建筑工程面积计算规范市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptx

【最新版】建筑工程面积计算规范 新旧对比中铁二十二局集团房地产开发有限有限企业规划建设部 1月13日第1页新规范执行日期第2页目录o一、新版建筑工程建筑面积计算规范介绍o二、新增术语及取消术语o三、变动较大主要条文对比分析o四、新版规范不计算面积内容o五、新规怎样偷面积第3页一、新版建筑工程建筑面积计算规范介绍第4页o建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-）自7月1日起实施。o本规范是在建筑工程建筑面积计算规范（GB/50353-）基础上修订而成。o 鉴于建筑发展中出现新结构、新材料、新技术、新施工方法，为了处理建筑技术发展产生面积计算问题，本着不重算，不漏算标准，对建筑面积计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。o最初是在20 世纪70 年代制订建筑面积计算规则。o1982 年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58 号印发了建筑面积计算规则。o1995 年建设部公布全国统一建筑工程预算工程量计算规则(土建工程GJDGZ-101-95)，其中含“建筑面积计算规则”。第5页新建筑面积计算规范主要技术内容是：o1.总则；o2.术语；o3.计算建筑面积要求。第6页二、新增术语及取消术语第7页o201 建筑面积建筑面积 construction area 建筑物（包含墙体）所形成楼地面面积。o203 结构层高结构层高 structure story height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间垂直离。o205 建筑空间建筑空间 space 以建筑界面限定、供人们生活和活动场所。o206 结构净高结构净高 structure net height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间垂直距离。o207 围护设施围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置栏杆、栏板等围挡。o2013 结构层结构层 structure layer 整体结构体系中承重楼板层。新增术语楼面或地面结构层到截面高度最大梁底高度。第8页o2020 门廊门廊 porch 建筑物入口前有顶棚半围合空间。o2021 楼梯楼梯 stairs 由连续行走梯级、休息平台和维护安全栏杆(或栏板)、扶手 以及对应支托结构组成作为楼层之间垂直交通使用建筑部件。o2023 主体结构主体结构 major structure 接收、负担和传递建设工程全部上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性有机联络结构。o2028 露台露台 terrace 设置在屋面、首层地面或雨篷上供人室外活动有围护设施 平台。o2030 台阶台阶 step 联络室内外地坪或同楼层不一样标高而设置阶梯形踏步。新增术语主体结构是也是建筑主要承重及传力体：包含梁，柱，剪力墙、楼面板、屋面梁及屋面板。第9页o201 层高层高 story height 上下两层楼面或楼面与地面之间垂直距离。o207 回廊回廊 cloister 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上回形走廊。o2013 围护性幕墙围护性幕墙 enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用幕墙。o2014 装饰性幕墙装饰性幕墙 decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用幕墙。o2017 眺望间眺望间 view room设置在建筑物顶层或挑出房间供人们远眺或观察周围情况建筑空间。o2022 永久性顶盖永久性顶盖 permanent cap经规划同意设计永久使用顶盖。取消术语第10页三、变动较大主要条文对比分析第11页变动较大主要条文对比分析本规范修订主要技术内容是：o1.增加了建筑物架空层面积计算要求，取消了深基础架空层；o2.取消了有永久性顶盖面积计算要求，增加了无围护结构有围护设施面积计算要求；o3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊面积计算要求；o4.增加了凸（飘）窗建筑面积计算要求；o5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿建筑物面积计算要求；o6.删除了原室外楼梯强调有永久性顶盖面积计算要求；o7.修订了阳台面积计算要求；o8.修订了外保温层面积计算要求；o9.修订了设备层、管道层面积计算要求；o10.增加了门廊面积计算要求；o11.增加了有顶盖采光井面积计算要求。第12页条文对比分析（一）旧条文新条文3.0.1单层建筑物建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合以下要求：2利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面净高超出2.10m部位应计算全方面积；净高在1.20m至2.10m部位应计算1/2面积；净高不足1.20m部位不应计算面积。3.0.3 对于形成建筑空间坡屋顶，结构净高在2.10m 及以上部位应计算全方面积；结构净高在1.20m 及以上至2.10m 以下部位应计算12 面积；结构净高在1.20m 以下部位不应计算建筑面积。【新条文说明新条文说明】无【解读解读】计算高度修改为结构净高2.1m。第13页条文对比分析（一）第14页条文对比分析（二）旧条文新条文3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超出2.10m部位应计算全方面积；净高在1.20m2.10m部位应计算12面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。