房屋接管验收标准.doc

房屋接管验收标准ZBP 30001—90 (1991年7月1日)
1． 主题内容与合用范围
1．1 为保证房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应 遵守的事项，特制定本标准。
1．2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。
1．3 本标准重要合用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物 保护建筑及其些有特殊设备和使用规定的建筑的接管验收可参照使用。
2． 引用标准
  GBJ7 建筑地基基础设计规范
  GBJl0 钢筋混凝土结构设计规范
  GBJ11 建筑抗震设计规范
  GBJl4 室外排水设计规范
  GBJl6 建筑设计防火规范
  GBJ45 高层民用建筑设计防火规范
  BGJ206 木结构工程施工及验收规范
  GBJ207 屋面工程施工及验收规范
  GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范
  GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
  GJl3 危险房屋鉴定标准
3． 术语和定义
3．1 接管验收 地方政府设立的房屋管理部门(以下简称“房管部门”)接管建设单位移交的新建房屋 和实行产权转移的原有房屋进行的验收。 3．2 按规定交房管部门接管的房屋 指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取 的住宅建设配套费建造的房屋、征(拨)地拆迁安顿中按规定把产权划归政府的房屋，人民 法院依法判决没收并告知接管的房屋，以及其他应由政府接受并决定交房管部门接管的 房屋。
3．3 新建房屋 建成后未经确认产权的房屋。
3．4 原有房屋 已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。
4． 新建房屋的接管验收
4．1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使 用功能为重要内容的再检查。
4．2 接管验收应具有的条件：
a．建设工程所有施工完毕，并已经竣工验收合格；
b. 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
c．房屋幢、户编号已有关部门确认。
4．3 接管验收应检索提交的资料：
4．3．1 产权资料：
a．项目批准文献；
b．用地批准文献；
c．建筑执照；
d．拆迁安顿资料。
4．3．2 技术资料：
a．竣工图——涉及总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
b．地质勘察报告；
C．工程协议及开、竣工报告；
d．工程预决算；
e．图纸会审记录；
f．工程设计变更告知及技术核定单(涉及质量事故解决记录)；
g．隐蔽工程验收签证；
h．沉降观测记录；
i．竣工验收证明书；
j．钢材、水泥等重要材料的质量保证书；
k．新材料、构配件的鉴定合格证书；
l．水、电、采暖、卫生器具、电锑等设备的检查合格证书；
m．砂浆、混凝土试块试压报告；
n．供水、供暖的试压报告。
4．4接管验收程序
4．4．1 建设单位书面提请接管单位接管验收。
4．4．2 接管单位按“4．2”和“4．3”条进行审核，对具有条件的，应在15日内签发验收 告知并约定验收时间。
4．4．3 接管单位会同建设单位按“4．5”条进行检查。
4．4．4 对验收中发现的质量问题，按“4．6．1”和“4．6．2”条解决。
4．4．5 经检查符合规定的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文献。
4．5 质量与使用功能的检查。
4．5．1 主体结构
4．5．1．1 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值：不得引起上部结构的开裂 或相邻房屋的损坏。
4．5．1．2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJlO的规定值。
4．5．1．3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
4．5．1．4 木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合 GBJ206中2．1．1条的有关规定 ．
4．5．1．5 凡座抗震设防的房屋，必须符合GBJll的有关规定。
4．5．2外墙不得渗水。
4．5．3 屋面
4．5．3．1 各类屋面必须符合GBJ207中4．0．6条的规定，排水畅通，无积水，不渗 漏。
4．5．3．2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设立屋面检修孔。
4．5．3．3 阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固、接口平密、不渗漏。
4．5．4 楼地面
4．5．4．1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和 起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
4．5．4．2 卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计规定，不应有 积水，不允许倒泛水和渗漏。
4．5．4．3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4．5．5 装修
4．5．5．1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置 准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
4．5．5．2 进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道 窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
4．5．5．3 木装修工限度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。
4．5．5．4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
4．5．5．5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
4．5．5．6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
4．3．5．7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。
4．5．6 电气
4．5．6．1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝 导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构 上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。
4．3．6．2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
4．5．6．3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置对的。
4．5．6．4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232 的规定。
4．5．6．5 电梯应能准确启动运营、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超 过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工 程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合规定。
4．5．6．6 对电视信号有屏蔽影n向的住宅，电视信号场强薄弱或被高层建筑遮挡及反 射波复杂地区的住宅，应设立电视共用天线。
4．5．6．7 除上述规定外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关规定。
4．5．7 水、卫、消防 。
4．5．7．1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压实验及保温、防腐措施 必须符合GBJ242的规定。应按套安装水表或预留表位。 4．5．7．2 高位水箱进水管与水箱检查口的设立应便于检修。
