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word 文档 可自由复制编辑 毕业论文 房地产企业融资问题研究 学 生 姓 名：指 导 教 师：专 业：学 院：word 文档 可自由复制编辑 Graduation Thesis Harbin University of Commerce The Existing Problem in the Financing of the Real Estate Industry 2014-6-15 word 文档 可自由复制编辑 摘 要 多年以来，拉动经济增长的一直都是出口贸易、固定投资和扩大内需“三驾马车”，其中房地产业作为国民经济的支柱性产业，在固定投资和拉动内需中同时扮演着非常重要角色，对经济的健康发展有着至关重要的作用。随着城市化进程的推进，未来相当长的一段时间内，房地产业仍然会占据经济发展的主导地位。房地产业属于非常典型的资金密集型行业，它需要的资金数额巨大，项目开发建设的周期很长，而开发商如果仅仅依靠自有资金往往无法满足投资的需求，要想顺利开展项目，就必须通过各种渠道大量融资。如果能够解决房地产企业的融资难题，对于促进房地产业的持续、快速、健康发展具有积极的社会意义。文章介绍了房地产企业的特征、融资的概念及特征，并分析了房地产进行融资决策时需要考虑的因素。阐述了房地产企业总体融资现状，分析了当前国家的宏观调控政策对房地产企业融资的影响，总结当前房地产企业进行融资存在的问题。针对房地产企业融资遇到的问题提出相关对策，包括完善房地产企业自身经营管理机制、选择多渠道融资方式实现融资多元化、建立健全政府支持体制等。并引用一个紫菘地产融资的现实案例，佐证文章的研究结论。关键词：房地产企业；融资方式；多元化 word 文档 可自由复制编辑 Abstract Over the years,driving Chinas economic growth has been the export trade,fixed investment and expansion of domestic demand three carriages,which the real estate industry as a pillar industry of national economy,in the fixed investment and stimulating domestic demand also plays a very important role,for Chinas healthy economic development has a crucial effect of.With the city development in China,the future for a long period of time,the leading status of the real estate industry will still account for economic development.The real estate industry is a typical capital intensive industry,the amount of funds it needs great development and construction of the project,the cycle is very long,and the developers if only rely on its own funds are often unable to meet the needs of investment,to carry out the project,we must through various channels to finance large.If we can solve the financing problems of real estate enterprises,to have a positive social significance to promote the sustained,rapid,healthy development of the real estate industry.This paper introduces the concept and characteristics of financing,real