南京市银河湾花园物业管理服务合同.doc
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1、南京市银河湾花园物业管理服务合同甲方: ;业委会代表: ;住所地: ;联系电话: ;乙方: ;法定代表人: ;住所地: ;资质等级: ;证书编号: ;联系电话: ;根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法律、法规、规定,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜,订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况1、物业名称: ;2、物业类型: ;3、坐落位置: ;4、占地面积: ; 5、建筑面积: ;6、物业管理区域四至:东至: ;南至: ;西至: ;北至: 。第二章 服务内容第二条 物业共用部位的使用管理和维
2、修:包括:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。第三条 物业共用设施、设备的日常使用、维护和管理:包括:道路、化粪池、污水井、垃圾中转站、信报箱、上下水主管道、落水管、公共烟囱、共用照明、天线、水箱、水泵及高压水泵房、楼内和地下车库消防设施设备及器材、电梯、配电系统、供水系统、防雷避雷设施、各类门禁系统、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。第四条 物业共用部位和公共场地的清扫,垃圾的清运及雨、污水管道的疏通。第五条 公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位的管理。第七条 公共秩序维护、安全防范、
3、消防等事项的协助管理。第八条 装饰装修管理服务。第九条 物业档案资料管理:包括:与物业相关的工程图纸、设施设备档案、住用户档案、管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修的,乙方告知甲方,按照本市物业管理办法进行处理,因此发生的费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。第十一条 乙方承诺配合甲方,对甲方认定的物业管理区域急需新建和维修的,在明确符合维修基金申请条件并通过审核的维修项目,由甲方通知后,乙方垫资维修改造。甲方承诺乙方,将按照法定程序和工程造价,申请维修资金,用于偿还乙方的垫付资金。第十二条 乙方提供的服务质量按南京市普通住宅物业服务
4、等级和收费标准(试行)执行。服务等级为 三 级 二 类标准(见2006年9月南京市物价局、房产管理局南京市普通住宅物业服务等级和收费标准(试行)。第十三条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取(乙方可参照特约服务收费表收取)。第十四条 甲方应于2016年1月1日前,按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的管理用房(不含设备用房)。物业管理用房属全体业主共有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途和原始结构。物业管理用房建筑面积 平方米,位于 。第三章 服务费用第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。物业服务
5、费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:1、多层住宅 0.5 元平方米月;小高层住宅: 0.9 元平方米月;高层住宅: 0.9 元平方米月;别墅: 2.0 元平方米月;商业用房: 1.0 元平方米月。2、分摊水电费:按照总表计量度数和实际支出金额,扣除乙方办公发生的和自用的以外,由全体业主按户分摊。3、乙方承诺签订合同一年内(含试用期)不提高物业服务收费标准;一年后,如果乙方管理服务良好,并经满意度调查达60%以上,甲方可以依法启动相关程序,召开业主代表大会讨论物业服务费用的收费标准。同时,乙方按照新的物业收费标准提供相应的服务质量和服务等级。第十六条 物业服务费主要用于以下开支:
6、1、乙方人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费、教育费等;2、物业共用部位、共用设备设施的日常维护保养费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、乙方办公费用;7、乙方固定资产折旧费用;8、法定税费;9、乙方的利润;10、其它属于乙方成本的费用。第十七条 对不属于日常设施设备维护维修的项目,乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。第十八条 物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收取,乙方承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过一年。业主与物业使用人(承租人)约定由物业使用人(承租人)交纳物业服务费用的,从其约定,
7、业主负连带保证交纳责任。业主与物业使用人(承租人)之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方,乙方可以按照其约定收取物业服务费用,但不受业主与物业使用人(承租人)之间交费约定的约束。第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公示:1、乙方应分别于6月30日、12月31日前,向全体业主公布半年物业服务费用的收支和使用情况;2、乙方应分别于6月30日、12月31日前,向全体业主公布分摊水电费的收支情况,同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。物业服务费用标准调整后,如与南京市普通住宅物业服务等级和收费标准(试行)中有关规定相冲突,按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准(试行)中有关规定
8、执行。对物业服务费用收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:向物业所在地人民法院提起诉讼。第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊:1、物业公共区域能耗费由全体业主按照 户 分摊;2、电梯运行电费由有电梯楼房内 2 层及以上业主按 户 分摊;3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主 5 层及以上业主按用量分摊;4、装修管理服务费在装修前交纳。第二十一条 乙方将物业服务(包括专业部门的委托服务、对物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务)的收费价格和标准,在物业管理区域内公示。第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置的,须向乙方进行书面备案,乙方应向业主(开发商未售出的房产,按1
9、00%)按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费。第四章 物业的经营第二十三条 乙方在确定的区域,按照南京市物业服务收费管理实施办法规定,收取机动车停放服务费。第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方式:1、地下停车场属于全体业主共有的,车位使用人按照200元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按60元个月的标准提取停车管理服务费,剩余部分归甲方所有。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人按照60元个月的标准向乙方交纳停车管理
10、服务费。3、地面停车位,车位使用人按照150元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按15%的标准提取停车管理服务费,剩余部分归甲方所有。4、扣除乙方停车管理服务费,总车位数的15%产生的收益,按照30%的标准补贴乙方物业管理服务费。第二十六条 停车管理服务费主要用于以下开支:1、车辆管理员的人工成本;2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用;3、停车场配套的设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)的维修养护费用及运行能耗费用;4、停车场的公共环境清洁卫生费用;5、法定税费。第二十七条 小区内的广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。甲方收益
11、可以用于补贴乙方物业管理服务费,上限不超过甲方收益的30%,具体方案另行约定。第二十八条 乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。第五章 物业的承接验收第二十九条 承接验收时发现的问题,另行签署书面意见及解决方案,作为本合同的补充内容,甲、乙双方分别存档,并报上级主管部门留存。第三十条 乙方承接物业时,甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料:1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;4、业主清册(包括业主姓名、联系地址和电话,房屋建筑面积、交付时间等);5、
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