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老年公寓项目商业计划书 1 老年公寓项目商业计划书 老年公寓项目商业计划书 2 引言：人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60 岁以上的人口数占总人口数的比例超过 10%，或 65 岁以上的人口数占总人口数的比例超过 7%。2005 年底全国 1%人口抽样数据显示，我国 65岁以上人口达到 10055 万人，占总人口数的 7.7%。我国已成为人口老龄化国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。老年公寓项目商业计划书 3 索引：第一部分：基本情况 一、内容概要 二、公司概况 第二部分：老年养老模式国内外现状及发展趋势 一、现状 1、国内养老模式现状 2、国外养老模式现状 二、养老模式发展趋势 第三部分：项目市场背景与市场情况分析 一、项目提出依据（一）政策依据 （二）政治保障 二、项目市场背景 （一）我国已步入老龄化社会阶段 （二）老年公寓面对的社会现状及特点 （三）老年公寓市场需求不断增长 三、项目宏观市场情况分析（一）老年公寓发展趋势（二）老年公寓市场目标客户需求分析 四、北京地区老年公寓市场分析 第四部分：项目规划 老年公寓项目商业计划书 4 一、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 二、项目规划设计要求及特征 三、环境规划设计应遵循 四、配套设施考虑 第五部分：项目投资成本核算 第六部分：项目投资方案 第七部分：项目投资经济分析 第八部分、项目风险分析 第九部分、风险规避与控制 第十部分：总结（附件一：疗养院建筑设计规范标准 附件二：老年公寓税收及补贴性政策文件）老年公寓项目商业计划书 5 第一部分：基本情况 一、内容概要：1、本计划书为某建投资控股有限公司拟定在北京市某县投资兴办老年公寓项目而编制。2、本计划书涉及时间为：3、本计划书涉及的目标是：公司在北京市某县投资兴办老年公寓，预计投资占地规模为 500-1000 亩，建筑面积拟定为 60-1000 万平方米。二、公司概况 某建投资控股有限公司 老年公寓项目商业计划书 6 第二部分：老年养老模式国内外现状及发展趋势 一、现状 （一）国内养老模式现状分析 家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。1、家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421 型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。2.、机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构 340 家左右,其中民办的养老老年公寓项目商业计划书 7 机构约有 100 家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有 1600 多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在 98%左右。而民办养老院的床位已有近 12000 张，但平均入住率只有 2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。3、社区居家养老 社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。（二）国外养老模式现状 老年公寓项目商业计划书 8 1、养老社区模式 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在 1965 年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20 世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。发达国家经历了一个多世纪的老龄化发展历程，各国的养老模式基本都是从机构养老，到设施养老，最后走向社区、家庭养老的发展历程。以欧洲为代表的政府包揽的福利养老模式，也大部分转向政府主导下的社会、市场多方参与的形式，以推动老年群体甚至整个社会健康可持续地发展。当前，世界各国已经形成了多种多样的养老居住建筑和服务设施：老年公寓项目商业计划书 9（1）日本：介护保险政策解除后顾之忧 2006 年日本总人口为1.3 亿，老年人口2660 万，占总人口的 20.8%。相关研究显示，预计到 2055 年，每 2.5 个日本人中就有 1 名 65 岁以上的老人，每 4 个日本人中就有 1 名 75 岁以上的老人，社会平均年龄将达到 51.3 岁。日本老龄化发展的快速性与我国的情况类似。日本应对老龄化高峰期到来的重要措施之一就是介护保险政策。从 2000 年起实施，日本要求国民从 40 岁开始交纳介护保险金，65 岁以上需要护理或帮助的老人，以及 40 岁以上未满 65 岁的特定疾病需要护理者，可以享受保险。介护服务按要介护度分为 7 个等级，不同等级享受不同的保险金支持。日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年产业有了新的发展空间。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求，养老模式也逐渐从医院和机构养老向家庭养老过渡。相关居住建筑包括各种层次的老人之家、租赁式的老人住宅、以及银发住宅等，服务设施则主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等。其中，小规模多功能服务站作为介护保险制度的一个重要产物，也是日本政府近年来着力推行的养老服务模式。它通过政府主导下的市场运营模式，实现了嵌入社区中的就近服务，使养老服务全方位进入家庭，介护保险政策得以落地。老年公寓项目商业计划书 10 在小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。其特点在于：小规模，以小规模功能体嵌入社区的模式，有助于维系老年人原有居住模式、人际关系、家庭氛围和地域熟悉感；近距离，以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能就近、便捷地享受各种服务；全天候，365 天，24 小时随时提供必要的服务；一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，适于应对老年人的各种身心变化；多功能，考虑设施建设的灵活性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。老年公寓项目商业计划书 11 （2）美国：老年社区的商业化运营 在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从健康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区（长者社区）、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀、暂缓照料等。这其中其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。让老年人享受郊外的清新空气和美好景观的同时，还能充分利用各类休闲老年公寓项目商业计划书 12 娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。整个社区内部形成多层级的设施配置，既有集中的社区配套以满足较大规模的聚会与活动，同时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面的生活需求，促进居民对居住邻里的归属感和家庭感。有的老年社区不仅提供专门面向老年人的住宅，还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目，使老人老有所乐。有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。老年公寓项目商业计划书 13（3）英国：就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式:社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4 种形式。居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。目前英国约有 13 万人从事这一服务，约 10的 65 岁以上的老年人接受这一服务；家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式；老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式；托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之老年公寓项目商业计划书 14 道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。