estate enterprises,and analyzes the real estate factors need to be considered when making financing decision.The real estate enterprise overall financing present situation,analyzes the impact of the national macro-control policies on the real estate financing,summarizes the current real estate enterprises financing problems.According to the financing of real estate enterprises encountered problems and puts forward relevant countermeasures,including improving the real estate enterprise management mechanism,multi-channel financing financing diversification,establish and perfect the government support system.Citing a realistic case Zi song estate financing,support the research conclusion.Keywords：Real estate enterprises;financing;diversity word 文档 可自由复制编辑 目 录 摘 要.I Abstract.II 目 录.III 1 绪 论.1 1.1 研究背景.1 1.2 研究目的与研究意义.1 1.2.1 研究目的.1 1.2.2 研究意义.2 1.3 国内外研究现状.2 1.3.1 国外研究现状.2 1.3.2 国内研究现状.3 1.4 研究内容与研究方法.3 1.4.1 研究内容.3 1.4.2 研究方法.4 2 房地产企业融资概述.5 2.1 房地产企业特征.5 2.1.1 房地产企业资金运行特点.5 2.1.2 房地产企业融资特点.5 2.1.3 房地产企业的特殊性.6 2.2 融资的概念及特征.6 2.2.1 融资的概念.6 2.2.2 融资的特征.7 2.3 房地产企业融资决策时应考虑的因素.7 2.3.1 融资成本.7 2.3.2 融资结构.7 2.3.3 融资风险.7 2.3.4 政策性因素影响.7 3 房地产企业融资现状和存在问题.8 3.1 房地产企业总体融资现状.8 3.2 宏观调控政策对房地产融资的影响.8 3.2.1 土地政策对房地产融资的影响.8 3.2.2 金融政策对房地产融资的影响.9 word 文档 可自由复制编辑 3.2.3 其他相关政策对房地产融资的影响.9 3.3 房地产企业融资存在的问题.9 3.3.1 房地产企业自身存在问题.9 3.3.2 房地产融资存在融资模式单一问题.10 3.3.3 房地产治理结构存在问题.10 3.3.4 房地产金融法律法规中存在问题.10 4 房地产企业融资存在问题的解决对策.12 4.1 完善房地产企业自身经营管理机制.12 4.2 选择多渠道融资方式实现融资多元化.12 4.2.1 股权融资.12 4.2.2 债权融资.12 4.2.3 可股可债融资.13 4.3 建立健全政府支持体制.13 4.3.1 银行相关政策.13 4.3.2 市场行为规范政策.14 4.3.3 产业组织政策.14 4.3.4 产业技术政策.14 5 紫菘地产融资案例.16 5.1 紫菘地产融资现状分析.16 5.1.1 紫菘地产公司介绍.16 5.1.2 紫菘地产的外部融资环境分析.16 5.2 紫菘地产融资模式分析.17 结 论.19 参考文献.20 致 谢.21 word 文档 可自由复制编辑 1 绪 论 1.1 研究背景 房地产业作为一个关系到国计民生的特殊行业，正在不知不觉地改变着人们的生活水平、消费观念、财富分配格局和经济增长方式。2013 年，房地产投资额占全国总投资的比重高达 1/5，可以说已经成了国民经济的支柱性产业。但自 2010 年以来，国家为了遏制房地产业的泡沫，出台一系列宏观调控政策，诸如收紧贷款指标、限制发行债券、暂停上市（IPO）、限制境外资金流入等，给房地产企业带来巨大的资金压力。