旧城拆迁改造项目可行性研究报告.pdf

1 旧城拆迁改造项目可行性 研究报告 2 目 录 第一章 总 论.3 1.1 项目名称.3 1.2 项目建设单位及建设单位简介.3 1.3 项目可行性研究报告编制单位.4 1.4 项目可行性研究报告编制的依据.4 1.5 项目建设地点.4 1.6 建设目标、改造模式和建设内容.4 1.7 项目总投资及资金筹措.5 1.8 结论及建议.5 第二章 项目背景和建设的必要性.7 2.1 项目提出的背景.7 2.2 项目建设的必要性.13 拆迁目标、建设规模和内容.17 3.1 总体目标.17 3.2 拆迁模式.17 3.3 建设规模和内容.17 第四章 建设条件与场址.18 4.1 项目地点.18 4.2 自然条件.18 4.3 市政基础设施配套条件.19 4.4 原材料供应与保障.19 3 第五章 工程技术方案.20 5.1 拆迁补偿安置政策依据.20 5.2 补偿安置方式.20 5.2.2 土地补偿办法.21 5.3 补偿范围与对象.23 5.4 拆迁总体设想.23 5.5 拆迁示范区（M 区）实际调查情况.24 5.6 拆迁安置计划.27 5.7 拆迁工程.29 第六章 环境保护与评价.32 6.1 环境质量标准依据.32 6.2 建设地点环境现状.32 6.3 环境保护原则.32 第七章 组织机构与劳动定员.35 7.1 机构设置.35 7.2 劳动定员.36 7.3 建设管理.36 第八章 项目实施进度建议.38 8.1 建设进度计划.38 8.2 项目建设进度表.38 第九章 工程招标.39 9.1 总则.39 4 9.2 招标内容及范围.39 第十章 投资估算与资金筹措.40 10.1 估算的范围和依据.40 10.2 项目总投资估算.41 10.3 资金使用计划与资金筹措.41 第十一章 经济效益评价.45 11.1 出让土地收入估算.45 11.2 效益测算.45 第十二章 社会效益与风险分析.46 12.1 社会效益分析.46 12.2 风险分析.47 附图 1、项目区位图 2、项目现状图 3、项目回迁按置地块图 4、项目拆迁及保留面积图 1 第一章 总 论 1.1 项目名称 海口市 XX 溪北岸旧城拆迁项目 1.2 项目建设单位及建设单位简介 项目建设单位：海口市城市发展有限公司 法人代表：地址：海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于 2000 年 5 月成立，目前总资产规模为 6.09亿元。公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目部、市政工程部、公路项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部，共 14 个部门，其中有 5 个部门主要负责旧城改造事务。公司现有员工 94 人，员工中 89.5%具有大学以上学历，65%具有中高级以上职称。公司目前成功运作的土地开发项目有：黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。市政建设项目有：滨海西路一期、西环路、海口火车站广场、滨海立交桥；目前在建的项目有：货运大道、西环路二期、滨海西路二期。旅游开发项目有：海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。2001 年起公司连续四年被海南省委、省政府、海口市委和市政府授予“先进基层党组织”、“海南省文明单位”、“海口市文明单位”、2 共青团中央授予“五四红旗团委创建单位”等荣誉称号。1.3 项目可行性研究报告编制单位 建设项目规划设计研究院 资格证书编号：1.4 项目可行性研究报告编制的依据 1、海口市总体规划；2、中华人民共和国土地管理法；3、海口市 XX 溪北岸整体定位和发展方向；4、XX 溪北岸概念性规划设计；5、XX 金水岸规划深化设计；6、海口市 XX 溪北岸改造项目简介；7、海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见；8、建设单位提供的其它意见、资料等。1.5 项目建设地点 XX 溪北岸旧城改造区域位于海口市 XX 岛南端，即 XX 溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起 XX 溪与横沟河分叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长 2840 米，宽约 350 米，用地面积约 104 公顷，合约 1561 亩。1.6 建设目标、改造模式和建设内容 1、建设目标：完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，集约利用 3 土地，实现土地资源价值最大化。2、改造模式：政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。3、建设内容：XX岛沿江二路以南陆地片区 1561 亩旧城的拆迁改造。其拆迁总面积 801455，拆迁户数 6667 户。1.7 项目总投资及资金筹措 项目总投资 166177 万元。其中工程费用 1986 万元，其它费用141980 万元，预备费用 14397 万元，建设期利息 7814 万元。项目建设期 3 年半，一期投资 45446 万元，二期投资 80133 万元，三期投资 40598 万元。资金筹措方案为：总投资 166177 万元（含建设期利息）。申请开发银行贷款 132000 万元，其他资金由海口市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入 36000 万元，二期投入 64000 万元，三期投入 32000 万元。1.8 结论及建议 结论：本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高 XX 溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。项目的建设可为海口市旧城改造探索出一条新路 4 子。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。建议：1、本项目是海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。