bt投标书-项目投资建设资金的筹划及建设资金保障措施.doc

四、对项目投资建设资金的筹划及建设资金保障措施
1、建设项目投资估算
本项目总投资主要划分为工程施工前期费用、施工期费用、基本预备费、工程建设其他费用等组成。其中，工程施工前期费用包括：项目公司筹组及工程管理费、项目公司驻地建设、征地拆迁补偿费及工程施工前期其他费用；施工期费用包括：工程监理费、建筑安装工程费。工程回购款为工程项目总投资与工程项目投资回报之和。
1.1 工程投入资金估算依据
1.1.1 投资建设业主招标文件；
1.1.2 建设项目总体实施规划与要求的意见；
1.1.3 工程规模、技术标准、资金来源及建设工期；
1.1.4 工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料；
1.1.5 广东省现行市政工程综合定额；
1.1.6 当地公路工程定额（造价管理）站发布的人工费单价、材料供应价格信息；
1.1.7 当地交通运输主管部门颁布的运输和装卸价格；
1.1.8 当地人民政府颁布的征地、拆迁赔偿标准和有关的各项规定；
1.1.9 已建同类工程项目的投资档案资料。
1.1.10 国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。

1.2 工程投入资金估算
根据项目建设规划方案和投资估算，以及主要合同条款，本项目总投资为7730.85万元，工程项目投资回报率为工程项目总投资的8%，即618.47万元，工程回购款为7730.85+618.47=8349.32万元。投入资金入如下表所示：
序号
项目名称
投资金额（万元）
备注
1
履约保证金
1160

2
项目公司筹组及工程管理费
75
筹建费5万元，项目建设管理费70万元。
3
项目公司驻地建设
25

4
项目征地拆迁补偿费
800

5
工程施工前期其他费用
400
包括：工程报建费、工程保险费、预算咨询费、项目招投标费、审图费、设计费、勘察费、施工图预算编制费、可行性报告研究咨询费、环境报告咨询费、项目建设有关的其他费用。
6
工程监理费
90
按建筑安装工程费的1.4%计算。
7
建筑安装工程费
6030

7.1
施工准备费
10
施工机械、设备及人员进场，三通一平，施工许可证办理等费用。
7.2
**路
3070

7.2.1
道路工程
2700
路基挖填方、路面、人行道、花池等工程。
7.2.2
给排水工程
140
给水、雨水、污水等各种地下管道采购、开挖和埋设工程。
7.2.3
电气工程
110
电气管道采购、开挖和埋设；电力、通信及路灯设备采购及安装。
7.2.4
交通工程
120
交通标线施工；交通标示采购及安装。
7.3
**路
2940

7.3.1
道路工程
2600
路基挖填方、路面、人行道、花池等工程。
7.3.2
给排水工程
130
给水、雨水、污水等各种地下管道采购、开挖和埋设工程。
7.3.3
电气工程
100
电气管道采购、开挖和埋设；电力、通信及路灯设备采购及安装。
7.3.4
交通工程
110
交通标线施工；交通标示采购及安装。
7.4
竣工验收费用
10
竣工场地清理费；施工机械、设备及人员退场费；临时设施拆除费；工程验收费；结算咨询费等费用。
8
基本预备费
300
项目变更或不可预见因素造成等工程投资增加的备用款。
9
其他费用
10.85
工程赶工补贴、奖罚资金、文娱活动经费、工伤医疗费等。
10
项目建设总投资
7730.85
以上2-9项之和
11
工程项目投资回报额
618.47
投资回报率为本项目建设总投资的8%
12
工程项目转让回购费
8349.32
工程项目总投资与工程项目投资回报之和
1.3 项目征地拆迁补偿费
经工程现场实地勘察，工程红线范围内需征地拆迁补偿安置的房屋约有100栋，平均约2层，每层平均约20平方米，依据当地房屋拆迁管理实施细则及当地房屋市场价格，拆迁房屋补偿金约为1500元/平方米，预计房屋拆迁补偿费为100×2×20×1500=600万元。沿路的山地、耕地、果林、鱼塘等征地面积约为110000m2，预计补偿金约为200万元，预计征地拆迁补偿总费用800万元。
1.4 基本预备费
在项目实施中可能会发生难以预料支出，需要事先预留部分费用，由此产生设计变更，增加施工过程中工程量及费用。基本预备费一般由下列三项内容构成：
1.4.1 在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；
1.4.2 一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；
1.4.3 竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。
本工程基本预备费为300万元；
1.5 项目总投资
本工程项目总投资的构成包括如下费用：
1.5.1 工程费：包括合同内建筑安装工程费、经批准的设计变更及现场签证发生的费用；
1.5.2 工程建设其他列支费用：包括工程项目的勘察设计费、施工图预算编制费、施工图审图费、可行性研究报告咨询费、环境报告咨询费、招标代理费、施工监理费、工程用地拆迁费用、建设单位管理费以及和项目建设有关的其他费用（项目公司项目组建及管理费用、基本预备费、工程报建费、工程保险费等）等；
1.5.3 项目总投资合计为7730.85万元。
1.6 项目投资收益
投资收益定为本项目建设总投资的8%。即7730.85万元×8%= 618.47万元。
1.7 运作模式
按照“政府主导、市场运作”原则，由政府部门甲方提供土地，采取BT（建设—移交）模式投融资建设。公开招标择优选定投融资建设单位，由投融资建设单位出资，并组织施工、设备采购等，在工程竣工验收合格并办好工程竣工验收手续后移交给甲方，甲方回购。