由于房地产业的融资渠道比较有限，主要依靠向金融机构贷款，因此当国家进行金融政策调整之后，房地产业的运行趋势出现了扭转，带来了房地产企业的重新洗牌，甚至有些房地产公司被迫进行重组。2009 年，央行联合建设部在北京举办了“中国房地产金融论坛”，央行吴晓灵副行长认为，很长时间以来房地产业都非常依赖银行信贷，融资方式非常狭窄，制约了行业的发展，未来应该进一步拓宽融资渠道。建设部刘志峰副部长则指出，要尽快健全房地产金融体系，加快金融创新的步伐，以保持金融市场和房地产市场的健康稳定发展。2011 年，城市人口首次超过农村人口，在未来 20 年，按照 70%的城市化比例计算，每年预计有 1500 万以上的农村人口转化为城镇人口。如此快速的城市化进程，决定了房地产需求还会在相当长的一段时间内保持高速发展。为了满足强劲的住房需求，国家必然要加大商品房的建设和供应，也必须有充足的融资作为保障。改革开放 30 多年来，经济增长的速度非常快，逐步实现了“藏富于民”，积累了大量的民间资本，2011 年，有社会投资机构发布了民间资本研究报告，测算出山西、温州、鄂尔多斯三个地区有共约 17400 万亿的民间资本没有找到合适的投资渠道，只能投向民间借贷，并且这一规模还在不断增长。这也说明了当前的民间投资渠道还是相当狭窄，资金出路的问题亟需解决。由此可见，一方面房地产企业的融资渠道不足，另一方面民间资本又缺乏投资渠道。割裂开来看待，这两者都属于社会矛盾，但是如果结合起来，这两者正好可以形成互补，成了解决矛盾的最好办法。文章正是基于这样的研究思路，寻求解决房地产企业融资难题的办法。1.2 研究目的与研究意义 1.2.1 研究目的 文章通过分析房地产企业的融资现状和面临的问题，有针对性的提出相关应对策 word 文档 可自由复制编辑 略，力求为房地产企业探索出一条开展融资的捷径，防范融资风险，降低融资成本，及时获得开展房地产投资所需要的资金，破解当前融资渠道不足的困境。同时，文章从国家政策的层面提出了一些建设性的建议，如果能够引起相关部门的重视，相信能够改变当前的融资环境，一定程度上改善房地产企业的融资状况。1.2.2 研究意义 房地产业是关系到国计民生的特殊行业，也是的支柱产业，在整个国民经济体系中占有极其重要的地位。房地产业具有很长的产业链，直接与其相关联的上下游产业有建材、建筑、冶金、家私、电器等 50 多个行业，并且对商业购物、休闲娱乐、物业服务等消费性行业具有强大的带动作用，不仅可以提高人们的生活水平和居住环境，更能够推动国民经济的整体发展。此外，房地产业在很大程度上影响到金融体系和资本市场的稳定发展，美国次贷危机引起的金融海啸，以及日本房地产危机的影响都充分证明了房地产业的重要性。但是，房地产业又属于非常典型的资金密集型行业，它需要的资金数额巨大，项目开发建设的周期很长，而开发商如果仅仅依靠自有资金往往无法满足投资的需求，要想顺利开展项目，就必须通过各种渠道大量融资。如果能够解决房地产企业的融资难题，对于促进房地产业的持续、快速、健康发展具有积极的社会意义。因此，文章的研究能够给房地产企业提供有益的参考，具有现实的指导意义。1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外研究现状 Jackson 和 Bordo（2009）两人通过数据模型分析了房地产投资的风险，他们总结出美国房地产融资的三大特征：首先，资金主要来源于储蓄贷款，融资的成本比较高，并且资金数额有限；其次，贷款额度比较低，大部分不到 60%的住房价值，并且大部分申请人需要通过后续追加的贷款来支付全部房款；第三，贷款的期限通常较短，只有 2-11年1。Fisher和 Eugene 在房地产融资与投资（2010）一书中，将房地产融资细分为收益型房地产融资和住宅型房地产融资两大类，系统地介绍了房地产投资与融资的内容。书中还对房地产资本市场及其证券化进行了研究，包括二级抵押市场与房地产投资信托的转移证券、衍生型证券和 CMO。该书对于房地产投资与融资的研究非常深入，对涉及到这一领域的知识做了一个系统、全面的梳理，因此能够给国内房地产金融市场起到很好的参考和借鉴作用2。Shieller 通过对通胀紧缩压力下的住房价格进行了长期的视角研究，并分析了美 word 文档 可自由复制编辑 国房价指数，指出 80 年代的房价涨跌与 20 年代有一定的周期性相仿，但是在很大程度上已经低于次贷危机3。