2、由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要一个比较长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。5 第二章 项目背景和建设的必要性 2.1项目提出的背景 自 1998 年以来，XX 岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。然而，作为 XX 岛之瑰宝的 XX 溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全、设施不完善、交通不顺畅、环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。2.1.1XX溪北岸现有人口、土地、建筑情况 1、概述 XX 溪北岸旧城改造区域位于海口市 XX 岛南端，即 XX 溪北岸、沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长 2840 米，宽约 350 米，用地面积约 104 公顷，合约 1561 亩。用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含 9 个自然村和驻地单位办公宿舍。XX 溪北岸“城中村”现有村落 9 个（XX 一至六庙、人民西里、过港村、新安村），住户 7000 多户，居住人中约 29000 多人。现状用地约 1561 亩，总建筑面积 107 万。基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿 XX 二路 6 及和平大道展开。东、中、西三部分的建筑及其它条件相差较大。西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混、框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。中段大部分为渔村，但在沿 XX 二路建筑较好，区域内拥有海口二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。2、XX 溪北岸区域现状普查数据（1）现状普查内容 XX 溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。（2）现状普查的必要性 全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构（筑）物、人口、户数等基础数据和材料。为北岸改造经济测算提供基础数据；为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。3、现状普查数据来源依据与普查方法（1）东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公司截止 2007 年 7 月 13 日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为 96%以上。7（2）西段片区现状普查基础数据以原安置部和 XX 北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察、目测、控规对比、图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。西段沿江一路以南滨河区域 A-J 地块及 N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高；西段沿江一路以北共十三块（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区域，普查数据准确率在 85%以上，西段综合数据准确率应在 85%以上。（3）中段片区基础数据采用原美兰区、拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察、目测、控规对比、图纸作业、抽样、对比分析、综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局、街道办及居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在 80%以上。4、普查结果 经普查汇总统计，XX溪北岸旧城改造区土地总面积约为 1561亩，其中，集体面积占 941 亩，国有土地占 620 亩；建筑总面积为1072832.85，拟拆迁建筑总面积为 801455.78，拟保留土地面积为 236 亩；拟保留建筑面积 271377.07；综合容积率为 1.03；人口总量为 29525 人；其中常住人口 23455 人；流动人口 6070 人。详见表 1-1，表 1-2，表 1-3。1 表 1-1 XX 溪北岸旧城改造区域数据统计表 序 号 区域 内容 东段 中段 西段 总计 一 土地面积(亩)355576.78（533.36）370720.64（556.08）314869.892（472.2）1041167.312（1561.64）1 集体土地 324995.65（487.49）289912.71（434.86）12472.559（18.71）627380.919（941.06）2 国有土地 30581.13（45.87）80807.93（121.22）302397.333（453.48）413786.393（620.57）二 建筑面积 314648.85 321215 436969 1072832.85 三 拟拆迁建筑面积 314648.85 260112 226694.93 801455.78 1 框架 78700 100274 99035.31 278009.31 2 混合 87000 100327 38195.55 225522.55 3 砖瓦 67900 46603 8791.46 123294.46 4 简易 81048.85 12908 27560.61 121517.46 四 拟保留土地面积(亩)64090（96）93573.653（140.34）157663.653(236.34)五 拟保留建筑面积 61103 210274.07 271377.07 六 人口数量 11782 11565 6178 29525 1 常住人口(人)9023 8662 5770 23455 2 2 流动人口(人)2759 2903 408 6070 七 户数(户)2065 2682 1920 6667 备注 XX 溪北岸旧改区综合容积率:1.03 1 