物业管理服务协议1.doc

苏州市前期物业管理服务协议

使 用 说 明

1. 根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。
2. 本示范文本适用于房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。
3. 经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减(□空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“╳”)。
4. 签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。
5. 合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。

苏州市住房和城乡建设局 监制

雍景湾花园
前期物业管理服务协议

甲方（房地产开发经营企业）：
单位名称： 苏州招商南山双湖房地产有限公司。
住所地： 苏州市吴中经济开发区小石湖路
法定代表人： 杨志光
联系电话： [phone]
传真： [phone]
单位名称： 苏州双湖房地产有限公司
住所地：
法定代表人：
联系电话：
传真：

甲方选聘的物业管理公司：
单位名称： 招商局物业管理有限公司苏州市吴中区分公司
法定代表公司负责人： 沈建华贺建亚汪洋
住所： 苏州市吴中经济开发区小石湖路1号
营业执照号码：440301104191750
资质等级： 国家壹级
资质证书编号：（建）1030061
联系电话： [phone]
022
传 真： 0512-69385119

乙方（购房人承租方）： 深圳市阳光壹佰健身俱乐部
国籍： 性别： 出生年月：
住所（址）地址：
深圳市南山区南海大道3003号阳光华艺大厦A楼3楼
身份证/护照/营业执照号码： 联系电话：
13923849805
委托代理人：
住所（址）： 联系电话：

乙方所购房承租房屋基本情况：
物业名称：雍景湾花园招商小石城社区服务中心雍景湾一期、二期会所
地 址：苏州市吴中经济开发区小石湖路园区青剑湖社区康洲街18 号苏州市工业园区迎湖路
乙方所购房屋为承租房屋：
雍景湾小石城生活中心内第三层商铺和一楼游泳池 栋 号
建筑面积： 　　　　 3000平方米， 购房合同房屋出租合同编号为：　　　　　　　　

