前期顾问及物业管理委托合同.doc

【大连一方城堡酒店公寓项目】

【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托管理服务

（张洪审核后意见）

甲方：【】
乙方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

二零一【贰】年【一】月

物业管理前期顾问及全委托服务合同

委托方（以下简称‘甲方’）：
地址：
法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司 （同“大连分公司签署合同是否合适？）
地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元
法定代表人：蒲敬思

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于年月日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

1. 物业基本情况
1.1 物业名称：大连一方城堡酒店公寓
1.2 物业地址：
1.3 物业类型：
第 18 页 共 18 页 合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001
1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.5 物业总建筑面积：
1.6 物业四至及状况：
1.7 上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。
1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。
1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。
1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

2. 物业管理服务范围及事项
2.1 物业工程前期顾问服务事项
2.1.1 对项目的功能布局提出建议
从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。
2.1.2 参与有关工程会议
定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。
2.1.3 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议
从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。
2.1.4 工程图纸及资料的接收和归档管理工作
组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。
2.1.5 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准
根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制定物业服务费收费标准。

2.2 物业管理筹备期的服务事项
2.2.1. 组建项目物业管理机构
根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：
（1） 设计组织架构、部门设置及人员编制；
（2） 制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；
（3） 制定内部管理制度、服务标准和工作程序。
2.2.2. 完成员工招聘和专业培训工作
制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。
2.2.3. 制定物品采购计划
制定项目物品采购清单。同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。
2.2.4. 协助拟定各种规约和手册
（1） 根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定《‘大连一方城堡酒店公寓’业主临时管理规约》，供甲方参考；
（2） 在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供《‘大连一方城堡酒店公寓’用户手册》，以供有关业主及租户阅读并遵守；
（3） 为甲方提供《装修指南》的范本，并结合项目的具体情况进行有针对性的进行修定。在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。
2.2.5. 协助甲方做好项目的竣工验收工作
根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。
2.2.6. 安排清洁“开荒”工作
物业项目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。乙方将安排完成上述工作。
2.2.7. 物业接管验收工作
当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。

2.3 物业管理运行期的服务事项
2.3.1. 该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。
2.3.2. 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。
2.3.3. 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。
2.3.4. 该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。
2.3.5. 安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。
2.3.6. 道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。
2.3.7. 日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。
2.3.8. 庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。
2.3.9. 管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。
2.3.10. 代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。
2.3.11. 对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求， 在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。
2.3.12. 对物业业主（或物业使用人）违反《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

3. 服务标准
乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

3.1 房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度
3.1.1. 玻璃幕墙清洁明亮
3.1.2. 外墙定期清洗
3.1.3. 大堂内布置合理
3.1.4. 功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.2 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养
3.2.1. 设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故
3.2.2. 制定设备安全运行岗位责任制
3.2.3. 应急发电机可随时启用
3.2.4. 严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好
3.2.5. 制定应急处理方案
3.2.6. 设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.3 公共环境及卫生
3.3.1. 大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁
3.3.2. 物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮
3.3.3. 环卫设施完备，设有垃圾中转站
3.3.4. 每天收集及清运垃圾
3.3.5. 定期进行卫生灭杀
3.3.6. 物业内废气和噪音等符合国家环保标准
3.3.7. 无违反规定饲养宠物

3.4 绿化
3.4.1. 保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观
3.4.2. 保持公共绿地清洁，绿地无纸屑
3.4.3. 物业内绿化有管理措施并落实

3.5 交通秩序
3.5.1. 能及时制止车辆违规停
3.5.2. 进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.6 安全秩序管理及消防
3.6.1. 执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范
3.6.2. 接到报警后15分钟内赶到现场
3.6.3. 结合物业特点，制定安全防范措施
3.6.4. 详细的消防记录
3.6.5. 消防设施设备完好，可随时启动
3.6.6. 自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存
3.6.7. 保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.7 报修和投诉受理
3.7.1. 紧急情况：30分钟到现场
3.7.2. 小修：24小时内解决

