房地产行业工程审计的充分必要性.docx

房地产行业工程审计的充分必要性随着我国加入WTO，已初步建立现代企业制度的国内房地产企业，将面临着日益激烈的国际市场竞争。要在激烈的国际市场竞争中取胜，就必须提高房地产企业的市场竞争力，这就需要企业完善内部控制制度。内部审计具有企业自我约束、自我监督的作用，是内部控制的重要组成部分。当我们审视房地产公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴，它有助于提升房地产企业的管理水平，是其实现持续性发展的内在驱动力。但目前房地产企业的内部审计仍存在诸多问题，因此，必须完善房地产企业的内部审计。一、当前房地产企业内部会计控制存在的主要问题现阶段，我国许多房地产公司内部会计控制普遍薄弱，市场公平竞争的环境不完善，公司建立完善内部控制没有内在动力，员工职业道德水平和执业质量不尽如人意，企业内部控制漏洞百出，有章不循，随意性大，审计乏力等问题较为突出。通过深入的调查分析，目前公司存在以下主要问题：（一）内部管理制度不健全公司领导和职能部门大多注重业务绩效,对内控制度的建立较漠视，甚至有个别领导还认为建立、完善内控制度会碍手碍脚，影响业务的开展和工作效率，主客观原因使得各项管理制度不健全。同时，公司规模为达到减员增效,一些不相容职务仍然由一人兼任。（二）权力高度集中,“一言堂”严重公司的一些重大经营决策,均由总经理一人决定,甚至有的区域公司还与建筑商联手左右工程招投标，通过审计必须纠正这种违规行为。（三）不按规定办理工程竣工决算审查区域公司某商品房,其工程决算不是聘请具有工程造价审查资质资格的社会中介组织来承担,而是聘请个别预决算员来承担。通过对这个决算进行复审,发现其不仅虚增工程量、高套定额及材料价格偏高等问题,而且没有将建筑营业税计入工程价，公司仅凭工程决算书同项目经理进行工程价款结算,无正式的建筑安装发票,以此偷漏建筑营业税、城建税和教育附加。（四）预收购房款的随意性较大通过审查核对购房户交纳的购房款,我们发现有的购房户基本交清了房款,而有的购房户虽已住进了新房,但购房款只交了很少一部分,由此拖欠的购房款总额有的商品房竟高达几十万元,这种人情房、关系房影响了企业资金周转和经济效益的提高。（五）预收账款未按规定计交有关税费,并长期不转入营业收入我们审计的几家房地产开发公司的预收账款都未按国税发【1999】086号文件:“纳税人采取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的,以收到预收款的当天为纳税义务发生时间”的规定来计提缴纳营业税、城建税和教育附加费。税务部门对这几家企业的征税是在房地开发公司到税务局给购房者开具销售发票后一次征收缴纳的。因此，一些已办理了竣工决算并交付使用的商品房,迟迟不给购房者开具销售发票,预收账款长期不能结转经营收入。这样不仅拖欠国家税收，还把一些后来发生的与开发此商品房无关的费用掺入开发成本,减少或逃避缴纳土地增值税和企业所得税等。（六）现金管理混乱,私设小金库现金对企业越来越重要，现金流量已经成为评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估的重要指标，在有的地方，银行开始把企业现金流量情况作为是否给企业提供信用的重要依据，有的甚至把企业未来的现金流量作为还款的担保，可见，企业加强现金管理对企业在竞争中立于不败之地和保持可持续发展能力越来越重要。经调查，某区域公司设置了三本现金日记账和银行存款日记账，收取的购房款不及时送存银行,库存现金账面余额常有30、40万元。为何违规保留如此大的现金余额？经深入调查，该区域公司一是将11万元转入个人定期存款账户,公款私存；二是借给他人周转使用,谋取高利息。另一区域公司则采用虚开发票,套取现金4.36万元,设立小金库,用于送礼和发放奖金福利。这些行为严重违反了现金管理的有关规定。（七）没有及时编制会计报表公司经营状况得不到反映 AAA公司虽然从事房地产经营活动已有五年之久, 商品房先后开发了二个片区,预收账款达八百多万元,并且已交付使用和办理了工程决算。但到审计时止,该公司仍未编制资产负债表和损益表等会计报表。经营成果得不到及时准确地反映，同时影响了总公司资产负债效益的真实性和准确性。