片区旧城改造工程可行性研究报告.pdf
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1、-某片区旧城改造工程可行性研究报告 -1 总论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称、承办单位及负责人 a)项目名称:某县鲤中小区燕池片区旧城改造工程 b)项目地址:某县鲤城街道办事处燕池片区 c)承办单位:某县城南新区房地产开发有限公司 d)项目负责人:某 法定代表人 e)主管部门:某县建设局 f)建设性质:旧城改造 1.1.2 建设规模及内容 a)建筑工程规模:某县鲤中小区燕池片区旧城改造工程新建建筑面积 69732 m2,其中:新建住宅建筑面积 47600 m2,新建公共建筑面积 20634 m2,底层架空(柴间)建筑面积 1498 m2。另外,地下室建筑面积 2546 m2。b)市政
2、道路工程规模:燕池片区市政道路总长度 1002 m,其中:燕池片区周边市政道路长度 532 m,小区内部道路长度470m;建设道路总面积 8775 m2,其中:砼路面积 4715 m2,人行道面积 1680 m2,古砚池铺地面积 2380 m2。c)市政给水工程规模:燕池片区市政给水管网总长度 860m,其中:给水管 DN200 长 390m,DN150 长 340m,DN100 长 80 m,DN80 长 50m。d)市政排水工程规模:燕池片区市政排水管网总长度 773m,其中:排水管 d600 长 110m,d500 长 210m,d400 长 64m,d300长 389m。-e)公共配套
3、工程规模:文体绿化广场面积 9100 m2,庭院绿化面积 2000 m2,公共厕所 1 座,垃圾转运站 2 处,消防栓 2 套。f)房屋拆迁工程规模:燕池片区旧城改造工程拆迁总建筑面积 10808.7 m2,其中:拆迁店面建筑面积 684.5 m2,拆迁住宅及其他建筑面积 10124.2 m2。g)用地规模:鲤中小区燕池片区旧城改造工程用地面积3.537hm2,其中:新建建筑占地面积 0.7283 hm2,道路及停车场占地面积 0.9325 hm2,广场及绿化占地面积 1.1100 hm2,其他占地面积 0.7662 hm2。1.1.3 项目总投资 某县燕池片区旧城改造工程项目总投资 1661
4、6 万元,其中:建筑安装工程投资 11508 万元,道路、给排水、公共工程投资497 万元,拆迁补偿费用 4611 万元。1.1.4 资金筹措 项目总投资 16616 万元,建设资金筹措方案:a)自筹资金 6616 万元,分 2 年到位;b)申请银行借款 10000 万元。1.1.5 财务评价指标 a)财务内部收益率:税后 22.1%,税前 29.3%;b)财务净现值(Ic=12%):税后 2574 万元,税前 4581 万元;c)投资回收期:税后 3.2年,税前 3.0年;1.2 编制依据 a)上海同济城市规划设计研究院编制某县县城总体规划(20012020),2003.05;b)芜湖市规划
5、设计研究院(福州)编制某鲤中小区修建-性详细规划,2006.02;c)某县人民政府专题会议纪要第 9 号关于研究鲤城城区建设有关问题的会议纪要,2005.04.01;d)某县人民政府仙政2001 文 214 号某县人民政府关于鲤中、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复,2001.10.23;e)建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村2004 23 号关于公布全国重点镇名单的通知;f)福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房200512号福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、某县 2005 年度拆迁计划的通知,2005.02.20;g)某县发展计划局关于某
6、县 2005 年国民经济和社会发展计划执行情况及 2006 年计划草案的报告,2006.03.08;h)某县人民政府办公室文件仙政办2005108号 某县人民政府办公室关于转发鲤城城区房屋拆迁货币补偿及重臵价行情意见的通知,2005.12.13;i)某县城鲤中片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安臵方案的实施细则。1.3 项目提出的背景 1.3.1 某县经济社会概况 某县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面,东南濒临湄洲湾,东临台湾海峡,西倚闽南金三角,为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。某县历史悠久,源远流长,山川秀丽,资源丰富。某县辖有 12 镇 5 乡 1 街,辖区面积 1835km2,