老年公寓项目商业计划书 15 老年公寓项目商业计划书 16 国 家 产 品 特 点 借鉴之处 美 国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80 种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分 日 本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧 洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。老年公寓项目商业计划书 17 从国外以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。2、其它养老模式 在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要 1000 欧元。旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24 小时安保等，每月费用在 2000 欧元左右，将于 2008 年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北老年公寓项目商业计划书 18 欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办 9 家联合企业，在英国开办了 15 家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达 4000 英镑（7917 美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了 32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会 2006 年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值 110 亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有 10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近 8 年内上升了 23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有 20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最老年公寓项目商业计划书 19 有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前 10 年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有 20 多年的经验。“倒按揭”发放对象为 62 岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续：其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险。大致是：62 岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。其三，是专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的 25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。老年公寓项目商业计划书 20 在日本，据日本总务省 2001 年 6 月公布的人口统计，日本 65 岁以上的老人达 2227 万，占总人口的 17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾；现代居家养老方式同样是在“家”养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、娱乐机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开“家”环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种“家庭养老院”是非常受欢迎的。二、养老模式未来趋势 创新养老模式 中国在经济在不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性，根据这些需求，借鉴世界上其他国家和地区的经验，结合我国国情，创新养老模式已成为我国养老产业的当务之急。(一)养老产业必须走社会化的道路 目前，社会参予养老产业已是绕不开的门槛。主要包括：老年公寓项目商业计划书 21 1、服务主体社会化。即服务机构、服务设施的社会化；2、服务客体社会化。也就是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人，增大服务的受益面；3、资金筹措社会化。改革资金来源的单一渠道，多渠道筹措资金，采取财政拨款、社会集资、有奖募捐、各方捐助、街道和居委会出资等方式解决养老助老服务资金问题；4、服务队伍社会化。建立一支由专职人员、兼职人员和志愿者组成的服务队伍。以专职人员为主体，兼职人员为辅助，青年志愿者为基础，形成庞大的服务队伍；充分动员公众和年轻型的老年人参与自愿助老服务；增强老年人的自助能力和代际间的互助意识。(二)养老产业必须走产业化的道路 养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累和自我发展的动力机制。(三)养老产业必须走专业化的道路 养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作，要把它作为一个专业来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。人口老龄化是挑战也是机遇，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新养老运动、新社会运动，这就需要社会共同努力，克服老年公寓项目商业计划书 22 现有养老模式的不足，顺应社会需求，探索出多种满足老年人基本需求与深层次需求的养老模式，创造出多个“以人为本、终生关怀”的亲情养老模式，多个更适合我国国情的养老模式。（四）社区养老服务将成为今后我国养老服务的主要模式 老年人为我们的社会进步和经济发展做出了不可磨灭的贡献，确保他们安度晚年是政府和社会的共同责任。实行社区管理服务，不仅要考虑到离退休人员在衣食住行等方面的基本生活需要，而且还要考虑他们的精神生活需要，逐步形成多层次和多方位相结合，设施服务与互助服务相结合，比较便利、健全的，包含“养、医、乐、学、为”为一体的社区服务内容。家政服务中心。将一些原来由家庭负担的事务性工作纳入服务范围，实行上门服务。社区医疗服务中心。要改变目前医疗服务机构集中于市中心以及片面求大求全的局面，开展医疗服务“进社区”、“下乡”活动，实现从“有病去医院”到“小病进社区、大病去医院”的转变。文体活动中心。围绕“老有所乐、老有所学、老有所为”，从本地经济承受能力出发，因地制宜、因陋就简地兴建一批老年人活动场所，积极开展适合老年人的群众性文化、体育、娱乐活动。老年公寓。发展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服务机构，对家庭抚养、照顾有困难的老人以及独居老人实行集中统一的管理服务，不但能给老年人提供更好的服务，而且对于减轻家庭压力也具有重要意义。老年公寓项目商业计划书 23 第三部分：项目市场背景与市场情况分析 一、项目提出的依据 （一）政策导向性文件 1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知 国办发200019 号 2、民政部关于加快发展养老服务业的意见来源：社会福利和慈善事业促进司 3、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 国办发20066 号 4、民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见来源：社会福利和社会事务司 民发2005170 号 5、北京市民政局、北京市财政局关于印发关于社会力量兴办社会福利机构运营资助办法的通知 京民福发2009117 号 来源：北京市民政局 6、北京市民政局关于资助街道乡镇养老服务机构建设的通知 京民福发2008121 号 来源：北京市民政局（注明：资助对象以街道办事处、乡镇政府（地区办事处）为主体投资新建、扩建、改建以及设备更新的养老服务机构）（二）政治保障 党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障 老年公寓项目商业计划书 24 首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。其次，党和政府十分重视老有所养问题。从 1984 年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定、关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定、社会保险费征缴暂行条例等文件。2000 年 8 月，中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。2005 年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。