房地产法(第四版)课后习题答案.doc

第一章 练习题答案
1.如何界定我国房地产的概念?
广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，包括大部分作为资源的和商品的土地和房屋，既包括经营性的，也包括非经营性的。
狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括非商品经营性的房地产。我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为城市房地产法及其相关法律法规。

2.如何理解房产与地产的关系?
（1）房产与地产不是绝对的从属关系
在房产与地产的关系问题上，我国长期以来否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调整的方式，只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产的不可分割性，但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。“房随地走”的主张认为，应当以地产为主权利、房屋为从属权利，二者是“皮和毛的关系”，没有土地也就没有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即国家和集体所有，因而更应强调房随地走。房地产应指进入市场流通的土地及地上房屋和其他附属物，房地产市场实质是土地市场，土地管好了房屋管理就有了前提和基础。“地随房走”的主张则认为我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋基地不可分离，土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通，在这种情况下，土地所有权的法律意义退到第二位，房屋所有权或房产则成为房地产的核心。
所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题：一是主权利与从权利关系问题，二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。无论是我国还是实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。至于第二个问题，我国实行社会主义市场经济以来，已经摒弃了以往旧体制下公有制财产和私有财产在所有权上有高低贵贱之分并实行不同程度的法律保护的旧观念，主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产谁随谁走的提法已无实质意义，也不科学。
（2）房产与地产的结合关系
地产是土地中的特定部分；房产是房屋中的特定部分；乡村房地产属于广义上的房地产；城市地产和城市房产构成狭义上的房地产；城市地产与房产结合才产生地价。

3.试述房地产业的性质和作用。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。1987年城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》对房地产业范围的定义为：“土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。”
（1）房地产业对人民生活的重要作用；
（2）房地产业对完善市场体系的作用；
（3）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用。

