大自然物业工程服务质量检查标准(1)(1)(1).docx

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物业工程服务质量检查标准
序号
项目
服务标准
分值

高压变电系统
日常运行
1. 配电房各项规章制度、记录表格完善。
2. 高低压变电房内设备及地面无明显灰尘、无蜘蛛网、门窗完整明亮、照明、通风良好，抽检合格率达98％。
3. 每班必须对变配电房及标志系统巡视2次。
4. 所有操作都应填写工作票与操作票，具体内容必须与实际情况想符合，抽检合格率达到98％
5. 无违规、违章指挥与操作。

电
工

维修保养
1. 设备完好率98％
2. 设备故障检修及时，抽检合格率达到98％
3. 每年应按设备年度保养计划进行一次全面保养，并填写相关记录。
4. 设备发生故障及时报告相关领导，并认真记录设备事故报告。

标志系统
安全指示牌齐全，各种安全防护栏完整安全距离符合标准，抽检合格率98％

低压配电系统
日常运行
1. 配电控制柜、箱无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，抽检合格率达到99％
2. 配电控制柜、箱标志完整、清晰明了，抽检合格率达到98％
3. 配电控制柜、箱非电器附件无损坏、故障，抽检合格率达99％
4. 按设备年度保养计划对配电控制柜、箱进行保养。
5. 配电控制柜、箱各电器接线端子无松动、虚脱现象。

维修保养
1. 维修保养时，做好技术与安全措施，设专人监护或挂警示牌，抽检合格率达到98％
2. 设备检修时必须将电源开关切断，抽检合格率达到98％
3. 设备保养计划制定科学、全面，认真按照计划经行保养工作，规范记录保养工程。
4. 定期对配电控制柜、箱设备进行巡视，某些重要部位加强频次。
5. 对配电控制柜、箱设备进行巡视检查应有相应的检查记录，记录应规范。

闭路监控系统

摄像机镜头：主机操作系统的各项操作功能正常。每季度进行一次除尘处理。

后端设备：系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。系统设备巡视、维保记录等清楚详细与及时，记录保存完全。

门禁、楼宇对讲系统
1.监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。

2.门禁读卡器或地弹闭门灵活准确，力度适当。

3.系统设备巡视、维修保养记录等清楚详细与及时，记录保存完全。

车辆出入管理系统
1. 系统主机与控制器能正常通信。

2. 发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。

3. 闸机及控制器内外无灰尘及油污等，干净清洁

4.车辆视频监视镜头安装牢固，焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。

5.系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。

电梯系统
1.电梯24H正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢清洁并有相应记录。

2.规章制度健全、规范，运行记录真实、完整。

3.按日常保养计划和年度计划配合维保单位对电梯设备进行保养。每年进行安全监测并持有《安全使用许可证》。

4.按与统计电梯运行状况，并形成报表存档备案。

5.经常对电梯的运行做到望、闻、问、听。

消防设施设备
火灾报警器
信号线导线无破损、老化，抽检合格率达到98％。功能主机上所有灯闪亮，回路工作电流正常，抽检合格率98％。

消防联动台
各类指示灯、开关、电源、信号线正常抽检合格率达到98％

应急照明
疏散指示灯明亮且处于等待状态，安装牢固五松动损伤

排烟系统
1. 排烟分机控制柜电源指示灯明亮，控制柜控制启停正常。机房所有设备按年度保养计划定期进行保养，并做好相关记录。

2. 排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、风机、排烟阀手动、自动功能试验，手动、联动功能正常

消防应急广播
主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正常，各切换器、控制器转换工作正常。

风机房
机房内照明完好，电话通话正常。

空调系统
空调机房
1.各项工作规章制度齐全、规范且上墙公示，非工作人员，为经许可禁止进入空调机房，抽检合格率达到99％。

2.机房内地面无杂物堆放，门窗完整，光洁、明亮、通风良好，机房内无明显灰尘、无蜘蛛网，抽检合格率98％

3.维修运行记录真实、规范，记录及时、完整。

4.空调运行时值班员每隔2H巡视一次中央空调机及每班必须对空调机房巡视两次。

5.按年度保养计划配合维保单位定期进行保养，并做好相关记录。

上门维修
维修服务
热情、谦虚、使用文明用语

服务对象满意率
应达到95％

维修记录管理
记录准确、真实、规范、全面，业主确认明确、真实

维修服务时间
视工艺复杂情况而定，一般不超过8H，最多不超过72H。

综合考察
执行力
领班及主管交待的其它工作完成情况。

备注：根据实际楼盘设施设备实际情况考核内容应做相应调整。考核分值做出相应调整。以上表格为工程主管（领班）对基层员工考核试行办法。

给排水
水泵房
1. 每班必须对水泵房巡视2次，抽检合格率达到99％
2. 水泵房各管道、阀门及连接部件、螺丝保养完好，无锈蚀，抽检合格率达到98％
3. 保持机房地面干净整洁，无积尘，不得堆放杂物，保持良好的通风及照明情况，抽检合格率达到98％。
4. 水泵房各项规章制度、记录表格完善，设备运行记录内容符合规范要求，抽检合格率达到99％。

