旅游风情小镇一期建设项目可行性研究报告.pdf
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1、-旅游风情小镇一期建设项目 可行性研究报告 -目 录 1 总 论.错误!未定义书签。1.1 项目概况.错误!未定义书签。1.2 建设单位概况.错误!未定义书签。1.3 项目提出的理由与过程.错误!未定义书签。1.4 可行性研究报告编制依据.错误!未定义书签。1.5 可行性研究报告编制原则.错误!未定义书签。1.6 可行性研究范围.错误!未定义书签。1.7 结论与建议.错误!未定义书签。2 项目建设背景和必要性.错误!未定义书签。2.1 项目区基本状况.错误!未定义书签。2.2 项目背景.错误!未定义书签。2.3 项目建设的必要性.错误!未定义书签。3 市场分析.错误!未定义书签。3.1 物流园
2、区的发展概况.错误!未定义书签。3.2 市场供求现状.错误!未定义书签。3.3 目标市场定位.错误!未定义书签。3.4 市场竞争力分析 .错误!未定义书签。4 项目选址和建设条件.错误!未定义书签。4.1 选址原则.错误!未定义书签。4.2 项目选址.错误!未定义书签。4.3 场址所在位置现状.错误!未定义书签。-4.4 建设条件.错误!未定义书签。5 主要功能和建设规模.错误!未定义书签。5.1 主要功能.错误!未定义书签。5.2 建设规模及内容.错误!未定义书签。6 工程建设方案.错误!未定义书签。6.1 设计依据.错误!未定义书签。6.2 物流空间布局的要求.错误!未定义书签。6.3 空
3、间布局原则.错误!未定义书签。6.4 总体布局.错误!未定义书签。6.5 工程建设方案.错误!未定义书签。6.6 给水工程.错误!未定义书签。6.7 排水工程.错误!未定义书签。6.8 电力工程.错误!未定义书签。6.9 供热工程.错误!未定义书签。6.10 电讯工程.错误!未定义书签。7 工艺技术和设备方案.错误!未定义书签。7.1 物流技术方案.错误!未定义书签。7.2 制冷工艺技术方案.错误!未定义书签。8 节能方案分析.错误!未定义书签。8.1 节能依据.错误!未定义书签。8.2 能耗指标分析.错误!未定义书签。8.3 主要耗能指标计算.错误!未定义书签。-8.4 节能措施和节能效果分
4、析.错误!未定义书签。9 环境影响评价.错误!未定义书签。9.1 设计依据.错误!未定义书签。9.2 环境影响评价应坚持的原则.错误!未定义书签。9.3 项目位置环境现状.错误!未定义书签。9.4 项目建设与运营对环境的影响.错误!未定义书签。9.5 项目建设期环境保护措施.错误!未定义书签。9.6 项目运行期环境保护措施.错误!未定义书签。10 安全与消防.错误!未定义书签。10.1 安全措施.错误!未定义书签。10.2 消防.错误!未定义书签。11 组织机构和人力资源配置.错误!未定义书签。11.1 施工组织机构.错误!未定义书签。11.2 基建项目部的主要职责.错误!未定义书签。11.3
5、 运营管理.错误!未定义书签。11.4 人员来源、要求及培训.错误!未定义书签。12 工程进度安排.错误!未定义书签。12.1 建设工期.错误!未定义书签。12.2 工程实施进度安排.错误!未定义书签。13 投资估算与资金筹措.错误!未定义书签。13.1 投资估算.错误!未定义书签。投资估算包括建设项目的全部工程,主要内容有:主体建筑工程、-道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。错误!未定义书签。13.2 资金筹措.错误!未定义书签。14 财务评价.错误!未定义书签。14.1 评价依据及方法.错误!未定义书签。14.2 基础数据与参数选取.错误!未定义书签。14.3 营业收入及总成本费
6、用估算.错误!未定义书签。14.4 利润总额估算.错误!未定义书签。14.5 盈亏平衡分析.错误!未定义书签。14.6 财务评价.错误!未定义书签。15 综合效益评价.错误!未定义书签。16 招投标管理.错误!未定义书签。16.1 编制依据.错误!未定义书签。16.2 招标原则.错误!未定义书签。16.3 招标方案.错误!未定义书签。16.4 评标要点.错误!未定义书签。17 结论及建议.错误!未定义书签。17.1 结论.错误!未定义书签。17.2 建议.错误!未定义书签。-1.项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目研究范围 根据国家发展和改革委对项目可行性研究报告的有关内容和要求,并由
7、丘北县提供相关资料和数据的基础上,通过项目市场调研,并结合项目的实际情况,对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理,资金估算和资金筹措、经济、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算,为项目的决策提供依据。1.1.2 项目名称 某省某县普者黑旅游风情小镇一期建设项目 1.1.3 开发公司 普者黑旅游风情小镇一期建设项目由北京某房地产有限公司负责项目筹备、项目管理,招标选择设计施工单位进行建设开发。1.1.4 承担可行性研究工作的单位 某省城乡规划设计研究院-1.1.5 研究工作依据 中华人民共和国房地产管理法;中华人民共和国土地管理法;中华人
8、民共和国森林保护法;中华人民共和国水利法;中华人民共和国自然保护区条例;某省某县普者黑旅游区的管理(暂行)办法及实施细则;某普者黑、仙人洞生态旅游村修建性详细规划;普者黑外围旅游接待区修建性详细规划;房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范;项目可行性研究报告编制委托书 某县志 某县国民经济和社会发展十一五计划 全国市政工程投资估算指标 建设项目经济评价方法与参数 某省安装工程消耗量定额 某省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额 市政工程可行性研究报告编制办法 全国市政工程投资估算指标 某县现行工程建设材料价格 文山州、某县相关文件 国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税的管理条例;-1.1.
