房屋租赁合同争议仲裁案裁决书.docx

房屋租赁合同争议仲裁案裁决书
2002年5月10日

　　中国国际经 济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人×××（以下简称申请人）与被申请人××公司（以下简称被申请人）于1996年12月10日签订的房产 租赁合同中的仲裁条款和申请人于2001年12月25日向仲裁委员会提交的书面仲裁申请，受理了上述合同项下的房产租赁合同争议仲裁案。本案适用仲裁委员 会2000年10月1日起施行的仲裁规则（以下简称仲裁规则）。
　　由于本案争议金额未超过人民币50万元，根据仲裁规则第64条的规定，本案适用仲裁规则规定的简易程序。
　　双方当事人共同选定×××担任本案独任仲裁员，于2002年3月14日成立仲裁庭，审理本案。
　　仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书及其附件、被申请人提交的仲裁答辩书及其附件后，于2002年4月11日在北京开庭审理了本案。申请人的仲裁代理人、被申请人的仲裁代理人均到庭作了口头陈述，回答了仲裁庭的提问并进行了辩论。
　　现本案已审理终结。仲裁庭根据现有书面材料和证据以及开庭审理查明的事实作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

一、案情
　　1996年 12月10日，申请人与被申请人签订了房产租赁合同（以下简称合同）。合同约定申请人出租给被申请人位于×地×室建筑面积40.93平方米的商铺，租期5 年，毛租金以年计算，根据租金回报率逐年递增，第一年按房价的10%，第二年按房价的11%，第三年按房价的12.5%，第四年按房价的14%，第五年按 房价的15.5%。毛租金应包括租赁期内应分摊的管理费、管理基金、管理费保证金（押金）及其他应由业主承担的费用，租金为毛租金扣除上述费用后，申请人 因出租房产应获取的税前收益。申请人因该收益所应缴纳的税款及其他行政规费均由申请人承担，被申请人可代申请人代扣代交，申请人应纳税及行政规费有：房屋 租赁手续费（年租金的1%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、印花税（年租金的0.1%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、营业税（年租金的 5%，每年缴纳一次）、房产税（年租金的12%，每年缴纳一次）。合同第5.5条还约定租金的支付方式为每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月 支付一次上期（预付）租金。
　　合同签订后，双方当事人在履行合同的过程中产生纠纷，经协商不能解决，申请人遂于2001年12月25日向仲裁委员会提请仲裁。
　　申请人诉称：
　　自2000年7月1日至2002年2月28日，被申请人一直未向申请人支付租金，虽经申请人多次催告，至今仍未支付。申请人请求仲裁庭裁决：
　　1.被申请人支付申请人租金42030.53美元，并支付该款项的利息647.90美元，两项共计42678.43美元；
　　2.由被申请人承担本案的全部仲裁费用。
　　在开庭时，申请人将仲裁请求变更如下：
　　1.被申请人支付申请人租金41211.93美元，并支付该款项的利息634.87美元；
　　2.被申请人承担本案的全部仲裁费用。
　 　申请人在庭审过程中确认同意从毛租金中减去营业税、房产税、物业管理费计算纯租金，并按被申请人主张的3.5美元/平方米·月修改了仲裁请求的金额，但 申请人认为合同未约定由被申请人代扣代缴个人所得税，并且被申请人实际上从未给申请人代扣代缴过个人所得税，也未给过相关的税票，故不同意从毛租金中扣除 个人所得税。对于时效问题，申请人认为曾多次找被申请人谈过有关的房租问题，向被申请人主张过权利，因此诉讼时效并未超过，但除了2001年12月25日 向仲裁委员会提交的仲裁申请书外，申请人未能提供曾向被申请人提出履行要求的其他书面证据。对合同第5.5条关于租金的规定申请人理解为租金后付，而不是 被申请人所称的租金预付。
　　被申请人答辩称：
　　1.申请人所主张的2000年7月1日至2000年12月31日的租金已经超过诉讼时效。
　 　合同第5.5条约定的租金支付方式为：每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。因此，2000年7月1日至9月30 日的租金应于2000年6月30日前预付，2000年10月1日至12月31日的租金应于2000年8月31日前预付，申请人于2001年年底申请仲裁前 对 2000年7月1日至2000年12月31日的租金从未向被申请人主张过权利。根据《中华人民共和国民法通则》第136条第3项的规定，延付或者拒付租金 的诉讼时效为一年。因此，申请人所主张的2000年7月1日至2000年12月31日的租金已经超过诉讼时效，仲裁庭不应予以支持。
　　2.扣除物业管理费和房产税、营业税后，被申请人欠申请人自2001年1月1日至2002年2月28日的纯租金为29647.05美元
　 　依据申请人与被申请人签订的合同第5.1条的规定，第4年的毛租金计算方式为房价的14%，第5年的毛租金的计算方式为房价的15.5%，自2001年 1月1日至2002年2月28日毛租金为38135.70美元。依据合同第5.2和5.3条的规定，被申请人在向申请人支付租金时，应从毛租金中扣除由申 请人负担的物业管理费（每月3.5美元/平方米）和由申请人承担，被申请人代扣代缴的营业税（年租金的5%）、房产税（年租金的12%）。因此，被申请人 应给付申请人2001年1月1日至2002年2月28日的纯租金为29647.05美元。
　　综上所述，被申请人请求仲裁庭驳回申请人仲裁请求中超过29647.05美元的部分，并由申请人负担部分仲裁费用。