3.0.4对于场馆看台下建筑空间，结构净高在2.10m 及以上部位应计算全方面积；结构净高在1.20m 及以上至2.10m 以下部位应计算12 面积；结构净高在1.20m 以下部位不应计算建筑面积。室内单独设置有围护设施悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构场馆看台应按其顶盖水平投影面积12 计算面积。【新条文说明新条文说明】3.0.4 场馆看台下建筑空间因其上部结构多为斜板斜板，所以采取净高尺寸划定建筑面积计算范围和对应规则。室内单独设置有围护设施悬挑看台，因其看台上部设有顶盖且可供人使用，所以按看台板结构底板水平投影计算建筑面积。“有顶盖无围护结构场馆看台”所称“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台风雨操场等。【解读解读】增加内容。第15页条文对比分析（三）旧条文新条文3.0.5 地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包含对应有永久性顶盖出人口，应按其外墙上口(不包含采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全方面积；层高不足2.20m者应计算12面积。3.0.5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m 及以上，应计算全方面积；结构层高2.20m 以下，应计算12 面积。3.0.6出入口外墙外侧坡道有顶盖部位，应按其外墙结构外围水平面积12 计算面积。【新条文说明新条文说明】出入口坡道分有顶盖出入口坡道有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道无顶盖出入口坡道，出入口坡道顶盖挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线长度；顶盖以设计图纸为准顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室出入口见图2。第16页【新插图】图2 条文对比分析（三）【解读解读】旧规范中只对“永久性顶盖”进行上述要求。坡道包含自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。第17页条文对比分析（四）旧条文新条文3.0.6 坡地建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构，层高在2.20m及以上部位应计算全方面积；层高不足2.20m部位应计算12面积。设计加以利用、无围护结构建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积12计算；设计不利用深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下空间不应计算面积。3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m 及以上，应计算全方面积；结构层高在2.20m 以下，应计算12 面积。【新条文说明新条文说明】3.0.7 本条既适合用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积计算，也适合用于当前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间建筑面积计算。架空层中有围护结构建筑空间按相关要求计算。建筑物吊脚架空层见图3。【解读解读】新规范架空层新规范架空层 定义：定义：仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。第18页【新插图】图3条文对比分析（四）【解读解读】旧规范中“不利用”架空层可不计容。城市规划管理技术要求中架空层3.6m时，且只作为绿化、公用活动时，不计建筑面积（容积率）。(影响面积较大！影响面积较大！)第19页条文对比分析（五）旧条文新条文3.0.7 建筑物门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高 2.20m及以上者应计算全方面积；层高不足2.20m者应计算12面积。3.0.8建筑物门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m 及以上，应计算全方面积；结构层高在2.20m 以下，应计算12 面积。【新条文说明新条文说明】无【解读解读】原规范中用词是“回廊”，新规范用是“走廊”。第20页条文对比分析（六）旧条文新条文3.0.8建筑物间有围护结构架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全方面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构应按其结构底板水平面积1/2计算。3.0.9 建筑物间架空走廊，有顶盖和围护结构，应按其围护结构外围水平面积计算全方面积；无围护结构、有围护设施，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。【新条文说明新条文说明】无【解读解读】注意围护结构和围护设施含义。这两个都是无围护结无围护结构构架空走廊，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。第21页条文对比分析（七）旧条文新条文3.0.11 建筑物外有围护结构落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全方面积；层高不足2.20m者应计算12面积。有永久性顶盖无围护结构应按其结构底板水平面积12计算。