9、6 项目提出背景和项目建设的必要性 旅游业是当今世界上发展最快,规模最大的朝阳产业,由于它牵引带动力强,产业关联度高等明显优势,普遍受到世界各国政府的高度重视,都将其作为支柱产业加以扶持和培育。目前旅游业不但是某省的支柱产业之一,也是某县、文山州经济增长的重要支点。某县普者黑省级风景名胜区,总面积 165 平方公里,共分为 5 个景区,56 个景点,资源规模宏大,旅游品位较高,组合度好,具有较高的开发价值和经济价值,可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察,兼有桂林之山,西湖之水的美景,是多功能、大容量的风景名胜区。景区内的民族村仙人洞,刚建成就被命名为某民族文化生
10、态第一村,成为某建成民族文化大省的一朵奇葩,受到许多国内外专家的好评。普者黑风景区 1993 年开发接待外来游客后,游客数量逐年增长,综合收入不断提高。据统计自 1993 年开发至 2004 年,累计接待旅游者 402.33 万人次,旅游总收入 137500.65 万元,年均增长率达 65%和 104%,分别占文山州旅游总人数的 28%和总收入的 27%,预计在 2015 年左右有望突破万人/次大关,综合收入达到 144480 万元,是某县和文山州重要的经济增长点。但是目前普者黑风景区接待能力严重滞后,发展后劲不足,如果用一个产业的指标来衡量,普者黑风景区旅游业的产业结构、产业规模和产业竞争力
11、与国内一些旅游目的地来说还存在较大差距,主要体现在软、硬件两个方面。在硬件方面的表现主要有:旅游住宿设施数-量少,档次低,配套性差;旅游餐饮设施档次较低,类型较少,卫生条件较差;旅游配套设施不健全,旅游厕所数量少等。在软方面的表现主要有:服务不规范,随意性大,服务质量不高,服务技能有待提升;服务内容简单化,缺乏个性化、人性化服务,不能满足不同旅游者的需求,尤其是缺少旅游信息咨询等动态服务。因此从软硬两个方面来说远远达不到预期游客的接待能力,严重限制国外游客客源的开发和发展,游客消费水平远远也没有达到国内旅游市场的平均水平。综上所述,该项目建设已经成为了能不能吸引更多全国乃至全世界的客源,能不能
12、提高游客在普者黑消费水平,能不能为当地区域范围内就业问题创造更多机会,能不能带动普者黑风景区经济按预期发展的头等大事。根据某省委副书记、常务副省长秦光荣同志在赴四川九寨沟考察座谈会上借鉴经验 创新思路 加快某旅游产业发展步伐的讲话精神建设好环滇池旅游休闲旅游区、阳宗海旅游度假区文山普者黑旅游区、云阳梯田旅游区等 12 个国内外知名的风景旅游区和度假区,我们在某省有关部门、某县政府的指导下提出了普者黑旅游风情小镇的开发建设项目。1.1.7 项目建设规模和内容 普者黑旅游风情小镇一期建设项目总规划用地面积 46000 平方米,规划总建筑面积 20706 平方米。普者黑旅游风情小镇一期建设项目将立足
13、于普者黑风景区的生态-资源保护和打造旅游产业持续的发展两大出发点,开发普者黑。1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 最近一系列的统计数字表明,某县实施的旅游业带动战略效果开始凸现,旅游业的发展有力地带动了第三产业其他行业的发展,成为全县第三产业发展的火车头。某县紧紧依托普者黑旅游风景区,不断加大旅游市场的宣传促销和实施旅游带动战略,在普者黑旅游业得到快速发展的同时,有力地带动了贸易、旅馆、餐饮、运输、娱乐服务等相关产业的快速发展。2005 年全县共接待游客 73.35 万人次,实现旅游综合收入 10985 万元。其中:旅游产业带来的贸易零售额为3750 万元,占全县贸易业零售额的 12
14、.1%;旅游产业带来的餐饮业零售额为 3000 万元,占全县餐饮业零售额的 58.3%;旅游产业带来的旅馆营业收入为 1838 万元,占旅馆营业收入的 85.6%;旅游产业带来的客运营业收入为 650 万元,占全县客运业收入的 52.9%;旅游产业带来的娱乐服务收入为 1078.15 万元,占全县娱乐服务业收入的 60.2%。依托普者黑旅游风景区强劲的发展态势和巨大的旅游客源,本项目建成后将有充足的客源。以某县目前每年 220 万旅游客量计算,日均游客接待量 5000 人左右,普者黑旅游景区日客流量 2200 人以上。项目建成后聘请国内著名酒店管理公司管理,构建有力的销售网络和营销渠道,将常年