4.试述我国房地产业可持续发展的法律途径。
《中国21世纪议程》第十章关于人类住区可持续发展的规定指出，“资源短缺是中国人类住区发展必须面对的又一挑战，由于技术水平不高、利用不当，更增加了这些问题的严重性”；在方案领域中提出改善人类住区环境、向所有人提供适当住房和促进建筑业可持续发展的目标。第十四章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出：“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。”并对土地资源的管理与可持续利用作出具体规定。可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国房地产法制建设必须遵循的原则。
可持续发展在我国法律规范中的体现目前主要限于我国承认和加入的一些国际公约；在国内规范中，国务院制定的《中国21世纪议程》是我国对可持续发展原理最系统的阐述，近年来可持续发展更已成为我国的经济发展战略规定于党和政府的文件中，但从规范的性质来看基本属于政策性规范，真正规定于立法中的仅见于修改的《土地管理法》。由于可持续发展强调的代际公平对未来人利益保护的观念与法理学上法律仅限于对当代人即现实社会中既存的权利保护的原理相抵触，因而即使在国际法意义上，可持续发展作为一种行为规范，往往被解释为“软法”，在国内立法上，它也主要作为一种指导思想或法律原则体现出来。我国房地产法律制度的完善过程中，可持续发展在以下方面具有特别重要的意义：
（1）加强对土地资源的物权法保护
《中国21世纪议程》关于改革自然资源管理体系的主要目标规定，“明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的权利与义务”；“根据强化市场经济的原则，完善有关自然资源管理和保护的现行法律和管理制度”。关于实现上述目标的行动方案中规定，“建立和完善自然资源产权制度，实行资源所有权与使用权分离，以及资源的有偿使用和转让”。
总的来说，土地使用权出让制度在对土地资源的利用特别是商品化开发方面较为积极，保护功能则较为次要；而传统物权法特别是土地所有权制度则在土地商品化问题上较为保守，对土地资源保护的功能较为强烈。我国香港地区土地使用权出让制度局限性的一个重要原因是基于历史原因形成的土地所有权制度事实上的缺位；我国内地土地资源保护长期以来是以行政法规范为主，而民法物权法的保护不够完善，与兴旺红火的土地使用权出让制度相比，物权制度显得比较单薄，二者关系有嫌失衡。此外，明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的基本权利与义务，也必须以物权法为本，借此对土地使用权出让制度的行政主导因素予以必要的制约。
《中国21世纪议程》规定，“为更有效地管理自然资源，组织力量实施市场经济刺激手段，同时考虑社会的公平分配”；“建立一种政府与社会相结合的连续监督体系，鼓励公众参与自然资源的持续管理活动”；“建立自然资源的地区和部门开发利用规划分配机制，尤其是中长期资源分配机制”。
完善我国土地使用权出让制度的一个重要方面是强化可持续发展战略的“限制”和“需要”原则，为此应对《土地管理法》、《城市房地产管理法》等现行法律中的有关制度进行必要的修改，引入可持续发展机制；同时要学习和借鉴我国香港地区土地使用权出让制度及《消费者权益保护法》中公众参与、政府与社会相结合的监督机制，将土地使用权出让制度对可持续发展可能造成的不利降至最低限度。
（2）可持续发展战略与我国三级房地产市场法
联合国《21世纪议程》要求各国“必须发展和执行综合的、有制裁力的和有效的法律和条例”；《中国21世纪议程》指出：“与可持续发展有关的立法是可持续发展战略和政策定型化、法制化的途径，与可持续发展有关的立法的实施是把可持续发展战略付诸实现的重要保障。”“为适应中国社会主义市场经济体制的建立，对已有的与可持续发展有关的立法进行调整完善，引入符合市场经济规律和市场机制要求的法律调整手段。”我国房地产法作为与可持续发展有关的立法，同样面临着一个如何调整与完善或者说如何再造的问题。
我国内地房地产市场的一个重要特征是房地产市场被人为地分为三级：一级市场为土地使用权出让市场；二级市场为与土地使用权第一次转让相联系的房地产销售市场；三级市场为房地产的再转让及抵押、租赁市场。我国香港地区房地产市场基本上也呈这种三级划分格局，我国澳门地区这种格局在一定程度上存在但并不明显，而主要是按照房地产市场交易的经济行为和土地使用权的权能与结构来划分房地产使用权市场，包括租借土地使用权、租赁土地使用权和无偿土地使用权这三级土地及房地产市场。其他国家和地区不存在土地使用权出让，因而无所谓三级市场的划分。这种划分本身就必然存在着脱节的可能，相应地使可持续发展面临更大的障碍，因此可持续发展对于这种房地产市场模式的意义更为重要。我国房地产业发展的非持续性在三级房地产市场分别表现为：一级市场批地过多过滥导致土地资源浪费严重，二级市场投机过度导致销售不畅，三级市场规范欠缺而在很大程度上以“隐形市场”的形式存在。可持续发展的原理是解决三级市场之间的脱节问题的必然选择，要把可持续发展所强调的资源保护、社会稳定、发展质量及利益统一的目标作为房地产立法的宗旨，才能从根本上保证房地产整体市场协调健康地发展。
（3）更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验
可持续发展作为一项国际性的经济发展战略，包含了先进国家许多保护自然资源的经验。我国房地产制度目前仍主要囿于香港模式，可持续发展较受局限，因而我们在如何发展房地产业的观念上应有所更新。
在所有权和利用权问题上，虽然目前国际上的总趋势是重利用权而对传统的所有权绝对性、排他性予以必要的修正，但传统所有权理论的价值并未丧失，特别是其对自然资源保护的基础性作用是其他法律制度所难以取代的。一些普通法国家也意识到这一点。例如，美国虽然属于普通法系国家，但其唯独在土地所有权问题上与其他普通法国家不同，不仅引入了大陆法土地所有权的概念，而且在此基础上进一步实行土地发展权制度，通过国家对土地使用方向的控制，有效地保护土地资源；此外，美国政府取得的大量地产收益并非以增量开发土地资源的出让为途径，而是以税收为主要形式的存量土地资源利用为途径。在这两个方面，美国模式与我国香港地区模式迥然不同，却显然更有利于土地资源的可持续利用。
我国作为一个经济快速增长的发展中大国，在资源的可持续利用问题上不仅对本国，而且对国际经济和社会发展越来越举足轻重，仅从这种意义出发，我们也应当开拓认识的视野，突破以往的模式，广泛地学习和借鉴世界各国的成功和先进的经验，走具有中国特色的房地产经济可持续发展道路。

5.（1）不成立。
（2）不受《中华人民共和国城市房地产管理法》保护，《房地产管理法》第2条规定：中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案中合同买卖的房屋不属于法律规定的符合房屋买卖条件的城市房屋。

