房地产投融资决策及其风险管理案例分析博商.pptx
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1、1.房地产投资决策房地产投资决策l一一项商商业行行为的目的目标可能往往包括:可能往往包括:使股使股东的的财富人富人长远来来说达到最大达到最大短期的短期的财务目目标,比如,比如现金流的要求金流的要求或者非金融性或者非金融性质的目的目标,例如,例如l友好工作友好工作环境,机会均等的雇佣政策境,机会均等的雇佣政策l困困难的的时期留住高素期留住高素质的雇的雇员l拥有最高有最高质量的地量的地产l拥有某种物有某种物业的最大地的最大地产商商1.房地产投资决策房地产投资决策l开开发商的目商的目标:将将资本投本投资在那些在那些产生的税后收益生的税后收益较高的高的项目上,与其它可目上,与其它可选投投资比比较时必必
2、须考考虑到到风险因素并作适当的因素并作适当的调整整l投投资家的目家的目标:以小于其内在价以小于其内在价值(即(即资产可可产生未来生未来现金流的金流的现值)的价格来)的价格来购买不不动产或者不或者不动产证券券1.房地产投资决策房地产投资决策l计算程式算程式估估计毛租金毛租金减去估算的空置减去估算的空置损失失加上其它收入加上其它收入实际的的总收入收入减去运减去运营费用用净运运营收入或收入或“NOI”减去减去债务还本付息本付息税前税前现金流(金流(“BTCF”)把抵押把抵押偿还本金加到本金加到BTCF上上减去折旧减去折旧须纳税的收入税的收入减去减去应缴税金或者加上税金或者加上节省的税款省的税款税后税
3、后现金流(金流(“ATCF”)应对上述各上述各项参数投参数投资期期5到到10年的年的变化化进行估行估测1.房地产投资决策房地产投资决策l重要的金融比率(用于决定投重要的金融比率(用于决定投资的可行性)的可行性)毛租金乘数毛租金乘数贷款价款价值(LTV)比)比债务覆盖率(覆盖率(DCR)盈盈亏平衡点平衡点费用比用比税前股本回税前股本回报率率税后股本回税后股本回报资产回回报内部回内部回报率率转售价格售价格1.房地产投资决策房地产投资决策l有关有关财务杠杆和运杠杆和运营的比率(用于的比率(用于风险管理)管理)贷款价款价值比率比率债务覆盖率(覆盖率(DCR)盈盈亏平衡点平衡点费用比用比1.房地产投资决
4、策房地产投资决策l毛租金乘数毛租金乘数(相当于(相当于“投投资回收期回收期”)收收购价除以毛租金价除以毛租金此比率越低越好此比率越低越好一个很一个很简单的数字比的数字比较,一般只能用作投,一般只能用作投资项目的初略目的初略筛选1.房地产投资决策房地产投资决策l贷款价款价值比比抵押抵押贷款款额(Loan)/收收购价(价(Value)l估量房地估量房地产投投资的金融的金融风险l违约风险随随LTV的升高而升高的升高而升高l行行业内典型的内典型的LTV控制在控制在75%以下以下l债务覆盖率(覆盖率(DCR)净营运收入运收入/债务还本付息本付息l必必须超超过1.0才有能力才有能力偿还抵押抵押贷款款l大多
5、数大多数贷出方一般要求出方一般要求债务覆盖率达到覆盖率达到约1.1或或1.31.房地产投资决策房地产投资决策l盈盈亏平衡点平衡点(运(运营费用用+抵押付款)抵押付款)/估估计毛租金毛租金l建筑建筑为了能支付所有的了能支付所有的现金开支和融金开支和融资偿还必必须达到的入住率达到的入住率l一般在一般在65%至至95%范范围内内l费用比用比运运营费用用/实际的的总收入收入l用于与其他的房地用于与其他的房地产作比作比较,单独本身并无太大的用途独本身并无太大的用途l应该足足够高以保持物高以保持物业的正常运的正常运转,同,同时使有关使有关费用如能源成本得到控用如能源成本得到控制避免浪制避免浪费1.房地产投
6、资决策房地产投资决策l单一期一期间的或者静的或者静态的的赢利量度利量度标准准税前股本回税前股本回报率率税后股本回税后股本回报率率资产回回报或者期初或者期初资本本还原率原率1.房地产投资决策房地产投资决策l税前股本回税前股本回报率率税前税前现金流量金流量/股本投股本投资额l往往用一往往用一测度初始度初始赢利水平利水平l此比率越高越好此比率越高越好l通常第一年税前股本回通常第一年税前股本回报率一般在率一般在4-10%的范的范围内内l税后股本回税后股本回报税后税后现金流金流/股本投股本投资额l类似于税前股本回似于税前股本回报率率l加上考加上考虑到投到投资房地房地产常可避税的好常可避税的好处l能常第一