7、总人-口 105 万人。某县东界莆田市城厢区、涵江区;西连永春县、德化县;南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻;北与永泰县接壤。地形西北高、东南低,西北多高山峻岭,海拔 500 米以上的山峰有 246 座,东南部为台地和平原,地势平坦。大蜚山为县城北面屏障,河流属山溪型,主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等 5 条溪流,干流总长 1712km,流域面积 1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流,穿流县城南部。某风光旖旎,胜景荟萃,自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景,九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景,主要名胜古迹 183 处。某县山海平原兼备,城乡一体,极具开发潜力。某县继
8、续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略,国民经济和社会事业保持良好的发展态势,2005 年全县生产总值68.38亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.1%;实现农业总产值 22.36亿元,比增 6.5%;完成工业总产值 64.15亿元,比增22.0%;社会消费品零售总额 25.14亿元,比增 10.2%;全社会固定资产投资 17.54亿元,同口径比增 34.6%;全县外贸出口总额 1.2165亿美元,比增 31.3%;财政总收入 32886 万元,同口径比增 25.6%;城镇居民人均可支配收入 7836 元,比增 6.1%;农民人均纯收入 3829 元,比增 8.3%。1.
9、3.2 推进旧城区改造,完善城市功能,增强带动辐射作用 某县认真贯彻落实党的十六大精神,以“三个代表”重要思想为指导,充分调动勤劳智慧的某人民,进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围,以项目带动经济发展。聚精会神搞建设,一心一意谋发展;加快工业园区建设,形成工业集聚效应,工-业体量上一大台阶,增强经济发展后劲;推进鲤城旧城区改造建设进程,以旧城区为依托,加快鲤城旧城区建设步伐。鲤中片区为某县城商贸集中地,街区繁华,经营环境混乱,经营场所档次低,占街为市,占道为市,很不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋,新建筑也是无序翻建,片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、
10、拥挤,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏,严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度,完善县城城市功能,建成某县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心,改善居民居住环境,形成鲤中购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为某县城市建设新亮点。1.4 项目建设的必要性和意义 1.4.1 建设海峡西岸经济区 某县位于闽东南中心地带,闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一,要求闽东南发挥其龙头作用,带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。莆田市某县处在海峡西岸重要区位,有着较完善的对外交通,水、电、通信等基础设施条件,自然资源丰富
11、。抓住机遇,建设鲤中商住区对某县适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用,形成区域经济新的发展热点。1.4.2 推动城镇化,构筑完善的县域城市功能 根据某县县城总体规划和燕池片区修建性详细规划,燕池片区属中心城区的重要组成部分。燕池片区旧城改造有利-于提高和推进城镇化水平。区域位臵处于木兰溪南岸,自然环境优越,具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。当前,燕池片区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动,具备农村劳动力转移方向,燕池片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心,为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此,燕池片区建设
12、以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区,提高现有居民居住条件,改善生存环境,提高商贸业档次,改善经营环境。同时带动农村居民进城经商,发展城市服务业,以及进入工业企业务工,提高非农产业比重,提高城市化水平。同时,规划增加相应的居民住房建设,为进城的农民提供安居乐业的环境,切实推动城镇化进程,形成新的经济增长点。1.4.3 市政建设与国民经济协调发展 某县鲤城街道办是某县人民政府所在地,是政治、经济、文化中心,市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平,两者相互促进,又互相制约,发达繁荣的政治、经济、文化中心,对全县国民经济发展起到巨大的推动作用,以县城发展带动全面发展,实