3.0.14 有围护设施室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算12 面积；有围护设施（或柱）檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算12 面积。【新条文说明新条文说明】3.0.14 檐廊见图6。【解读解读】新规有所放宽。第22页【新插图】图6条文对比分析（七）围护设施【解读解读】旧规范中有围护结构、高度大于2.2m计全方面积，小于2.2m才计1/2面积;有顶盖无围护结构计入1/2面积（参见旧规范3.0.11)第23页条文对比分析（八）旧条文新条文 3.0.24 以下项目不应计算面积：突出墙外勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内雨蓬以及与建筑物内不相连通装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。3.0.13 窗台与室内楼地面高差0.45m以下且结构净高在2.10m及以上凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。【新条文说明】无【解读】本条与住宅设计规范统一，利用假凸窗赠予面积被进一步限制。【链接】住宅设计规范GB 50096-20112.0.15凸窗：突出建筑物外墙面窗户。详见13J815住宅设计规范图示中图示2.0.15 第24页条文对比分析（九）旧条文新条文3.0.16雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度超出2.10m者，应按雨篷结构板水平投影面积1/2计算。3.0.16 门廊应按其顶板水平投影面积 1/2 计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积 1/2 计算建筑面积；无柱雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度在 2.10m 及以上，应按雨篷结构板水平投影面积 1/2 计算建筑面积。【新条文说明新条文说明】增加门廊计算面积。雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度限制，也不受跨越层数限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度限制，设计出挑宽度大于或等于 2.10m 时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度，弧形或异形时，取最大宽度。【解读解读】雨篷面积计算更严谨。1.8m1.8m第25页条文对比分析（十）旧条文新条文3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿建筑物，应按其底板面外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全方面积；层高不足2.20m者应计算12面积。3.0.18围护结构不垂直于水平面楼层，应按其底板面外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m 及以上部位，应计算全方面积；结构净高在1.20m 及以上至2.10m 以下部位，应计算12面积；结构净高在1.20m 以下部位，不应计算建筑面积。【新条文说明新条文说明】本规范 版条文中仅对围护结构向外倾斜情况进行了要求，此次修订后条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用是“结构净高”，与其它正常平楼层按层高划分不一样，但与斜屋面划分标准相一致。因为当前很多建筑设计追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，所以对于斜围护结构与斜屋顶采取相同计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积。斜围护结构见图8。2.7m2.7m第26页【新插图】图8条文对比分析（十）【解读】计算高度修改为结构净高2.1m。第27页条文对比分析（十一）旧条文新条文3.0.15 建筑物内室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物自然层计算。3.0.19建筑物室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物自然层计算建筑面积。有顶盖采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m 及以上，应计算全方面积；结构净高在2.10m 以下，应计算12 面积。【新条文说明新条文说明】建筑物楼梯间层数按建筑物层数计算。有顶盖采光井包含建筑物中采光井和地下室采光井。地下室采光井见图9。【解读解读】地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积百分比。第28页【新插图】图9条文对比分析（十一）【解读解读】地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积百分比。第29页条文对比分析（十二）旧条文新条文3.0.17有永久性顶盖室外楼梯，应按建筑物自然层水平投影面积1/2计算。3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积 1/2 计算建筑面积。【新条文说明新条文说明】室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺乏基本部件，不论从其功效还是工程计价要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯所依附楼层数为室外楼梯所依附楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围层数。层数，即梯段部分投影到建筑物范围层数。旧规范强调是有永久性盖顶才算面积，假如没有永久性性盖顶就不算面积。