2、项目投资计划
为保证项目建设的顺利实施，优化各种资金的利用，根据主管部门对项目所要求的开发顺序和时间要求，以及根据项目本身的实际情况和项目建设进度计划，本项目建设投资计划安排如下表：
2.1 项目投资计划表
项目投资计划表
序号
项目名称
投资实施起止时间
投资金额（万元）
备注
开始时间
结束时间
一
项目公司筹组
2011.8.1
2011.8.31
5

二
项目公司驻地建设
2011.8.1
2011.8.31
75

三
工程征地拆迁
2011.8.16
2012.2.15
800

四
工程施工前期其他费用
2011.8.1
2011.8.31
350

五
建筑安装工程费
2011.8.16
2012.7.15
6030

1
施工准备
2011.8.16
2011.9.15
10

2
**路
2011.9.16
2012.4.30
3070

3
**路
2011.12.1
2012.6.30
2940

4
竣工验收
2012.7.1
2012.7.15
10

六
基本预备费
2011.9.16
2012.6.30
300

七
其他费用
2011.9.16
2012.6.30
10.85

八
项目公司管理费
2011.8.1
2012.7.31
70

九
工程监理费
2011.8.16
2012.7.15
90

十
合计工程总投资
2011.8.1
2012.7.31
7730.85

项目建设投资计划详见《建设项目投资控制计划横道图》
2.2 项目建设投资计划横道图
经研读招标及相关文件，根据本建设项目的特点，以及优化资金使用，将整个标段分专项工程实施建设，进行流水作业施工，优化投资方案，优化配套机械设备，对期中进度及投资目标进行跟踪管理，严格按计划控制进度及投资，通过进度及投资计划的对比分析，采取相应措施，作出调整，确保工期以及投资目标。
本项目建设投资计划见《建设项目投资控制计划横道图》及《建设项目资金累计投入曲线图》。

3、项目融资资金来源
项目公司成立后，设立资金管理部，随即着手项目资金融资工作，本项目融资由两部分组成，一是银行授信资金，我公司已取得交通银行股份有限公司**分行为本项目提供8000万元贷款的授信意向书；二是物权抵押贷款，我公司在***镇拥有**住宅、**商务大厦、***商住地产、**苑、**开发区商住地产多处，市值43740万元，可抵押贷款25100万元。以上融资将是我公司对本项目建设投资的有力保障。
本项目资金来源如下表所示：
资金来源一览表
序号
资金来源
款额（万元）
备注
1
银行授信资金
8000

2
房产抵押贷款
700
**住宅共2600m2，市值1040万元。
3
房产抵押贷款
2400
**商务大厦1、2楼商场，市值4000万元。
4
地产抵押贷款
6000
**商住地产4.0万m2，市值1.2亿元。
5
地产抵押贷款
400
**商住地产1300m2，市值800万元。
6
房产抵押贷款
9400
**苑4.5万m2房产，市值1.35亿元。
7
地产抵押贷款
6200
**开发区商住地产6.2万m2，市值1.24亿元。
8
合计
33100

4、项目建设投资保证措施
为确保本项目按进度计划顺利进行，根据本项目特点，我们将采取如下具体措施：
4.1 将投资密度比较大的分部工程尽量押后施工，诸如交通工程、花池绿化工程等。
4.2 融资计划应比投入资金计划超前，时间及资金数量需有余地。
4.3 将整个项目分期，分段，进行项目分解、工期目标分解，按各项目的适应性安排施工，各主体工程的施工期错开。
4.4 优化投资方案，优化配套机械设备，对中期进度及投资目标进行跟踪管理，通过进度及投资计划的对比分析采取措施，作出调整，确保工期目标。
4.5 充分发挥本项目经理部专业技术人才优势，遇到施工困难时发动技术人员集思广益，为解决施工难题及时提出合理经济的方案。
4.6 我项目公司将组建一个融资管理小组专门负责项目各阶段的投资计划及融资工作。
4.7 我项目公司还组建一个投资控制小组，负责中期投资目标管理跟踪，各阶段实际投资与计划对比，进行投资计划调整，分析原因，采取措施，确保项目建设目标完成。
控制措施详见《进度及投资计划控制程序图》。

进度计划分析、编制
进度目标分解
确定关键项目
中期投资目标管理跟踪
投资计划调整
确保目标完成
工程项目实施
投资计划分析、编制
项目融资
融资计划审批
融资计划编制
与投资计划对比
分析原因，采取措施
工程项目实施

进度及投资计划控制程序图