第二章 练习题答案
1.试述房地产法的概念和调整对象。
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范；狭义上的房地产法指以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心的，及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范；此外，还有最狭义的房地产法，特指《中华人民共和国城市房地产管理法》。
房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。所谓特定领域有广义与狭义之分，本书为广义的理解。按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系；按照此法律关系涉及的不同法律部门可分为以下三类：
(1)房地产民事关系。具体包括：房地产权属法律关系(包括物权关系、房地产抵押关系、房屋继承关系、房屋赠与关系等)、房地产转让关系、房屋租赁关系、房地产相邻关系、房屋拆迁关系、房地产抵押关系等。房地产民事关系中的某些部分以民法一般调整为主、专门法规调整为辅，如物权关系、房屋继承关系、房屋赠与关系、房屋租赁关系、房屋拆迁关系、房地产相邻关系等；另一部分则为以商法性质为主的一些房地产专门立法所调整，如房地产交易关系、房屋维修关系、房地产中介服务关系、物业管理关系等。
(2)房地产经济行政关系。这类关系中有一部分是纯粹的行政关系，如房地产行政管理关系，房地产规划管理关系(包括土地规划管理关系和城市建设规划关系)，土地保护关系，房地产质量、价格管理关系，房地产产权和产籍管理关系，房地产行业管理关系，房地产市场的监督管理关系等；另一部分也是大部分属于与经济法律关系相交叉而又以行政性为主的关系，如土地交易管理法律关系(包括国有土地使用权出让关系、集体土地使用关系、土地征用关系、土地使用权转让关系等)、房地产税费收缴关系、房地产金融关系、房地产国有资产经营管理关系、涉外房地产关系等。这类关系的主要特征是不具备财产内容或不以财产内容为主，主体之间以命令与服从、管理与被管理的关系为主。
(3)房地产社会保障关系，具体内容包括：住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。所谓社会保障是指“政府和社会为了保持经济的发展和社会的稳定，对劳动者或社会成员因年老、伤残、疾病、失业而丧失劳动能力或丧失就业机会，或因自然灾害和意外事故等原因面临生活困难时，通过国民收入分配和再分配提供物质帮助和社会服务，以确保其基本的生活需要”。社会保障关系在国外多为作为独立部门法的社会保障法所调整。这类房地产关系虽然具有较强的公法性，但与房地产行政关系有本质上的区别；虽然具有一定的财产内容，但与民商事关系亦有本质上的区别；它与经济法律关系更为接近，但经营管理的因素很有限。在公有制国家，这类房地产关系曾长期依附于劳动关系，目前在我国，这类社会关系介乎于经济法律关系与劳动法律关系之间，而基本上可以纳入经济法律关系。在市场经济条件下房地产社会保障关系是房地产法的重要调整对象。