7、年大致在能常第一年大致在5-12%范范围内内1.房地产投资决策房地产投资决策l资产回回报率率净营运收入运收入/收收购价或者市价或者市场价价值l又称又称资本本还原率,反映原率,反映总体回体回报水平水平l一一项物物业可以承受多大的可以承受多大的债务;此比率越高,表示可支持的;此比率越高,表示可支持的俩务就越多就越多l通常通常资本本还原率大致在原率大致在8-12%范范围内内1.房地产投资决策房地产投资决策l多期多期间或者或者动态回回报量度量度l净现值(NPV)l内部回内部回报率(率(IRR)1.房地产投资决策房地产投资决策l转售价格售价格计算算预定年的定年的净运运营收收/Rl这里里R表示物表示物业的
8、期末的期末资本本还原率原率l记住从期待的住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本售价格中扣除合理的交易成本l并并须考考虑到税收的影响到税收的影响1.房地产投资决策房地产投资决策l净现值(NPV)的)的计算算预测未来的未来的现金流金流以要求的回以要求的回报率把未来的率把未来的现金流折成金流折成现值:现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+(CFt+Vt)/(1+r)t决策的基本原决策的基本原则是是l选择NPV(=CF0+V0)最大的方案,即)最大的方案,即NPV最大化最大化l永永远不要不要选择NPV小于小于0的方案的方案l要求的回要求的回报率率=底限回底限回报率率=无无风险回回报+风险
9、回回报l正常的投正常的投资收益(即收益(即预期回期回报)中已考)中已考虑了了风险程度的影响,如果程度的影响,如果NPV0,r就会超出正常收益就会超出正常收益1.房地产投资决策房地产投资决策l内部回内部回报率(率(IRR)的)的计算算NPV=0,或:股本,或:股本CF0=未来未来现金流金流贴现V0=CF1/(1+irr)+CF2/(1+irr)2+(CFt+预定定转售售CFt)/(1+irr)t可使用税前或者税后可使用税前或者税后现金流分金流分别计算税前或者税后内部回算税前或者税后内部回报率率l测量量预定投定投资期期总体回体回报最常使用的方法,常与投最常使用的方法,常与投资者要求的回者要求的回报
10、率相率相比比较l通常通常IRR大到在大到在12%至至15%的范的范围内,内,对于新的或投机性的投于新的或投机性的投资可超可超过20%以上以上1.房地产投资决策房地产投资决策l房地房地产投投资与与现代投代投资组合理合理论及及资产定价模型定价模型投投资组合回合回报是各是各资产回回报的加的加权平均(平均(线性代数);而投性代数);而投资组合合风险并非各并非各资产风险的回的回权平均平均l房地房地产投投资信托(信托(REIT)公司,通常在市)公司,通常在市场上公开地上公开地买卖,是,是为股股东赚取利取利润为目的的目的的拥有和有和经营包括房地包括房地产和(或)抵押和(或)抵押贷款的投款的投资组合。合。l抵
11、押抵押贷款支持款支持证券(券(MBS)是由)是由许多抵押多抵押贷款的款的组合作保而合作保而发行的一种行的一种债券或其它的券或其它的债务投投资形式。形式。资本本资产定价模型(定价模型(CAPM)资产要求期待回要求期待回报等于无等于无风险回回报加在市加在市场的的风险回回报乘以此乘以此资产的的贝他系数;他系数;Eri=rf+RPi=rf+i(ErM-rf)1.房地产投资决策房地产投资决策l期期权价价值理理论与房地与房地产与房地与房地产有关的一些重要期有关的一些重要期权土地开土地开发期期权(土地价(土地价值与最佳与最佳发展展时机机买入期入期权模型)模型)土地土地买入期入期权抵押抵押贷款提前款提前偿付期
12、付期权无追索无追索权抵押抵押贷款款违约期期权租租约期期权,等等,等等 1.房地产投资决策房地产投资决策l投投资案例分析示例案例分析示例投投资可行性研究可行性研究开开发可行性研究可行性研究建建设项目目2.房地产融资决策房地产融资决策l资金来源金来源传统渠道:自有渠道:自有资金,合作,金,合作,银行行贷款,施工款,施工单位位垫资,预售售我国长期以来,房地产开发商的融资渠道单一,主要依靠银行贷款融资。我国长期以来,房地产开发商的融资渠道单一,主要依靠银行贷款融资。目前我国房地产企业有目前我国房地产企业有3 3万多家,但是以单个项目开发公司为主,规模小且缺万多家,但是以单个项目开发公司为主,规模小且缺