表 1-2 旧城区（城中村）人口现状调查表 项目 地段 户数（人口）人数（人）户均人数（人）一庙 715 4327 6.05 二庙 534 2529 4.74 三五庙 813 4248 5.23 六庙 535 1849 3.45 过港村 391 2236 5.7 新安村 764 3428 4.49 人民西里 82 547 6.67 合计 3834 19164 5.00 表 1-3 建筑质量调查表 项目 质量 幢数 建筑面积()基底面积()一类 248 535838 323141 二类 1896 340848 256718 三类 1961 146635 100910 四类 116 49511 37323 合计 4221 1072832 718092 表 1-4 现状指标汇总表 地块总面积 104 公顷(合 1561 亩)建筑密度 69%容积率 1.03 平均层高 3.2层 2.1.2 基础设施建设情况 基础设施、公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段 2 外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。2.1.3 社会状况 由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，影响到 XX 岛乃至海口市的整体形象。2.1.4 海口市委、市政府对项目的重视 为了提高 XX 溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质，市委、市政府决定对 XX 溪北岸进行改造。改造后的 XX 溪北岸将成为海口城市建设的新亮点。目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。本项目建设是在此背景下提出来的。2.2项目建设的必要性 2.2.1 海口城市发展的必然要求 XX 岛北岸是 XX 岛乃至海口市的门户之地，其形象效果、经济效果与社会效果并重。历史上海口的渔港、通商口岸均起源于 XX 溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头、宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。该区域是城市中心滨水商业、办公、休闲娱乐、居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游、居住的重要展示区段。然而，正是由于该区用地权属的复 3 杂性，该区域建设一直游离于 XX 岛建设之外。世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户 XX 岛。XX 溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。进入新的历史时候，市委、市政府将 XX 溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。2.2.2 提高 XX 溪北岸村民生活品质的要求 XX 溪北岸目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。道路不成系统，通行率差，消防车无法进入；排水系统不畅，一遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹；特别是东段，村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重；而且由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。项目的建设可改善 XX 溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。2.2.3 土地使用集约化的需要 国务院实施“金土工程”，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是一个方向。现状的 XX 溪北岸城中村没有规划，多为低层高密 4 度建筑，“握手楼”、“一线天”比比皆是。改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率（由 1.0提高到 1.97），降低建筑密度(由 32.5%降低到 18.03%)，提高绿化率达到 35%，建筑面积由原先的 106 万达到 201.74万，集约利用土地，营造出一片全新的现代城市景观。2.2.4 提升城市品位、改善城市形象的需要 作为 XX 岛的门户，沿江一路在整体上降低了 XX 岛的品位。而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市的整体形象大打折扣。实施改造，是提升城市品位、改善城市形象的需要，也是改善投资环境、提高投资效益的需要。2.2.5 解决现有社会问题的需要 社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会，控制人口增长、提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上、微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。但由于体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。2.2.6 海口建设最佳人居城市的需要 海口市的发展战略目标“把海口建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的 5 绿色国际化城市”。创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。XX 溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高、创业环境好、生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。6 拆迁目标、建设规模和内容 3.1总体目标 完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点；实现土地资源价值最大化。3.2 拆迁模式 政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等。