Bordo 在美国住房政策（2011）中提到，美国在 30 年代已经初步建立起房地产金融体系，主要以证券为主导，由联邦住房贷款银行系统、复兴银行公司、有房户借贷公司（HOLC）、房利美（Fannie Mae）以及联邦住房管理局（FHA）所组成。当时还形成了原始的二级房贷市场，推出了联邦房贷保险。其中长期按揭贷款是最重要的创新，贷款年限一般在 20 年以上。这种融资体制的改革对于美国房地产市场的稳定性起到了很好的调节和支持作用4。1.3.2 国内研究现状 有比较多的专家学者对房地产融资现状开展了研究，结论也一致认为房地产融资面临着融资渠道比较单一的问题，指的就是过度依赖商业银行的融资贷款。汤华然（2010）认为，对于发展比较成熟的房地产企业来说，不应该以商业银行的贷款以及上市发行股票作为主要资金来源，而应该是通过债券、互助会和不动产基金等形式来进行融资，因此可以认为目前房地产企业的一个明显问题就是融资渠道过于单一5。胡志凌（2011）对房地产企业的融资现状和发展趋势进行了分析，归纳出房地产企业的几种融资渠道：一是商业银行贷款；二是资本公积金、注册资本金及其他自有资金；三是上市股权融资；四是房地产基金；五是债券融资；六是房地产信托；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款6。这些归纳总结是比较全面的。杨伟勇（2011）认为，国家为了抑制通货膨胀收紧了银根，给中小企业造成融资难的问题，甚至有些濒临倒闭。近年来由于通胀出现缓解的趋势，国家又放松了货币供给的限制。但是造成中小企业融资难的根本原因不是缺钱，而是钱流向了低效益的项目，资金的分配缺乏效率。而急需用钱的企业却借不到钱，这是整个金融业的弊端。因此，金融业当前的主要任务就是改善资金的配置效率，把钱花在刀刃上7。1.4 研究内容与研究方法 1.4.1 研究内容 第一部分介绍了研究目的和研究意义、国内外研究现状、研究内容和研究方法。第二部分介绍了房地产企业的特征、融资的概念及特征，并分析了房地产进行融资决策时需要考虑的因素。第三部分介绍了房地产企业总体融资现状，分析了当前国家的宏观调控政策对房地产企业融资的影响，总结当前房地产企业进行融资存在的问题。word 文档 可自由复制编辑 第四部分对房地产企业融资遇到的问题提出相关对策，包括完善房地产企业自身经营管理机制、选择多渠道融资方式实现融资多元化、建立健全政府支持体制等。第五部分引用一个紫菘地产融资的现实案例，佐证文章的研究结论。1.4.2 研究方法 文章主要使用演绎与归纳相结合的研究方法，定性与定量分析相结合的研究方法，实证与规范分析相结合的研究方法，对收集到的资料运用逻辑分析法进行整理、抽象、分析和概括，发现问题并找出规律。在研究过程中对资料进行一定的取舍和定性分析，为后续研究提供必要的依据。通过对房地产企业的融资现状进行分析，总结归纳出存在的主要问题，并借鉴国外的先进经验，对房地产企业改进融资模式提出对策和建议。word 文档 可自由复制编辑 2 房地产企业融资概述 2.1 房地产企业特征 2.1.1 房地产企业资金运行特点 房地产企业的资金运行具有以下特点8：（1）资金的使用周期较长。每个房地产开发项目一般都需要经过前期筹备、土地开发、房屋建设、商品房销售等多个环节，从资金流入项目到收回第一笔售房款，至少需要 3-5年，这么长的时间很容易出现财务风险。（2）项目对资金的需求量巨大。房地产企业很难凭借自有资金进行开发，必须借助资本市场和金融机构进行融资，对商业银行的依赖性特别大。（3）可以土地使用权或者商品房作为融资抵押。这样房地产企业比较容易获得融资，而对于提供资金的金融机构来说也比较能够控制风险。（4）资金来源分散，资金投向集中。筹集资金往往需要通过多种方式和渠道，花费很长的时间，但是投向确实集中于购买土地使用权和建筑材料等一次性投入。（5）信息反馈有一定滞后性。项目实际情况与预期的计划多少会存在一些偏差，需要进行动态的调整和控制，包括对资金的成本控制和销售控制，但都具有滞后性。（6）规模经济效应明显，造成资本集中化。房地产属于资金密集型产业，必须走规模效益的发展道路，才能有效的节约交易费用和开发经营成本。规模小的房地产企业开发成本高，在营销推广、物业管理、配套设施等方面也缺乏优势。（7）面临销售、被投机、政策等风险。首先商品房的价格受到多种因素的影响，波动性很大，如果出现销售情况不佳无法及时回款，前期投入的资金就无法按时结转为销售收入，这会给贷款归还造成重大影响；其次由于房产具有保值和增值的作用，存在许多利用房地产进行投机活动的现象，影响了房地产企业的健康发展，并且容易招致国家的宏观调控；第三由于房地产业属于民生行业，既关乎人们的安居乐业，也影响到城市的规划发展，因此容易受到国家政策的干预。