房产物业管理制度.doc

物业管理有关条例及规定目录

l 《xx房产物业管理公约》
l 《xx房产物业管理公共契约》
l 《xx房产物业管理委员会章程》
l 《xx房产物业管理工作人员守则》
l 《xx房产业主装修管理规定》
l 《xx房产治安管理规定》
l 《xx房产绿化管理规定》
l 《xx房产卫生管理规定》
l 《xx房产交通管理规定》
l 《xx房产停车场管理规定》
l 《xx房产园区消防管理规定》
l 《xx房产会所管理规定》
xx房产业主入住注意事项
简介
（一） 物业管理知识与联络
（二） 装修改建注意事项
（三） 清洁服务
（四） 保安、防火及防风注意事项
（五） 公建及娱乐健身设施的使用
（六） 停车库与汽车清洁服务
（七） 停车场管理规定
（八） 区内交通管理规定
（九） 其他责任与保养事项

简介

《xx房产业主入住注意事项》的产生，旨在向xx.德加公寓（以下简称本小区）各业主阐述《物业管理公约》的要点及一般守则。
浙江xx物业管理公司（以下简称本公司）将竭诚为业主和住户提供最佳的管理服务，使业主能享受到各项设施的最佳运用，保持小区持久、高尚的格调与优美的环境。
要成功达到上述目的，有赖于业主的真诚合作。
（一）物业管理知识与联络
1．1 管理人
浙江xx物一管理公司已被聘为本小区的管理人。
业主赋有全权无偿或有偿享用小区内各种公共设施的权利。
作为管理人，本公司将负责本小区的保养和维修，包括公共区域、公共设施等。任何业主（或住户）均不可擅自更改或干扰公共设施。

1.2 管理费用
如《物业管理公约》所述，管理费用以支付下列各项费用：
1.2.1区内公共区域保安服务。
1.2.2区内公共区域清洁服务。
1.2.3区内公共区域花草园艺。
1.2.4区内公共区域及设备的保养、维修。例如机电设施、水泵、给排水系统、消防、通风、电力、交通工具及保安设施等系统。
1.2.5区内公共区域的用水、用电。
1.2.6交通运输、通讯及邮物。
1.2.7文件及宣传品印刷。
1.2.8制服制作及洁净保养。
1.2.9会计、律师及工程等专业人士聘用。
1.2.10 电脑服务。
1.2.11 健身文娱（会所内收费娱乐项目除外）。
1.2.12 其他管理上的开支。
1.2.13 管理及其他服务人同工资、津贴及福利。
现行的管理费金额可能随日后实际开支变化而予以调整，调整前将会先行发布通告，经业主委员会审核后执行。

1.3 管理费缴付
管理费由业主或住户缴付均可，但若有拖欠，最终由业主负责。
管理费于每月第一天先期缴付。付款方法如下：
1.3.1 业户在指定银行存入款项，本公司管理处（下称管理处）每月开出缴费通知单通知银行。银行划帐后开出单据，由管理处将单据交各业主备查。
1.3.2 现金缴付
以现金缴付，请带整套缴费通知单，前往管理处缴付，留意并即时领回收据。

1.4 管理费盈亏
如《物业管理公约》规定，若管理费不足以应付开支而有亏损，由本公司垫付，若管理费有盈余则拨入下年度帐目。

1.5 管理设施基金
为改进小区内的公共设施及装备，配合日后的重驼作，提升环境品质，故于入伙初期，均需要进行若干增改工程或购置若干设备。例如：
1.5.1购置各种有关管理、保安及维修等家具、办公设备及用具。
1.5.2安装各种守则或指引式的标志牌等。
1.5.3其他各种促进管理效益，对提升小区环境格调有帮助的项目。
1.6 公共设施维修基金
该笔项款将用于本小区的管理及维修的用途或支付任何非经常性开支，包括维修、安装或更换小区内任何公共设施的费用。业主应在收楼时缴付等于三个月管理费款项的公共设施维修基金。