二、仲裁庭意见
　　（一）关于对合同第5.5条的解释问题
　 　申请人与被申请人签订的合同第5.5条约定：租金支付方式为每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。申请人认为对该 条款应理解为租金后付，即每3个月支付上3个月的租金；而被申请人认为应解释为租金预付，即每3个月支付后3个月的租金。双方对该条款的解释存在争议。 《中华人民共和国合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条 款一方的解释。根据上述规定，仲裁庭认为，由于本案合同是被申请人提供的格式合同，依法应当作出不利于被申请人的解释，故对合同第5.5条的租金支付方式 应解释为租金后付，即每3个月支付上3个月的租金。
　　（二）关于时效的问题
　　如前所述，租金的支付方式应为租金后付，故2000年7 月1日至2000年9月30日的租金最迟应于2000年12月30日前支付，申请人从2000年12月31日起知道或应当知道其权利受到侵害。《中华人民 共和国民法通则》第136条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。第137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第140 条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据上述法律规定，申请人从2000年12 月31日起1年内向被申请人主张权利就不算超过诉讼时效。经查，申请人于2001年12月21日提出仲裁申请，仲裁委员会于2001年12月25日收到申 请人的仲裁申请书，因此，仲裁庭认定申请人在诉讼时效期间内已经通过申请仲裁提出了要求，并未超过本案的诉讼时效，申请人有权在时效期间内主张其权利。
　　（三）关于租金的数额及其利息
　 　当事人双方对于合同约定的租金数额及应由被申请人代扣代缴的营业税、房产税、物业管理费并无争议。仲裁庭审核了申请人提交的计算租金及利息的明细单，从 2000年7月1日至2001年2月28日的租金应为第4年的租金，按房价的14%计算毛租金。申请人按照纯租金＝毛租金-营业税-房产税-物业管理 费＝213845.00×14%×8/12-213845.00×14%×8/12×5%-213845.00×14%×8/12×12%-3.5美元 /平方米·月×40.93×8＝15419.83美元计算是正确的，但是鉴于根据合同规定应为租金后付，被申请人于2000年12月30日前支付2000 年7月1日至2000年12月30日的租金并不算过期，故租金的利息应从2000年12月31日起算至2002年2月28日，按照申请仲裁时的年利率 2.1%计算，应为15419.83美元/3×2.1%×（5/4+1+3/4）＝323.82美元。因此，自2000年7月1日至2001年2月28日 的租金及利息合计15743.65美元。
　　从2001年3月1日至2002年2月28日的租金为第5年的租金，应按15.5%计算毛租金。纯租 金-毛租金-营业税-房产税-物业管理费＝213845.00×15.5%-213845.00×15.5%×5 %-213845.00×1.5%×12%-3.5美元/平方米·月×40.93×12＝25792.10美元。如前所述，由于租金后付，故利息应从 2001年7月1日起算至2002年2月28日，即25792.10/4×2.1%×（3/4+2/4+1/4）＝203.12美元。因此，自2001年 3月1日至2002年2月28日的应收租金及利息合计25995.22美元。
　　综上，自2000年7月1日至2002年2月28日申请人应收的租金及利息合计41,738.87美元。
　 　至于被申请人提出的应从租金中扣除个人所得税的主张，仲裁庭认为由于双方当事人在合同中并未约定应由被申请人代扣代缴个人所得税，所以，依合同不应作为 被申请人的代扣代缴事项，而且代扣代缴应在被申请人向申请人支付租金时才发生，不属于本案仲裁庭的审理范围，仲裁庭对此不予审理。
　　（四）关于仲裁费的问题
　　本案仲裁费全部由被申请人承担。

三、裁决
　　仲裁庭裁决如下：
　　1.被申请人应向申请人支付租金及利息41738.87美元。
　　2.本案仲裁费××美元，全部由被申请人承担。申请人向仲裁委员会预交的仲裁费××美元全额冲抵本案仲裁费后，被申请人应向申请人支付××美元，以补偿申请人代其垫付的仲裁费××美元。
　　3.上述第1、2款所述的被申请人应向申请人支付的款项共计××美元，被申请人应于本裁决作出之日起45日内支付给申请人，逾期支付，则加计年利率为6%的利息。
　　本裁决为终局裁决。