2.1.2 房地产企业融资特点（1）融资金额大。一个房地产开发项目通常需要支付人工、材料、土地出让金等大量资金。（2）需要资产担保。在建设前一般需要用土地作为抵押物进行担保融资，建设过程中又以在建楼房作为抵押物筹集运营资金。也有的以担保公司、楼房预售款担保等形式进行融资。（3）资金使用周期长。从取得土地、开工建设到销售回款一般需要 3-5年。word 文档 可自由复制编辑（4）资金投向明确。资金只能是投向房地产的开发、分配和消费过程，包括：开发流动资金贷款、建筑贷款、房产经营贷款、住房基金贷款等。（5）资金风险较大。由于房地产开发过程中存在很多不确定因素，比如开发商信用不良、销售、质量不合格不好等，都会影响资金的回收9。2.1.3 房地产企业的特殊性 房地产企业具有不同于其他行业的显著特点10，主要包括：（1）属于不完全市场化的产业。房地产业还没有完全市场化，与国家政策还保持着密切的关系，国家或地方政府颁布的税费政策、土地政策、金融政策等都会影响到房地产业的发展。政府调控房地产业主要是通过金融政策，限制了房住地产企业的融资渠道，就能够对房地产价格造成巨大的影响，实现宏观调控的目的。（2）采取高杠杆运营模式。房地产企业通常都是“以小博大”，将商品房的预售资金用来购买土地或者投向新项目开发，运用资金的高杠杆作用进行滚动式负债经营，这追求利润的重要手段。（3）资产负债率通常很高。根据行业共识，65%的资产负债率是房地产企业的警戒线，因为负债过高会带来极大的风险。而房地产企业近10 年来的资产负债率一直都保持在 70%以上，如表 2-1 所示：表 2-1 房地产企业资产负债率 年度 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 资产负债率 75.8%73.8%72.4%74.1%72.7%74.1%72.1%数据来源：中国房地产信息网等（4）行业信用水平低，再筹资风险较大。长期的负债经营使房地产企业承担着巨大的利息支出，资金偿付能力经常出现紧缺，对债权人缺乏保障，因此债权人要求更高的利息补偿，造成房地产企业的融资成本上升，影响通过其他渠道融资的能力。2.2 融资的概念及特征 2.2.1 融资的概念 广义上的融资是指当事人到金融市场上通过各种方式筹集或者贷放资金的行为。当今社会，企业的发展离不开融资的支持，因此需要更加全面、深刻地了解金融市场、金融机构、金融知识，做好与之打交道的充分准备11。狭义上的融资是指企业对资金进行筹集的行为和过程。企业筹集资金主要有三大目的：还债动机、扩张动机、混合动机（还债与扩张混合在一起）。word 文档 可自由复制编辑 2.2.2 融资的特征 直接融资的特征：货币资金的需求者直接给货币资金供给者发行融资凭证，经纪人、证券商等中间人只是牵线搭桥，并收取佣金。间接融资的特征：金融中介发行间接债务凭证，把资金供给者的资金引向资金需求者。2.3 房地产企业融资决策时应考虑的因素 2.3.1 融资成本 融资成本指的是房地产企业为了获取资金的使用权，必须按照约定支付给资金提供者以及资金交易中介的费用。不同的融资方式，在融资成本上存在很大的差异。房地产企业在选择融资方案时，要比较分析不同备选方案的融资成本，在同等条件下优先选择融资成本较低的方案12。2.3.2 融资结构 改革开放 30 多年来，的资本市场发展非常迅速，但是目前大部分房地产企业还是难以实现直接融资，在很大程度上还是需要依赖商业银行的信贷资金。由于房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点，加上融资结构的不合理，很容易出现系统性风险。因此，改善房地产企业的融资结构是开展房地产宏观调控、降低房地产业风险的主要着力点，通过合理的融资结构可以更加有效的进行融资，同时降低风险。2.3.3 融资风险 不同的融资模式会带来不同的融资风险。例如发行债券、银行贷款等间接融资方式所带来的风险会直接影响到企业自身的经营状况，如果企业发生经营困难还要承担沉重的债务，可能会给房地产企业带来破产的风险；而上市融资等直接融资方式则会带来稀释控制权的风险，如果企业的控制权不能有效集中，那么公司做出重大决策将会很困难，可能引起投资亏损，或者丧失投资机会。因此，房地产企业应该首先对自身的风险控制能力有一个客观的判断，然后再据此选择最佳的融资模式13。