居住区项目可行性研究报告.pdf
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1、-1-某居住区项目可行性研究报告 -2-目 录 第一章 总 论.1 1.1 项目名称.1 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人.1 1.3 可行性研究报告编制依据.1 1.4 报告研究内容.2 1.5 项目实施单位情况介绍.2 1.6 项目建设地址及建设条件.3 1.7 主要建设规模及主要内容.4 1.8 土地资源利用.5 1.9 投资估算与融资方案.5 1.10 财务效益.5 1.11 社会效益分析.6 1.12 研究结论.6 第二章 项目建设的背景及必要性.8 2.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势,提升某市的住宅品质.8 2.2 是适应某市拉大城区主骨架,提升城市形象的需要.8 第
2、三章 房地产需求分析.11 3.1 某市承接产业转移,吸引越来越多的投资者纷至踏来.11 3.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析.12 -3-3.3 营销策略.13 第四章 项目建设规模及主要内容.18 4.1 建设规模.18 4.2 建设内容.18 4.3 功能设置.18 第五章 项目建设地址及建设条件.20 5.1 建设地址.20 5.2 建设条件.20 第六章 建设方案.24 6.1 设计原则.24 6.2 总体布局.26 6.3 建筑工程.27 6.4 公用设施.31 第七章 环境保护.35 7.1 项目周边环境状况.35 7.2 主要污染源.35 7.3 环境保护执行标
3、准.35 7.4 环境保护措施.36 7.5 项目施工建设过程对环境的影响及相应措施.36 第八章 资源节约.38 8.1 设计依据.38 8.2 节地.38 -4-8.3 节能.39 8.4 节水.39 8.5 节电.40 第九章 劳动安全卫生及消防.41 9.1 劳动安全.41 9.2 消防.42 第十章 组织机构及人力资源配置.44 10.1 组织机构.44 10.2 人力资源配置.45 10.3 劳动制度.45 10.4 人员培训与管理.46 10.5 劳动力来源.46 第十一章 项目管理及实施进度安排.47 11.1 项目管理.47 11.2 项目建设工期安排和施工进度.48 第十二
4、章 投资估算及资金筹措方案.50 12.1 投资估算.50 12.2 资金筹措.51 12.3 资金使用计划.51 第十三章 房地产财务效益分析.52 13.1 项目财务评价.52 13.2 财务评价基础数据.52 -5-13.3 销售收入、利润与税金.52 13.4 财务盈利能力分析.53 13.5 偿债能力分析.54 13.6 财务生存能力分析.56 13.7 敏感性分析.56 13.8 经济评价结论.57 第十四章 社会效益分析.58 14.1 社会影响分析.58 14.2 项目与所在地互适性分析.58 14.3 社会风险分析.59 14.4 社会评价结论.59 附表、附件、附图 附表
5、经济评价附表 附件 1、法定代表人营业执照;2、中华人民共和国组织机构代码证;3、税务登记证;4、中华人民共和国房地产开发企业资质证书 附图 1、项目区域位置图;2、项目总平面布置图。第一章 总 论 1.1 项目名称 某居住区项目可行性研究报告 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位:某某工程投资咨询有限责任公司 工程咨询资格等级:丙 级 工程咨询资格发证机关:省发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号:工咨丙 10920110009 上级主管单位:某市发展和改革委员会 电 话:某 1.3 可行性研究报告编制依据 1、2006 年国家发展改革委员会、建设部发改投资20
6、061325 号建设项目经济评价方法与参数(第三版);2、黑龙江省建设项目资源节约管理规定 3、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;4、黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;5、某市总体规划;6、某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;6、国家、部、省、地区现行有关标准、规范;7、可行性研究报告编制的有关规范要求;8、建设单位提供的作为编制依据的数据和资料。9、关于某市国融房地产开发有限责任公司开发建设某居住区项目申报意见函。1.4 报告研究内容 本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想,着重对项目的背景及必要性进行分
7、析;项目建设规模及建设方案进行论证;建设场址及建设条件的考察;项目周围环境及周围环境对项目的影响分析;项目实施方案计划及进度进行安排;投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。1.5 项目实施单位情况介绍 本项目实施单位是某市国融房地产开发有限责任公司,该企业基本情况介绍如下:名称:某市国融房地产开发有限责任公司 住所:某市桃山区桃北街隆达综合楼 法定代表人:鲁志林 注册资本:伍仟万圆整 实收资本:伍仟万圆整 公司类型:有限责任公司 经营范围:房地产开发 成立日期:二 O 一一年九月二日 注册号:230900100043594 某市国融房地产开发有限责任公司是 2011 年 9