而新规范只要是室外楼梯就要算1/2面积，室外专用消防钢楼梯专用消防钢楼梯除外。第30页条文对比分析（十二）注意：利用室外楼梯下部建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑为室外踏步，不计算建筑面积。室外钢楼梯需要区分详细用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，假如是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范第3.0.20条计算建筑面积。第31页条文对比分析（十三）旧条文新条文3.0.18 建筑物阳台均应按其水平投影面积12计算。3.0.21在主体结构内阳台，应按其结构外围水平面积计算全方面积；在主体结构外阳台，应按其结构底板水平投影面积计算12 面积。【新条文说明新条文说明】3.0.21 建筑物阳台，不论其形式怎样，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。【解读解读】将房间改为假阳台“偷面积”方法行不通了。(影响面积和指标！)主体结构阳台有一个简单归类方式分为：凹阳台和凸阳台，凸阳台就是突出外墙面，挑板形成阳台；与之相反就是凹阳台，就是说凹进外墙内部阳台。主体结构阳台指就是承重墙体或者柱子在阳台外侧这种阳台。第32页1 11/21/21.8米凹阳台凹阳台全方面积全方面积半凸半凹阳台半凸半凹阳台1+1/21+1/2面积面积凸阳台、转角阳台凸阳台、转角阳台1/21/2面积面积条文对比分析（十二）第33页1/21/21 11/21/21 11 11/21/2注意：外边有柱子阳台要计算全方面积。注意：外边有柱子阳台要计算全方面积。条文对比分析（十二）第34页条文对比分析（十四）旧条文新条文3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3.0.24 建筑物外墙外保温层，应按其保温材料水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。【新条文说明新条文说明】3.0.24为落实国家节能要求，勉励建筑外墙采取保温办法，本规范将保温材料厚度计入建筑面积，但计算方法计算方法较 年规范有一定改变改变。建筑物外墙外侧有保温隔热层，保温隔热层以保温材料净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处外墙外边线长度乘以保温材料净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未到达全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层建筑面积是以保温隔热材料厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）厚度。建筑外墙外保温见图10。第35页【新插图】图10条文对比分析（十四）【解读】修改了计算规则。第36页条文对比分析（十五）旧条文新条文3.0.23建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3.0.25与室内相通变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。【新条文说明新条文说明】3.0.25本新规范所指与室内相通变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内能够看得见变形缝。【解读解读】补充了内容。第37页条文对比分析（十六）旧条文新条文3.0.24 以下项目不应计算面积：建筑物内设备管道夹层。3.0.26 对于建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层楼层，结构层高在2.20m及以上，应计算全方面积；结构层高在2.20m以下，应计算1/2面积。【新条文说明新条文说明】3.0.26 设备层、管道层即使其详细功效与普通楼层不一样，但在结构上及施工消耗上并无本质区分，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层楼层”，所以设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。【解读解读】老规范不计面积。避难层是高层建筑中用作消防避难楼层。普通建筑高度超出100m高层建筑，为消防安全专门设置供人们疏散避难楼层。第38页条文对比分析（十七）旧条文新条文 2.0.28露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。这四个条件须同时满足。假如设置在首层并有围护设施平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台规则计算建筑面积。【新条文说明新条文说明】在建筑术语上，“阳台”是指有顶盖不封闭阳台，“露台”指没有顶盖不封闭阳台。【解读解读】无盖指是距底板高于两层层高（不含两层）或高度大于6/8米，视为无盖，将深入限制入户花园偷面积。第39页新规：新规：3 3.0 0.26 26 对于建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层楼层，结构层高在 220m 及以上，应计算全方面积；结构层高在 220m 以下，应计算 1/2 面积。这些专用面积可不计入容积率面积。这些专用面积可不计入容积率面积。如昆明市规划局容积率计算规则：第八条 对避难层（避难间）、设备层（隔震层）和设备管道夹层等，应按以下规则计算：（一）避难层是指建筑高度超出100米高层建筑，为消防安全专门设置供人们疏散避难楼层。整层作为避难层，避难层（避难间）建筑面积（含楼梯间）不计入容积不计入容积率率；非整层作为避难层，避难空间及为避难配套功效空间（含电梯间、楼梯间、其它设备空间）不计入容积率。