五星级酒店开发项目全套可行性研究报告.pdf
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1、 第 1 页 共 59 页 五星级酒店开发项目全套可行性研究报告 第 2 页 共 59 页 1.开发项目概况:1.1 项目名称:五星级酒店开发项目 1.2 项目类型:酒店、办公、商业 1.3 建设单位:五星级房地产开发有限公司 1.4 项目选址:位于 XX 市朝阳区五星级新区的南湖畔,南湖大路中段.1.5 项目建设内容和规模:本项目 2010 年 10 月 1 日动工建设,目前的形象进度为:主楼 30 层,裙楼 5 层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构,总建筑面积约 55332 平方米,塔楼建筑面积 32413 平方米,建筑总高度为 123.4 米,用地面积 13217.06
2、 平方米,主楼地上 30 层,裙房地上 5 层,地下 2 层,拥有 411 间客房,西餐厅兼早餐厅一个,大餐厅一个,KTV 包房 30 间,大小会议室 15 个,洗浴中心一个,地下车位 50 辆,地上车位 40 辆,绿化率为。现准备开发,功能为酒店+商业+办公。五星级酒店开发项目功能分区情况 序号 功能分区 所在楼层 净面积 备注 1 一层 1.1 西餐厅(兼早餐)202 M2 1.2 精品店 112 M2 1.3 银行 45 M2 1.4 航空 50 M2 第 3 页 共 59 页 1.5 商务中心 143 M2 2 二层 2.1 餐厅 701 M2 2.2 包房 118 M2 由三间组成
3、2.3 湖景包厢 157 M2 2.4 望湖亭 64 M2 2.5 备餐间 145 M2 3 三层 3.1 KTV 1356 M2 3.2 酒水超市 88 M2 3.3 演艺大厅 381 M2 3.4 包厢 527 M2 由十五个组成 3.5 包房 152 M2 由三个组成 3.6 湖景包厢 763 M2 由六个组成 3.7 备餐间 72 M2 4 四层 4.1 洗浴中心 1444M2 4.2 大会议厅 581 M2 4.3 大会议室 418 M2 由六个组成 4.4 小会议室 248 M2 由五个组成 4.5 会议室 97 M2 由二个组成 第 4 页 共 59 页 4.6 湖景会议室 28
4、5 M2 4.7 湖景包厢 331 M2 5 五层二十六层 5.1 标准间 每间 47 M2 374 间 5.2 豪华套间 每间 104 M2 44 间 6 电梯机房 二十七层 7 商场 临街一层二层 4000 M2 8 写字楼 临街三层四层 4000 M2 1.6 项目总投资:本项目总投资约 26233 万元(自有资金 7314 万元,贷款 16754 万元,建设期利息 1235 万元)2.开发项目所在地宏观概况 2.1XX 市概况 XX 市位于吉林中部,地处辽,黑两省结合部。现辖 XX 市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳 6 个区,榆树、九台、德惠、农安 4 个县(市),及 16 个
5、开发区。其中,国家级开发区 2 个:XX 经济技术开发区、XX 高新技术产业开发区;省级开发区(工业集中区)14 个:XX 净月经济开发区(净月镇)、XX 汽车产业开发区、XX 长江路经济开发区、XX 工业经济开发区、德惠经济开发区(德惠市)、XX 双阳经济开发区(双阳区)、XX 绿园经济开发区(绿园区)、XX 东湖经济开发区、XX 合隆经济开发区(合隆镇)、XX 五棵树经济开发区(五棵树镇等)、XX 二道经济开发区(二道区)、XX 南关都市经济开发区(南关区)、榆树市环城工业集中区(环城乡)、农安工业集中区(农安县),有 98 个乡镇、办事处,1036 个行政村,144 个居委会,土地面积
