物业工程前期介入的三个阶段.doc

本页为作品封面，下载后可以自由编辑删除，欢迎下载！！！

精
品
文
档

1
【精品word文档、可以自由编辑！】

物业工程前期介入三个阶段的工作重点

物业服务企业的工程前期介入工作应站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。

第一章 规划设计阶段的物业工程介入工作

一、规划设计阶段介入的意义
规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。
因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。
二、规划设计阶段介入的要点
1、必须完善配备设施
如果是一个居住小区，那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。
2、 规划好水电供应容量
物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。
3、 设计好安全保卫系统
在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。
4、 决定垃圾处理的方式
根据各地气温不同，决定是否适宜采用垃圾通道。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持通道清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。
5、 消防设备设置要细致周密
在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分，电缆井部分，自动喷淋装置的安装部位等。
6、 择优选用建筑材料
物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用的情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。
7、 对于一些细微之处提出合理意见
物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。

第二章 施工阶段的物业工程介入工作

一、熟悉、掌握项目自然情况
物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、人口密度和数量。
2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。
8．停车场(库)等的基本状况。
二、掌握项目工程进度
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
1、根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。
2、记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提够便利。 3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。
施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
三、掌握各配套专业的施工图纸
1、施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;
2、机电设备及建材的资料;
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
四、掌握各配套专业的技术方案
1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
五、掌握各系统设备的配置情况
六、各专业的技术、方案论证，工程相关建议，各专业的技术参数分析、设计方案论证，对各专业提出技术建议
七、对各系统提出管理建议
1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
3、优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
八、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议
九、工程质量跟踪
1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；[注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工
2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；
十、工程备品、备件
制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件
根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件
十一、工程维修工具
制定好工具采购计划、按照计划采购工具
十二、工程合同
工程维修、保养合同的起草（主要设备维保合同等）
十三、协助施工单位调试各系统，并做好记录
配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。
十四、监督完成自来水、空调等系统清洗、保养工作
第三章 接管验收阶段的物业工程介入工作