政策07年年10月前出台的政策中，月前出台的政策中，90/70政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行为带来较大的限制，增加了操作难度。为带来较大的限制，增加了操作难度。越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，但是但是07年年10月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，另一方面是房价的不断上涨。另一方面是房价的不断上涨。 中管网房地产频道31房地产宏观政策房地产宏观政策0707年年年年1010月后调控政策月后调控政策月后调控政策月后调控政策07070707年年年年10101010月前调控政策月前调控政策月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道321 1、20072007年年1010月份后政策月份后政策0707年年1010月后调控政策月后调控政策严格规范房地产开发贷款管理严格规范房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式的贷款严格规范土地储备贷款管理严格规范土地储备贷款管理银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款严格规范商业用房购房贷款管理严格规范商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋 中管网房地产频道33严格规范住房消费贷款管理严格规范住房消费贷款管理 银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍严格土地资源管理严格土地资源管理 建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道34要点要点1 1：购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有太大影响。要点要点2 2：对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加使购买成本增加，迫使一部分投资者退迫使一部分投资者退出市场。出市场。要点要点3 3：对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。要点要点4 4：第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在第二套房选择在9090平米以下的购房者会增多，平米以下的购房者会增多，这样很有可能增加90平米以下存量房的交易量。0707年年1010月后金融调控政策的几个要点月后金融调控政策的几个要点0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道35要点要点5 5：将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。房的贷款利率上浮幅度也会更大。要点要点6 6：前阶段为了应对结构调整，一些项目推出拼接户型，“第二套”界定以家庭为单位，将对未来即将入市的拼接户型拼接户型的销售造成一定影响。目前通常采用的方法是在发展商配合下同时在2家银行做按揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。0707年年1010月后金融调控政策的几个要点月后金融调控政策的几个要点0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道360707年年1010月后调控政策月后调控政策0707年年1010月后调控政策的影响分析：月后调控政策的影响分析：经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化,通知限制了它的贷款渠道；并且土地储备资金需要本企业全部支付，不得申请银行贷款；对囤积的商品房超过三年的，不得申请抵押贷款等等。所有这些，对中小型房地产企业的资金链影所有这些，对中小型房地产企业的资金链影响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。1 1、对开发企业的影响、对开发企业的影响 中管网房地产频道370707年年1010月后调控政策月后调控政策在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌投资客户比例在新政前普遍在投资客户比例在新政前普遍在4040以上，有些项目甚至高达以上，有些项目甚至高达7070。投资客活跃导致。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到3030以下。以下。2 2、对购房者的影响、对购房者的影响本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造成了市场的观望心理，本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造成了市场的观望心理，对抑制房价的增长起到了很大的作用。对抑制房价的增长起到了很大的作用。 中管网房地产频道38报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道39房地产中观市场房地产中观市场（长沙）（长沙）0707年年年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况06060606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道40长沙房地产业分流着长沙房地产业分流着1/31/3强的城镇固定资产投资总额强的城镇固定资产投资总额1、长沙房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%，房地产投资的高速发展可想而知。2、2006年房地产投资额占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重。类别2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）122.56175.54256.35303.86城镇固定资产投资额（亿元）443.95590.60791.17972.77房地产投资额/城镇固定资产投资额27.61%29.72%32.40%31.24%0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道411、衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应一般应该不超过该不超过2 2倍。倍。2、房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:1，但是长沙近几年来房地产销售额与房地产开发投资比例的比例远高于这一比例，说明长沙房说明长沙房地产投资正处于高速地产投资正处于高速发展阶段。发展阶段。