4. 服务期限
4.1 甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为年月日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：
4.1.1. 物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前第个月止，即年月日起至年月日止。
4.1.2. 物业管理筹备期委托管理服务：自该项目正式开业之日的前个月起至该项目开业之日止，即年月日起至年月日止。
4.1.3. 物业管理运行期委托管理服务：自该项目正式开业之日起为期年，即年月日起至年月日止。
4.1.4. 如该项目开业日期提前，则按实际开业日期计算；如开业日期推迟，则工程前期顾问服务期限最多顺延个月，即年月日止，此后按物业管理筹备期的收费标准计算并至开业之日为止。

4.2 本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。（此处请洪波帮我审核一下。）

5. 服务收费
5.1 管理服务酬金及支付方式
根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：
5.1.1. 物业前期顾问服务酬金：每月人民币叁万伍仟元整(RMB35,000.00元/月)
甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期(第一季度)前期物业管理顾问酬金，合计人民币【拾万伍仟】元整（RMB【105,000.00】元）；其余部分酬金将按季度支付，甲方应在上季度末【7】个工作日内向乙方支付下季度酬金。服务酬金由甲方汇入乙方指定的银行帐户或以支票的形式支付。（此处服务酬金建议不能提前支付，这样会造成甲方对其工作质量无法掌控。）

5.1.2. 物业管理筹备期服务酬金：每月人民币肆万元整(RMB40,000.00元/月)。
甲方应于每月5日之前以支票或转帐的方式向乙方支付该月的服务酬金。该项费用在项目物业管理开办费中列支。（服务酬金要在每月初在甲方对乙方工作进行评估并认定后向乙方支付上月的费用，开办费可在乙方列明明细并经甲方审核后提前支付。）

5.1.3. 物业管理运行期服务酬金：每月人民币肆万元整(RMB40,000.00元/月)。

每月5日之前，乙方将按运营期酬金标准自行从所收取的物业服务费中提取上月的管理服务酬金。如遇物业服务费资金不足时，乙方需说明原因并经甲方审核同意后甲方要负责及时向乙方以支票或转帐方式支付上月的管理服务酬金。该项费用在项目物业管理运行成本及费用中列支。

5.1.4. 管理服务酬金不包括其他额外开支，如税费、追缴费用而产生之法院和律师费用等。（“其他额外开支”要充分明确，不能只写“如……”，另外追缴费用而产生之法院和律师费用等不应由甲方承担，是物业管理与物业业主(或物业使用人)之间的关系，应由乙方承担。）

5.1.5. 在收到上述服务酬金后前，乙方开具正式税务发票。
5.1.6. 甲方须按本合同约定及时支付管理酬金费用，乙方指定的银行账户为：
帐户名称：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司
帐 号：【3400200109004160379】
开 户 行：【中国工商银行大连中山广场支行】

5.2 物业管理启动资金（开办费）
根据政府之有关规定，物业管理启动资金由甲方按项目建安费2%的比例提供给乙方，并列入开发建设成本。（前段文字删除）为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经甲方审核双方确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，该费用除人工成本、采购成本及相关费用以外，乙方在物业服务费中提取适当数额，自正常营运期开始之日起分5年返还给甲方。（为什么要另外提取？建议删除。）

5.3 物业服务费
5.3.1. 物业服务费标准
5.3.1.1. 该项目的物业服务费标准须经实际测算，由甲乙双方另行签定协议确定。
5.3.1.2. 甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。（如备案的物业服务费高于双方确认的上述标准如何处理？）
5.3.1.3. 物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。
5.3.1.4. 甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。

5.3.1.5. 甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。
5.3.1.6. 在项目开业后，空置房和（建议甲方不承担空置房的费用），甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付（需明确“甲方垫付”之后的偿还方式）；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主(或物业使用人)拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。

5.3.2. 物业服务费缴纳方式
5.3.2.1. 物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳。
5.3.2.2. 对物业业主（或物业使用人）逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应缴费用每日仟分之叁（3 ‰）加收滞纳金。

5.4 其他收费

5.4.1. 有偿服务收费
乙方向物业业主（或物业使用人）提供有偿服务的收费标准以及该费用的收取按照如下优先顺序予以确定：
（1）按政府有关职能部门核准的价格制定；
（2）按本合同双方核准的价格制定；
（3）按物业业主（或物业使用人）认可的价格制定。