2.3.4 政策性因素影响 国家调整金融政策、土地政策、投资政策、消费政策等宏观政策时，房地产企业要充分考虑这些政策因素的影响。例如土地政策的变化通常会影响房地产市场的供应量、价格和结构，引起房地产消费主体和开发主体对市场前景的预期发生改变，因此国家经常会通过对土地的供应量、供应方式、供应价格等因素进行系统、全面、详细、深入的分析，从而采取不同的措施进行宏观调控，促进房地产市场的健康发展。word 文档 可自由复制编辑 3 房地产企业融资现状和存在问题 3.1 房地产企业总体融资现状 房地产融资包括通过信用渠道和货币流通所进行的融资、筹资等一系列活动，它以银行信贷为主、企业债券融资、上市融资为辅，贯穿于房地产开发、消费和流通的整个过程。由于房地产开发项目的周期性比较长，包括买地、建设、销售等各个阶段都需要投入大量的资金，因此融资对房地产企业来说至关重要14。在房地产融资中，银行信贷所占的比重高达 2/3。目前商业银行为房地产企业提供的贷款形式主要包括：房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动性贷款等。除此以外，消费者购买商品房的住房按揭贷款也是由商业银行提供的，因此商业银行是房地产企业融资的主要来源。债券融资的成本相对较低，因为债券利息可以在企业所得税前扣除。房地产企业可以将利率比较低、期限比较长的公司债券直接拿到资本市场上进行融资，作为一种有效的融资渠道。但是，债券融资也具有风险较高、审批严格的缺点，因此在房地产企业资金来源中所占的比重较小。据了解，在 2009 年底有未偿还债券的只有金地、万科两家房地产企业。上市融资的优点很多，例如：可以长期保持充足的资金来源，可以使企业受到证监会和投资者的监督，可以提高国内知名度，可以优化公司内部管理水平和治理结构等。上市融资对房地产企业来说无疑是个好渠道，但是由于上市门槛高、审查严格、国家监管力度大，因此能够顺利上市的只有实力较强的房地产公司。目前沪深两市只有 60 多家房地产上市公司，占全国房地产企业总数的 0.2%，比例非常小。3.2 宏观调控政策对房地产融资的影响 3.2.1 土地政策对房地产融资的影响（1）土地供给政策 没有政府供应土地，就没有房地产开发和商品房供给。按照的土地政策，政府是土地的唯一供给者，土地供给政策决定了房地产市场的运行与发展状况。土地供应计划是土地供应政策的核心。由于房地产开发离不开对土地的直接需求，土地供应计划中提出的供给结构和数量，将直接决定了房地产开发的结构和规模，因此土地供应计划调节房地产开发投资的作用非常显著和直接15。（2）土地价格政策 虽然房地产价格受市场供求关系的影响，但由于土地价格能很大程度上影响房地产价格，而政府又是土地的唯一供给者，因此政府调整土地价格就可以实现对房地产 word 文档 可自由复制编辑 市场的调控。政府通过灵活运用招标、协议、挂牌、拍卖等土地出让方式，必要时甚至直接采取行政干预，都能够对土地价格进行有效的调控。3.2.2 金融政策对房地产融资的影响（1）银行的利息 对于房地产企业来说，加息会增加融资成本。但不同的房地产企业由于负债结构不同、资金实力不同、融资渠道不同，因此受影响的程度也不同。对于那些负债率较高、经营业绩较差、融资渠道单一的房地产企业来说，一旦出现加息企业的经营将会面临更大的压力。（2）存款准备金率政策 存款准备金率与货币供应总量之间存在乘数效应：当存款准备金率提高时，货币乘数减小，引起银行可使用的资金总量相应减少，提供贷款的能力出现下降，市场上的货币流通量也以一定比率减少。因此，提高存款准备金率说明央行在收缩银根，会增加房地产企业的资金成本，并对房地产投资起到一定的抑制作用。今年两会提到：“货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给进本平衡，适度适时预调微调。”表明2014 年的货币政策仍然不会宽松，会加大企业的融资压力16。3.2.3 其他相关政策对房地产融资的影响（1）税收政策 正确运用税收政策的杠杆作用，不但可以保证政府的土地受益、理顺分配关系，还可以体现政府的产业政策和税收政策，进而对控制房地产价格、抑制市场投机行为、规范房地产交易活动等方面发挥明显的效果，因此税收政策是房地产宏观调控的核心政策之一。（2）限购政策 2011 年 1 月，国务院“新国八条”规定拥有 2 套及以上住房者不能再买房。各省市也相继出台了实施细则，提高了 1 套房以上的购房门槛，例如要求提供当地一定年限的社会保险缴纳证明或纳税证明等。