2.简述房地产法律关系的概念和特征。
房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、道德与习惯规范、组织纪律与内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产社会关系形成了受法律强制力保护的权利义务关系，这种房地产社会关系即上升为房地产法律关系。
（1）房地产法律关系是一种新型的法律关系
房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象。从各个国家和地区调整房地产经济关系的法律规范体系来看，虽然大部分国家和地区在立法体系上并无独立的房地产法，但房地产业的形成和发展使调整这一综合产业的法律规范的系统化趋势日渐明显，特别是我国港澳地区和房地产业迅猛发展为支柱产业的一些国家和地区，房地产法律关系作为一种新型的法律关系的地位已得到确认。
房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。在产权制度方面，房地产法体现了现代物权法和财产法重土地利用权的原则；在价值取向方面，房地产法强调房地产的社会价值和公民的居住权、基本生存权利的价值；在调整方法上，房地产法提倡法律对各种不同利益的协调、兼顾和综合调整；在法理学方面，房地产法贯穿了现代法理学的许多新理念，突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限，我国房地产法在对土地资源的合理利用方面强调的房地产业可持续发展原理、代内公平与代际公平原理、发展与限制的原理，是对传统法理学的重大发展。上述新型法律关系的原则在一些具有调整房地产社会关系功能的相关法律中个别地体现，而在房地产法对房地产法律关系的综合调整体系中得以全面地体现。
（2）房地产法律关系是一种综合的法律关系
主体的综合性。房地产法律关系的主体既包括民事法律关系的主体，也包括行政法律关系的主体和经济法律关系的主体；在一定的情况下，一个主体甚至可能同时具有两种主体资格，如在国有土地使用权出让法律关系中，国家作为土地所有者既是合同关系中的民事主体，同时又作为土地资源的管理者和房地产业的行政管理主体，这种情况在其他法律关系中是不多见或不明显的。
内容的综合性。房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系有时还包括社会保障法律关系的综合，片面强调其中的任何一种法律关系都不利于对房地产社会关系的合理调整，这种综合性特征使房地产法律关系具有了经济法律关系内容的特征。
客体的综合性。房地产法律关系的客体与一般财产法客体范围不同：后者仅为有形 的财产，而前者不仅包括有形财产的物，也包括行为，甚至从房地产业以第三产业为中心的意义上来说，房地产法律关系的客体应当主要是服务性的经营行为。此外，房地产业客体也包括无形财产，例如香港房地产抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公义式按揭为主，这种权利的客体为普通法上的一种期待权，相当于大陆法中的无形财产权，但却不是现实存在的事物，而是一种将来的利益。房地产概念中土地和房屋的不可分性在一定意义上也是房地产法律关系客体综合性的表现。
（3）房地产法律关系是一种有限的法律关系
如前所述，房地产业与房地产不同，房地产法律关系主要是法律对房地产业社会关系的调整，广义房地产社会关系中的房地产业以外的社会关系则由其他法律调整，如房地产继承关系、农村房地产关系等属于一般的民事法律关系，这种局限性在不同国家和地区有所区别。在西方国家，所谓房地产法律关系基本上仅局限于不动产交易法律关系。在我国港澳地区则主要限于房地产开发和交易关系。我国内地房地产法律关系的范围在理论上尚无定论，主要争论之一在于住宅商品化制度特别是带有社会福利性质的住宅开发和交易应否属于房地产法律关系。实践证明，这类房地产关系有必要进入房地产市场，并且应逐步将其纳入房地产法律关系。另一方面，即使是城市房地产社会关系中，也有相当一部分不由法律调整，而由其他社会规范调整，如一些具有涉外因素而政策性较强的房地产的确权问题主要由政策调整而不能适用一般的法律规定。目前我国住房制度改革过程中形成的房地产社会关系主要适用政策规范调整，只有在条件成熟时，例如一些城市公房销售成功而可以进入二级市场时，才使这类房地产关系具有法律关系的性质。

3.简述我国房地产法律关系主体的分类。
房地产法律关系主体即房地产法律关系的参加者，可以从不同的角度进行分类：
（1）从一般民事法律关系的角度可分为：国家、法人和公民。这是许多房地产法论著的分类方法，但国家在民事法律关系中仅作为一般的民事主体，与法人和公民在法律地位上是平等的，而不具有管理者的地位。这种主体分类方法仅仅是局部意义的，不能涵盖一切房地产法律关系的主体范围。
（2）依各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可分为：
①国家或政府，包括土地管理部门、房屋管理部门、规划管理部门、建设管理部门、公证机构等。这类主体在房地产法律关系中具有三重性质或地位：一是作为一般的民事法律关系主体，如国家机关为其工作人员向开发商购买商品房而形成的房地产买卖关系中作为买方的主体资格，这是一种纯粹的民事法律关系主体。二是作为房地产法律活动中的管理者所具有的主体资格，如国家对房地产建设用地的法律限制、对房地产价格的限制、对房地产交易的管理、对房地产产权和产籍的管理等，这是一种纯粹的行政或经济行政法律关系主体。上述两种主体资格是一切国家或政府所普遍具有的双重资格。三是作为国有土地资源所有者和管理者的特殊主体资格，这是我国内地和港澳地区的特有现象，国家或政府在土地使用权出让关系中既是合同一方，同时也是房地产建设用地的管理者，这种法律关系既有财产内容也有管理内容，这种特殊主体具有经济法律关系主体资格的性质。
②房地产开发商，又称房地产发展商，是指专门从事房地产开发的企业。
③建筑商，又称工程承包商，是指承接开发商提供的房地产开发项目，进行建筑施工的企业。
④房地产卖方。主要指作为商品的房屋的出售者，也包括土地使用权转让的卖方，但不包括土地使用权出让的卖方，因此房地产卖方首先可分为土地使用权二、三级市场的卖方和商品房一、二、三级市场的卖方。
⑤房地产买方。与房地产卖方的分类原理相同，但重要的是一般住宅的购买属于消费性购买，是基于公民居住权及基本生存权的消费，这种买方即具有消费者的资格，应当受到消费者权益保护法的进一步严格保护。
⑥房地产辅助商，指从事除直接进行房地产开发和交易以外的房地产服务性经营者。
⑦房地产他项权利人和义务人。包括房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人等。
（3）依房地产利益结构关系，可以划分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。