6、20604 平方公里,人 第 5 页 共 59 页 口 745.9 万。市区面积 4906 平方公里,四环内建成区(核心建成区)面积 379.94 平方公里,五环内建成区面积 660.19 平方公里(五环-绕城高速以内)。截至 2008 年 5 月,XX 六大主城区、四大开发区总人口 487.6 万(四环路以内)其中三环以户籍人口 368 万。XX 户籍总人口 745.9 万(2007 年)。包括外来和流动人口总人口接近千万。四环内实居住人口超过 500 万,其中外来和流动人口约为 200 万。XX市资源富集,煤、铁、锰、锌等矿产资源达 30 余种,其中煤炭资源远景储量 844 亿吨,探明储量
7、 174 亿吨,保有储量 168.2 亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县,因而具有“东北煤都”之称。经过三线建设者“献了青春献终身,献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗,XX 发生了翻天覆地的变化,成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。XX 市区位优势明显,与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300500 公里。随着铁路建设的发展,基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道,故有“三省立交”之称。XX 经济社会的全面发展,得益于三线建设的工业基础,得益于十一届三中全会后的改革开放,得益于党中央北大荒的大开发的战略
8、决策和具体实施,得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进,得益于地企共建的双赢共享,得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。回首三十年的发展历程,XX 市 300 余万各族儿女用勤劳的双手和智慧,创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得,是在党中央、国 第 6 页 共 59 页 务院和省委、省政府的领导下,加强党的建设,提高执政能力,充分调动各方积极性,努力依法治市的结果。XX 与改革开放同岁,与中国崛起同步,与世界发展同脉,其发展见证了中国改革开放的艰辛历程,印证了中国改革开放的巨大成功。2.2XX 市经济概况 2.2.1XX 市8 年宏观经济状况 国内生产总值(GDP):384.27 亿元
9、,比上年增速 14.9%;社会消费品零售总额:93.81 亿元,比上年增速 20.9%;地方财政收入:61.41 亿元,比上年增速 33.33%;城填居民年人均可支配收入:12142.19 元,比上年增加 4%2.2.2XX 市8 年对外经济贸易及旅游概况 对外经济贸易及旅游,其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况,特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008 年,实现进出口总额 4.25 亿美元,比上年增长 4.4%。其中,进口总额 4.24亿美元,比上年增长 12.6%;出口总额 6.89 万美元。全年新批外商投资企业 1 个,实际利用外资 1410 万美元,比上年增长 35.6%。引进
10、市外投资项目 134 项,招商引资实际到位资金 60.57 亿元,比上年增长 21.6%。第 7 页 共 59 页 2008 年,全市接待国内旅游总人数 195.33 万人次,比上年下降 15.8%;实现国内旅游总收入 11.74 亿元,比上年增长 19%。见下表:指标名称 计量单位 绝对数 比上年增长(%)国内旅游人数 万人次 195.33-15.8 境外入境旅游人数 人次 860-8.6 其中:外国人 人次 802-7.3 港澳台同胞 人次 58-23.7 国内旅游总收入 万元 117390.56 19.0 国际旅游外汇收入 万美元 16.93-4.1 2.3XX 市旅游行业发展情况 2.