限购政策的出台使各地商品房销售出现下滑，房地产企业资金回笼减慢，融资压力增大。3.3 房地产企业融资存在的问题 3.3.1 房地产企业自身存在问题 房地产业起步较晚，发展水平也参差不齐，能形成规模效益的企业寥寥无几，但大量的企业在丰厚利润的吸引下，纷纷加入房地产开发的行列中。很多企业由于缺乏必需的管理人才和管理经验，难以准确评估项目的开发周期、成本预算和资金需求，word 文档 可自由复制编辑 因此无法选择合理的融资方式和融资规模，盲目的融资降低了企业的信誉，也为后续融资埋下了隐患。房地产企业自身存在的问题包括：（1）缺乏核心竞争力，资金实力有限。虽然房地产企业遍地开花，但大部分都是小规模企业，甚至不具备房地产开发的条件；经营范围也比较窄，缺乏围绕主业进行横向拓展或纵向延伸的跨行业发展、多元化经营，产业链单一。（2）经营管理不善，经营成本较高。有些房地产企业虽然建立了现代企业制度，但还处于纸上谈兵的状态，没有得到贯彻落实。由于企业内部管理的水平不高，管理责任不明确，核算工作不准确，从而导致企业经营成本高企，影响了利润收益。（3）外延式发展和粗放式经营模式。房地产建筑行业是劳动密集型行业，总产值的增加主要依赖于从业人员的增加。而从业人员大部分来自农村，文化素质不高，缺乏职业技能培训，因此在生产过程中没有发挥技术因素的作用。这与国外先进房企依靠科技进步提高投入产出比的方式存在很大差距。3.3.2 房地产融资存在融资模式单一问题 根据国家统计局的数据，2013 年房地产企业的融资额共有 8.6万亿元，其中来自国内贷款的有 4.59万亿元，占资金来源的 53.37%。从房地产企业的资金链来看，实际来源于银行贷款的资金远远高于官方统计的数据，而通过其它融资渠道获得的资金在资金来源中所占的比例很小。过份依赖银行融资渠道会对房地产企业的健康发展带来很大的隐患，因为一旦国家调整金融政策，房地产企业的融资渠道就会受到很大的影响，甚至出现资金链断裂。2009 年以来，国家多次出台金融市场宏观调控政策，不断提高信贷的准入门槛，这对于资金实力薄弱的房地产企业来说，无疑是巨大的融资挑战。3.3.3 房地产治理结构存在问题 在公司治理结构中，管理层不参与大股东和中小股东的博弈过程，只负责执行博弈结果。在这样的过程中，大股东通常处于优势地位，拥有很大的发言权，使得中小股东以及公司整体利益有可能受到损害。房地产企业应该从根本上构建有效的治理机制，不断修正自己的治理结构，以期制定科学合理的融资决策，完善企业融资体系。3.3.4 房地产金融法律法规中存在问题 房地产金融市场的法律体系有待进一步完善。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系来进行规范。目前有关房地产抵押贷款方面的法律主要是担保法，但有关住宅抵押贷款方而的规定却不太详细，这就有碍于银行资金的安全性和流动性。同时尚没有真正意义上的投资基金法，因此无法以法律的形式将房地产基金 word 文档 可自由复制编辑 的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。一个成熟有效的房地产金融市场必然伴随一个严密的法律体系的建立。以美国为例，为建立完善的房地产金融曾相继出台了同等信用机会法、不动产清算程序法、借贷真相法等一系列法规。目前的市场环境中正是由于缺少了相关法律框架的配合，致使房地产金融市场中的借贷双方都无法正确平衡和保护自身的权益，从而迟缓了“法治市场”的建立，丧失了市场经济得以自我完善的一个重要支撑点。word 文档 可自由复制编辑 4 房地产企业融资存在问题的解决对策 4.1 完善房地产企业自身经营管理机制（1）完善成本管理机制 首先，初步建立房地产企业责任成本体系的总体框架，制订有效的奖惩机制，提高每位员工的工作效率和积极性，让每个人权责明确、各司其职，杜绝人浮于事。其次，实行收入和成本双重预算制度，对每个部门的支出和收入分别开展测算，使收入预算与成本预算紧密连接，成本与经营管理同步，确保成本预算的准确性，真正做到成本控制的过程贯穿于经营管理的过程。（2）完善风险控制机制 首先进行组织化投资，分散风险，把资金分别投向不同类型的房地产项目。其次加强风险控制，通过制定合同责任条款等正当合法的手段，将自身的一部分风险转嫁给别的经济单位。