物业管理实务期末考试卷AB卷.doc

高 等 职 业 技 术 学 院
／ 学年 第 学期期末考试 【A】卷 【 】卷
《 物业管理实务》试卷 适用班级:
（考试时间：100分钟）
班次： 姓名： 学号：
题号
一
二
三
四
五
六
七
八
总分
分值

一、单项选择题（共10分，每题1分）
1、前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（    ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A. 7                                B. 15    C. 30                              D. 45 
2、 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（    ）。 
A. ③－②－①－④－⑤－⑥          B. ③－②－①－⑤－④－⑥ 
C. ②－③－①－④－⑤－⑥          D. ②－③－①－⑤－④－⑥ 
3、物业服务合同由（    ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别      B. 业主大会   C. 业主委员会代表业主        D. 物业建设单位
4、 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（    ）之日止的物业管理活动。 
A. 首次业主大会会议召开        B. 业主大会成立  
C. 50%业主入住                       D. 物业服务合同生效 
5、 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（    ）。 
A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
6、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（    ）。
A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 
B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 
C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
7、 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（    ）。
A. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B. 通过安全窗撤离轿厢
C. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援  
D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
8、 住宅专项维修资金属于（      ）所有。
A. 物业管理企业                     B. 全体业主   
C. 物业管理企业和全体业主          D. 建设单位 
9、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（      ）。
A．政府定价           B．政府指导价  
C．业主定价          D．物业管理企业与业主协商确定
10、. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（    ）索取物业档案资料。
A. 业主                        B. 建设单位    C. 施工单位                    D. 监理单位

二、多项选择题（共10分 每小题2分）
1、 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（    ）向当地房地产主管部门申报。
A. 企业法定代表人的身份证明
B. 企业总经理的身份证明 
C. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 
E. 物业服务合同
2、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（  ）。
A. 签订合同的主体不同
B. 合同终止条件不同 
C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 
D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 
3、下列关于业主公约的说法中，正确的有（  ）。
A. 业主公约经业主大会通过后生效 
B. 业主公约对全体业主具有约束力
C. 业主公约对物业管理企业具有约束力
D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力 
E. 业主公约仅有道义上的约束力
4、按使用功能划分，物业可分为（    ）物业。
A. 居住     B. 公共  C. 商业    D. 工业   E. 其他 
5、住宅专项维修资金可用于（    ）。
A.弥补物业管理经费的不足
B.共用部位、共用设施设备的大修
C.共用部位、共用设施设备的更新 
D.共用部位、共用设施设备的改造  
E.共用部位、共用设施设备的日常维修 

三、简析题（共10分）
1．某公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出“中标通知书”，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，我公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同。
请问该发展商的做法是否合法?

四、物业文本写作：（共20分，每题10分）
1、撰写一份前期物业服务合同的提纲。

2、撰写一份物业管理方案的基本架构

五、简答题（共10分）
物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见

六、图表制作（共20分）
1、请制作一份小区打架斗殴事件处理流程图

七、管理方案设计（共20分）
请你设计一个物业管理公司消防演习预案

参考答案
一、单项选择题：
  1．D    2．D    3．A   4．B   5．A  6．B    7．C   8．B   9．D    10．B  
二、多项选择题
1．ACD    2．ABE    3、AB   4．ACDE    5．BCD 

三 、简答题
该发展商的做法犯法，其理由如下：
1、根据我国《合同法》的有关规定，招标人给该物业公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，因此，该公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对该公司和该发展商均产生法律约束力。
2、该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。
3、根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。

四、物业文本写作
1、（一）双方当事人的姓名或名称、住所
（二）管理项目
（三）管理内容
（四）服务质量
（五）服务费用
（六）双主的权利和义务
（七）专项维修资金的管理与使用
（八）物业管理用房
（九）合同的期限
（十）违约责任。
2、（一）项目管理服务的整体设想与策划
（二）管理服务模式
（三）企业人力资源管理
（四）规章制度建设
（五）经营管理指标
（六）社区文化建设与服务
（七）服务管理及经费收支测算
（八）日常管理
（九）物业维修养护计划和实施。
五、简答题
（一）物业立项阶段
应对项目的市场定位、潜在购买者、消费水平、周边物业状况进行调研，为日后物业管理服务内容、标准、成本、利润等方面提出意见和建议；
（二）规划设计阶段
对规划布局与配套设施的完善，物业管理区域的日常管理，提高物业服务水平等方面提出建议；
（三）施工安装阶段
监督工程质量、保持物业资料的完整性、督促物业管理所需设施的落实等方面提出建议；
（四）代理物业销售阶段
对物业销售人员培训，提高销售技巧，增加物业管理知识，减少物业管理纠纷等方面提出建议；
（五）物业验收阶段
组织验收小组、明确验收标准、确定验收方案、拟订日后物业管理方案和制度等方面提出建议。