1.7其他收费
包括有偿服务及代收代缴款项：公共地方或公用设施有偿使用费；其他按规定应收的费用。

1.8管理人员
为保障高效服务水平及管理效能，恳请各业主合作，避免请管理人员在正常工作时间内作私人服务，并请勿给管理人员的服务以物质回报。

1.9联络途径
本公司保安队员是专职保安人员，对于保安以外问题，未必全面了解，因此对管理上的问题未必能够准确地给予解答或指引。
为提高管理服务效能，避免不必要误会及阻延，除紧急事件外，业主或不明白或有任何意见、投诉，请直接打电话或赴管理处。
此外，管理处会装有布告板及意见箱，以加强与业户联系。

1.10 具名投诉及意见
欢迎各业主提供任何有关小区的管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联系及回复。若投诉个别保安员或管理人员，请尽可能摘录其编号、姓名，以便调查及处理。

（二）装修改建注意事项
2.1.1 业主装修之前，请先将装修建筑结构图纸送交管理处，未获得其书面认可前，切勿动工。
倘未获批准而擅自动工者，业主须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及有关部门认可为止，由此产生的一切费用亦由所属业主负担。
2.1.2 楼宇结构及外墙
任何装修改建均以不影响本楼宇的结构为标准。例如在承重墙上切割或开孔。除遇极特殊情况而预先获得管理处书面认可外，在外墙装置铁架、露台、支柱、铁笼、花架、卫星天线、招牌或任何形式的附加物等，一律禁止。
2.1.3 电器装置
为符合供电部门的规范，安装各项电器工程时，业主必须聘用合格电工。如需使用公用电时，必须到管理处申办，按表收费。
2.1.4 供水及排水系统
业主未得有关政府部门批准，及管理处的认可，请勿随意更改或分支供水及排水系统。不适当的更改，会扰乱水压及排水系统，收致严重后果。如有更改工程，必须聘用合格管理工。
2.1.5 煤气供应
所有单位均已装备煤气供应管道，经煤气公司通气，即可使用。
业主切不可随便改移管道煤气喉管及炉头位置或干扰供应系统。改移位置若属必要时，须先向煤气公司申办同意及取得处理处书面认可，并须由煤气公司施工。
2.1.6 可视对讲机及有线电视插座
业主不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必要时，须先取得管理处认可，并聘用其指定合格承建单位办理。
改移位置不恰当，不仅会影响所属单位的性能，更会影响整体系统。
2.1.7 公共照明灯饰
所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在单位门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。
2.1.8 窗框
请勿在窗户或外墙上装置任何广告形式招帖或招牌。
所有窗框均用塑钢制造，如须另行刷漆，勿使用砂纸或其他粗糙腐蚀剂洗擦，以免造成永久性损坏。
2.1.9 和单位预留空调机位，业主切勿在墙外随意更改装置空调的位置。

2.2 装修单位的选择
业主须确保所进行的各类装修工程能兼容原有系统，同时为了保障整体业主利益，请各业主聘请负责及可靠的合格的装修企业，因为所有有关损毁责任，最终将由业主承担。