11、3.1XX 市旅游行业概况 随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入,XX 市开发新建了一大批景区景点和旅游项目,旅游基础设施日臻完善,综合接待能力不断提高,旅游业持续快速增长,已形成了一定的产业规模。十五期间,市政府对旅游业发展倾注了大量财力,斥巨资打造 20 公里钟山大街景观大道、改造修建 20 公里凉都大道、20 公里夜郎大道,建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等,目前各种通往景区的油路基本建成。同时,民营企业也纷纷投资旅游项目,如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入 9 亿余元。截止 2006 年7
12、月底,全市共有国家级、省级、市郊旅游景区 14 个,其中国家级 2 个、省级 7 个、市郊旅游景区 5 个。国家级:乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园;省级:盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开 第 8 页 共 59 页 省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园;市郊旅游景区:天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划,各种旅游景区详规基本完善,旅游交通直达各类景区。
13、拥有国家地质公园 1 处、国家级森林公园 1 个、省级风景名胜区 5 个、省级森林公园 2 个;星级宾馆 8 家(其中 3 星级3 家、2 星级 5 家,拥有旅游床位 2800 余个,含非星级宾馆饭店旅游床位可达 4000 余个);旅行社及门市部 15 家、市区近郊旅游景点山庄 7 个、旅游定点餐馆 2 个、旅游商品定点单位 1 个、省级旅游商品生产企业 3 个、旅游车队 1 个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视,生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协
14、会授予的“中国凉都”美誉,市人民政府正在着力将 XX 打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市,力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从 2004 年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩,其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲 A 篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高,吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年2005 年(2003 年因非典原因不作对比年份),我市入境旅游者接待人次从 647人增加到 867 人,旅游创汇收入从 6 万美元增加到 13.92 万美元。2005 年国内旅游人数为 136.8 万人次,比 1997 年增加 129.45 万人次,是
15、 1997 年的 18.6 倍;旅游总收入为 19100 万元,比 1997 年增加 18360 万元,是 1997 年的 25.8 倍。2006 年元至 8月,全市共接待游客 122.12 万人,旅游总收入达到 17660.03 万元,其中旅游景区接 第 9 页 共 59 页 待游客 104.78 万人,旅游收入达 12573.97 万元,与 2005 年同期相比增长 34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要,成为国民经济一个新的增长点。在旅行社行业发展方面,截止 2006 年 7 月底,全市共有旅行社及门市部 15 家,其中旅行社 5 家(其中 3 家待
16、批)、门市部 10 家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿(集团)公司和钟山宾馆所属国营单位外,其余均为民营。规模较小,最多的旅行社 8 人,最少的仅 23 人,总人数约 50 人。2.3.3XX 市市内旅游需求分析 从消费特征看,XX 市民有超前消费的冲动,休闲消费市场已经启动,且大有潜力。由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同,为反映 XX 市休闲业的市场规模,我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对XX市100名不同层次居民作的调查,对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。根据 XX 市统计局公布的资料,2008 年 XX 市民人均可支配收入现价为 12
17、142 元,折合月收入 1012 元。若以此为标准划分,100 名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的 32%。在这部分低收入人群中,接近 50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中,82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果 71%的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等(略高)收入水平地区武汉市相比,XX 市民的休闲消费普及程度大大高出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析,2000 年武汉市人均月收入为 633 元,但仅有 58%的人每月有休闲消费支出。据此,我们可以初步判断,XX 市民的休闲消费水平比较超前,休闲消费已经成为大多数人的实际