4.2 选择多渠道融资方式实现融资多元化 4.2.1 股权融资 企业上市融资具有很多明显的好处：首先它能分散企业的经营风险，因为股东在按持股比例分享收益的同时，也要承担相应的经营风险；其次它能给企业带来大量的长期性资金，给企业的可持续发展提供源源不断的资金保障；第三它能够促进房地产企业提高经营效率，转换经营机制；第四企业通过上市能够降低负债比率，从而有效降低财务风险。当然，股权融资方式也存在一些不足，比如融资成本较高、审批的流程较复杂、受股市行情的影响较大、会稀释控制权、需要的时间较长等17。由于经济环境在不断往好的方面发展，因此上市融资成为越来越多的人们关注的话题。出于金融的安全性考虑，房地产企业必须严格按照审批流程申请上市，但只有少数实力比较雄厚的企业会积极申请，因为上市的时机和规模受到很多的限制。政府要给房地产企业上市融资创造一个良好的市场环境：一是规范上市流程，完善上市后的监督机制，引导房地产企业向规模化、集约化的方向发展，不断提高上市公司的经营管理水平。二是加强法制建设，充分发挥证监会的监管作用，不断完善证券市场的运行机制，提高上市公司的质量，完善公司的治理结构，建立严格的信息披露制度，严厉打击虚假信息。4.2.2 债权融资 由于政府对债券的作用不重视，加上市场的发育不完善等因素，导致债券市场的发展很慢，债券市场化程度很低。从上文的统计数据可以看出，房地产债券融资占全 word 文档 可自由复制编辑 部资金来源不到 2%的比重，份量很轻。当前的情况是只有少数的大型国有企业能够通过债券市场来进行融资，而民营房地产企业即使规模很大也难以利用债券进行融资，只能铜通过银行贷款来满足对资金的需求。为了实现房地产企业融资模式的多元化，需要积极发展房地产企业债券，创新债券品种，进一步完善债券的信用评价体系，实现债券的利率市场化。4.2.3 可股可债融资 可股可债融资方式是指既可以通过股权的方式，也可以通过夹层融资或债权的方式投向房地产企业，主要包括私募地产基金和信托资金。房地产投资信托（REIT）是指房地产公司和信托公司合作，通过有效组合多个开发项目的各种资源，组成规模较大、实力较强的资金组合，然后把信托资金以贷款的形式提供给房地产开发项目，从而给资金委托人带来安全、稳定的收益。由于信托制度具有独特的财产融资功能和权益重构功能，使得成为一种最好的融资方式。目前来看，影响房地产投资信托发展的因素包括：（1）央行资金信托暂行管理办法规定，资金信托最多不能超过 200 份合同，每份最少不能低于 5 万元。对于个人投资者来说，资金实力非常有限，200 份以内的合同很难筹集到足够的资金用于大型的房地产开发项目。（2）目前房地产投资信托仍然是一个不发达的二级市场，信托产品很难流通。因为本质上信托产品的发行就属于公募性质，这在一定程度上降低了社会公众的参与度，影响了信托受益凭证的流动性。由此可见，发展房地产信托首先要解决份额的限制以及转让的流通性等问题。首先对于 200 份合同的限制，可以把信托计划进一步分解为不同的子项目，降低资金起点，提高融资额度，满足大型项目的需求；其次对于流通性的限制，一方面需要尽快完善信托产品的二级市场，促进交易，另一方面需要制订健全的信托法制；此外还要建立专业性的房地产信托投资公司，根据房地产业的发展特点提供开发、收购、买卖、租赁、管理等各个环节的金融服务，成为一种长期而有效的融资模式。4.3 建立健全政府支持体制 4.3.1 银行相关政策 目前商业银行与房地产业的合作还不是很顺利。一方面银行难以落实对贷款的控管措施，另一方面房地产企业难以在项目开发前期取得银行贷款的有效承诺。为了确保银行对房地产企业的资金供应，需要银行进行一些调整优化，主要包括：（1）调整贷款结构，适度向中低端房地产项目倾斜。近年来，很多房地产企业为了追逐高利润，都把资金主要投向高端房产项目，造成房地产结构的不合理，加大 word 文档 可自由复制编辑 了房地产泡沫。如果银行贷款能够适度向中低端房地产项目倾斜，有利于改变这种不科学的结构，促进房地产业的健康发展，也可以减少银行自身的信贷风险，形成投资的良性循环。（2）完善信贷体制，加大调控和监管力度。银行贷款在房地产融资来源中所占比例超过六成，这是一种很不正常的现象，其原因也离不开银行内部的违规操作、盲目操作。这种情况不仅容易带来资金的损失，也会对房地产业的健康发展造成不良影响，形成恶性循环。因此，必须尽快完善信贷体制，加大调控和监管的力度。（3）从银行的自身信用体系、社会的信用评价体系、贷款的监控系统等方面入手，努力规避房地产融资中的贷款风险问题和抵押风险问题，尽量减少房地产企业内部问题给银行资金带来的不良影响。4.3.2 市场行为规范政策 房地产业属