水池
生活水箱应每年至少消毒一次，并记录存档备查

二次供水水箱
配合有关单位进行消毒，并做好相关记录。

生活水泵保养
按年度设备保养计划规定每季度进行一次保养（或配合专业清洗公司进行清洗），每年进行一次全面保养，并填写规范记录。

排污泵
1. 雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。并按年度保养计划对排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养填写记录

2. 潜水泵根据实际情况可以进行手动、自动转换排水。

运行
1. 水泵房的设备运行由持证专业人员负责操作，其他人不得擅自操作。

2. 控制柜上转换开关，无特殊情况应打开在“自动”位置。

3. 巡视检查中应仔细观察水泵运行系统压力及配电系统电压、频率与水泵控制状态，及时如实记录，抽检合格率达到98％。

管
工（综合维修）

车辆出入管理系统
1. 定期配合厂家进行调试与保养并进行相关记录。

2. 电动闸杆（伸拉门）启闭正常，机械部分润滑加油并灵活。
3. 每天对机械停车位进行两次巡检，并做好相关记录。

电梯系统
电梯主机房轿厢巡检望、闻、问、听。（望：对电梯机房，轿厢等部位的设备是否正常要用肉眼判断。闻：对关键部位关键设备是否有异味进行确认。问：了解乘梯人的感受。听：机房或乘坐电梯是否有异响存在。）如有异常及时记录并向相关领导汇报。

空调系统
空调机房各类泵如：真空泵、屏蔽泵等每日巡检并做好相关记录。

消防设施设备
消防栓
定期对其进行巡检。完好率达到98％。

灭火器材
推车式灭火器，手提式灭火器完好无损，配件齐全

管道及附件
各消防阀门开启自如，不漏水，消防管道和管路无渗透或锈蚀。管道及附件按保养计划定期保养，并有记录

自动喷淋系统
1. 水泵每年进行一次全面保养，每季度加润滑油一次

2. 水泵运转灵活，抽检合格率达到98％

3. 阀门及水流指示器在中控室有电信号显示，抽检合格率达到98％

气体灭火系统
气体控制箱触电无锈蚀、无松动，抽检合格率达到98％

设备维护保养
按设备年度保养计划要求进行且配合消防年检单位及维保单位的各项工作，并有相应记录。

上门维修
维修服务
热情、谦虚、使用文明用语

服务对象满意率
应达到95％

维修记录管理
记录准确、真实、规范、全面，业主确认明确、真实

维修服务时间
视工艺复杂情况而定，一般不超过8H，最多不超过72H。

公共部位
内外墙饰面
按要求进行清洗、修补、更换，外墙粉刷。

门窗
按要求进行门锁调校，变形复处理

雕塑、景观小品
保持原有面貌，保证其安全使用

安全标志
保证标志清晰完整，设施运行正常

避雷设施
配合相关部门做好年检工作，保证其性能符合国家相关标准

综合要求
公共部位各类设施安装标准，牢固，无松动、污渍保证正常使用，巡视检查责任落实到人。检查记录完整规范，发现问题按照规程及时维修，记录完整。

化粪池
化粪池
配合相关部门做好疏通、清洁工作，并做好相关记录。

综合考察
执行力
领班及主管交待的其它工作完成情况。

备注：根据实际楼盘设施设备实际情况考核内容应做相应调整。考核分值做出相应调整。以上表格为工程主管（领班）对基层员工的考核试行办法。
工程主管（领班）的考核办法：
1. 各个设施、设备抽检合格率（实物与各类表格） 20分
2. 突发事故、连带责任（管理疏忽、预见力不够） 20分
3. 客户服务评价满意度 20分
4. 各类安全责任（设施、设备）每月安全大检查 20分
5. 执行力（整改措施、上级部门的各项指令） 20分

分数计算方法为：主管（领班）得分=项目经理评分×40%+物业集团工程经理评分×40%+物业集团总经理评分×20%；
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