第一条 小石城社区中心雍景湾会所在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后 2 10 年，在前期物业管理阶段，物业管理公司实行物业服务费用包干制。乙方根据下述约定，按建筑面积向甲方选聘的物业管理公司缴纳物业公共服务费：
别墅：人民币 ￥ 3.26 元/月•平方米
花园洋房：人民币 ￥ 2.45 元/月•平方米
小高层：人民币 ￥ 2.45 4.503.26元/月•平方米（2013年3月5日至2017年3月4日止，在此期间内，物业公司只向乙方收取3.00元/月•平方米，剩余的1.50元/月•平方米差额由物业公司与甲方结算
）；
人民币 4.50元/月•平方米（2017年3月5日至2021年3月4日止，在此期间内，物业公司只向乙方收取4.00元/月•平方米，剩余的0.5元/月•平方米差额由物业公司与甲方结算）；
物业公共服务费用主要用于以下开支：
1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3. 物业管理区域清洁卫生费用；
4. 物业管理区域绿化养护费用；
5. 物业管理区域秩序维护费用；
6. 办公费用；
7. 物业管理企业固定资产折旧；
8. 物业管理责任险；
9. 物业管理企业的利润；法定税费；
物业管理企业的利润。法定税费。
以上物业公共服务费不包括公共设施设备代收代缴费用（代收代缴费指公共设施设备能耗费、电梯能耗费和维保费用等），代收代缴由甲方承担。
按实际支付金额据实分摊支付。
甲方选聘的物业管理单位按照上述标准收取物业公共服务费用和代收代缴费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，物业公共服务费用的盈余或亏损由甲方选聘的物业管理单位享有或承担。
前期物业管理费自甲方书面通知的入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知书后三个工作日内不办理相应手续的，视为入伙）。除楼道、地下车库公共照明、电梯运行能耗及二次生活供水能耗外，其他公共水电费并不包含在以上物业公共服务费中，由业主（物业使用人）按实际分摊，并向甲方按时缴纳，建议删除
如乙方未入伙通知并办妥相应手续后，这句话有点不通顺
业主或使用人在甲方限定期限内未办理入伙手续的，应全额缴纳的物业管理费用。
物业服务费用在入伙时按半年预缴，业主或物业使用人应在入伙之日履行交纳义务，以后每季度缴纳一次物业服务费，乙方在每季度年的首月10日前自行到物业服务中心按时缴纳本年度物业公共服务费，，否则甲方物业公司有权从前次物业管理公共服务费到期之日起加收滞纳金。,乙方应于从逾期之日起每日按应缴费用（■千分之三，□万分之□______________）加收滞纳金。收费周期以年为单位。
代收代缴费用每年月交纳一次。业主亦可以通过银行托收的方式缴纳物业相关服务费用。
物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经管理区域内四分之三以上业主签名同意及当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。在同等条件下甲方选聘的招商局物业管理有限公司苏州分公司有优先中标权。
第二条 本物业管理区域内车位管理服务费由物业管理公司根据《苏州市机动车停放服务收费管理办法》收取，根据《苏州市机动车停放服务收费管理办法》，收费标准如下。：
1. 外来临时停车，车位使用费按政府指导价另行约定临时停车的费用最好还是在本协议中做出说明
。
2. 室内停车位：业主具有使用权的应按560元/月•个向物业管理公司乙方交纳停车位服务费，业主不具有车位使用权的应按400元/月•个向乙方物业管理公司交纳停车位服务费。
3. 室外停车位：业主应按120元/月•个向物业管理公司乙方交纳停车位服务费。
4. 甲方（选聘的物业管理单位）收取上述停车位使用费，不未涉及对车辆及车内物品的保管责任。
5. 临时停车使用费用于补贴本物业维护管理费用。
第三条 甲方的权利义务：
1. 经当地物业管理主管部门批准后按规定选聘物业管理企业，并与之签订《前期物业管理委托服务合同》；
2. 根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，审定物业管理企业拟定的物业管理方案和物业管理公共规章制度；
3. 监督检查物业管理企业组织实施物业管理方案和物业管理公共规章制度的执行情况；
4. 开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门的验收，取得验收合格证书，并按规定向物业管理企业（业主委员会）移交配套公共建筑、共用设备、设施；按有关规定及时提供物业管理用房、物业维修专项资金、工程竣工图纸和设备资料等；
甲方所选聘物业管理企业的权利义务：
1. 根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》书面告知乙方；
2. 为乙方提供入住服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案资料；
3. 制止违反本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》的行为；
4. 依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用；
5. 提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，若乙方在装修过程中有违反有关规定行为时，物业管理企业有权予以制止，并要求恢复原状，乙方拒不改正的，物业管理企业可报请房屋装修行政主管部门依法处理；
可选聘专营公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；。
6. 物业管理法规所赋予的其他权利和应承担的其他义务。
第四条 乙方的权利义务：
1. 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2. 监督甲方履行在保修内对物业的维修责任和物业管理企业的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或物业管理企业提出意见和建议；
3. 遵守本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》，服从物业管理企业的管理服务行为；
4. 依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用（房屋空置亦按同标准全额缴纳物业服务费）；乙方亦不得以任何理由（房屋质量问题、设计缺陷及不可抗因素等）拒缴，否则甲方物业公司有权追缴由此产生的滞纳金；
5. 装饰装修房屋时，应事先通知物业管理企业，并自觉遵守《临时管理规约》及本物业的相关房屋装饰装修管理规定；
6. 不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先书面通知物业管理企业，并经物业管理企业同意，在合理使用完毕后三日约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
7. 转让或出租房屋时，应将本协议作为房屋转让合同或租赁合同的附件，并按物业管理企业要求并在接到物业管理公司的通知之日起三日内到物业服务中心办理相关书面手续；否则，由此造成的甲方一切损失由乙方承担；
8. 业主、非业主使用人及访客等违反本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》造成本物业的损失、损害的，行为人应承担连带赔偿民事责任；