二、房地产企业内部会计控制存在问题的主要原因上述内部控制的薄弱环节，是房地产企业特有的，且具有普遍性。它们是房地产企业经营管理中的不利因素，影响着房地产企业健康发展和与国际管理模式接轨。之所以存在这些问题，究其原因主要是：（一）内部审计机构和内部审计人员的地位不明确，独立性较差当前，房地产企业内部审计管理体制是内审人员的人事录用权、工资管理权、奖惩权等由所在企业掌握，即内部审计在本企业管理当局的直接领导下，对本企业管理当局负责并报告工作。这种管理体制使得内部审计人员的切身利益直接受所在企业控制。由于被审计部门是内部审计人员所在企业的组成部分，客观上形成了内部审计对本企业利益服务的依附性，使得内审人员执纪执法的程度直接受企业管理当局的影响， 工作质量直接受企业管理当局的制约。（二）内审人员综合素质有待提高许多房地产企业的内部审计人员主要来源于本单位财务部门，由于来源渠道单一，造成内部审计人员素质较低，知识面较窄，不能满足现代内部审计的要求。内审部门普遍存在着专职人员少、业务素质不够高的现象，缺乏应有的房地产内审经验和审计技巧，往往就账论账搞审计，不熟悉房地产业务，一些实质性、深层次问题不易被发觉，审计的作用得不到充分发挥。（三）内部审计的审计范围受到限制，与现代企业制度的建立不相适应现代企业出于强化管理控制的需要，客观上要求企业内部审计不仅要审查事后的经济业务活动，而且要审查事前的重大经济业务事项；不仅要审查会计资料的真实性和合法性，而且要审查生产、技术、经营的经济效益性；不仅是防止错弊，而且更重要的是全面评价企业的经济业务活动，改善企业的经营管理，健全企业的内部控制制度。可是目前我国房地产企业内部审计大多是以已经发生的财务事项为被审计对象，重点审查会计资料的真实性和合法性，检查财务收支的错弊，工作仅仅局限于财务会计方面。有的房地产企业平时将内部审计归财务部门主管，审计机构不独立，起不到内部审计的作用。（四）管理观念陈旧 “内部审计是可有可无的部门，没有审计，工作一样做”的错误观念存在于许多管理者当中，而且房地产企业各部门都有自身的一套管理和监督体系，认为自己管好自己就足够了。而事实上，内审是基于第三者的身份站在客观的角度检查监督房地产企业的发展和运作，它的角度是相对独立的。（五）内部审计的技术方法有待改善长久以来，内审人员在审计方法上仍以事后审计为主，只从事财务收支或配合纪检监督部门进行违纪事项方面的审计，经济责任和经济效益审计虽有涉足， 但成效甚微，内控制度审计则是一片空白。并且在技术上仍以详查为主，计算机虽已运用于审计领域，但目前仅停留在文字处理和使用EXCEL电子表格上， 较成熟的计算机辅助审计软件尚未投入实际运用。三、改进房地产企业内部审计工作的对策房地产企业要建立现代企业制度，使企业真正走上自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的轨道，需要依靠地位相对超脱的内部审计机构来进行监督和评价。通过内部审计制度的实施，达到客观反映企业经济效益，保护国家、企业和债权人合法权益的目的，为加强企业自我约束机制和提高管理水平提供保障。房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，它需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会的、行业的、专业的角度全方位地思考规避方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。（一）加强内部审计的全过程监督职能，充分发挥审计职能事前审计、过程审计和结果审计，是对房地产经营管理的全过程进行监督，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。因此，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。如：事前对制度、计划、岗位配置、业务流转程序等控制要素的评价与指导；事中对以目标和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后对合同执行结果的验收与审查，使全过程控制真正做到意识和行动的统一。