5.4.2. 物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用承担：
（1）保修期内属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用由甲方负责;
（2）不属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用从物业服务费中支出（需动用维修基金的养护费用除外）

5.5 欠款处理
若甲方未在本合同规定时间内支付上述有关款项，经乙方采取追缴措施后，甲方仍未在乙方指定日期内支付款项，乙方有权中止服务及收取每日仟分之叁（3 ‰）的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利。

5.6 税金
乙方不负担按本合同管理物业取得的全部报酬的营业税，而是向甲方收取应支付的该营业税所需资金。乙方负责缴纳中国境内对按本合同管理物业取得的全部报酬所征收的营业税以外的其他相关税费。

6. 双方的权利和义务
6.1 甲方的权利和义务

6.1.1. 甲方应保证乙方按照本合同以平和及宁静之方式管理该物业，甲方同意如遇人为或其它意外干扰而使乙方不能正常履约时，采取一切适当而必须之司法或其它行动，以确保乙方能按上述方式管理该物业。（这是甲方应该保证或做的工作吗？）
6.1.2. 甲方承认乙方对该物业在本合同规定的管理范围内拥有全面之管理权，并且不干预乙方依本合同规定内容进行的物业管理服务，以便使乙方能及时履行其责任和义务。（甲方有依据合同及相关文件规定，对乙方工作质量进行检查及要求乙方改正的权利）
6.1.3. 甲方须于本合同签订后，尽快从政府方面取得一切所需之许可、执照等，并使之持续有效。从而使乙方得以按照本合同之条款顺利开展工作。
6.1.4. 甲方应在物业管理筹备期开始前的第3个月和开始前的1个月，分别以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。（这两个时间段告知的开业时间可以不同吗？）
6.1.5. 甲方在筹备期开始后第2个月内将甲方掌握的全部物业业主(或物业使用人)资料及甲方对物业业主(或物业使用人)所做相关承诺以书面形式通报乙方，其后甲方掌握的物业业主(或物业使用人)资料及对物业业主(或物业使用人)所做相关承诺在甲方销售过程中随时以书面形式通报乙方。
6.1.6. 委托乙方物业管理的设施、设备（含园艺）应达到国家验收标准。进口设备需配足备件并落实相应的供应渠道。如工程及设施、设备出现质量问题，如在保修期内甲方应敦促供应商在约定的期限内返修合格。同时，自接管验收之日起，应执行国家关于建筑工程保修的有关规定，由甲方保修两年。
6.1.7. 负责协助申办一切（“一切”两字不妥，应细分明确。）与管理该物业有关的，甲方和乙方都必须持有的各种证照和政府许可。以确保乙方提供的专业服务符合法律与法规的规定。
6.1.8. 审核批准乙方呈报的物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和物业管理的各项规章制度（租户管理手册、物业运营手册等）。
6.1.9. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，并有权要求乙方限期进行整改。因乙方工作失误原因造成的一切后果，由乙方全部承担责任；并赔偿甲方因此而造成的间接损失。）
6.1.10. 负责协调同当地政府各主管部门（如工商、税务、公安、市政、劳动等）的关系，并力争得到当地政府的支持和帮助。（建议删除词条，这是乙方应做的工作！）
6.1.11. 负责开通该物业的水、电、暖、燃气、通讯、邮电、有线电视等供应渠道，并办理有关营业证照。

6.1.12. 甲方在本物业筹备期开始前向乙方免费提供200平方米建筑面积（此面积需核实后确定）的管理用房，由乙方无偿使用，直至本合同终止或乙方结束物业管理服务工作为止，由甲方提供装修费用或由甲方装修物业管理用房达到乙方使用要求；（需事先明确装修标准）乙方不得将该管理用房用于其他任何非本合同管理目的之用途。

6.1.13. 物业竣工时，甲方应及时向乙方提供与物业有关的全面详实的图纸、档案及数据，包括工程竣工图纸、物业建筑材料及技术规格、物业设施与设备的安装调试和检测验收报告、政府批准文件、以及其它乙方提供专业服务所必需的相关资料和文件。以保证乙方顺利进行物业服务工作。
6.1.14. 甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备在交付时应达到国家验收标准要求，交付方式以双方签字确认为准。