（二）设备层是指建筑物中专为设置建筑楼层共用暖通、空调、给水排水和配变电暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道等设备和管道且供人员进入操作用空间层。整层作为设备层，设备层建筑面积（含楼梯间）可不计入容积率；非整层作为设备层，设备层空间及为设备配套功效空间（含电梯间、楼梯间、其它设备空间）不计入容积率。（三）隔震层是指经过在建筑物中设置隔震空间，经过隔震空间水平向大变形运动消耗大部分地震能量，减轻上部结构所受到惯性地震作用。隔震层建筑面积不计入容积率。条文对比分析（十八）第40页容积率计算要求重大注意事项北京、昆明市容积率计算相关要求：北京、昆明市容积率计算相关要求：建筑结构层高是指建筑物楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间垂直距离。不得经过架空、填充等装饰装修伎俩躲避层高限制。不一样用途建筑结构层高及容积率计算应符合以下要求：（一）多、高层住宅建筑标准层结构层高不应超出3.63.6米米，单套户型内室内中空部分面积不应超出3030平方米，且不应超出单套建筑面积30%30%；办公建筑标准层结构层高不应超出4.54.5米米；商业建筑标准层层高不应超出5.45.4米米；工业标准厂房结构层高不应超出 8 8米米，大型单层厂房及有特殊工艺要求除外。以上各类建筑凡结构层高超出上述要求，计算容积率指标时，每超出2.2米则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算；超出高度不足2.22.2米则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加0.50.5倍计算。（二）办公、商业建筑门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑建筑结构层高不受前款要求限制。大型商业用房或会议室、汇报厅等建筑结构层高可依据功效要求确定，标准上不受前款要求限制。解读：解读：这个要求执行，阁楼、夹层之类偷面积行为被限制，难度加大。第41页四、新版规范不计算面积内容第42页新版规范不计算面积内容旧条文新条文3.0.24以下项目不应计算面积：1建筑物通道(骑楼、过街楼底层)。2建筑物内设备管道夹层。3建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台等。4屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5建筑物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体平台。6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内雨蓬以及与建筑物内不相连通装饰性阳台、挑廊。7无永久性顶盖架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等室外钢楼梯、爬梯。8自动扶梯、自感人行道。9独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。面积。3.0.26 对于建筑物内设备层、管道层、避难层等有结构层楼层，结构层高在2.20m及以上，应计算全方面积；结构层高在2.20m以下，应计算1/2面积。3.0.27 以下项目不应计算建筑面积：1.与建筑物内不相连通建筑部件；2.骑楼、过街楼底层开放公共空间和建筑物通道；3.舞台及后台悬挂幕布和布景天桥、挑台等；4.露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；5.建筑物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体平台；6.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在 2.10m以下无柱雨篷和顶盖高度抵达或超出两个楼层无柱雨篷；7.窗台与室内地面高差在 0.45m 以下且结构净2.10m 以下凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m 及以上凸(飘)窗；8.室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9.无围护结构观光电梯；10.建筑物以外地下人防通道，独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。第43页新版规范不计算面积内容与建筑物内不相连通空调机位不计算建筑面积。第44页新版规范不计算面积内容第45页五、新规怎样偷面积 第46页新新建筑面积计算规范建筑面积计算规范：窗台与室内楼地面高差高差0.45m以下以下且且结构净高在2.10m及以上及以上凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。1.大飘窗不再赠予，要算二分之一面积解读：解读：新规对算面积飘窗条件设定，基本涵盖了当前主流飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算飘窗，以后都要算二分之一面积了。抓住该条规中“且且”字，二者同时具备才计算面积，不然不计算。第47页对此我们能够这么设计飘窗：对此我们能够这么设计飘窗：把把窗台高度做得大于45cm，同时把飘窗结构净高结构净高做成小于2.1米；把把窗台高度做得大于45cm，同时把飘窗结构净高结构净高做成大于2.1米；把把窗台高度做得小于等于45cm，同时把飘窗结构净高结构净高做成小于2.1米。1.飘窗偷面积第48页1.飘窗偷面积实例（1）o飘窗转变可拆凸窗飘窗转变可拆凸窗“可拆卸凸窗”是将能够原设计凸窗（不计建筑面积）打掉。其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后比普通凸窗有更多室内地面面积，也比步入式凸窗有更高空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正凸窗（在结构上是虚设）。