某酒店项目建设可行性研究报告.doc

XXXXXX酒店有限公司
XXXXXX酒店建设项目
可行性研究报告

XX省建筑设计院
二○一○年九月

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目名称 1
1.2项目建设单位 1
1.3项目定位 1
1.4项目建设地点 1
1.5项目建设规模及内容 1
1.6项目总投资及资金筹措 2
1.7主要技术及财务指标 2
1.8可行性研究报告编制的依据和范围 3
1.9结论及建议 3
第二章 项目建设背景和必要性 3
2.1项目建设背景 3
2.2世界顶级热带雨林——XX国家森林公园介绍 3
2.3项目建设的必要性 3
第三章 市场分析 3
3.1客房供给增长预测 3
3.2客房需求增长预测 3
3.3市场住宿率水平预期 3
第四章 建设规模和建设内容 3
第五章 项目地点与建设条件 3
5.1建设地点 3
5.2项目建设条件 3
第六章 建筑建设方案 3
6.1项目设计原则及理念 3
6.2项目总平面设计 3
6.3建筑设计 3
6.4结构方案 3
第七章 公用工程 3
7.1给水排水设计 3
7.2通风空调设计 3
7.3电气设计 3
7.4道路、广场、停车场与绿化 3
第八章 消防工程 3
8.1防火设计原则 3
8.2建筑专业防火 3
8.3设备专业防火 3
8.4电气专业防火 3
第八章 环境保护及节能 3
8.1环境保护 3
8.2节能措施 3
第九章 项目实施计划和进度表 3
第十章 组织机构和劳动定员 3
10.1项目组织 3
10.2劳动定员 3
10.3人员培训 3
第十一章 工程招标 3
11.1招标原则 3
11.2招标方式 3
11.3招标内容和范围 3
第十二章 投资估算与资金筹措 3
12.1估算的范围和依据 3
12.2项目总投资估算 3
12.3资金使用计划与资金筹措 3
第十三章 财务分析与评价 3
13.1基础数据 3
13.2财务分析与评价 3
第十四章 风险性分析 3
14.1市场风险 3
14.2经营管理风险 3
14.3建筑成本风险 3
68

第一章 总 论
1.1项目名称
XXXXXX酒店有限公司XXXXXX酒店建设项目。
1.2项目建设单位
XXXXXX酒店有限公司。
1.3项目定位
集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应的酒店设施及功能。
1.4项目建设地点
项目地块位于XX风景旅游区，XX风景旅游区是《XX城乡总体规划（2005－2020）》中确定的重点旅游区之一，其距XX省省会XX市 260 公里，距南端的XX市 90 公里。
项目建设地点位于XXXX岭XX，项目占地面积约125亩。
1.5项目建设规模及内容
整个项目由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成。
其中接待大堂区由1幢2层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为1300m2；
会议中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2，地下建筑面积500m2；
康复疗养中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2；
滨水别墅区由靠近湖滨的10幢2层、具有当地民俗风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2；
集中式酒店区由8幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为27700m2。
后勤服务区2幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2。
建筑高低错落，以争取最大的观景视线。总建筑面积42500m2，其中地上42000m2，地下500m2，总客房数360套。
同时进行建设用地范围内园林环境工程建设（绿化工程、建筑小品、入口广场）、室外照明、泳池、2个网球场和背景音乐等。
1.6项目总投资及资金筹措
经测算，本项目总投资30,610.39万元，其中：建设投资30,045.42万元，流动资金564.97万元。
总投资额30,610.39万元，所需资金由业主自筹解决。
1.7主要技术及财务指标
详见以下主要技术经济指标表：
序号
名 称
单位
数 量
1
总用地面积
亩
125
2
总建筑面积
m2
42500