13、乏持续开发能力,资产负债率大多在乏持续开发能力,资产负债率大多在70%70%以上,自有资金所占的比重相当小,以上,自有资金所占的比重相当小,主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。除开发商直接银行直接贷款外,在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行除开发商直接银行直接贷款外,在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查,不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到贷款。所调查,不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%90%以上。以上。20032003年年6 6月月121121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断号文件后央行银
14、根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患,甚至面临出局的危险。裂之患,甚至面临出局的危险。2.房地产融资决策房地产融资决策l银行行贷款款121文件后,尽管各种不同的房地文件后,尽管各种不同的房地产融融资渠道都有所增渠道都有所增强,比如全国房地,比如全国房地产信信托的数量增托的数量增长很快,但很快,但2003全年募集的全年募集的资金不超金不超过100亿元。而当年全国房元。而当年全国房地地产开开发贷款增加了近款增加了近2000亿元。元。银行信行信贷仍然是中国仍然是中国现在房在房产界界资金主力。金主力。银行行贷款有着很多款有着很多优点:便捷,成本相点:便捷,成本相对较低,低,财务杠杆作用大。
15、同杠杆作用大。同时,房,房地地产信信贷业务目前被普遍目前被普遍视为银行的行的优质资产。银行行贷款款现阶段从段从紧,其,其对项目开目开发程度和开程度和开发商自有商自有资金的要求,不是大金的要求,不是大多数开多数开发商短期内能商短期内能够达到的。达到的。美国的房地美国的房地产金融金融业很很发达,融达,融资种种类多,在房地多,在房地产企企业使用使用资金金总额中中银行行贷款只占款只占15%左右,左右,贷款款总额占占银行行资产的比重不到的比重不到10%。而有些。而有些东南南亚国家以及我国的香港特区,房地国家以及我国的香港特区,房地产企企业的大部分开的大部分开发资金来自金来自银行行贷款,款,银行行资产中房
16、地中房地产信信贷占了占了40%50%。在国在国际商商业银行行领域有两个所域有两个所谓“三七开三七开”的的惯例,一个是例,一个是给房地房地产业贷款款占全部占全部贷款余款余额的的30%,其余行,其余行业占占70%;二是;二是发放放给开开发商开商开发性性贷款占款占给房地房地产业贷款款总余余额的的30%,住房抵押,住房抵押贷款及其他款及其他业务占占70%。2.房地产融资决策房地产融资决策l上市集上市集资有的有的认为国内房地国内房地产企企业不适合上市,因不适合上市,因为没有没有长期期稳定的收租型物定的收租型物业,也就没有,也就没有稳定的定的现金流。金流。现在国内大多数的房在国内大多数的房产企企业,资本本
17、规模都比模都比较小,根本没有能力像海外房地小,根本没有能力像海外房地产机构那机构那样去大量收去大量收购并持有收租物并持有收租物业,所在在,所在在资本本规模模较小的情况下,要想快速增小的情况下,要想快速增长,必,必须要快速周要快速周转。国。国际上很多大上很多大的地的地产公司在他公司在他们发展初期,也是像中国目前的房地展初期,也是像中国目前的房地产企企业一一样。发展到一定展到一定规模之后,模之后,为了保持了保持公司的平衡,增加公司的平衡,增加资产的抗的抗风险能力,才能力,才选择做一部分收租物做一部分收租物业。上海复地成功地于上海复地成功地于2004年年2月在香港上市,某一程度的月在香港上市,某一程
18、度的说明了投明了投资者已者已经突破了突破了这一种心理障碍。一种心理障碍。今年国今年国际投投资者接受了上海复地的快速周者接受了上海复地的快速周转业务模式,以模式,以这样一个模式,公司可以保持一个持一个模式,公司可以保持一个持续的的增增长。国内与国外上市比国内与国外上市比较:l国内上市主要的困国内上市主要的困难在于政策在于政策变化,房地化,房地产公司公司对资本市本市场的准入是几的准入是几经周折。有些房地周折。有些房地产公公司司转而采取而采取“借壳上市借壳上市”的方式,而的方式,而这些借壳上市的公司,些借壳上市的公司,较难获得再融得再融资。l海外上市方面,以香港海外上市方面,以香港联交所的交所的规定
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