二、项目市场背景 （一）我国已步入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7%或 60岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的老龄人老年公寓项目商业计划书 25 口约为 1.45 亿，占我国总人口的 11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人将占全国总人口 19.34%；到 2040年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。（二）、老年公寓面对社会背景、现状 1、社会背景：老年公寓项目商业计划书 26 老年公寓初创于上个世纪 70 年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。从国外的情况分析，老年公寓可以看作是一些社会老龄化的先进国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并由专门机构按照市场原则开发和经营的老年专用住宅。老年公寓通常采用居家养老与社区服务相结合的模式，是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用配套完善的老年人社区，除为老年人个性化设计的房屋外，还提供医疗保健、文化娱乐、家政护理等全方位服务。老年公寓一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。中国的北京、上海、大连、深圳等城市近几年相继建成老年公寓，并始终处于供不应求的状态，堪称银色产业中最具投资价值的黄金项目。我国自 1999 年进入老年型国家以来，由于老年人口基数大、发展老年公寓项目商业计划书 27 速度快、来势凶猛，因此解决老年人的养老和居住问题成为各个城市十分紧迫的一个社会问题。国务院全国老龄工作委员会办公室发布的2001 年至 2100 年中国老龄化发展趋势预测研究报告中指出，2030 年至 2050 年是中国老龄化形势最严峻的时期。而目前中国应对老龄化在思想、物质、制度等方面的准备都严重滞后。报告指出，未来 25 年，是我们应对老龄社会的关键准备期，也是仅有的战略机遇期。该报告建议，国家应把应对老龄化列入未来中国的发展战略。老年公寓作为一种新型的养老模式，将社区服务与商业化运作有机结合，有力推进了对于我国养老模式的革新和良性运转。然而从全社会以及城市规划的全局考虑，老年公寓的大发展还有待政府给予强有力的支持和鼓励。相关配套举措包括：A、制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房(含老年公寓)应纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。B、依据实际情况大力兴建和发展老年公寓。老年公寓项目商业计划书 28 老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，但购买能力有限，政府应想方设法给予补贴和优惠，加大力度完善社会保障体系的建设；中高收入老年人住房市场需求旺盛，并且具备强大的购买力，应率先引入商业化运营机制，同时带动不同层次老年公寓的大发展。C、政府在各方面对老年公寓建设给予支持。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还应加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。融资是老年公寓的一个难题。政府在此方面可考虑多种政策支持方式，如对于开发商，除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴；再有，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金；在个人筹措资金方面，应鼓励银行从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房，即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房，这是目前国外一些国家普遍使用的方法，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，老年公寓项目商业计划书 29 每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。此外，还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。C、建立和完善老年住房的法律、法规 法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994 年实行了 中心建筑法，2000 年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等；韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，我国政府也应建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并坚持认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要政府和社会的总体规划、各个方面的大力支持，以及法律法规的建立和完善。2、老年公寓现状：（1）数量短缺 目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较，我国只有 42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到 100 万张，只能为 1%（1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年公寓，投资总额在 160 亿到 200 亿元。老年公寓项目商业计划书 30（2）质量不高 我国现在的养老机构，一为计划时期延续下来的公办敬老院，主要服务对象是城乡孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服务；二为近几年由公办医院改建的老年公寓，主要服务对象是城镇生活不能自理的老年人，除提供基本生活照料服务外，还兼具简单的医疗服务功能；三为近几年兴建的私办老年公寓，多数是利用老房子改建的，配套服务设施少，规模小、住地分散、各自为战，社会公共服务资源难于集约利用，由于不是专门为老年人养老而建设的，各方面服务条件都受限制。这种“笼养式”的养老机构，老人住进去不舒服，不到迫不得以的时候是不愿意住进去的，越来越不适应老年人日益增长的养老需求。（三）老年公寓市场需求不断增长 1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到 10以上（60 岁以上人口）或 7（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998 年版）。目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10以上，到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人。又据预测我国 65 岁以上老人数将从 2000 年的 0.94亿（占总人口的 7.3），增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的老年公寓项目商业计划书 31 22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来 10 年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到 90。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025 岁）仅有 28.5，中年人（4050 岁）有 42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002 年3 期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。老年公寓项目商业计划书 32 三、项目宏观市场情况分析 （一）老年公寓发展趋势 1、社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 2、社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 3、产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势（二）老年公寓市场目标客户需求分析 1、老年社会来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的 15，占全国总人口比重的 10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到 21 世纪中叶，60 岁以上的老年人将达到 4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，约占世界老年人口总数的 22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。老年公寓项目商业计划书 33 2、老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。3、老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。4、老年人居住状况 2000 年北京市