4.如何科学构建我国房地产法的体系?
综合国内外房地产法律体系的理论和实践，根据我国房地产业健康和可持续发展的基本要求，我国房地产法律体系应强调三个组成部分的有机联系性质：房地产物权法、房地产产业法、房地产社会保障法。房地产管理法则分别寓于这三个组成部分之中。

5.（1）法院不应受理，因属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件。
（2）请求不合理，因经过1956年及其后的社会主义改造，公私合营的资产已成为国有资产。

第三章 练习题答案
1.试比较房地产物权和房地产产权。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
根据我国《物权法》的规定，我国的土地物权分为土地所有权、用益物权和担保物权，用益物权又分为土地承包经营权、国有建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
人们对产权的概念和理论有不同的理解和认识。在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现，可分为原始产权和法人产权等。“产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的束权利……产权是包括所有权在内的多项权利的一种集合体或一种综合体”。产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，首先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，每项权利都具独立性；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。

2.土地权属制度的发展主要表现在哪些方面?
传统大陆法土地权利制度越来越不能适应现代社会经济的发展，客观上要求通过土地权属制度对物权法中的土地权利予以重新设置。土地权属制度的发展主要表现在以下几个方面：
（1）传统土地权利在立体空间上的分离
长期以来，尽管人们对土地的利用是以地表平面为主，但传统大陆法规定土地所有权的行使在空间上却及于地表、地上和地下。如美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。随着经济和社会的发展以及科学技术的提高，人们开发利用土地的广度和深度不断扩展，各种地上物和地下设施迅速增多，航空航天事业日显重要，传统的土地权利制度必须予以限制和重新设置。各国的立法开始限制土地所有权的范围，逐步将土地立体空间各部分的所有权分离开来，土地的所有权仅与地表直接相联系，而对地上物、上空、地下物、下空等部分的权利则不同程度地从土地所有权中分离出来。
（2）国家对土地私有权的限制
由于土地私有权对现代城市经济的发展越来越构成障碍，并导致社会利益的严重失衡，近年来各资本主义国家均对土地私有权加以限制，而这种限制主要是通过民法之外的其他法律来实现的，主要包括：对拥有土地的限制。各国法律一般都规定哪些人不可拥有土地，规定禁止某些土地为私有，规定私人拥有土地的最高限额等；.对土地使用的限制。许多国家对农业土地的使用作出限制性规定，以确保耕地不至于减少；对城市土地使用作出限制规定，以确保城市土地按规划合理地利用；并规定禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费；对土地交易的限制。通过立法规定限制土地交易的基本原则，主要是限制土地交易中的投机行为，并规定相应的具体措施，如实行土地买卖的申请和许可证制度，以及国家土地先买制度等；土地征收或者征用。指国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定，强制地将土地的所有权收归国有，或将国有土地的使用权收回并给予补偿的法律制度。