然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。3.3 建设规模和内容 XX岛沿江二路以南陆地片区 1561 亩土地拆迁改造。拆迁总面积 801455，拆迁户数 6667 户。7 第四章 建设条件与场址 4.1项目地点 XX岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市 XX岛南端，XX溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至 XX 溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长 2840m，宽约 350 m，用地面积约 1561亩。4.2自然条件 4.2.1 气候条件 海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温 23.8，年平均日照时数 2225 小时，平均降雨量 1592.7mm，年平均蒸发量 1915.7mm，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力 4 级，基本风压值0.7KM/m2，年均相对温度 89.7%。4.2.2 地震烈度 根据 中国地表基本烈度区划图 所标定海口市基本烈度为 8 度，设计烈度采用基本烈度，本工程按 8 度抗震设防。4.2.3 水文 海口潮位站实测资料统计(秀英高程)多年平均高潮位 2.97m 多年平均低潮位 0.27m 实测风暴潮位 4.25m 8 最低潮位 -0.02m 表 4-1 海口潮位站 潮位与频率关系(秀英高程)河名 站名 频率 P（%）XX 溪 海口站 1 2 5 4.47 4.24 3.92 4.2.4 地质、地貌 本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自0.307-2.977 米略有起伏。该处地质岩性主要由淤泥质土、粘土、粗砂、粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为 280Kpa。4.3市政基础设施配套条件 4.3.1 道路交通 项目位于 XX 溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。交通较为便利。项目用地主要被人民大道、和平大道所分割成东、中、西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。4.3.2 其它配套条件 项目用地周边的交通、供水、供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设的需要。4.4 原材料供应与保障 本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材、汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。9 第五章 工程技术方案 5.1 拆迁补偿安置政策依据 根据中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区(城中村)改造被拆迁户扶持政策的实施意见的相关规定，结合市旧城改造指导意见、海口市旧城区(城中村)改造拆迁补偿安置若干意见的具体办法，按照建筑物性质、所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附属物，就其所处区位、具体用途、建筑面积、房屋结构、使用年限等因素给予客观、公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿、安置。5.2补偿安置方式 5.2.1 房屋拆迁补偿方式 按照 海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见的规定，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，一是货币安置、二是房屋产权调换。1、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率达不到 50%，按 50%计算。10 2、选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅的，按房地产市场评估价结算差价；房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之一结算差价：（1）补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结算。（2）置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算。安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统一按房地产市场评估价结算差价。（3）拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物，属于 2005 年 5 月 26 日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。属于 2005 年 5 月 26 日前建的，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不不予补偿；不严重影响城市规划的，按具体情况分别补偿。5.2.2 土地补偿办法（居民、单位用地补偿办法）旧城改造区内，被补迁人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按以下方式给与补偿：1、居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部 11 门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。2、单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。3、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。