8、 月经某市工商局行 政管理局批准成立,注册 5000 万元,是集房地产开发、销售、物业管理、房地产项目投资策划为一体的有限责任公司。公司现有员工 25 人,具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会计师等中级以上职称 12 人,专科以上学历人数占 90%,具有较强的技术力量和开发建设管理经验。目前,该公司满怀信心、志存高远,凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志,决心做一个工程,树一个精品,逐步把国融地产做大做强,为振兴地方经济,造福社会做出自己的贡献。1.6 项目建设地址及建设条件 本项目建设地址位于某市桃山区,市区南部,与万宝水库相连,北侧紧邻交通干道 308 国道。规划用地面积
9、 867.9 亩(57.86 公顷),地块呈狭长带型,基地地势较缓,场地平均标高约 215.03 米。中间偏西为地势高点,向两边地势递减,局部高差变化较大,标高在 180.8237.3 米。高差为 56.9 米。坡度坡向主要以 46 度为主。基地中、东部有部分村民住宅用地,其余多为农业生产用地,周围环境状况良好。某交通便利,城市发达。308 省道横穿东西,201 国道纵贯南北,地方道路四通八达,项目用地距某市中心区约 2 公里,到某拟建新火车站约 4 公里。城区建设日新月异,“三纵五横”主干道路网已经形成。目前某市的自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水采用 雨、污分流制;该区域用电由城市
10、 10KV 高压电源公网电缆供电,周边设有 10MVA 的电源开闭所;采暖为城市集中供热,采暖热源由某市热力公司集中供热;气源为七煤集团煤气公司中压管网提供的煤气,由煤气次干管引入,支管采用枝状布置,配套管网齐备,方便用户接入;中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖,通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至市内。1.7 主要建设规模及主要内容 1.7.1 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况,按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准GB137-90 中建设规模或类型(人数)规定,人均建筑面积(平方米/人)约 3
11、0 平方米,按6172 户(19654 人)考虑,住宅建筑面积 500141 平方米,公建及配套服务设施用房 93482 平方米,地下建筑面积 10254 平方米,总建筑面积 6038773 平方米,需新征建设用地面积 57.86 万平方米(867.9 亩)。1.7.2 建设内容 本项目为多层和小高层住宅区,建筑面积为 80 平方米的单元房2950 户;建筑面积为 90 平方米的单元房 1385 户;建筑面积为 120 平方米的单元房 1162 户;公建及配套服务设施用房 93482 平方米,其中:商业用房 58061 平方米(包括:会所、社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等);公建用房 8
12、74 平方米(物业管理办公 200 平方米,活动中心健身房 300 平方米,其他配套用房 374 平方米);学校用房34547 平方米。1.8 土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础,也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况,按照按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准GB137-90 中建设规模或类型(人数)规定,人均建筑面积(平方米/人)约30 平方米;建筑密度 22.4%。本项目征地面积 57.86 万平方米(867.9 亩)总建筑面积 603877平方米,按 6142 户设计,每户平均按 3.2 人计算,人均建筑面积为25.4
13、 平方米;容积率为 1.2;绿地率为 41%。因此,本项目在利用土地资源时,按照国家有关节约土地资源的要求,本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局,完全满足合理利用土地的需要。1.9 投资估算与融资方案 1.9.1 投资估算 经估算,本项目总投资为 177010 万元,其中:开发投资 166824万元,预备费为 8013 万元;销售费用 2003 万元,财务费用为 170 万元。1.9.2 融资方案 根据国发(1996)35 号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知精神,本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金 2000 万元,申请银行贷款 8000 万元,
