房地产项目策划论文.doc
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1、大连房地产项目前期策划 一、摘要 自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003 年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。第一部 项目市场调研 1、国家宏观经济背景 1.1 2010 年上半年,我国共实现国内生产总值(G D P)172840 亿元,按可比价格计算,同比增长 11.1%,增速
2、比上年同期提高 3.7 个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变,增速回落但符合预期;物价水平结构性下降,通货膨胀压力缓解转为温和可控;投资推动经济增长的力度回稳,房地产投资仍保持快速增长;居民收入继续稳步提高,就业形势和消费结构均有进一步改善。(资料来源:经济参考报)1.2 中国 2010 年一季度各地区产业结构增长情况 一季度,从产业结构来看,各地区第二产业增长对 GDP 的贡献明显高于第三产业;中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度,东、中、西和东北地区第二产业分别增长 18.2%、22.4%、23.2%和 20.1%,比去年同期分别加快 14.2、16.2、12.0 和 12.
3、0 个百分点;第三产业增长 11.9%、9.6%、10.8%和 11.6%,东部和东北地区同比分别加快 1.0 和 1.9 个百分点,中部和西部地区分别回落 0.8 和 0.3 个百分点。(信息来源:中国机经网)1.3 固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力,近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下 2004 年固定资产投资增速有所回落;进入 2005 年国家在进一步加强和改善宏观调控措施,管好土地和信贷两个“闸门”,防止固定资产投资反弹。2010 年,国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点:国家经济的快速稳定发展,给房地产业的
4、发展提供了一个稳定的平台,在项目发展运作周期内,国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时,由于近几年来全社会固定资产投资过快,投资结构不合理的问题,国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控,国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。2、宏观产业政策分析 金融及财政政策变动 2003 年以来,中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施,对房地产开发建设具有重大影响的因素金融政策成为宏观调控的重点。近期金融政策变动状况 时间“银根”紧缩政策 2010.01.12 上中国人民银行决定,从 2010 年 2 月 25 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2
5、010.02.20 银监会发监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.04.11 银监会:银行不得对投机投资购房贷款 2010.04.15 4 月 15 日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50%,贷款利利率不得低于基准利率的 1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%。20100510 央行提高存款准备金率 0.5 个百分点 土地政策变动 2003 年以来,在严控“土地”的呼声中,房地产开发建设的另一关键因素土地也被纳入了宏观调控的范围并实施了一系列缩紧“地根”的政策。近期土地政策变动状
6、况 时间“地根”严控政策 2009.12.17 财政部、国土部等五部委出台 进一步加强土地出让收支管理的通知,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。2010.03.08 国土部发通知:一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房地产用地监管;四、建立健全信息公开制度;五、开展房地产用地突出问题专项检查。20100322 国土资源部:进一步加强房地产用地供应和监管 2010.05.15 国务院:关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧
7、急通知 分析观点:新政的调控政策主要有以下几个手段:一是加强土地供应管理;二是规划调控,控制城市建设和住房供应结构;三是税收杠杆,加强了住房交易环节的税收管理,对住房投资者和投机者进行抑制;四是银行信贷管理政策,中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理;五是需求管理,设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价,抑制购房者的非理性预期,打击住房投资和投机;六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主,中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设,改善供房结构;七是市场秩序管理。新政出台以后,房地产行业投资整体增幅回落,房地产价格涨幅趋缓,供求关系有所改变,商品住房交易结构有所调整,投
8、机性购房得到初步遏制,商品住房平均价格涨幅趋稳,房地产信贷增速放缓。3、城市地产行业分析 3.1、大连市房地产整体市场趋势 2008 年低迷与观望,2009 年持续火爆,房地产市场在 2010 年或将面临政策调整的转折点,如果无法从制度上进行根本性的变革,中国房地产市场恐怕很难摆脱“一调就死,一放就疯”的怪圈。尽管南宁市场发展势头迅猛,但无法摆脱政策市的先天不足,因此 2010 年南宁房地产市场将面临国家宏观调控的波动。这种市场波动将由量及价,并最终影响供应走势。政策转向将会使得观望情绪再次抬头,加上 2009 年在一定的程度上透支了未来消费潜力,以及房价企高对刚性需求的抑制,因此2010 年
9、大连商品房成交将难以超越 2009 年的交易量。2010 年房价上涨将会维持 1-2 季度,但上涨幅度会随着成交量的下降而下降,一旦房价在三季度出现明显波动,将会直接影响下半年整体市场供应。因此对大连开发项目的地产企业来讲,应理性看待 2009 年底市场的火爆并慎重应对政策转向带来的影响,在价格策略方面进行适时调整,放缓上涨速度和幅度,对未来市场可能出现的波动提前做出应对性调整。3.2、大连土地市场 土地市场无疑将成为房地产行业政策调整的重点之一,无论是限制土地出让面积还是打击囤地政策的严格执行,都将对地产企业产生重大影响,以确保达到大幅增加市场开发与供应量的调控目的。2010 年大连土地市场
10、供应将持续加大,尤其是“2010 年 1 月五象新区将推出首宗拍卖地块”释放了大连未来土地供给的新区域五象新区,而之前的青秀区凤岭北区域、西乡塘区相思湖片区、兴宁区东沟岭旧城改造,构成了 2010 年南宁土地市场的主要供给点,加之一二线城市的挤压,势必会吸引更多外地开发商进驻南宁,逐鹿于 2010 年南宁土地市场。3.3、住宅市场(1)供求关系 根据大连市住房建设规划(20062010)中可知,规划期内,建设各类住房共约 21 万套,总建筑面积 1847.87 万平方米。根据 2006-09 年历年的建设数据累积可知,2010 年,尚有将近 450 万平方米缺口,而从规划中分解每年度的目标任务
11、中知,2010 年,商品住房建设3.13 万套,建筑面积 284.0 万平方米;政策性保障住房建设 0.72 万套,建筑面积 56.0 万平方米,共 340 万平方米,因此,可以预测 2010 年全年房地产市场供给将不低于与 2009年供给水平(281.67 万平方米)。(2)房价走势 2009 年大连住宅市场的持续火爆也推动了房价的快速上涨,特别是 09 年近 10 万亿元的银行信贷量使得未来通胀预期不断增强,以保值、增值为目的的投资投机需求大量进入市场,成为推高房价的主要因素之一。年底中央经济工作会议确定 2010 年将继续实行适度宽松的金融政策,加上 09 年底 CPI 转正使得明年通胀
12、压力将开始凸现,这种情况下楼市仍将是投资的主渠道,因此 2010 年上半年房价依然将会保持上涨态势。但考虑到目前已经出台的二手房营业税优惠政策取消,以及后期可能的更多打压高房价的政策出台,房价快速上涨的势头将会在一定程度上得到遏制,加上供求趋于平衡以及供求结构的变化,长期来看都会对房价有一定的抑制作用。此外,2010 年成交量可能出现的下降趋势也会促使更多项目加大折扣优惠的力度,因此 2010 年下半年南宁住宅价位将可能出现波动。4、项目周边地产市场及市场空间分析 4.1、项目周边地产市场情况 相思湖新区住宅供应市场分类 高等收入阶级客户:以“西建水岸华府”、“骋望骊都”、“相思湖花园”等为代
13、表。中等收入阶级客户:以“同人学府大道”、“红日江山”、“西湖东郡”“骋望怡璟湾”等为代表。4.2、新区楼盘基本状况分析 西建水岸华府(1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色:水景地产,宜居生态地产,景观居所 建筑类别:高层 装修状况:毛坯 物业地址:西乡塘相思湖东路 2 号 交通状况:乘坐 55、66、西乡塘专线、76、204、604、58、605、环城 1 线、环城 2 线等公车至西乡塘菜市 开盘时间:2009 年 8 月 15 日 入住时间:2011 年 4 月 30 日 容积率:4.00 绿化率:38.80%物业费:1.10 元/平方米每月 房价:均价 6600 元/平方米 骋望骊都(