六、图表制作
否
是
否
是
⑤协助警方调查
协助警方捉拿肇事者
列出损坏大厦设施详细清单，交警方追索赔偿费
⑥撰写案件报告
开始
报警
③观察事态/现场劝解
严重
调查
劝解是否有效效
离开
做好堵截准备
结束
做好档案记录
②赶赴现场/报告领导
④报警
捉拿肇事者
劝散围观群众
处理肇事者
报告公司领导
保安人员
监控中心
打架斗殴人员
公安机关
保安主管
①发现问题
七、管理方案设计
物业管理公司消防演习预案

一、演习目的：
XXXX项目位徐厝生活小区二组团，为三栋多层商品住宅楼，北临疏港路，东、西两侧为已交付使用的住宅楼，整个施工现场分为施工区、生活区、办公区三个大区，现有工人及管理人员约120人，目前工程已上主体一层，主要设备设施有塔吊一台、配电房一座，搅拌机一台、木工机械及钢筋机械若干。目前现场存在几个隐患点：①
现场易燃品较多（如模板、木屑等）；②
现场用电负荷较大，易发生用电火险；③外来工人消防技能较差，消防意识不高。因此本次消防演习的目的在于普及消防知识及操作技能，提高操作工人及工地义务消防队的救火救灾、自防自救能力，促进我司消防安全工作水平。
二、演习火场假设：
1．电路短路或超负荷引起火灾。
位于大门边的配电房因电路短路或超负荷产生火花并伴有浓烟及有毒气体，某工人发现火情，立刻到项目部向管理人员报警，管理人员立刻启动应急灾害防治程序，并立刻通知湖里电业层停电（假设），吹响哨音，召集义务消防队员集合，最后由三人戴上防毒面具，提着干粉灭火器冲向配电房；打开配电房门（侧身），然后打开灭火器灭火，第一名队员灭火器用完，退出，火情得到暂时控制，第二名灭火队员再次进入配电房，火最后被扑灭了。
2．食堂因使用木材作为燃烧材料引起火灾：
位于进门大路末端的食堂突然冒起浓烟并有火光，食堂员忙跑到项目部向管理人员报告，管理人员马上向119报警（假设）（因为食堂边上堆着大量木材，不及时控制火情，后果不堪设想），并启动应急灾害防治程序，吹响哨声，召集义务消防队员参加灭火，先决定由工人同时使用泡沫灭火器灭火，最后火情得到扑灭。
三、参加演习的人员及单位：
1．区政府、区建设局领导。
2．区消防大队领导。
3．区建设局召集的建设系统兄弟单位观摩人员。
4．本公司各项目部负责生产的主要人员（1~2每个项目）。
5．本公司机关部门领导，并请严总参加。
6．XXXX项目项目所有管理人员、义务消防队队员、食堂后勤人员及工人。
四、演习部位使用着火源及放烟雾场所：
1．电气火灾着火点使用汽油或煤油作着火源。
2．木材燃烧使用干材浇汽油作为着火源。
3．施放烟雾场所在着火点附近。
五、演习动用的项目消防设施：泡沫灭火器3支，干粉灭火器3支。
六、演习指挥组成员：
蒋XX（XX公司总经理助理）、马XX（XXXX项目项目经理）
七、结束灭火后应注意的工作：
1．爱护公共财物，尽量减少设备设施损坏，消防人员注意喷射方向，以免财物受损。
2．注意人身安全，听从指挥，避免发生伤亡事故。
3．做好安全保卫工作，以免发生财物丢失。
4．严肃认真，确保演习真实感。

高等职 业 技 术 学 院
／ 学年 第 学期期末考试 【B】卷 【 】卷
《 物业管理实务》试卷 适用班级:
（考试时间：100分钟）
班次： 姓名： 学号：
题号
一
二
三
四
五
六
七
八
九
总分
分值

一、单项选择题（共10分，每题1分）
1、很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是( )
A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷
C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润
2、 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（    ）。 
A. ③－②－①－④－⑤－⑥          B. ③－②－①－⑤－④－⑥ 
C. ②－③－①－④－⑤－⑥          D. ②－③－①－⑤－④－⑥ 
3、在物业设计规划阶段中，物业公司应收集的物业管理档案资料是（ ）
A.规划许可证  B.竣工图 C.物业服务合同  D.入住通知书
4、 在物业的承接验收中，发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，则负责进行加固补强返修的是(　　　)
A.设计单位 B.建设单位 C.监理单位 D.施工单位
5、 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（    ）。 
A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
6、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（    ）。
A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 
B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 
C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
7、 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（    ）。
A. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B. 通过安全窗撤离轿厢
C. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援  
D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
8、 住宅专项维修资金属于（      ）所有。
A. 物业管理企业                     B. 全体业主   
C. 物业管理企业和全体业主          D. 建设单位 
9、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（      ）。
A．政府定价           B．政府指导价  
C．业主定价          D．物业管理企业与业主协商确定
10、. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（    ）索取物业档案资料。
A. 业主                        B. 建设单位    C. 施工单位                    D. 监理单位