6.1.15. 甲方应按本合同有关条款约定的费用和乙方提供并得到批准的物业管理工作计划和物业管理运行成本及费用预算，按本合同前述约定的相应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、物业服务费、管理服务酬金和其他有关费用。

6.1.16. 物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。（此条与5.3.1.6条内容重复，删除！）
6.1.17. 正常管理运行期间，如因入驻率较低或由于甲方原因导致物业服务费收入降较低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。
6.1.18. 甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；并负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。
6.1.19. 基于乙方对合格的有关机构的客观分析，在需要时聘请公关公司及广告公司，并同时承担相应费用。（此条看不懂什么意思！）

6.1.20. 在本合同期限内，甲方的广告推广宣传资料、（如报章、电视广告、图板及小册子等），应清晰列明乙方是甲方本物业的物业管理单位。
6.1.21. 及时地、清楚地并且全面地回复乙方的有关指示、行动方向或澄清有关的询问。（此条应对甲乙双方均有约束力。）
6.1.22. 确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件及其他与“本物业”相关的资讯。（建议删除，不是甲方的责任。）
6.1.23. 负责确定《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》和《用户手册》，并将其作为房屋租售合同的附件要求物业业主（或物业使用人）签署和遵守，乙方根据甲方的要求给予必要的协助和指导。（说反了吧，应该是乙方制定，甲方协助指导吧。）
6.1.24. 为物业的租赁及销售目的而合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位。（要在甲方同意的基础之上有限的使用。）
6.1.25. 甲方有权每年度对乙方是否达到上述服务标准进行考核，考核标准由甲方与乙方基于本合同的内容共同协商确定。考核结果将及时告知乙方。乙方对考核不合格的工作内容需承担相应的责任）

6.1.26. 甲方对乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于乙方提供的所有书面的物业管理计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。
6.1.27. 如该协议因甲方非归责于乙方违约的原因提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿。

6.1.28. 甲方因维修或公共利益，确需临时占用、改动本物业管理区域内设备设施、道路、场地的，由乙方协助甲方征得相关物业业主(或物业使用人)的同意。双方应互相配合、协助。
6.1.29. 甲方负责协助乙方处理本合同项下因甲方原因产生的各种纠纷。