（1）地上建筑面积
m2
42000

（2）地下建筑面积
m2
500
3
建筑物基底总面积
m2
14720
4
绿化面积
m2
48333
5
建筑密度
%
18
6
容积率

0.504
7
绿化率
%
58
8
总套数
套
360
11
机动车停车数
辆
120
13
总投资
万元
30,610.39
其中
（1）土地费用及附属物
万元
2,500
（2）工程费用
万元
24,390.75
(3) 其他工程费用
万元
81.00
(4) 其他费用
万元
1,642.94
(5) 预备费
万元
1,430.73
(6)建设期利息
万元
0
(7)流动资金
万元
564.97
14
财务内部收益率(税后)
%
6.21
15
财务净现值(税后)
万元
324.24
16
投资利润率
%
9.16
17
投资利税率
%
10.60
18
投资回收期（税后）
年
7.43
19
经营期盈亏平衡点
%
63.24
1.8可行性研究报告编制的依据和范围
1.8.1可行性研究报告编制的依据
（1）与建设单位签订可行性研究报告编制合同；
（2）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；
（3）《投资项目可行性研究指南》；
（4）《XXXX风景旅游区总体规划》（2008-2025）；
（5）《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）；
（6）《中华人民共和国星级酒店评定标准》；
（7）《住宅设计规范》（GB 50096—1999）（2003年版）；
（8）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
（9）建设单位提供的其它文件、意见和资料等。
1.8.2可行性研究报告编制的范围
研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。
1.9结论及建议
1.9.1主要结论
XX岛是我国唯一的热带海岛，中国国务院《关于推进XX国际旅游岛建设发展的若干意见》，将XX建设国际旅游岛上升为国家战略，明确了XX国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对XX省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。所有这些为XX发展旅游房地产创造了良好的条件。
随着XX省建设国际旅游岛的深入发展，XX风景旅游区在乐东黎族自治县、XX省未来发展中的旅游地位和功能将起到越来越大的作用。
本项目集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度假胜地。满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应的酒店设施及功能。
项目的建设将为XX省建设国际旅游岛增添了新亮点，项目的建设符合XX省经济社会发展规划，符合行业发展趋势和旅游产品的需求。项目将对XX省经济和旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用。项目具有一定的经济和社会效益，项目的建设是必要的。
研究表明，本项目环境条件得天独厚，由于XX具有丰富的自然景观资源、人文景观等旅游资源，适宜于度假酒店项目的开发，项目地点具备开发成一个融合度假酒店综合体的市场机遇，极具市场潜力，建设条件十分优越，项目顺应了现代旅游业发展的需要，符合行业发展趋势，符合城市发展规划要求，项目工程技术先进可靠、建设规模合理、建设方案可行，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。
财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。
1.9.2建议
1．切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。
2．应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。
3．应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。
第二章 项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
1．旅游业的大发展趋势
从二十世纪九十年代起，在全球相对过剩的经济格局下，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业如虎添翼，成为经济增长重要因素。以年均8-10%的速度持续增长，同时带动了第三产业如服务业、金融业的发展。据专家预测，未来20年内，全球游客人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。特别是度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。
中国有着几千年渊源的文化资源和秀丽的自然资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”，随着旅游业的全球一体化趋势，中国日益受到国外游客的青睐，成为旅游观光的首选地。改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。
国家已把旅游业列为国民经济新的增长点，充分肯定了旅游业作为经济支柱产业对拉动需求所起的扛杆作用。
2007年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。
2008年，全国旅游行业克服困难，总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次,实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。
我国入境旅游市场

时间
入境游客总人数（万/人次）
比上年增长（%）
入境外国游客人数（万/人次）
比上年增长（%）
入境港澳台游客人数（万/人次）
比上年增长（%）
入境游客过夜人数（万/人次）
比上年增长（%）
旅游外汇收入（亿美 元）
比上年增长（%）
2002
979.1
9.99
1343.95
19.71
8446.88
10.66
3608
10.96
203.85
14.57
2003
916.21
-6.38
1140.29
-15.15
8026.92
-10.43
3297.05
-10.41
174.06
14.61
2004
10903.82
18.96
1693.25
48.49
9210.58
14.75
4176.14
26.66
257.39
47.87
2005

12029
10.3
2026
19.6
10003
8.6
4681
12.1
293
13.8)
2006
12494.21
3..9
2221.03
9.7
10273.18
2.7
4991.34
6.6
339.49
15.9
2007
13187.33
5..5
2610.97
17.6
10576.36
3.0
5471.98
9.6
419.19
23.5
2008
13002.74
-1.4
2432.53
-6.8
10570.21
0.06
5304.92
-3.1
408.43
-2.6
2009
12647.59
-2.7
2193.75
-9.8
10453.84
-1.1