类 别2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）122.56175.54256.35303.86房地产投资增长率49.84%43.20%46.04%18.53%GDP增长率14.00%14.80%14.90%14.80%商品房销售总额（亿元）63.1599.17169.79206.44房地产投资增长率/GDP增长率3.562.923.091.25商品房销售总额/房地产投资额0.520.560.660.680606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象 中管网房地产频道421、新开工面积占施工面积的比例高低，反映了当时市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。2、2006年，长沙商品房新开工面积与施工面积之比为0.51，超过了国际标准（0.250.33），住宅比值则更大。一方面是因为开发商之前手中积累了大量的土地；另一方面也表明开发商对房地产市场预期充满信心。开发企业对长沙市场预期充满信心开发企业对长沙市场预期充满信心类 别2003年2004年2005年2006年商品房新开工面积（万m2）450.12731.071012.351339.85住宅新开工面积（万m2）332.4543.22784.521037.48商品房施工面积（万m2）1169.911624.952058.812614.85住宅施工面积（万m2）874.821168.501515.471949.51商品房新开工面积/商品房施工面积0.380.450.490.51住宅新开工面积/住宅施工面积0.380.460.520.530606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道431、施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，故施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺；大于4.0倍，未来供应量将会放大。2、2005年的商品房比值为3.29，而2006年商品房的比值为3.40，提高0.11，表明由于表明由于对市场预期充满信心，导致对市场预期充满信心，导致当时长沙市房地产开发高速当时长沙市房地产开发高速发展，未来二年后全市增量发展，未来二年后全市增量供应会扩大。供应会扩大。开发高速发展开发高速发展,未来供应量巨大未来供应量巨大类 别2003年2004年2005年2006年商品房施工面积（万m2）1169.911624.952058.812614.85住宅施工面积（万m2）874.821168.501515.471949.51商品房竣工面积（万m2）601.73731.07626.28768.06住宅竣工面积（万m2）470.10461.36469.97575.01商品房施工面积/商品房竣工面积1.942.223.293.40住宅施工面积/住宅竣工面积1.862.533.223.390606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道441、从2006年商品房消化系数为1.12，住宅消化系数为1.36来看，2006年长沙非住宅部分出现较为严重的滞销情况，而住宅则一直保持较好的消化情况。2、2006年商品房、住宅消化系数相比2005年均有一定幅度的下跌，说明与2005年相比，2006年国家新政出台后，导致长沙市场活跃指数有所下降。20062006年国家新政出台后年国家新政出台后,导致长沙市房地产活跃指数有所下降导致长沙市房地产活跃指数有所下降类 别2003年2004年2005年2006年商品房销售面积（万m2）716.75617.35639.02690.19住宅销售面积（万m2）644.08528.63563.49625.47商品房竣工面积（万m2）601.73731.07626.28768.06住宅竣工面积（万m2）470.10461.36469.97575.01商品房销售面积/k*商品房竣工面积1.491.061.501.12住宅销售面积/k*住宅竣工面积1.711.431.501.36备注：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，故可销系数取0.80606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道452006年，针对房地产市场房屋价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、住房供应结构调整等政策，引导房地产市场走向健康、平稳发展的轨道。在国家调控政策的宏观背景下，长沙房地产投资基本保持稳步增长，但增速有所放缓。长沙房地产市场基本情况小结长沙房地产市场基本情况小结0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道46房地产中观市场房地产中观市场（长沙）（长沙）0707年年年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况06060606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道4720072007年年1-61-6月长沙房地产开发投资完成情况月长沙房地产开发投资完成情况长沙市长沙市1-61-6月完成房地产开发投资月完成房地产开发投资174.69174.69亿元，同比增长亿元，同比增长59.6759.67。其中土地购置费和。其中土地购置费和土地开发费土地开发费65.665.6亿元，同比增长亿元，同比增长72.45%72.45%。说明房地产开发企业在国家控制土地供应说明房地产开发企业在国家控制土地供应的政策下，开始为后续开发储备土地。的政策下，开始为后续开发储备土地。住宅建设完成投资145.02亿元，占总投资的93.01，比去年同期增长68.14；0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道48施工面积芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区合计住宅住宅202.44312.37263.1301435.511514.42所占比例13.37%20.63%20.63%17.37%19.88%28.76%28.76%73.88%73.88%办公楼办公楼18.5418.5418.1818.189.997.0813.7767.56所占比例27.44%26.91%14.79%10.48%20.38%3.30%3.30%商业用房商业用房34.6938.4417.224.263.98178.51所占比例19.43%21.53%21.53%9.64%13.56%35.84%35.84%8.71%8.71%其他其他45.163.0845.6744.4291.11289.38所占比例15.59%21.80%15.78%15.35%31.48%14.12%14.12%合计300.77432.07432.07335.96376.7604.37604.372049.8720072007年年1-61-6房屋施工面积分区情况分析房屋施工面积分区情况分析20072007年年1 16 6月商品房施工面积、同比增长分别为月商品房施工面积、同比增长分别为36.5736.57,其中住宅施工面积其中住宅施工面积2126.62126.6万平万平方米，同比增长方米，同比增长40.14%40.14%，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构趋于合理趋于合理。同时可以从上表可以看出目前雨花区、天心区仍是房地产施工重点区域，住宅和商业房主要集中在雨花区、天心区，办公楼则主要集中在芙蓉区和天心区。0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道4920072007年年上上半半年年全全