2.3装修程序介绍
2.3.1 动工前
A 请送交装修图纸往管理处。若有需要，业户要另送有关部门批核。
B 请申办临时工作证
C 请缴交装修保证金等有关费用。
2.3.2 施工时
A 请紧密监督装修商的施工质量。
B 请预先与管理处安排运送装修材料的时间、途径及方式。
C 请勿在公共地主，如走廊、楼梯、水电表房、储物室等外堆放装修材料物。否则，业主须负责清理费用及罚金。
D 若属必要时，请预先与管理处安排适当暂放地占，免堵塞通道，妨碍其他业主。
E 请勿在上述公共区域施工或未获得管理处事先书面同意擅自接驳公共电力，所有工程必须于业主所购房室内进行。
F 各单公共走廊已进行装饰，切勿在公共地方搅拌水泥或遗溢油漆颜料，因其干涸后很难剥除，会严重影响楼面观瞻。
G 每日工作完毕，请关妥所有门窗、水龙头及电器开头关方可离开。
H 在施工期间，管理处工程人员将会例行巡视，并进入各业主房内察看有关工程是否符合批准或原先认可的图纸。
2.3.3 完工时
A 若将装修杂物弃置于公共地方，请即搬离。
B 请立即前往管理处，通知派人察看竣工工程，并须退还所有临时工作证，以避免延误发还保证金。
2.4 临时工作证及保证金为公众保安及减低外来干扰，未获业主聘用及未向管理处办妥手续的装修单位及人员，不是进入小区内施工。
当业主聘请装修单位或个人装修时，请促其提前同管理处填交临时工作证申请表，提前时间不可少于2个工作日。届时，管理处将签发临时工作证，装修人员须随身佩挂，以资识别。
2.5 保证金的发还
2.5.1装修完工时，业主的装修单位须立即前往管理处退还所领取的临时工作证，办理领还保证金手续，可免延误发还。发还之前，管理处会先行察看，以确保没有抵触下述条款。例如：
A 是否在公共区域遗留装修杂物；
B 是否损坏公共设备；
C 装修工程是否符合有关条例及管理处事前所认可的图纸；
D 已否交还所有领取之临时工作证，若有遗失，每张将扣回手续费。
2.5.2 若上述手续全部完成，随即如数发还保证金。
2.5.3若发现工程抵触上述各点者，所属业主须负责在指定期限内清理及修改。保证金暂被扣存，直至有关改进工程满意后，才会发还。
2.5.4 若业主延误，未能在期限内完成有关的清理及修复工程，管理处可不必预先通知，另请装修单位代为处理，并按值从保证金扣除。若保证金不足以抵偿，业主须另缴付不足之数。

（三）清洁服务

3.1公共区域清洁
保持公共区域清洁，人人有责，谨请业主合作，共同保持清洁。请劝导孩童，切勿随处弃置垃圾或涂污墙壁。切勿将垃圾、杂物抛出窗外，以免造成意外，危及他人安全。

3.2 垃圾清倒安排
管理处日后会按情况作出安排，为各业主清扫垃圾。届时另发较详细通告，每日请依靠细节放置垃圾，以便清洁员工清倒。

（四）保安、防火及防风注意事项
4.1 管理/保安人员
小区每日24小时均有管理和保安人员看守值班，管制出入口，停车场及巡逻区内公共区域。

4.2 单元防盗门
为加强户内保安，各单元防盗门须及时关闭，防避陌生人士擅自进入。

4.3 陌生人士
各业主（或住户）开启单元防盗门进出时，请留意陌生人士跟随，提防紧随而入。若有怀疑，请即通知巡逻保安员或致电管理处。

4.4 安全细节
4.4.1 当遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知管理处或保安人员。
4.4.2 切勿随便给佰生人士开启单元防盗门。
4.4.3 避免将贵重财物存放家中。
4.4.4 外出时，将所有窗户关闭。黑夜时，最好留有适度照明灯光。
4.5 防火须知
—对燃烧中的烟蒂及火柴等，应留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。
—不可在同一插座接驳太多电器，免电线负荷过度。
—不可将裸露电线直接接驳插座，应使用适当插头。
—家庭各成员应知道室内电源总闸，在紧急时，即时关闭。
—火柴、打火机及其易燃及危险物品，应远离儿童。
—使用管道煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄露时，也可避免在室内积聚。停止使用时，应关闭煤气总闸（尤其外出时）。
—定期检查及更换电线和电器接线插座，接驳煤气的胶喉。

4.6公共通道
—请勿将杂物堆放在公共地方。
—公共地方均安装有灭火筒等防火设备，请业主提醒子女切勿移玩这些设备。

4.7 发生火警时，若情况许可下，尽时进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害：
—保持镇静。
—拨119电话报警。
—通知管理员、管理处或保安员，唤醒邻居。
—关闭电力总闸。
—用救火龙头尝试灭火。
—关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。
—烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并用湿毛巾遮盖面部，免受烟雾闷晕。