4、（集体土地补偿办法）被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下方式给予补偿：（1）已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过 175 平方米的，参照出让方式取得城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过 175 平方米的部分，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（2）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。（3）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地主管部门认定，符合本市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重影响城市规划的，依照海口市土地违法行为处罚规定的要求予处罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每户用地面积不超过 175 平方米的，参照出让方式取得的城镇单一住宅用地使 12 用权评估价给予补偿；每户用地面积超过 175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评价给予补偿。拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的，可以免予处罚。（4）集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（5）因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证，由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿。5.3补偿范围与对象 1、对规划控制范围内的一切建筑物、附属物等具有合法产权的单位及个人，一律给予公正的补偿。5.4拆迁总体设想 按照市政府确定的“先安置，后拆迁”的改造拆迁安置原则以及“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的十六字方针，进行拆迁改造。5.4.1 拆迁原则 1、“先补偿后拆除，先安置后拆迁，边安置边拆迁”的原则；2、先易后难、先单位后个人的原则；3、公开、公平、公正的原则；4、依法、可行、经济、多赢的原则。5、停产停业、二次装修补偿依照、海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见（以下简称“市旧城改造指导意见”）的相关补偿规定执行。13 5.4.1 奖励与处罚 对积极配合拆迁工作，在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的被拆迁人，实行重奖，激励被拆迁人主动配合旧城改造工作。根据签约的快慢结合被拆迁人房屋、经济收入等具体情况分别给予 3万元以内的奖励。超过规定时间的不予奖励。加大对选择货币补偿的被拆迁人的奖励力度，鼓励被拆迁人选择货币补偿，在政策层面上，政府规定“货币补偿的被拆迁人，保留其在签订拆迁补偿安置协议的2年后5年内申购安置房和经济适用房的资格”，以利于减轻拆迁安置房源的压力，保证旧城改造的进度，为市政府对旧城改造的部署赢得时间。同时，对选择货币补偿方式安置并在规定时间内签订协议的被拆迁人，在其房屋评估价的基础上增加20%的奖励。对扰乱拆迁工作秩序，辱骂、殴打、威胁、阻碍拆迁工作人员依法进行公务的，由公安机关依法处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。5.5 拆迁示范区（M 区）实际调查情况 拟进行拆迁的 XX 溪北岸旧城区(城中村)改造东段一期启动示范（M）区拆迁范围内共涉及居民产权户 110 户，单位一家(海口市十三中学，其地上建筑物系承租人临建，用于饮食经营)，人口 608 人。5.5.1 产权调查情况 1、土地状况 根据海口市国土局的地籍图测量结果及实地丈量，该项目拆迁涉 14 及的土地总面积约为 28019.97。其中单位用地 2783，居民住宅用地 17357.96，集体公共用地 7879.01。2、房屋及其附属物情况 据此次拆迁调查，涉及的建（构）筑物及附属物总面积为 23514.92（详见下表 5-1）。表 5-1 示范（M）区房屋及附属物数量统计表 结构 框架 混合 砖瓦 简易 围墙 砖铁 单位 数量 769.19 4940.39 8225.78 57905 2215.32 1082.56 结构 基础 硬化 水（花）池 树木 手压井 大门 单位 棵 口 个 数量 309.76 5344.43 69.54 279 31 1 5.5.2 民生调查情况 1、土地情况 经过调查，整个 M 区已办理土地证的被拆迁人仅有 37 户，仅占被拆迁人的 33.64，其土地上的建筑物也仅占被拆迁建筑物总面积的 27.84%。2、建筑物建设年限情况 该片区建筑物中，建筑物多数为 7090 年代期间所建,框架、混合结构所占的比重分别为 4.23%、27.186%，而砖瓦结构所占的比重高达到45.26%；居住危房的有14户，面积1946，占被拆迁户12.7，占 M 区被拆迁面积 10.75；防震、防火条件较差。15 3、居民生计情况 据统计，住房、经济相对贫困的被拆迁户多，享受低保的户数少。该片区的经济贫困的家庭占被拆迁户数的 48.18%；已办理并享受低保的家庭仅 2 户，占被拆迁户数的 1.82%；人均月收入小于 260 元 51户，占贫困户 96.25，占被拆迁人 46.36。人均居住面积低于 5 的家庭占被拆迁户的比重达到 3.64%；人均居住面积在515之间的家庭占被拆迁户的比重达到26.56%；人均居住面积在 15 20 之间的家庭占被拆迁户的比重达到25.45%；人均居住面积大于 20 的家庭占被拆迁户的比重达到46.36%。在经济来源方面，有固定收入的家庭，占该片区被拆迁户的 63%，无固定收入的家庭占该片区被拆迁户的比重为 24.55%。5.5.3 分户调查 本方案上报户数为 110 户，是根据市旧城改造指导意见按产权分户进行统计得来。但是通过我们现场调查了解得知，在同一幢（间）建筑物里可能实际居住不止一户，本数字比实际现场调查 159户自然分户的户数小。由于分户情况较为复杂，无法准确统计，本方案暂按 110 户上报户数，在实际拆迁补偿过程中再根据实际情况作调整。