9. 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；造成侵害的，行为人应承担民事责任；
10. 其它：买受人或乙方或物业使用人不得未经政府相关部门许可进行任何本小区《临时管理规约》所禁止的违章搭建及破坏绿化行为；
买受人乙方或物业使用人不得未经政府相关部门许可在该商品房所在楼宇的屋面或外墙立面安装卫星接受装置，取得政府许可需安装的，应按物业管理处指定位置安装；
11. 物业管理法规所赋予的其他权利和应承担的其他义务。
第五条 物业管理服务事项：
在物业交付使用后，甲方所委托的物业管理企业提供的物业管理服务事项如下（专有部分除外），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。
1. 包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、阁楼等房屋建筑共用部位的养护和管理（保修、大修、维修、更新、改造等非日常维护除外）；
2. 包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；
3. 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等（不含装修垃圾）；
4. 公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
5. 安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；
6. 交通和车辆停放秩序的管理；
7. 物业使用禁止类行为的管理；
8. 物业维修和养护费用的帐务管理；
9. 物业档案资料的保管；
10. 物业其他共同事务的管理服务；
11. 业主委托的其他物业管理服务事项。
第六条 违约责任：
1. 甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；
2. 乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；
3. 乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三五三的滞纳金；
4. 甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求双倍返还。
第七条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，甲方和其委托的物业管理企业应采取紧急避险措施，造成乙方财产损失的，按有关法律规定处理。
在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方和其委托的物业管理企业支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方和其委托的物业管理企业据实赔偿；甲方和其委托的物业管理企业的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
其他约定事项
1、广告牌设置及权益：收取的费用作为甲方物业公司管理费收入的补贴。未经甲方书面同意，乙方不得在共用部位、共用设施设备设置广告招牌。否则一律按乱张贴处理，甲方有权随时拆除。
2、本物业范围内，不得在外墙安装防盗窗，不得在底层院子及顶层露台搭建影响建筑立面外观的设施；顶层露台归顶层业主使用并负责管理，住户不得破坏防水层，否则此处的防水保修责任由业主自负。
3、乙方不得擅自改动卫生间预留管道，不得破坏卫生间地坪，否则造成下层卫生间漏水问题由乙方负责。
43、所有晒台不得自行封闭，不得在晒台、阳台及其它部位安装外挑的晾衣架。
5、乙方如需装修时，应在交房时预收六个月物业管理费；办理装修手续时预收装修保证金：35000元/户/次（不计息，装修结束并经物业服务中心管理处验收通过后六个月内退还，或抵作物业管理费）；装修垃圾箱清运费5元/平方米。（该费用以上收费为代收代缴项目，标准随政府的相关规定变动而调整）。
64、甲乙双方约定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，由乙方全额支付物业管理费。物业使用人或租赁户所产生的物业管理费，由乙方支付。
7、乙方的家庭财产与人身安全保险由乙方自行办理。
85、由于本项目的物业公司采用的是甲方包干制，自负盈亏，因此双方约定在前期物业管理阶段不聘请专业机构对物业服务资金预算和物业服务资金的收支情况进行审计，但甲方须定期将财务状况公开。
免责条款
在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和开发商的免责事由，甲方物业公司和开发商甲方均不负赔偿之责：
1、天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；
2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因物业公司甲方和开发商甲方故意或过失所致者，不在此限；
3、因本项目本身固有瑕疵所致的损害（如：房屋质量问题、项目设计缺陷等）；
4、因乙方或第三者之故意、过失所致的损害；
5、乙方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；
6、业主迟延交付物业服务费用所致的损害；
7、因乙方（包括业主委员会）或他方指挥调派甲方物业公司和开发商工作人员所致的损害；
8、本项目之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或认为的任何损坏。但因甲方和开发商故意或过失所致者，不在此限；
9、除上述各款外，其它不可归责于甲方和开发商之事由的。
第八条 甲方、物业公司和乙方三方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第九条 《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》小石城生活中心的《商铺租赁合同》为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。甲方选聘的物业管理公司提供的物业管理服务应达到约定目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定的费用由对达标的理解有错误的乙方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算。
第十条 本合同正本连同附件  8128 页，一式叁份一式陆份，甲、乙方，甲方选聘的物业管理公司三方各执一贰份，具有同等法律效力。
第十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，三方应按有关法律规定及时协商处理。
第十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙三方同意按以下方式解决：依法向物业所在地人民法院起诉。
第十三条 本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。
第十四条 本合同由苏州市住房和城乡建设局解释。

第十五条

甲方单位签章： 乙方： 栋

物业公司签章： 号

业主签署：

签订日期： 年　　月　　日
附件一：物业管理企业提供的物业管理服务质量

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