14、剩余资金 77010 万元用预售收入解决。1.10 财务效益 经计算,本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为 41.28%。;所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和 16.58%,均高于基准收益率 12%;Ic=12%时的税前、税后财务净现值分别为 723 万元和 398 万元;资本金内部收益率为 26.04%,高于行业基准收益率 12%;项目税前投资回收期为 5.76 年(含 3 年建设期);在预设的 3 年还款期内(不含 3 年建设期),利息备付率介于 8.213.0 之间,均大于 2,偿债备付率为 2.53.1,均大于 1.3;资产负债率为 18%42
15、%之间,小于资产负债率合理区间 3565 之间;销售价格和投资是两大敏感因素,在它们朝着不利的方向变动 10%时,内部收益率分别降至 16.86%和 17.95%,但仍然大于基准收益率 12%,因此具有一定的抗风险能力。综上所述,本项目经济可行。1.11 社会效益分析 1、本项目的实施有利于促进某市和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进某市经济健康稳定发展。1.12 研究结论 本项目的实施,不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要,更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势,提升某市的住宅品质。项目的实施,对进一步促进某市经济发展,加快某市城市改造步伐,改善居民生活环境,确保居住环境质量和居民生活水
16、平稳步提高,推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证,项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益,项目各项建设条件基本具备,因此,本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算,可以得出结论,即本项目是可行的,建议加快实施。第二章 项目建设的背景及必要性 2.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势,提升某市的住宅品质 当前,某市围绕作为“东部经济圈”中心的目标定位,紧紧抓住有利的发展机遇期,充分利用自身区位地理优势,正在努力把自身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着某市城建设的扩大,居民收入的日益增长,物质文化生活水平的不断提高,“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同,中高档住
17、宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示:48%的人对住房面积、户型结构不满意;90%的人对住房的通风采光等不满意;在购房人的消费意愿上,40%的人对三室两厅两卫的需求最大,对住宅配套设施的要求越来越高。因此,人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前,人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来,不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好,而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此,这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。实施本项目,正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势
18、,提升某市住宅品质的需要。2.2 是适应某市拉大城区主骨架,提升城市形象的需要 近年来,某市的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划,一些城中村的违规乱搭乱建现象突出,不仅影响市容市 貌,而且存在着严重的安全隐患;很多村子基础设施薄弱,上下水管网不健全,治安条件极差,居住环境恶劣,直接影响了城中村村(居)民生活质量,也一度成为“双创”难题;同时,农村的教科文卫配套设施不到位,农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造,城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇,不利于推动城市价值充分兑现,不利于提升某市作为“东部经济圈”中心的功能。2011 年政府工作报告中提出,未来五年
19、,是某大有作为的战略机遇期。全球经济结构的深度调整、产业格局的深刻变化、科技创新的深入发展,为我们改造提升传统产业、引进发展新兴产业,创造了良好的外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡,城市化进程加速,重化工业新型化加快,为我们完善提高城市硬环境,打造提升城市软实力,做精做强煤炭循环经济,发展壮大非煤优势产业,创造了难得的发展机遇。全省“十二五”规划提出“两个翻番”的奋斗目标,区域竞争、城市比拼日趋激烈,为我们实现更好更高更快发展,创造了强劲的内生动力。全市经济增幅连续三年超过 25%,煤、焦、电、化主导产业的形成,为我们开创建设龙江强市新局面,创造了坚实的产业基础。基于这一历史发展背景,提