5.5.4 安置需求 被拆迁户普遍希望安置在三房一厅（80）以上的结构，要求住房面积大，并且房价不能太高，应在 8-12 万之间，这部份被拆迁 16 户占该片区被拆迁户数的 7580%之间。5.5.5 补偿方式选择情况 该片区希望采取货币补偿的家庭有 12 户，占被拆迁户数的12.73%；希望采取铺面置换的户数有 6 户，占被拆迁户数的 5.45%。5.6 拆迁安置计划 5.6.1 就近安置区计划开发建设情况 1、目前，XX溪北岸改造拆迁就近安置区计划为燕泰南横沟河西侧（吉安花园）、XX五东路燕泰南（祥安大厦）、XX二东路北侧（和安花园）以及 XX 五西路北侧（城发大厦），用地面积和为 62.24亩，可建安置房面积为 108831.4平方米（1142 户）。2、从安置情况分析，现有拟建的 1142 户安置房不能满足 XX 溪北岸近 6667 户的需求，如按货币补偿占 30%占比例来估算，也至少需求 4800 套安置房供应，假设以上安置区若同时在 2007 年 12 月如期动工建设，按正常工期和进度，最快也要在明年年底交付使用，换而言之，北岸拆迁要与安置房建设同步，明年年底才能动迁。5.6.2 回迁安置计划建设情况 1、从民生调查分析，根据 XX 溪北岸历史与现状、东段民生调查以及整个北岸普查的结果论证，被拆迁人出于对世居（或祖居）的生活环境、习俗以及土地留恋情节，大部分被拆迁人希望回迁安置，希望政府的改造是就地改善他们的生活和环境，而不是将他们赶出生之养之的土地。17 表 5-2 XX 溪北岸回迁安置区情况一览表 序号 位置、地块号、面积 规划指标 建筑面积、套数、投入量 1 现状位置：XX北西区水运公司和盐务局部分用地 地块编号：07-1（R2）部分 用地面积：12 亩 容积率：3.5 建筑密度（%）：25 建筑限高（M):35 停车泊位（位/100）：1.00 拟建筑面积：2 万 拟建套数：220 套 投入量：3 仟万元（不含土地成本）2 现状位置：XX北西区财银小区 地块编号：03-2（R2）部分 用地面积：7.8亩 容积率：3.17 建筑密度（%）：25 建筑限高（M):35 停车泊位：28 位 建筑面积：1.71万 拟建套数：142 套 投入量：3.6仟万元（含土地成本）3 现状位置：XX北中区沿江二路与市二中之间 地块编号：10-1（R2）用地面积：48.75亩 容积率：3.5 建筑密度（%）：25 建筑限高（M):35 停车泊位（位/100）：1.00 拟建筑面积：11.37 万 拟建套数：1264 套 投入量：1.8 亿元（不含土地成本）4 现状位置：XX北中区人民大道与市二中之间 地块编号：09-1（R2）用地面积：43.05亩 容积率：3.0 建筑密度（%）：25 建筑限高（M):35 停车泊位（位/100）：1.00 拟建筑面积：8.6万 拟建套数：957 套 投入量：1.3亿万元（不含土地成本）5 现状位置：XX北东区和平桥东侧 M 拆迁示范区 地块编号：16-1（R2）部分 用地面积：40 亩 容积率：3.0 建筑密度（%）：20 建筑限高（M):35 停车泊位（位/100）：1.00 拟建筑面积：8 万 拟建套数：889 套 投入量：1.2亿万元（不含土地成本）合计 151.6亩 拟建筑面积：31.68 万 拟建套数：3472 套 投入量：4.96亿元 2、回迁安置是解决安置房源不到位、满足改造区民生与愿望以及快速启动拆迁最行之有效的办法之一，被拆迁人为达到回迁目的就 18 必须通过过渡方式来实现愿望，回迁安置房的建设交付是有待时日的，这样既缓解了供房压力，赢得了时间，同时又能快速的启动拆迁。3、在改造区内划出 151.6亩用地作为回迁安置区，拟建 32 万，拟建套数 3472 套，同时，加快就近、异地安置房建设，增加被拆迁人意向选择空间或作为临时过渡使用，并适当采取收购、租用二手房方式备以回迁过渡，或被拆迁人自行解决过渡，以此来盘活、推动整个改造区的全面启动。4、将改造区内开发价值相对较低且临街临路的区域划为安置区，并实施商业、居住两用型回迁安置建设，既解决被拆迁人的物业安置，又解决了生活来源和就业等问题。5.7 拆迁工程 5.7.1 保留土地和建筑 建筑有选择的保留与改造利用，不仅有利于降低投资的成本，而且可以延续社区的场所氛围，增强居民的社区归属感，这也是城市历史文化延续的重要方式。对保留建筑采取立面改造、局部更新的方式，使老建筑重新获得活力，并与新的设计形象相协调。寺庙、宗堂等建筑是地方历史文化的重要载体，但目前在西部区内寺庙环境已遭到较严重的破坏。在地区环境整治的同时，对寺庙进行修缮和环境更新，创造主题活动区域。周边建筑的形式和功能与重要的寺庙建筑保持联系与相异，形成历史的延续，又有时代感。其它寺庙采用多种形式进行了建筑群体的组织，以形成不同类型的场所。据以上标准，本项目拟保留土地面积 236 亩、拟保留建筑面积 19 27.13，其中西段分别为 140.34亩、6178；中段为 96 亩、61103。东段内没有值的保留的建筑。5.7.2 拆迁工程 1、分期拆迁表 表 5-3 XX 溪北岸拆迁分期建设表 分期 时间安排 1 2 3 4 5 改造 区域 用地面积（亩）保留面积（亩）可建设用地面积（亩）现有建筑面积（）一期 07 年 7 月08 年 12 月 西、东段 608 140 468 385793 二期 09 年 1 月10 年 6 月 东、中段 580 580 406927 三期 10 年 4 月11 年 12 月 中段 373 96 277 280112 合计 总建设期 4 年半 1561 236 1325 1072832 分期 时间安排 6 7 8 保留建筑面积（）拆迁面积（）拆迁户数（户）一期 07 年 7 月08 年 12 月 210274 175519 2210 二期 09 年 1 月09 年 12 月 406927 3420 三期 10 年 1 月10 年 12 月 61103 219009 1212 合计 总建设期 3 年半 271377 801455 6667 20 2、分期拆迁细分项目表 表 5-4 XX 溪北岸分期拆迁细分项目表 序号 质量 一期 二期 三期 备注 1 框架 62085 165561 103475 331121 2 混合 42285 112762 70475 225522 3 砖瓦 23117 61648 38529 123294 4 简易 48032 66956 6530 121518 合计 175519 406927 219009 801455 21 第六章 环境保护与评价 6.1 环境质量标准依据 (1)环境空气质量标准GB3095-96；(2)地下水质量标准GBT148