（此部分属于提出的对策和措施，正面的例子确实很难举出，希望客户考虑下，个人感觉此段最后一句比较能说明问题了）（二）成立专业的管理委员会，加强内审工作的专业性和独立性建立专业、合理的管理体系，是房地产各方面业务得以顺利开展和有效控制的组织保证。国内外很多企业集团都设立了审计委员会。在美国，审计委员会是董事会下属的一个委员会，法律上有书面的授权范围，它的建立主要是进一步确保审计资料的真实和可靠，并加强内部审计的独立性。房地产企业应当成立专业的管理委员会，该管理委员会与审计委员会类似，但其作用更多，范围更广，它能够从房地产专业角度给予内审工作以支持。建立管理委员会，是全过程审计专业性的组织保障，它的建立能更好地把握事前、事中、事后的过程控制重点，能从理论和方法上给过程控制以专业性的指导，解决了只有全过程控制意识而无全过程控制方法的问题。管理委员会由专业人员组成，本着科学、创新的理念，打破企业管理结构之间的界限，加强规划、工程与成本控制部的协调管理，有计划地组织相关专业人员进行专题研讨，如装修工程、园林景观工程等非标准化工程，摸索其管理的最佳模式与方法，逐步建立程序化开发模式，出台多套模式化的管理体系、标准合同文本等，以适应不同地区、不同外界环境变化的要求。经常进行专业交流，分析问题，共享成果，使人才资源价值更充分地展现，共同提高实践能力与理论水平，为房地产企业各种难题的解决出谋献策。（三）完善制度，确保执行力，加强服务型专业监管 “ 制度的空白是最危险的”，完善制度，是过程控制的前提和基础，是内审工作开展的依据。制度是企业管理的法典与标尺，需要参与者共同来维护与严格执行。专业管理委员会加强制度的研究和追踪，依据投资密集型企业的高利润、高风险特点和管理中的关键环节，针对漏洞，完善相关制度，明确奖罚规定，对企业利益产生较大影响的关键内容及早给予补充?。 “ 监控”与“自控”相结合，加强自控能力的培养，加强对管理制度的学习，尤其加强规划、招投标、合同法等与工程建设相关的法律、条例和规范等基础知识的学习领会。以法律、制度管人、办事。企业制度作为企业文化的重要组成部分，学好才能用好，要加强“自控”，加强对工作程序的各个环节落实与考核。同时，处理好严格执行规范制度与鼓励创新的关系，确保程序化开发模式的良性运转。（四）强化目标管理,实行有效监管目标确定要准确，并且根据项目选型，对其进行审核，详细而科学地进行分解，排除目标水分。在实际运营中以目标为最高限额，全力降低运营成本。其次，认真核查目标的执行情况，对执行结果分类分析：(1)目标执行结果是否偏离，偏离原因是否存在违纪现象；(2)没有超出费用标准，是否存在降低质量、减少工程量的情况。强化目标管理，重点是加强房地产开发运营过程的监管，从目标的确定到目标的执行，从对结果的分析到针对问题提出的解决办法，都要专业管理，坚持贯彻有目标、有监管、有执行、有评价的全面控制方针。（五）建立完善薪酬机制，加强绩效考核结合房地产行业特点、岗位重要性、工作强度及社会供给与企业需求之间的关系，准确定位岗位薪酬待遇，建立科学完善的薪酬机制。加强绩效考核，对在职人员实行专项工作内容考核与项目整体考核相结合的方法，动态管理，以业绩考核为主，加强日常考核，不以学历高低、资历深浅作为留用或升迁的底线，而应以综合考核结果作为人员评判的标准，能者上庸者下。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用。同时避免那些工作流于形式，责任心不高者蒙混过关，更不允许有行为劣迹的人留任或转任在岗，给企业带来更大的损失。（六）引入先进审计手段，建立管理信息系统内部审计要规范化、国际化，就要学会如何透明办事。建立管理信息系统，是审计现代化的技术保证。它能够增强透明度，改变目前信息不对称，信息滞后的弊端；能够帮助跨地区经营实现远程管理，满足房地产企业决策层实时监控的需要；能够实现资源共享，提高比较价值优势。充分利用网络信息平台，将业务流程数据化，进行资源整合与共享，通过对比的方法找问题，从建设费用到周期时效，排查增加项目成本，影响经营成果的关键因素。要通过管理信息系统达到“五公开”： (1)目标成本公开； (2)工程概况公开； (3)实际运营成本公开； (4)参与项目岗位人员与绩效考核公开； (5)审计结果公开。达到这五个公开，公司高层领导才能及时全面掌握真实情况，做出对比，优化决策。