6.2 乙方的权利和义务
6.2.1 乙方须于本合同签订后一周内，做好为甲方提供物业前期顾问服务的准备工作，并收取首期服务酬金。
6.2.2 从物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的建筑、环境、景观、机电设施、物业功能设置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意见和建议。
6.2.3 根据对施工现场的视察，及时提出维护甲方利益和符合物业使用规范的意见和建议。
6.2.4 乙方平均每两周/月两次与甲方代表举行物业管理顾问会议，及时提出各种意见和建议；会议应采用例会制。若一方要求更改日期，则需提前通知另一方。
6.2.5 根据甲方的要求，将前期物业顾问服务内容，包括但不限于建议和意见，以书面形式提供给甲方。
6.2.6 以未来管理者和使用者的角度，协助甲方对物业进行验收，对各种缺陷和不足，适时提出相应整改建议。
6.2.7 配合甲方销售工作，并根据物业的情况于开盘前制定管理规约、物业管理收费标准及其他相关的管理制度。
6.2.8 在物业销售过程中，乙方将为甲方销售部人员提供物业管理基础概论，以及今后本物业所提供的物业管理服务内容、收费标准等方面的培训。
6.2.9 甲方在进行大型宣传活动时，应甲方的邀请，乙方人员到场，并根据甲方的要求由物业专员现场解答有关物业管理方面的问题。
6.2.10 项目工程竣工并按国家有关规定通过竣工验收后，甲、乙双方应共同组织接管验收。乙方应在甲方提出接管验收申请的15日内，按照《房屋接管验收标准》组织接管验收，经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。
6.2.11 项目接管验收完成后，甲乙双方共同协商开业时间，甲方须在开业时间之前提前2周以书面形式通知乙方，乙方可代甲方向物业业主(或物业使用人)发入驻通知。
6.2.12 及时向甲方呈报物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和各项物业管理规章制度。经核准后认真组织贯彻执行。
6.2.13 向甲方、物业业主（或物业使用人）书面告知物业使用的有关规定，当物业业主（或物业使用人）装修其单元物业区域时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
6.2.14 按本合同约定，对物业业主（或物业使用人）违反管理规约、装修管理规定和用户手册等的行为进行处理。
6.2.15 妥善管理项目物业管理资金，按照本合同的有关条款合理使用，并定期向甲方、物业业主报告收支使用情况。
6.2.16 负责编制物业附属设施、设备、园艺等的年度维保、养护计划和大、中、小修方案。经甲方审核批准并获得有效资金保障后由乙方组织实施。
6.2.17 对物业的公共设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需改造、扩建或完善配套项目，须与甲方协商、经甲方书面同意，并呈报有关部门批准后实施。
6.2.18 乙方有权选聘专业公司承担本物业的专项管理服务，包括但不限于物业保险公司、清洁公司、绿化公司，以及其它工程类维修保养公司等，；乙方要对所聘请的专业公司的工作质量及责任负全责；但未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同项下物业的整体管理责任转让给第三方。
6.2.19 对物业业主（或物业使用人）违反相关物业管理规定以及国家法律、法规、规章的行为及时进行提醒、监管和纠正，必要时提请有关部门处理。
6.2.20 为更好地履行本合同规定之乙方的义务，乙方可以要求甲方处理按照本合同规定不属于乙方工作范围的工作和问题，甲方应及时给予解决。（此条内容含糊，需明确。）
6.2.21 当物业业主（或物业使用人）不按规定缴纳物业服务费时，负责催讨或以民事诉讼方式收缴；而相关的诉讼费用由项目物业服务费帐户中列支。（如因乙方原因而造成业主不缴费的，上述全部费用及相关责任由乙方承担）
6.2.22 由于甲方非乙方原因造成物业服务费欠收，致使物业管理工作难以进行时，乙方有权解除合同，退出该物业的管理服务，但须提前一个月以书面形式通知甲方，同时协助甲方做好善后交接事宜。
6.2.23 合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的有关档案数据和资料。在本合同期间以及移交档案数据以后，乙方未经甲方同意，不得将任何档案数据和资料提供、泄露给任何第三方，也不得将甲方的任何经营情况或任何其他商业秘密及信息提供、泄露给任何第三方。乙方同时有责任与甲方合作进行物业管理服务工作的移交，直至物业管理服务工作顺利移交给甲方指定的其他实体。

7. 保险
7.1 在全权委托物业服务期间，乙方作为该物业的全权委托管理人，应以该物业服务机构之名义，购买该物业管理所必需投保的保险。
7.2 该物业服务机构购买之该物业管理所必需的保险，其投保费用由物业服务费用列支，保险收益应列为营业收入并应用作弥补被损毁财产的支出。
7.3 该物业的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和该物业的实际情况办理。
7.4 物业保险范围一般应包含物业共用区域/设施/设备；而保险范围种类应包含物业财产一切险、机损险及公众责任险等。

8. 乙方的知识产权
8.1 甲方承认“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称及全部有关名称、商标、服务标志、版权以及标记(标志)均属乙方或其关联公司的专属财产。
8.2 本合同期限内，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名称或经双方同意的其他名称将在任何时候附于物业名称之后。（只能是双方商定有限的附于物业名称之后）
8.3 甲方不得在其拥有权益的任何其它合伙企业、公司或其它营业实体的名称中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称或任何其组合演变的名称。在本合同期限中，乙方或甲方都能在与物业有关的所有推广材料上以及推销宣传上使用对方的标志和名称。
8.4 双方都应当在各自的针对该物业的推广材料中使用对方的标识。
8.5 无论是由于乙方违约还是其它原因，在本合同终止或期满的情况下，甲方应无条件地在该终止或期满后三十(30)日内，从所有招牌、家具陈设、印刷品、徽章、标语或其它显著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名称或标志，而且乙方有权在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作时间内在甲方代表陪同下进入物业检查是否已经全部除去。

9. 甲乙双方的声明

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因物业房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等可归咎于甲方的原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。