18、行动。第 10 页 共 59 页 2.3.4 市外旅游客源市场分析 从外部条件来看,XX 市发展避暑旅游的条件逐步成熟,贵黄公路开通、城市建设提速等,为发展避暑旅游创造了条件。随着“中国凉都?XX”品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从 2005 年起,除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外,四川、重庆来我市进行中、短、长期避暑的游客越 来越多。市委市政府也及时发现和看到了旅游发展的商机,因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资,“十一五”规划已经制定了发展旅游业的宏伟蓝图,相信不久的将来“中国凉都-XX”一定会成为世界的避
19、暑之都。避暑市场开发细分为:一级市场:珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地区夏季气候炎热,有几个是著名的火炉,到 XX 市交通便捷,坐火车或者自驾车均在 10 个小时以内。可以充分利用泛珠三角 9+2 合作推进避暑旅游发展。二级市场:长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。三级市场:全国其他地区,远期有可能形成较小的国际度假旅游市场。2.3.5 周边旅游行业环境分析 (一)云南省曲靖市旅游发展状况 由于旅游资源、旅游出入口等因素,(云南主要靠航空、铁路)处于全省发展的靠后位置。XX 在交通上与曲靖只有铁路,公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里,因此客源进入 XX 目前不太现实,只有在上
20、瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和 XX 机场通车、通航后情况才能有根本改变。(二)贵阳市旅游发展状况 第 11 页 共 59 页 贵阳市是全省的政治、文化、经济中心,加上交通因素,目前全省各地州市旅游业必须依赖它的发展而发展。全省 168 家星级宾馆、158 家旅行社中,分别有 97 家、96 家在贵阳市,因此,短期内各地州市还不是它的竟争对手,但是 XX 市在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和 XX 机场通车后将是贵阳的最大竞争者,同时可以预言 10 年后吉林省旅游市场的最大客源地将来自 XX 方向,届时将占省外进入吉林游客量的三分之一强。(三)广西柳州市旅游发展状况 广西柳州市是和 XX 市类似的工业
21、城市,旅游资源相对桂林、南宁匮乏,但近几年努力发展旅游业,由于收入高(GDP、城镇居民人均可支配收入排名全区第三),人口多,旅游客源基础厚实,目前黔贵铁路复线正在修建,成都至北海高速公路即将全面通车,届时广西游客铁路方面可以通过南昆线、黔贵线,公路方面通过成都至北海高速,远期可以通过南宁至兴义,兴义至毕节高速,或航空直达 XX。2.3.6XX 市旅游行业“十一五”发展思路 (一)突出特色和重点,积极发展旅游业。围绕“中国凉都”品牌的打造,突出城市个性,完善服务功能,发掘夜郎文化,抓好乌蒙山国家地质公园建设,加快自然风光和民族风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用,鼓励各类投资者参与
22、景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游,逐步推进?江风景名胜区、盘县古银杏风景名胜区、盘县大洞竹海风景名胜区、盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。积极开展山地运动,打造夏季高原体育运动城市。加快星级宾馆、交通运输等服务设施建设,扶持发展或引进一批有较强实力的旅行社,多渠道培养旅游 第 12 页 共 59 页 服务人才。加强与周边主要景区的联系,联合打造无障碍旅游区,共同搞好市场促销。力争“十一五”期间旅游总收入年均增长 30%以上。(二)大力开发高端休闲旅游产品。目前全市旅游产品极少,不能满足市内居民节假日休闲的需要,应该说现有的产品,如玉舍国家
23、森林公园仅仅发挥了简单观光的功能,没有着力挖掘高端休闲、深度旅游的思路,其它零七八碎的诸如各类山庄等,只是简单的休憩之地,还谈不上是真正的旅游地。我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉类,如水城县阿嘎乡温泉城(水黄公路沿线)、六枝岩脚镇木贡温泉(梭戛长角苗博物管中途)、洗马河温泉(黄果树上游滴水滩瀑布中途)等。旅游游览类,如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游区、韭菜坪旅游区。高端休闲类,钟山区马落箐生态汽车主题乐园、老鹰山石河生态旅游度假区,六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级森林公园探秘游、凉都-月亮河夜郎布依文化生态园,水城县-咪期生态旅游区。第 13 页 共 59 页 .XX 市现有经营
24、宾馆调查分析 按 200年 XX 市旅游的统计资料反映 XX 市 200年接待旅游人数 195 万人次,其中境外人员 860 人次,而目前 XX 市具有二三星级酒店接待水准的八家酒店共有床位 2800 个;按其综合平均开房率计算,全年接待宾客 66.4 万次,平均每个酒店接待 8.3万人次,预计总收入在 2 亿元左右。另外有非星级宾馆床位 4000 个,综合接待 128.6万人次,预计开房率达 88%,预计总收入 1.5 亿元左右。可见经营空间是十分可观的。XX 市主要酒店宾馆情况调查表 名称 星级 住房率 客房数量 房价(标间)备注 时代假日酒店 准 4 70%438 元/天.间 凤凰祥林酒
25、店 准 4 150 未开业 富丽豪酒店 3 65%258 元/天.第 14 页 共 59 页 间 中山宾馆 3 65%168 268 元/天.间 金三角大酒店 3 65%230 元/天.间 雨田酒店 3 65%198 元/天.间 4.全国五星级饭店综合资料 4.1 全国星级饭店综合情况 饭店注册登记类型、饭店规模 饭店数(座)房间数(间)床位数 (张)客房出租率()营业收入(万元)营业税金(万元)固定资产(万元)第 15 页 共 59 页 饭店 注册 登记 类型 合计 国有企业 集体企业 股份合作企业 联营企业 有限责任公司 股份有限公司 私营企业 其他内资企业 港澳台投资企业 外商投资企业
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