第49页1.飘窗偷面积实例（1）交楼验收时交楼验收时外墙向外推移，把窗台水平面外墙向外推移，把窗台水平面拉到最低，成可拆卸凸窗拉到最低，成可拆卸凸窗第50页1.飘窗偷面积实例（2）o飘窗转变飘窗转变隐藏式衣橱隐藏式衣橱在卧室内设有外凸壁柜空间，只要这个“隐藏式衣橱”符合凸窗不计算面积要求，就能够这么设计。第51页1.飘窗偷面积实例（3）o飘窗借假梁飘窗借假梁“偷偷”面积面积步入式凸窗往年在广州、深圳小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型室内面积（又因为结构净高其低于2.1米，能够不计入建筑面积）。“城市主场”创新点，并不完全在于其步入式凸窗进深之大，关键在于其步入式凸窗上梁能够打掉，直接成为有效室内空间。第52页1.飘窗偷面积实例（3）在屋内做一道可拆卸假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超出2.1米做衣橱，上层空间0.6米左右用于储备室。在装修时候，购房者能够将有意设计那道假梁打掉，使得房屋空间变大。第53页新新建筑面积计算规范建筑面积计算规范：在主体结构内主体结构内阳台，应按其结构外围水平面积计算全方面积；在主体结构外阳台，应按其结构底板水平投影面积计算12 面积。2.阳台、入户花园不再是无偿午餐解读：解读：这就意味着，在主体结构内阳台将全部计算入建筑面积，赠予二分之一面积“无偿午餐”将不再有。凸阳台其结凸阳台其结构底板水平构底板水平投影面积计投影面积计算算12面积，面积，凹阳台其结凹阳台其结构外围水平构外围水平面积计算全面积计算全方面积。方面积。第54页2.入户花园不再是无偿午餐（1）这种设计无法错层，入户花园三面临墙，按新规要依照阳台计算全方面积。这种设计无法错层，入户花园三面临墙，按新规要依照阳台计算全方面积。第55页2.入户花园不再是无偿午餐（1）其实入户花园还是能够偷，入户花园在报建时就是露台，采取左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，能够100%“偷面积”。奇数层奇数层偶数层偶数层第56页2.入户花园不再是无偿午餐（1）所谓错层露台，即露台至建于单数/双数楼层，从而让其到达2层高度。这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。2 2层高度层高度“入户花园入户花园”“入户花园”因为上层被封闭，在使用中甚至能够再作一层阁楼。第57页3.半地下室新新建筑面积计算规范建筑面积计算规范：地下室（半地下室）结构层高大于等于2.2米计算全方面积，小于等于2.2米计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。解读：解读：“买别墅送地下室”等惯用赠予伎俩今后在全国多个城市也可能行不通了。注意：部分地域要求地下层是指房间地平面低于室外地平面高度 超 出 该 房 间 净 高1/2，且地下室在室外地面以上部分高度不超出1.5米。地下层不计容。其实还能够继续偷面积：把地下室报规划时按车库设计标注报批，就能够用原其实还能够继续偷面积：把地下室报规划时按车库设计标注报批，就能够用原来方法偷来方法偷100%100%面积。面积。第58页3.半地下室半地下室“偷面积”，实际上其结构层高多在2.2米以上，其钻空子不是“低于2.2米空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场不计入建筑面积）半地下室高明之处于于其“半”字，使得所送空间能够自然通风和采光。依这类推，凡是有一楼住宅建筑，都能够抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。第59页3.半地下室因为室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光条件。地下室无盖顶天井。第60页4.禁“板”偷“架”下面看看深圳“双御雅轩”户型赠予面积情况：一房建筑面积61.6762.99平米，赠予面积45.6平米，赠予面积达户型建筑面积72.9%。二房建筑面积81.3888.52平米，赠予面积59.3平米，赠予面积达户型建筑面积69.8%。三房建筑面积19.2420.39平米，赠予面积76.2平米，赠予面积达户型建筑面积63.8%。“双御雅轩”户型破解“禁偷令”方法，却是利用构架构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不但使市场大开眼界，也使国家相关部门始料未及。“禁偷令“禁”是“板”，而“双御雅轩”“偷”是“架”！“双御雅轩”“偷面积”构架，也能够说是“花架”，实际上其又能够作为楼板梁，今后在其上能够搭板成楼板，在其外隔墙成房间。现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费劲费神，就能够多得到M间房。以下户型图能够看到，一条只计算二分之一面积通道，两边花架是不计算建筑面积“赠予部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。第61页4.禁“板”偷“架”从现场毛坯房能够清楚地看到，一条只计算二分之一面积通道入户。第62页4.禁“板”偷“架”走廊从现场毛坯房能够清楚地看到，入户通道两侧花架，是不计算建筑面积“赠予部分”。第63页4.禁“板”偷“架”现场样板房则将通道两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房能够看到“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之“赠予面积”与“赠予房间”。改造后花架改造后花架第64页5.错层 所谓“错层”，主要是指房屋不处于同一平面上，即：房屋内厅、卧室、厨房、阳台、卫生间等并不是处于同一个水平面上。经过失层设计偷面积住宅项目当前并不多见，位于海珠区星品，是最具代表性项目之一。该项目户型采取错层设计，其上升空间和下沉空间层高均少于2.2米，所以有一层面积全送，实用率最高，比较受市场欢迎。http:/