13、现城乡一体化。燕池片区建设依托旧城区,促进旧城区改造升级,促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用,形成新的经济增长点,更是促进国民经济发展的重要因素。同时,对扩大内需,增强消费产生直接影响,随着国民经济持续发展,加快市政基础设施建设,完善城市功能,扩大城市辐射能力,市政建设与国民经济良性互动,协调发展-1.4.4 增加就业空间,增加城乡居民收入,保持社会稳定 农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视,解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓,成为共识,是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事,事关改革、发展、稳定的全局,事关扩大内需和人民生
14、活水平进一步改善与提高。据有关专家测算,我省近年仅城镇每年新增劳动力 15 万人,目前,我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过 10 万人,还有 70 万人左右的农村剩余劳动力急待转移,而按照近年的正常水平,我省每年仅能增加 15 万个左右的就业岗位,就业形势十分严峻。扩大就业,重要的是要使经济保持较快的增长速度,否则,就业矛盾更加尖锐。鲤中片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容,以三大中心为推动的中心城区,旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业,城市各类服务业具有就业空间大,就业灵活,就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义,可以稳步增加城乡居民收入,确
15、保社会稳定。1.4.5 经营城市,开辟市政建设新局面 城市作为先进生产力发展的重要基地,作为先进文化前进的主要源泉,作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体,其发展程度如何,集中反映了一个地方的综合实力,同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市,加强经营城市,不仅有利于聚集优质生产要素,实现现代生产力的发展,而且有利于发展社会事业,推动文明建设,有利于充分发挥城市综合服务功能,从根本上提升人民生活质量。完善城市功能,加快城市建设与发展,要抓住经营城市这个核心。-经营城市,就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场,进行重新组合和优化配臵,从中获得收益
16、,再将收益投入城市建设新领域,从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求,是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破,它有利于发挥城市资源经济效益,推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的核心内容,即规划和土地,发挥城市规划对经营城市的调控作用,搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求,使小城区向质量效益型转变,增强城区整体功能与辐射带动能力,推动经济社会和环境的全面发展,开创现代化建设新局面。1.5 主要经济数据与经济指标 详见基本报表 1主要经济数据与经济指标表。-2 供需预测与拟建规模 2.1 供需预测 2.1.1 城市基础设施现状 近几
17、年来,某县不断加大市政基础设施建设力度,不断完善城区功能配套,先后进行了八二五大街、解放路等市政主、次干道拓宽改造,不断完善排水设施、自来水工程、城区电网改造等城区居民十分关注的生命线工程,旧城改造持续进行,形成规划科学、建筑各异、整洁有序的新的商住区和商业街。居民生活环境大大改善,商业服务设施更加完善,市场繁荣、人气兴旺,市容市貌优化,城市面貌焕然一新,精神文明建设不断推进,有力地促进了某县经济发展。但是,某县县城由于历史悠久,是以农村、农民、农业为主体的农业县,经济相对不发达,市政基础设施建设相对滞后,成片城区改造推进缓慢,影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。改革开放以来,工农业、商贸
18、业得到长足的发展,农业方面,1982、1992、2002年农业总产值分别为 l.31亿元、8.79亿元、16.3亿元,十年间同比分别增长 5.71倍和 0.85倍;工业方面,1982、1992、2002年工业总产值分别为 1.63亿元、12.47亿元、53.36亿元,十年间同比分别增长 6.65倍和 3.28倍;财政总收入 1982、1992、2002年分别为 3711 万元、6420 万元、27186 万元、十年间同比增长0.73和 3.23倍;商贸业方面,1982、1992、2002 年社会消费品零售额分别为 l.37 亿元、3.77亿元、19.35亿元,十年间同比增长 l.75 和 4.