10. 通知的送达
与履行本合同有关的通知须以书面方式送达对方时，应当以邮寄、专人送达、传真或者电子邮件等方式进行，并且该通知送达下列地址及受送达人即视为已经送达（如果拟接受通知一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知协议另一方变更情况）：

甲方的受送达人：
邮寄地址及邮政编码：
电话号码：
传真号码：
电子邮件地址：

乙方的受送达人：严涤凡
邮寄地址及邮政编码：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元
电话号码：[phone]
传真号码：[phone]
电子邮件地址：dominic.yim@

11. 保密条款
11.1 乙方从甲方处所获之物业信息资料，如需保密，应当以书面方式告知乙方。
11.2 甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给第三方，但是法律有相反规定或者应司法、行政等政府部门要求披露的除外。
11.3 乙方有权将自甲方取得的非保密资料运用于市场推广代理服务。
11.4 甲方与乙方另签定保密协议的，应以保密协议的约定为准。

12. 不可抗力
12.1 不可抗力的定义
“不可抗力”系指所有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是在合同生效之日后发生的并使任何一方无法全部或部分履行本合同的事件。这些事件应包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、国内外运输的中断、政府或公共机构的行为、流行性传染病、国内动乱、罢工或任何不能预见、不能避免和无法控制的事件。

12.2 不可抗力的后果
（1）如果发生了不可抗力事件，受到该事件影响的一方的义务应在不可抗力引起的迟延期间中止履行，且履行该义务的期限应相应延长。
（2）声称遭受不可抗力的一方应立即书面通知另一方，并且应在其后15天内提供不可抗力发生的充分证据以及不可抗力的预计持续时间。声称遭受不可抗力的一方还应尽其一切合理的努力来终止或应对不可抗力。
（3）在发生不可抗力时，双方应立即协商以寻求合理的解决方案并且应尽一切合理的努力来减少该不可抗力造成的影响。双方均不承担任何赔偿责任。

13. 违约责任
13.1 甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。
13.2 本合同生效后，甲、乙双方任何一方出现股权转让、股东变更、法定代表人变更等任何情况，甲方将物业整体、部分转卖或任何非本合同规定的其他原因，均不构成修改或终止本合同的理由；除非甲、乙双方协商一致同意修改或终止本合同，否则违约方须于违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，违约金数额为三个月的管理服务酬金（酬金按违约行为发生时所处的管理期的酬金标准而定），因此给对方造成名誉或经济损失超过违约金的，还应给予对方相应经济赔偿。
13.3 甲方不得在本合同期内或合同期满后一年内聘用乙方的顾问人员，否则甲方需向乙方赔偿相当于该员工当时工资标准一年工资的金额。（请陆佳微协助审核，此条是否违背国家相关劳动法，人员聘用是双方自愿的行为。）

14. 争议的解决
凡因在履行本合同所产生的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商加以解决；若经协商不能解决时，任何一方均有权依法向有管辖权物业所在地的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。

15. 本合同权利和义务的转让
本合同谨以本合同甲乙双方为收益人，未经对方书面同意，甲方或乙方均不得转让或以任何方式出售或出让在本合同项下的权利、责任和义务。

16. 终止合同
16.1 本合同可以在任何时候经甲、乙双方协商一致并达成书面协议，提前终止本合同。
16.2 甲、乙双方同意发生下列情况之一时，合同一方可以在以书面形式通知对方三十日后单方面终止本合同：
（1）本合同规定的不可抗力的状况或后果严重影响了本合同的正常履行，该影响持续时间超过九（9）个月并且双方无法找到合理的解决办法，致使本合同无法履行。
（2）业主委员会成立并委托其他物业管理公司。
（3）任何一方违反或未履行本合同中所列的任何条款，并在接到对方书面通知起计三十（30）天内未能予以纠正的，非责任方有权终止合同；责任方无此权利。。
（4）任何一方受到法律制裁而已进入清算、解散程序或者被吊销营业执照、停止营业、宣告破产。
（5）出现其它事件致使双方一致认为不能履行本合同或者履行成为不必要。

17. 关于遵守法律的规定
甲，乙双方一致声明本合同项下的一切经营活动必须遵守物业所在国家的所有