二、多项选择题（共10分 每小题2分）
1、 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（    ）向当地房地产主管部门申报。
A. 企业法定代表人的身份证明
B. 企业总经理的身份证明 
C. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 
E. 物业服务合同
2、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（  ）。
A. 签订合同的主体不同
B. 合同终止条件不同 
C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 
D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 
3、下列关于业主公约的说法中，正确的有（  ）。
A. 业主公约经业主大会通过后生效 
B. 业主公约对全体业主具有约束力
C. 业主公约对物业管理企业具有约束力
D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力 
E. 业主公约仅有道义上的约束力
4、按使用功能划分，物业可分为（    ）物业。
A. 居住     B. 公共  C. 商业    D. 工业   E. 其他 
5、住宅专项维修资金可用于（    ）。
A.弥补物业管理经费的不足
B.共用部位、共用设施设备的大修
C.共用部位、共用设施设备的更新 
D.共用部位、共用设施设备的改造  
E.共用部位、共用设施设备的日常维修 

2．物业管理人员在办理入住手续时的注意事项（       ）
A ．确认收搂接收手续            B ．确认客户本人身份证原件
C． 按规定与客户交接钥匙       D ．与客户之间工作要配合衔接
3．房屋室内装修申请的审批包括以下内容（        ）。
A． 装修申请的审核     B．装修申请的批准
C． 告知注意事项       D．签订装修管理服务协议
4．《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修应当保障工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。住宅室内装饰装修活动， 禁止下列行为（        ）。
A ．未经原设计单位或具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。
B ．扩大承重墙原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
C ．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
D ．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。
5．导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。以下属于自然损坏的内容有（ ）
A ．霉菌            B ．搭建
C． 地震       D ． 白蚁
6．房屋按常用结构分成（ ）。
A．钢筋混凝土结构    B．混合结构    C．砖木结构    D．砖钢结构
7．物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围是（ ）
A．区内公共场地的清扫保洁
B．区内楼宇公共部位的清扫保洁
C．区内生活垃圾和粪便的清运
D．区内居民、商业、饮食服务业等执行城市环境卫生管理、物业环境卫生管理情况的监督检查
8．进入物业区域内的车辆必须服从物业管理公司的以下管理规定。
A．．车辆必须按规定的行驶路线行驶，不得逆行 B．不得在人行道带上行驶
C．不得高速行驶和按高音喇叭 D．进入车库时限速20公里以下。
9．下面属于报修一般项目的有（        ）。
A． 各类钢、木门窗损坏       B．水卫设备零件损害
C． 因室内线路故障而引起停电和漏电        D．屋面渗漏水
10．问询接待服务应掌握并备有的查询资料有(    )。
A．本项目服务功能、区域的划分及布局      
 B．本项目各类活动的时间、地点、内容
C．本项目周边地区的交通、商店、娱乐场所、银行
D．本项目电话分布情况
三、判断题（共10分 每小题2分）
1．房屋质量管理是指定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。
2．写字楼物业管理公司的清洁卫生服务范围，不仅包括公共区域，而且包括各公司办公间内。
3．接到一般项目报修的，应在48小时内修理。
4．楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏属于报修中的一般项目分。
5．园林养护管理工作的首要任务就是浇水。

四、简答题：（共10分）
1、物业管理的类型和特征？

五、物业文本写作：（共10分，每条2分）
请给住宅小区写五条温馨提示语

六、管理方案设计（共10分）
一天晚上，中海雅园雅士阁某业主运来不少装修材。业主叫了装修工人好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟护卫员商量，要等第二天再搬，由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。
装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。
请设计一个管理方案：
假设你就是那名护卫，当时你孤身一人，用什么样的办法把这些工人留下来清扫垃圾？

七、突发事件处理方案（10分）
案例情景：
某花园单身公寓有一对年轻夫妇，因感情不和经常闹矛盾，管理处曾多次给予协调和劝说，但因住户主观原因，一直无法从根本上解决问题。一天晚上九点多钟，女户主趁丈夫不在，将房间所有窗户及房门关闭，打开煤气阀，想通过自杀来解决无休止的争吵。当晚，巡逻的保安员巡查至该楼层(保安员巡逻到位)，闻到有些许的煤气味。
考题要求：
请你按照事件发展的过程设计一套解决本次突发事件的方案

八、图表制作（共10分）
1、请制作一份装修管理标准流程图

九、案例分析（共20分）
一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500～5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。
租户认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；
公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。
试对以上案例进行分析：
（1）物业管理公司是否有权监管装修？
（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？
（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？

参考答案：
一、单项选择题：
  1．D    2．D    3．A   4．B   5．A  6．B    7．C   8．B   9．D    10．B  
二、多项选择题
1．ACD    2．ABE    3、AB   4．ACDE    5．BCD 
三、判断题 
1、× 2、× 3、∨ 4、× 5、×
四、简答题：
特征：物业管理社会化、市场化、专业化、企业化；类型：按性质划分、按产权性质划分。
五、物业文本写作（无标答）
六、管理方案设计（无标答）
七、突发事件处理方案（无标答）
八、图表制作（）
九、案例分析
（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》还是国务院《物业管理条例》都有相关条文规定。
（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。
（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。