19、13倍。某县 1982、1992、2002 年国内生产总值分别为 2.3亿元、12.27亿元、50.26亿元,十年间同比增长 4.33倍-和 3.l倍。以上数字表明,通过改革开放 20 多年,强烈改变某县以农业为主体的产业结构,国民经济结构不断优化。数字还表明,城区工业、商贸业得到强劲的发展。但城区面积扩大不多。由于基础设施建设资金投入不足,市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展的需求,加快旧城区改造和新城区建设成为今后一个时期经济发展的重要课题。2.1.2 需求预测 某县国民经济和社会事业在“十五”期间处在蓬勃发展期,根据“十五”计划确定目标,GDP 年均增长 12%以上,至 200
20、5年 GDP将超过 70 亿元,到本工程建设年限的末期 2010 年的GDP 有望超过120亿元。也就是说在本工程实施期间(20052010年)GDP接近翻一番。根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神,重视“三农”问题和实施城镇化的政策取向已经明朗化,因此,解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要的任务。为此,某县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展的需要,缓解旧城区商贸设施不足的矛盾,改善城区居民生活环境的要求,解决农村剩余劳动力进城务工、经商,从事服务业的需求,以及改善和树立城市形象品味的客观需要。燕池片区近期建设的各类功能设施,有
21、商贸业经营设施、公共服务经营设施,经营性与非经营性文化娱乐设施,经营性与非经营性休闲设施,居民住宅等。根据某县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收入不断增加的实际情况,各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作,将是城镇居民、进城农民消费热点。从总体上看,城镇居民人均收入在 5 年内年均按 8%增长速度可增至-9000 元以上,农民人均可支配收入在 5 年内平均按 5%增长速度可增至 4000 元以上。根据城镇化规划目标,到 2020 年要基本实现城镇化,城镇常住人口比重达到 70%以上,那么,预测“十一五”期间(20062010 年)城镇常住人口比重达到 35%以上。根据城区现状和各类数据分析,
22、用于拆迁安臵的住宅占新建住宅总建筑面积的 58.3%,用于店面拆迁安臵的面积占新建商业设施建筑面积的 13.7%。根据某县经济发展的良好态势,燕池片区开发建设的商场、商店、文化娱乐、住宅等设施供应与需求在 5年内可保持平衡。旧城区开发前景乐观,改造成某县城区规划科学、环境优越、功能完善的商贸购物中心、文化娱乐中心、风味美食中心。对某县经济发展具有重大影响。2.2 建设规模与内容 2.2.1 燕池片区旧城改造工程规模 a)建筑工程规模:燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732m2,其中:新建住宅建筑面积 47600m2,新建公共建筑面积 20634m2,底层架空(柴间)建筑面积 1498 m2
23、。另外,地下室建筑面积 2546 m2。b)市政道路工程规模:燕池片区市政道路和小区道路总长度1002m,其中:燕池片区周边市政道路长度 532m,小区内部道路(含宅前道路)470m;建设道路总面积 8775m2,其中:砼路面积 4715m2,人行道面积 1680m2,古砚池铺地面积 2380m2。c)市政给水工程规模:燕池片区市政给水管网总长度 860m,其中:给水管 DN200 长 390m,DN150 长 340m,DN100 长 80m,DN80 长 50m。-d)市政排水工程规模:燕池片区市政排水管网总长度 773m,其中:排水管 d600 长 110m,d500 长 210m,d4
24、00 长 64m,d300长 389m。e)公共配套工程规模:文体绿化广场面积 9100m2,庭院绿化面积 2000m2,公共厕所 1 座,垃圾转运站 2 处,消防栓 2 套。2.2.2 燕池片区拆迁安置规模 a)拆迁工程规模:燕池片区旧城改造拆迁工程总建筑面积10808.7m2,其中:拆迁店面建筑面积 684.5m2,拆迁住宅及其他建筑面积 10124.2m2。b)产权安臵换安臵规模:燕池片区货币化产权臵换安臵建筑面积 4691.1m2,其中:住宅安臵建筑面积 4077.8m2,店面安臵建筑面积 613.3m2。c)货币拆迁补偿面积:燕池片区货币拆迁补偿建筑面积6117.6m2,其中;货币补
25、偿拆迁店面建筑面积 71.2m2,货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积 6046.4m2。2.2.3 燕池片区旧城改造工程用地规模 燕池片区旧城改造工程红线范围用地总面积 3.537hm2,其中:新建建筑占地面积 0.7283hm2,道路及停车场占地面积0.9325hm2,广场及绿化占地面积 1.1100hm2,其他占地面积0.7662hm2。2.2.4 主要建设内容 燕池片区旧城改造工程新建商住楼 15 幢,总建筑面积69732m2,其中:23 层商住楼 2 幢,16 层商住楼 2 幢,多层住宅或商住楼 11 幢(含高层建筑裙楼)。-3 建设地址与建设条件 3.1 建设地址概况 3.1.1 地理位
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