4.8 防风措施
每当台风吹袭时，管理处提请各业主注意下列防风措施，以保障人身及财物安全。
4.8.1 缚紧容易被风吹倒的物件。
4.8.2 扣紧门窗，免被强风吹开。
4.8.3 如窗户玻璃松动或有裂纹，应将玻璃贴上胶条，防止吹破后，碎片四散，引起危险。
4.8.4 勿在玻璃门、窗附近停留。
4.8.5 缚紧室外植物，把盆栽搬回室内。
4.8.6 检查排水管道，以免因杂物阻塞，引致积水泛滥。
4.8.7 台风过后，若有破裂之玻璃，须立即更换。

（五）公建及娱乐健身的设施的使用
5.1 区内环境景观
5.1.1 小区内各环境景点为业主而建设，业主有责任爱惜花草并保持清洁的责任。
5.1.2 提醒儿童不可攀登园内树木及跨越各栏杆、围墙，以免发生危险。
5.1.3 请勿在环境景点内玩耍足球、自行车、滑板及其他一切会碰撞、伤害他人工设施的各类游戏。
5.1.4 请勿损害或采摘花卉树木，破坏者应负责清付所有再植费用。
5.1.5 请勿在环境景点内晒晾衣物。

5.2 娱乐健身设施
小区的娱乐健身设施，例如游泳池、网球场、壁球馆、桌球室、健身室及桑拿室、图书馆、会议室等，只供小区内业主（或住户）及其陪同的亲友使用。为避免上述设施被外人滥用，业主须定期办领住户卡，以资识别。
所有使用小区内设施的人士，必须遵守管理处所订定的有关规定。

（六）停车库与汽车清洁服务
6.1 停车库守则
小区内停车库，专供已购或租用车位的业主使用。为求停车库秩序良好，保持畅通无阻，避免非法占位、阻塞通道及危害大众安全，所以订立“停车场管理规定”以便各使用人士遵照执行。

6.2 汽车清洁服务
为保障各车主在停车库免受各类外来人士干扰，除车主自行清洁外，汽车清洁服务只由管理处认可的清洁公司提供，未获得允许的外来清洁工人及公司，不得在停车库内工作。

（七）xx房产停车场管理规定
7.1 进场许可
7.1.1 停车场是停车的场所，闲杂人等不得擅进。
7.1.2 无效业主停车证或未向管理处办妥登记手续的车辆，一概按照访各车辆处理。
7.1.3 任何车辆或司机，经常违反管理处的劝告或停车库守则者，管理人员有权拒绝其进入停车库。

7.2 租/买车库的车辆
7.2.1 租/买车库的业主，均须预先向管理处送交证明文件。另须申办业主停车证。
7.2.2 业主停车证
A. 业主停车证不得转让及涂改，过期或复印的业主停车证，均属无效。
B. 若业主停车证有任何遗失或损毁，须速向管理处填报及缴付补领，缴费每证20元。
C. 有效业主停车证必须放在车头挡风玻璃上，以资识别。
7.2.3 管理处会依据业主停车证申请表，制订车辆登记表，交予车库巡逻保安员，以核对进出及停泊的车辆。
7.2.4 车辆只可停泊于规定的车库（车位）内。

7.3 违例停车
不遵守管理处所制订的指引停车库守则的车辆，按违章停车处理。违例停车情形如下：
7.3.1 未向管理处登记手续而驶入、停泊于停车库之车辆。
7.3.2 未出示或持有无效的业主停车证。
7.3.3 未经同意，占停他人车库。
7.3.4 拒绝遵从管理处的指引，并阻塞公用地方，如通道等。

7.4 违例车辆的被扣锁及拖走。
7.4.1 所有违例车辆，无须事前通知，可被扣锁或拖走。
7.4.2 扣或被拖走所产生的费用，均全部由所属车主负责。
7.4.3 任何由于车辆被扣或拖走，而直接或间接地引致车辆的遗失或损坏，管理处恕不负责。
7.5车辆清洗
7.5.1车辆的清洗服务只由管理处认可的清洁人员提供服务。未获允许的清洁工人及公司，不得在停车场内工作。
7.5.2 请勿违反消防条例，擅自从消防喉取水。
7.5.3 清洗完毕，请即清扫积水、污物，以保持车场清洁。