同时，管理信息系统作为知识库，也有利于专业人员积累相关资料和经验。需要强调的是，将信息公开的同时，亦要加强信息内容安全性的审查（必要时对个别敏感数据应当分层级公开，在设计管理体系软件时应予以充分考虑）。结合企业的远景战略，建立完善管理信息系统具有深远意义。（七）采用科学的审计方法，严格控制生产流程房地产开发工作错综复杂，具有时间长、环节多、牵涉面广等特点。要搞好房地产开发审计工作，除了领导高度重视外，还应依据审计法、规划法、土地管理法、建筑法、房地产管理法，以及其它有关法律法规，针对各个开发阶段，配备相应高级经济技术人才(尤其是综合型人才)，采取有效的审计方法，对其全过程逐项进行审查。审计前期工作。管理审计包括审查工程发包和审查现场管理。（1）审查工程发包。工程造价除了与工程量及用材价差外，还与管理费率有关。不同级别施工企业，规定管理费率有级差，如区国营二级与地市集体三级相比，综合费率高13%，工程实际造价约高7%。因而审查工程发包时，重点检查施工企业与其级别资格是否真实、可信。（2）审查现场管理。审查现场管理，首先应审查施工企业是否根据规范、图纸及有关修改通知施工，质量和工期是否达到合同要求。其次应重点对增减工程签证进行审查，审查施工企业报送的增加工程签证是否合理，有无重复；减少工程签证是否也已报来，报来的数垦对不对等。再次应对工程材料进行审查、审查工程用料是否达到规范和设计要求，特殊的、用量大的、贵重的材料实际价格为多少，不应给施工企业在材差上占大便宜。最后还应审查工期签证，因为工期签证不但影响材料价格的构成，还直接影响工期奖罚的认定和执行。审计竣工决算。建设项目竣工后，开发企业必须对施工企业报送的竣工决算进行审计，审查工程量计算是否正确，套用定额是否准确，材料价差计算是否客观、费用套级是否合理。通过审查，往往可为企业减少大量的损失。（1）审计工程量。工程量计算是工程决算的基础，工程量误差的大小，直接影响决算的准确度，因而要求审计人员熟悉定额有关规定、图纸、会审纪要、修改通知及工程签证的基础上，逐项审计施工企业报送的决算资料。计算中一些容易让人疏忽的地方，如砼梁板桩交叉重叠部分，砖砌体中梁、壁拒占据的位置，钢筋的条数和道数、给排水管道基础及管长计算中各种占去的长度等等，都应引起审计人员的足够重视。（2）审查定额套用。定额属于法规文件，具有法律效力。审计人员必须根据定额内容及其有关规定，审查施工企业有无高套、错套、重复套用现象；当工作内容戴含量与定额不相符时，审查是否已进行合理的换算，防止因套用定额不当而引起造价的增加。（3）审计材料价差。材差也是工程造价的重要组成部分；审计人员在核准工程量及套用定额后，必须审查计算价差的材料数量是否正确，核实所用材料的市场价格，必要时可通过向供货单位查询，防止施工企业弄虚作假或跨期高套。（4）审查费率套用。审核工程取费前，审计人员首先应根据施工企业的资质等级和施工合同的有关条款，确定项目应套用哪个取费级别，防止出现提高取费标准，或扩大取费率、或多列取费项目。其次应审定计费基数和计费顺序，防止增大取费基数或颠倒计费顺序，保证费用计算合理。（八）加强审计队伍建设，提高审计人员素质加强对审计人员操守、理念的培养，及业务（包括房地产业务）培训，对整个审计制度的建设具有长远意义。审计人员涉猎的工作内容广泛，需要不断地增长、更新学识，加强对房地产行业领域更新知识的掌握，这是内审模式健康发展的基本保障。同时加强整个审计队伍的专业化建设，严格实行专业监管，保证整个监管体系专业对口，上下统一，避免非专业监管而产生的障碍。审计岗位人才的培养可采取轮换制与长期制相结合的方法，一方面有助于审计队伍传承与开拓，另一方面项目操控者经过监督与被监督的角色互换，有助于广泛学习从而提高业务素质和管理水平。总之，充分利用现有人力资源，规范人员任用，加强绩效考核，优化人员配置，强化目标管理，充分利用管理信息系统实现资源共享，问题公开，完善制度，强化专业监管，使整个监管体系更加科学规范。这是现代化内审模式对内审工作提出的要求，也是未来努力的方向。真知卓识源于实践和探索，房地产企业内部审计不仅要博采众长，广泛吸取当今中外内部审计先进的技术和方法，不断集聚，通过不断发展、完善内部审计模式，而且要根据各自的实际情况，积极探索，勇于创新，开辟出适合自己发展的道路。