15、为项目提供大量客源。-本项目采取正确的营销策略,聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍,创新机制,建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络,客源将有充分保证。1.2.2 项目建设进度 本项目已在 2006 年进行市场研究和方案设计,经过近一年的工作,现已基本完成方案工作。计划本项目于 2008 年 1 月动工,2008 年 11 月份通过竣工验收,并进入销售。1.2.3 投资估算和资金筹措 本项目拟按照滚动投资、分期开发的方式投资。一期投资 2990万元人民币,建设资金全部使用开发商北京某房地产有限公司的自有资金及自筹资金。1.2.4 项目综合评价结论 综上所述,普者黑风景区由于配套
16、设施的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。普者黑旅游风景小镇一期建设项目的开发、建设对于提升普者黑风景区的内在质量和品质具有十分重要的意义,因此项目建设十分必要。普者黑旅游风景区得天独厚的区位优势,良好的自然生态环境,城市综合配套功能进一步加强,各项社会事业协调发展,将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目的开发建设具有较强的生态资源、文化内涵、-地理区位、资源品牌等优势,该项目开发、建设的内容符合市场发展趋势和某县旅游经济的发展需求,普者黑旅游风情小镇一期建设项目具有切实可行性,具有良好的市场前景。1.3 市场宏观背景 1.3.1 旅游行业发展趋势分析
17、在总体发展趋势上,虽然近年来遭受到世界经济不振和国际恐怖事件等种种打击,但旅游业发展的市场基础依然坚实,总体发展速度仍高于全球经济总体增长速度。旅游业具有投资少、回报高,资源垄断性,劳动力密集,关联性强,无污染等特点,被公认为是永远的朝阳行业,受到各国政府的重视,并给予优先发展。旅游业目前在各国经济中的比重和地位日益加强,至 1992 年为止,已一跃而成为世界第一大产业。随着工业化、城镇化进程而加快,随着人们的生活节奏随着工业化、城镇化进程而加快,亲近自然、接近自然、回归自然、拥抱自然已成为国际旅游的发展大趋势。而这种对自然的渴求也越来越显示出传统的观光式旅游方式的先天缺陷。近年来,随着人们收
18、入水平的提高,可自由支配时间的增多,一个休闲时代正在来临。5+2 的生活工作方式,三个黄金假期,不同程度的带薪休假,私家车的普及,高速公路网的建设,时尚的假日消费,人们的休闲需求不断膨胀,我国的生态旅游已经从第一代的生态观光旅游向第二代的生态休闲度假旅游过渡,休闲度假式的旅游活动将成为旅游市场的主要格调。-现在人们更加趋向于选择在旅游地住下来,以休养度假的方式进行旅游,而告别以往那种走马观花式的传统旅游方式。据国际休闲研究权威人士预测,发达国家已经进入度假旅游时代,先进的发展中国家将紧随其后。中国休闲经济和度假产业起步较晚,但发展很快。这一切都预示着:一个度假旅游的时代已经来临。1.3.2 房
19、地产行业发展趋势分析 房地产业作为国民经济支柱产业,近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策,房地产得到了快速发展,并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。特别是中国加入WTO 以来,国民经济持续发展以及政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮,为房地产业赢来了新的发展机遇。同时,随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用,对房地产的有效需求,呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。随着时代飞跃,中国城市居民的消费也由过去单纯住的需求转为一种对附加值的追求,即不仅仅讲究使用,更是追求一种享受和自我表现。人们这时不但要有生活,还要
20、有度假;不但要活得现实,还要活得诗意;不但要生活在此处,还要生活在别处;不但要生活在现代,还要生活过去;不但要生活在熟悉的环境当中,还要生活在异域风情当中,这种消费需求直接推进了旅游休闲地产的增长,也为普者黑旅游风情小镇一期建设项目奠定了坚实的市场基础。-1.3.3 市场需求及消费能力分析 1.3.3.1 从度假旅游的市场潜力进行分析 随着我国国民收入水平的增长、旅游产品的丰富和休闲时间的延长,人们对旅游活动的质量要求不断提高,而不再仅仅满足于浮光掠影、走马观花式的观光,这为度假旅游概念的产生和发展奠定了基础。根据中国旅游业发展十五计划和 2015 年、2020 年远景目标纲要,至 2020