3.房屋所有权的意义、分类及其与土地使用权的关系。
房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权即最大限度地体现了物权的绝对性和排他性；在现代社会，虽然土地所有权的绝对性和排他性受到了很大限制，但房屋所有权因其与居住权、生存权相关联，受到了宪法的保护，其法律地位非但未受贬损，反而有所提升，在一定程度上已突破了财产权的意义。
我国的房屋所有权可以进行如下分类：
按所有权主体划分，包括：(1)国有房屋所有权，即全民所有制房屋的所有权。 (2)集体房屋所有权。即集体企事业单位对归其自有的房产享有的所有权。 (3)私人房产所有权，指房屋是由私人个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房产所有权。 (4)外商投资企业和外产房屋所有权。外商投资企业主要指“三资企业”，其在我国境内投资兴建或购买的房产的所有权受我国法律保护，其中中外合资企业和中外合作企业的房产又称为中外共有产。外产房屋是指外国政府、社会团体、国际机构和外国侨民在我国境内建造或购买的房屋。目前我国将这类具有涉外因素的房屋所有权作为专门房产所有权登记注册。(5)农村房屋所有权。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。(6)由其他主体享有的房产所有权，如宗教团体房产所有权等，也包括上述各类主体对一项房产的各种形式的共有关系。
按房屋所有权主体的构成不同可分为：(1)单独所有房屋所有权，即由单个独立承担民事责任的民事主体独有的房屋所有权。(2)共同所有房屋所有权，即数人对一项房产共同享有所有权，包括共同共有和按份共有。 (3)有限产权或住房部分产权，是指在住房制度改革过程中，城镇居民按标准价(优惠价)购买公房，取得部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可继承，而居民所在单位保有另一部分产权而有权对居民的处置权予以限制的产权关系。
在我国，土地属于国家所有或集体所有，土地所有权不可买卖，因此地产的核心在于土地使用权，而房屋所有权的客体范围仅及于地上建筑，土地使用权与房屋所有权结合共同构成我国房地产权的概念。根据现行法律规定，就房地产市场而言，我国土地使用权与房屋所有权的关系主要具有如下特征：
（1）土地使用权和房屋所有权构成的房地产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。表现在：
内容的不可分性。这两种权利是互为依存的，土地使用权是房屋所有权的前提，没有依法取得土地使用权，就不得进行地上建筑，更谈不上取得房屋所有权。某一期限的土地使用权届满，原权利人的土地使用权和房屋所有权将同时丧失，因此 ，房屋所有权及其各项权能是不可能离开土地使用权单独存在的。另外，房屋所有权不仅是直接利用土地的结果，更是合法地行使土地使用权以及土地使用权本身的合法存续的体现。即房地产市场中的土地使用权必须借助房屋所有权来体现。没有房屋所有权的土地使用权是不可能长期存在的，虽然法律允许土地使用权在一定期限内的闲置状态，但这并非确定土地使用权的目的，而只能视为法律允许的为通过开发建设最终产生房屋所有权的准备期限。
主体的不可分性。土地使用权的主体和房屋所有权的主体是不可分的。两种权利的主体必须保持一致性，土地使用权的依法转让，其地上建筑物和附着物随之转移，反之亦然。我国和大多数国家的法律规定，土地使用权和房屋所有权必须同时转让，不得分别转让。
客体的不可分性。在房地产关系中，房屋的所有权离不开土地，这是显而易见的；在一个房地产项目中，可能有部分无建筑物的土地，如绿地、停车场等，但这部分土地完全是以房屋为主的房地产的组成部分，在房地产业中，离开房屋的单纯的土地使用权同样也是不可能长久存在的。
（2）房地产的重心是房产。土地使用权的价值在于土地的利用效能，利用的直接目的是建设房屋而满足人们的生产经营和生活居住需要。如果说房屋所有权不得离开土地使用权单独转让是源于房地产的自然属性的话，土地使用权不得离开房屋所有权单独转让则完全是人为的设置，而这种规定体现了房产的中心地位。我国房地产法律规定，禁止或严格限制土地使用权的单独转让。这不仅是针对已建成房屋的土地，而且也包括无建筑物的土地使用权。法律对“炒地皮”的禁止或限制亦体现了房产是重心的意义。
4.简述房地产相邻关系的概念和内容。
房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系。这种相邻权利义务关系从权利的角度来看又称为相邻权。
房地产相邻关系从本质上讲是一方房地产所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方房地产所有人或使用人的房地产权利的限制。在处理相邻关系时应遵循兼顾各方的利益、互谅互让、团结互助的原则，有利生产、方便生活的原则，以及公平合理的原则。

5.简述建筑物区分所有权的概念和内容。
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利。
(1)专有所有权。建筑物的专有部分指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分，由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁、天花板、地板相间隔。区分所有权人对其专有部分有自由使用、收益及处分的权利，其性质系单独所有权。
(2)共有部分持分权。建筑物的共有部分指供区分所有人共用、属于区分所有人共有的部分。由法律直接规定属于共有的部分为法定共有；由区分所有人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下设施等。共有所有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。我国有关的管理法规规定，建筑物区的共有部分，在使用上坚持共同共有的原则，不分份额，在面积分担上则采用按份共有的形式，并规定所有人和使用人对建筑物的共有部分应共同合理使用并承担相应的义务。
(3)建筑物区分所有权之成员权。此权利又称为社员权，系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权的内容是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，它是财产关系与管理关系的结合，具有“人法性”的因素。成员权从权利的角度主要包括：表决权、参与订定规约权、选举及解任管理者的权利及对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权等。此权利是业主自治制度的主要依据。