20、交大会审议的某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要(草案),提出了“全面加快强市步伐,努力实现更高跳跃”的奋斗目标,确立了更好更高更快发展的“818 百亿工程”,即 2015 年全市生产总值实现 800 亿元,全口径财政收入实现 100 亿元,固定资产投资完成 800 亿元。突出强调坚持循环发展、多元发展、绿色发展、创新发展、统筹发展、共享发展六条基本原 则,抓好调整优化空间布局、加快推进经济转型、建设生态园林城市、加强资源节约和环境保护、加快科教人才兴市步伐、促进公共服务均等化、深化改革扩大开放、加强社会主义民主政治和精神文明建设八项主要任务,并制定了规划实施保证措施。因此,实施本项目是响
21、应政府的要求,有利于适应某市拉大城区主骨架的需要,增强城区功能和提升城市形象。第三章 房地产需求分析 3.1 某市承接产业转移,吸引越来越多的投资者纷至踏来 近年来,随着全省经济一体化的深入推进,某市作为黑龙江省东部地区重要的城市,发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外某市拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件,发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善,食品、机械加工、医药制造等产业的集聚效应初步显现,形成了较强的投资吸引力。此外,某市的投资成本相对较低,投资环境日益改善。这些都使得某市在承接产业转移方面具有较强的优势。据市长郭新双在某市政府工作报告介绍,政府工作的基
22、本思路和总体目标是:高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,全力推进省委建设“八大经济区”、实施“十大工程”战略部署,以科学发展为主题,以转型发展为主线,以包容发展为模式,以安全发展为保证,以共享发展为目的,坚持工业化与城市化同步推进,主导产业与转型产业协调发展,更加注重生态建设,更加注重改善民生,更加注重社会和谐,全面开创建设龙江强市、实现更好更快发展的新局面。全市经济社会发展的主要预期目标是:地区生产总值增长 22%,财政一般预算收入增长 16%,全社会固定资产投资增长 35%,城镇居民人均可支配收入增长 15%,农民人均纯收入增长
23、15%。突出抓好招商引资,着力增强经济发展后劲。坚持把招商引资作为促进项目建设、推动经济发展的长效举措,加强力量、搭建平台、优化环境、严格奖惩,全面提升招 商引资质量效果,力争引进固定资产投资 10 亿元以上项目 2 个,亿元以上项目 10 个。今年,某市计划在切实增强园区项目承载能力的同时,以大项目落地为突破口,大力吸引产业特色强、带动作用明显的优势工业项目、重大产业项目向园区聚集,引导新建项目和企业向园区集中,提高园区招商质量。为抓好招商引项目,特别成立了由市委、市政府主要领导牵头的“招大引强”工作队,以珠三角、长三角及沿海等地区为重点,有选择和针对性地承接产业转移,力争在招引国内百强企业
24、及 5 亿元以上的重特大项目上取得实质性突破。精心储备一批产业开发、基础设施建设、城镇化、社会事业等方面的重大项目,积极参加各种重大招商引资推介会、洽谈会,充分发挥某籍在外人士、企业家及中介组织的作用,多渠道推进招商引资工作。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善,某市将会承接越来越多的、来自东部发达地区的产业转移,届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在某市长期工作和生活。因此,他们非常有必要在某市购房生活,这无疑会为某市的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。3.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于某市住宅产业起步较晚,市场需求总量相对较小,所以项
25、目建设单位考虑到不应过于细分化,本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在某投资置业的人员为主。近年来,某市经济和社会发展很快,致力于改善民生,群众生活质量提高。财政保障能力不断增强,确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放;确保了公务员津补贴及事业单 位过渡性补贴的及时兑现。此外,城乡居民收入增长快速。据市长郭新双在某市政府工作报告介绍,过去的五年,经济总量快速扩张,综合实力显著提升。全市生产总值、规模以上工业增加值、全口径财政收入、财政一般预算收入分别是 2005 年的 2.6 倍、3.8 倍、3.15 倍、3.96 倍,年均增长 21.1%、30.7%、25.8%
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