4．5．7．3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷 管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
4．5．7．4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵 活。
4．5．7．5 水泵安装应平稳，运营时无较大震动。
4．5．7．6 消防设施必须符合GBJl6、GBJ45的规定，并且有消防部门检查合格签证。
4．5．8 采暖
4．5．8．1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
4．5．8．2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐 蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检查合格签证。
4．5．8．3 炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦， 旦无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
4．5．8．4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵 活。
4．5．8．5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔 墙不得透风漏气。
4．5．8．6 管道的管径、坡度及检查并必须符合GBJ242的规定，管沟大小及管道排 列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
4．5．8．7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的 规定。
4．5．8．8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟 尘排放浓度应符合环保规定。
4．5．8．9 通过48h连续试运营，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必 须符合设计规定。
4．5．9附属工程及其他
4．5．9．1 室外排水系统的标高、窖井(检查井)设立、管道坡度、管径均必须符合 GBJl4第二章第2．3．4节的规定。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设立井圈。
4．5．9．2 化粪池应按排污量合理设立，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
4．5．9．3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
4．5．9．4 房屋人口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和 断裂现象。
4．5．9．5 房屋应按单元设立信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
4．5．9．6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
4．5．9．7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。 室外地面平整，室内外高差符合设计规定。
4．5．9．8 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达成应有的质量 和使用功能规定。
4．6 质量问题的解决。
4．6．1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负 责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责解决。
4．6．2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单 位负费维修，也可采用费用补偿的办法，由接管单位解决。
5． 原有房屋的收管验收
5．1 接管验收应具有的条件：
a． 房屋所有权、使用权清楚；
b．土地使用范围明确。
5．2 接管验收应检索提交的资料。
5．2．1 产权资料；
a． 房屋所有权证；
b． 土地使用权证；
c． 有关司法、公证文书和协议；
d． 房屋分户使用清册；
e． 房屋设备及定、附着物清册。
5．2．2 技术资料：
a． 房地产平面图；
b． 房屋分间平面图；
c． 房屋及设备技术资料。
5．3接管验收程序
5．3．1 移交人书面提请接管单位接管验收。
5．3．2 接管单位按5．1和5．2条进行审核。对具有条件的，应在15日内签发验收 告知并约定验收时间。
5．3．3 接管单位会同移交人按5．4进行检查。
5．3．4 对检查中发现的危损问题，按5．5条解决。
5．3．5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核算房屋使用状况。
5．3．6 经检查符合规定的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文献，办理 房屋所有权转移登记。
5．3．7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。
5．4 质量与使用功能的检查
5．4．1 以CJ13和国家有关规定作检查依据。
5．4．2 从外观检查建筑物整体的变异状态。
5．4．3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏限度。
5．5 危险和损坏问题的解决
5．5．1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。
5．5．2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负 责维修，也可采用其他补偿形式。
5．5．3 属法院判决没收并告知接管的房屋，按法院判决办理。
6． 交接双方的责任
6．1 为尽快发挥投资效益，建设单位应按4．2和4．3条的规定提前做好房屋交验准 备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收 告知并约定期间验收。经检查符合规定，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及 时签发接管文献。未经接管的新建房屋一律不得分派使用。
6．2 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处 理办法，并商定期间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
6．3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设 单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明因素，如属设计、施工、材料的因素应由建 设单位负责解决，如属使用不妥、管理不善的因素，则应由接管单位负责解决。
6．4 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责 保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结 算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责 保修。保恢保证金和保修费的标准由各地自定。
6．5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办， 应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
6．6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关 进行协调或裁决。
附加说明 本标准由建设部标准定额研究所提出。 本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。 本标准由南京市房产管理局负责起草。 本标淮重要起草人：贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂额。 本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志审改。 本标准委托南京市房产管理局负责解释。