6.（1）该土地不属于我国《物权法》规定的建设用地使用权，是农村集体土地。（2）该住宅楼不能作为商品房上市出售，因为没有合法的土地使用权。
7.（1）成立。因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。
（2）不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。
（3）具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
（4）有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。
（5）有权。因为丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。
（6）无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。
（7）能。因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。
（8）不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。
（9） 可以。因为根据《合同法》和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。

第四章
1.划拨土地使用权取得适用的范围是什么?
我国《土地管理法》所规定的划拨土地使用权取得，适用的范围包括。
（1）.国家机关用地。包括国家权力机关用地、国家行政机关用地、国家司法机关用地和国家军事机关用地。
（2.）军事用地。主要指军事设施用地，包括：指挥机关、指挥工程、作战工程用地；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场用地；军事洞库、仓库用地；军事通信、侦察、导航、观测台站和导航标志用地；军用公路、铁路专用线、军用通信线路用地；其他军事设施用地。
（3）.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。其主要是指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、公路、港口、机场等交通项目用地；水库、防洪、江河治理等水利项目用地。
（4）.公益事业用地。包括各类学校、医院、体育场馆、文化馆、图书馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。
（5）.城市基础设施用地。包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、市内公共交通、园林绿化、环保、消防、路标、路灯等设施用地。
（6）.法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地。
2.出让土地使用权取得的方式有哪些?
目前我国.出让土地使用权取得的方式，主要有招标、拍卖、协议和挂牌四种方式。
3.国有土地建设用地使用权终止的条件是什么?
国有土地建设用地使用权终止的条件，主要有土地使用权期限届满、土地使用权被依法收回以及土地使用权客体消灭。
4.土地征收与土地征用的区别？
土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地征为国有并依法给予补偿的行为。征收与征用都要经过法定程序，都要依法给予补偿，但征收会导致土地所有权的改变，即被征收土地的所有权主体由农民集体变为国家；征用只是对土地使用权的改变且具有暂时性。从实践来看，征用主要适用于救灾、抢险等使用土地的情况，
5、房屋征收的补偿范围
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿范围包括：（1）、被征收房屋价值的补偿；　（2）、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（3）、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。不属于补偿范围的房屋包括：（1）、房屋征收范围确定后，违反国家禁止性规定，在房屋征收范围内新建、扩建、改建的房屋；（2）为了增加补偿费用而改变用途的房屋；（3）被认定为违法建筑的房屋（4）超过批准期限的临时建筑。上述房屋依法不属于征收补偿的范围，在房屋征收中将不予补偿。
6、王某与张某于2003年11月签订房屋租赁合同。双方在合同中约定，王某将二居室住宅一套出租给张某，租期3年，月租金2 300元，租金先付。2005年，王某的房屋被列入征收范围，并予以公告。请问在此情况下，谁是被征收人？张、王二人的租赁关系如何处理？
答：（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人是被征收房屋的所有权人，本案中王某是被征收房屋的所有权人，所以被征收人应是王某。
（2）本案中张某作为被征收房屋的承租人，在租赁期限未满时，因房屋被征收使用权将被终止。如果双方在租赁合同中对租赁房屋遇国家征收的问题有约定，即按约定办。没有约定的，如果拆迁人对房屋所有权人王某采取产权调换的方式给予补偿，承租人张某与原房屋所有权人王某之间的租赁关系应当继续维持。如果拆迁人采用货币补偿的方式对王某进行补偿，张某有要求房屋产权人返还已付租金并赔偿其损失的权利。

第五章
1.试述房地产开发的概念及分类。
房地产开发是根据城市总体规划和社会经济发展计划的需要，在一定的区域内有计划、有步骤地进行土地开发和建筑物建设的活动。房地产开发是一种复杂的、综合性的生产活动。我们可以从不同的角度，用不同的标准对其进行分类。一般分为以下几种：（1）.按开发的对象来划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。（2）.以开发的方式