14、1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色:水景地产 建筑类别:高层 装修状况:毛坯 环线位置:所属商圈:相思湖新区 物业地址:西乡塘相思湖东路 1 号 交通状况:805 路公车 开盘时间:2008 年 5 月 25 日 入住时间 2009 年 12 月 容积率:4.00 绿化率 35%物业费:1.10 元/平方米每月 房价:未定 相思湖花园(1)基本信息 物业类别:住宅、商住楼 项目特色:水景地产 建筑类别:高层 装修状况:毛坯 总占地:11.53 亩 总建筑面积:39545 平方米 绿化率:容积率:5 所属商区:相思湖新区 物业地址:西乡塘相思湖西路 7 号 交通状况:4 路、43 路、54
15、路、58 路、66 路、76 路、204 路、55 路、城环 2 线、西乡塘专线 房价:均价 9000 元/平方米 同人学府大道(1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色:创意地产、宜居地产、教育地产 建筑类别:高层 所属商圈:相思湖新区 物业地址:西乡塘西宁路西侧 交通状况 76 路、4 路公交 开盘时间:2010 年 9 月 12 日 入住时间:2012 年 12 月 31 日 容积率:2.5 绿化率:35%同人学府大道房价:待定 红日江山(1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色景:景观居所、教育地产 建筑类别:多层、小高层 装修状况:毛坯 所属商圈:高新开发区、红日东升购房圈 物业地址:西
16、乡塘高新大道 29 号 交通状况:24 路公车 开盘时间:暂无信息 入住时间:暂无信息 容积率:3.00 绿化率:32%、物业费:暂无信息 红日红江房价:最低价 4888 元/平方米 西湖东郡(1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色:水景地产、景观地 建筑类别:中高层 装修状况:毛坯 环线位置:暂无资料 所属商圈:相思湖新区 物业地址:西乡塘相思湖东路 3 号 交通状况:804、605、204、55、76、4、43、54、58、66 路,环城一线,环城 2 线西乡塘专线 开盘时间:2009 年 7 月 11 日 入住时间:2010 年 1 月 容积率:4.00 绿化率:35.20%物业费:1.
17、3 元/平方米.月 西湖东郡房价:待定 骋望怡璟湾(1)基本信息 物业类别:住宅 项目特色:水景地产、宜居生态地产 建筑类别:高层 装修状况:精装修 环线位置:暂无资料 所属商圈:相思湖新区 物业地址:西乡塘江北大道 88 号 交通状况:805、55、66、76、204、604、58、605、西乡塘专线、城环 2 线、城环 2 线 开盘时间 2010 年 10 月 1 日 入住时间:暂无质料 容积率:3.80 绿化率:35%物业费:暂无资料 骋望怡景湾房价:最低房价 5800 元/平方米 总结分析:相思湖新区地处大学路,又有相思湖为依托,从目前在售及即将推出的楼盘看,大多楼盘多把尚水生活、学府
18、文化作为楼盘卖点,区域内产品日趋同质化。如何在这样的市场中争夺客户资源,实现销售目标,还必须在项目开发定位上寻找差异点,形成较大的产品价值,争取目标客户群体。5、当前房地产客户分析 2009 年第三、四季度南宁房地产市场成交的井喷,让许多购房者措手不及。虽然上涨的因素有通胀预期、股市资金转移等多方面因素,但是政策因素影响较大。2010 年在二套房门槛提高、利率提高和通货膨胀来临的预期下,将对购房者形成较大影响。2009 年 12 月 9 日国务院常务会议公布:对个人住房转让营业税征政策进行了调整,总体看来政策针对投机性购房,而且政策的收缩性不强。但是对于刚需型客户难以形成抑制。目前在国内可投资
19、的渠道并不多,而在当前城市化进程下房价上升的预期依然很高,在通胀预期的情形下,房地产投资依然是高保值高收益的良好的投资产品,虽然政策的调整对于短期投机有抑制作用,但对讲房产作为长期投资的客群来讲,效果并不明显。刚需型客户 刚需型客户年龄主要分布在 25-29 岁范围内,其置业目的主要来自“婚房”需求。这部分客户由于经济能力较弱,对房价的敏感度较高。在经历 2009 年抢购风潮后,心态也将逐步回归理性。不过,在 2010 年虽然有国家在政策上鼓励,但是对于面对购房成本提高的政策预期,和不断上涨的房价,刚需型客户在 2010 年初经历了短暂的回潮之后,购房的需求将继续开始释放。改善型客户 改善型客
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