7.6 安全及责任
7.6.1 任何使用本停车场人士，须自负在场内受到的意外，或遇其他因由所引致的伤害，更不得骚扰、威胁或危及场内其他车辆、人士及财物的安全。
7.6.2 司机须以规定时速驾驶，并遵守所有交通标志及管理处的指引，注意他人安全。机动车在小区内行驶，时速不得超过15公里，半地下车库妈时速5公里，不得在绿化带、人行道上行驶、停放。
7.6.3 司机须注意楼底限高及场内之装备与设施，并负责及赔偿因疏忽或错误，而引致本小区/停车库内的装备与设施的损毁。
7.6.4 请将车门锁好，切勿存放贵重物品于车内，管理处恕不接纳任何托管财物之要求。
7.6.5 使用本停车库人士，如果将任何车辆拖离本停车库，必须事先向管理处申请书面同意。
7.6.6 车位只限作停泊车辆之用。

（八）区内交通管理规定
为了维护小区良好的交通秩序，根据小区的实际情况，确保公建设施，绿化、路面完好、车辆人员的安全，小区的宁静，决定对进入小区的车辆，进行统一管理，特制定此规定：
8.1 小区的车辆一律造册登记，凭管理处发放的通行证、停车证、进出停放。

8.2 外来车辆凭车辆行驶证，换取小区的通行证进入，驶出时，以通行证换回行驶证。

8.3 超重、超长、超高的车辆（含2.5T以上货车）或装有易燃易爆物吕，不得进入小区（特殊情况除外），车辆进入小区请勿呜喇叭。

8.4 凡进入小区的车辆，一律按指定位置停放，请勿乱请。

8.5 自区内驶出的车辆，门卫有权查看所带出的物品。

8.6 凡进入小区的车辆，请自行看护（包括车牌、标志、轮胎及车内的）物品。

8.7 外来车辆进入小区，应缴纳临时停车费。

（九）其他责任及保养事项
9.1 物业用途限制
小区是根据政府批准的规划及条款进行建设，所有住宅单位只许作居住用途，不能改作其它用途。

9.2 危险及违禁品
除非已获得公安机关派出所或政府有关部门发出特许证件，及管理处书面许可，各单位内不得贮藏任何危险及违禁物品。

9.3 户内维修及保养
业主须负责自有单元内部一切装置及设备的保养和维修事宜。

9.4 房屋产权更改时按金等转移
根据《物业管理公约》，所有已缴付管理费、公共水、电表保证金、储备帐等，在房屋产权更改时，待通知管理处后，才可转予新业主名下。而旧业主不能要求退款，亦不能用以抵销拖欠的费用。若旧业主欲领回该等款项，须向新业主及时索还。
新业主在办理楼宇“买卖协议”或其他有关变更产权之文件之前，请先到管理处查询，所属的旧业主是否有拖欠费用。一经变更为业主手续完成，新业主须负责该楼宇所有有关费用，包括以前的拖欠费。

9.5 紧急联络资料
以备万一有危急事件发生时，而业主（住户）又外出工作或未住在所属物业，管理处需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。请各业主（住户）合作，定期提交及更新有关紧急联络资料给管理处。

9.6 水电、煤气表转名
新业主接收物业时，若已预装水电、煤气表者，须同时办理表的转名手续，避免导致拖欠费用而被截停。

9.7 厕所及下水道
请勿把垃圾、布屑等废物投入水厕及各类排水设备，此举容易引致水厕及楼宇水道闭塞。如因不适当使用而引致公共管道的损坏、堵塞，业主须负责全部修理费用。

9.8 广告招贴
除管理处同意之指定地方，由管理处张贴告示和海报外，所有墙壁或其他公共地方均不可张贴告示、海报，更不可随处涂绘。

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