21、年,我国国内旅游人数将达到 36 亿人次,旅游收入 2.93万亿元,年均复合增长率分别为 8.4%和 11.8%,为项目提供了广阔的发展空间。据统计,我国 2004 年旅游行业总收入达到 6840 亿元,其中度假旅游行业占到 20以上,而且近年来增长幅度高达 7-10%。由此看来,度假旅游市场巨大,到 2020 年,将有可能达到 3600 亿1万亿元以上。1.3.3.2 从中国金融存款的总量进行分析 目前国内可投资领域少,可利用资金相对充足。一段时期以来,国内产业结构深层次调整、全球宏观经济不景气等多重因素导致我国制造业、资本市场、高科技投资的回报率整体呈下行趋势。而另一方面,2001 年末,
22、我国金融机构存款余额 14.36 万亿元,各项贷款余额 11.23 万亿元,存贷比为 78.2%,高于法定水平 3.2 个百分点,显示我国目前潜在可利用资金较为充足。据人民银行统计,2002 年 5月末全部金融机构各项存款余额为 15.33 万亿元,各项贷款余额为-11.83 万亿元,存差总额达到 3.5 万亿元。从金融机构存款方面来看,全国人均消费能力非常可观。1.3.4 文山州的投资宏观背景 文山壮族苗族自治州,是某省的东南门户。文山州盛产三七(田七),其产量、质量均居全国之冠,本草纲目中称为金不换,故世称文山为三七之乡。由于特殊的历史原因,文山州的工作重点从1992 年才转移到经济建设上
23、来。经过十几年的努力,基础设施滞后的状况明显改变,国民经济在改革开放中持续、快速、健康发展,社会保持稳定。至 2010 年,文山州国民经济和社会发展将以邓小平理论和党的基本路线为指导,深入贯彻江泽民三个代表重要思想,把中央和省委方针、政策与文山的实际紧密结合起来,进一步解放思想,实事求是,把发展作为主题,把结构调整作为主线,把改革开放和科技进步作为动力,把提高人民生活水平作为根本出发点,走打基础,兴科教,调结构,建支柱,搞特色,活流通的路子,实现全州经济由封闭型向开放型转变,由传统型向市场型转变,由温饱型向小康型转变,使全州生产力迈上一个新的台阶。面对新的发展形势和机遇条件,文山将把加快发展作
24、为第一要务,围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略,实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放,加快水、陆、空大交通建设,大力发展通道经济、口岸经济,把文山构建成面向东部沿海发达地区、-东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。面对新的发展形势和机遇条件,文山将把加快发展作为第一要务,围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略,实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放,加快水、陆、空大交通建设,大力发展通道经济、口岸经济,把文山构建成面向东部沿海发达地区、东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。为扩大对内对外开放,加快招商引资步伐,州委、州人民政府解放思想,于 2001
25、 年 10 月成立了文山州招商引资机构。出台了关于进一步改善投资环境扩大开放的若干规定,设立了州政府投资服务中心,实行窗口部门一站式服务。各县也出台了投资优惠政策,成立了县外来投资服务中心,实行一个窗口对外、一条龙服务,热情为外来投资企业办理规划、用地、开工、供水、供电等手续。州县招商部门本着你投资我服务,你困难我解决的原则,积极做好外来投资企业的后续服务工作,优质、高效、快捷的服务,迎来了大批国内外客商,2004 年,全州共引进外来投资 16.7 亿元,占固定资产投资的 38%。外来投资的大量进入,促进了地方经济发展,2004 年,全州国内生产总值 124 亿元,地方财政收入 5.52 亿元
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