XX省委、省政府明确提出：“有必要突出和强调旅游业在XX经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度。旅游业成了XX的优势龙头产业、支柱产业和经济热点，XX旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。
为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了《XX省旅游规划大纲》、《XX省旅游管理条例》、《XX省旅游市场管理规定》，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确轨道。
XX省是我国最大的经济特区，也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区。
这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游所需要的4S资源：阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为XX旅游业的发展增添新的生命力。目前，XX省正在向“旅游强省”进军。
《XX省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要》提出XX的战略目标是：到2020年，XX建成中国旅游强省，成为亚洲最佳、国际著名的热带海岛旅游度假胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。
2．XX省、XX市和乐东县旅游业快速发展
（1）XX省旅游业发展情况
XX岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%。
XX岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。XX岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。 适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据《XX省旅游发展总体规划纲要》，XX省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。
XX，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地，美丽的XX岛，正以她的热情的胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人旅游所需要的4S资源：阳光、海水、沙滩、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为XX旅游业的发展增添新的生命力。
随着我国经济持续的稳定的高速发展，人民生活水平逐步提高，随着跨海铁路的开通，到XX旅游的人数越来越多。作为支柱产业，XX省旅游的发展及增长率远高于全国平均水平。随着旅游业向度假休闲旅游方向的转变，对各种旅游设施特别是酒店的需求越来越大，酒店业作为旅游业的组成部分，得到了较大的发展，也吸引了社会众多资金投资于酒店。
近年来，XX旅游业的得到前所未有的发展。优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来投资兴业，全国和来自世界各地的旅游者来XX打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。特别是春节、五一、十一黄金周期间，旅游业的发展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。
随着XX逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，全省各项旅游业接待国内外游客由2002年的1255万人次上升至2009年的2250万人次，平均增长速度达到10.22%。
XX省2002—2009年旅游接待情况
单位：万人次
年份
指标
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
总接待人数
1254.9
1234.1
1402.9
1473.28
1605.02
1845.41
2060
2250.33
其中
境外
38.9
29.3
30.9
43.19
61.69
75.31
97.93
55.15
境内
1216.0
1204.8
1372.0
1516.47
1543.33
1770.20
1962.07
2195.18
2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入149.63亿元，增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个百分点。年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。
2008年全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%。其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游者97.93万人次，下降5.5%。旅游总收入192.33亿元，增长9.1%。其中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%，提高1.9个百分点。年末全省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家。
2009年在大力推进国际旅游岛建设进程，以及在加强旅游宣传促销与区域合作力度的作用下，旅游业克服国际金融危机、甲型H1N1流感等不利因素的影响，呈现不断加快发展趋势。全年接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长9.2%。其中，接待国内旅游者2195.18万人次，增长11.9%；接待入境旅游者55.15万人次，下降43.7%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。其中，国内旅游收入192.82亿元，增长16.9%；入境旅游收入18.9亿元，下降29.1%。旅游饭店客房开房率59.18%。年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。
从以上数据可以看出，XX省旅游收入和旅游人次呈逐年稳步上升的趋势，特别是境外旅游人次和旅游收入增长快于境内旅游。
（2）XX市旅游业发展情况
XX，地处北纬18℃，位于中国XX岛最南端，是地球上迷人的风景地带。久负盛名的阳光与大海，缤纷神秘的海底世界，雄浑的108米海上观音，清新自然的生态环境、浓郁的热带风情……一个向世界出口阳光与空气的地方，一个世界上最有希望的旅游目的地。碧海蓝天、椰风醉人，XX妖娆动人；明星荟萃、佳丽如云，XX风采曼妙。美丽XX，浪漫天涯，永远的热带度假天堂。
XX市环境极为独特，集山、海、河自然美景于一体，构成XX市独特的自然景观。
随着XX逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，XX市各项旅游业接待国内外游客由2003年的300.4万人次上升至2009年的669.05万人次，平均增长速度达到14.28%。旅游收入由2003年的29.26万元上升至2009年的103.77万元，平均增长速度达到23.49%。
XX市2003—2009年旅游接待情况
单位：万人次
年份
指标
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
总接待人数
300.4
364
406.59
454.9
538.43
604.15
669.05
旅游总收入
29.26
39.10
51.29
65.4
80.11
91.05
103.77
2008年全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长 12.2%。其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.7% 。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。旅游饭店客房开房率63.0%，比上年提高1.7个百分点。
2009年，全市接待旅游过夜人数669.05万人次，比2008年增长10.7% ，其中，接待国内旅游者637.27万人次，比2008年增长15.2%；接待海外旅游者31.78万人次，比2008年下降37.9 %。全年旅游收入103.77亿元，比2008年增长14.0% ，其中，境外旅游收入19497万美元，比2008年下降25.7%。旅游饭店客房开房率62.3%，比2008年下降0.7个百分点。全市列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，比2008年增加6家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆16家，一星级宾馆5家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间，比2008年增加2565间；拥有床位57210张，比2008年增加3190张。全市共有A级及以上旅游景区8处，其中，5A景区2处，4A景区3处。
（3）乐东县旅游业发展情况
乐东县作为XX旅游发展圈的重要组成部分，直接受XX旅游快速发展的辐射作用，成为XX旅游圈进—步扩充的强力支撑点，也是把XX建成“绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛”的重要区域之—。
乐东县具有丰富的旅游资源，有世界顶级热带雨林——XX国家森林公园、保国毛公山自然景观、乐东滨海特别旅游规划区（龙栖湾、龙腾湾）、龙沐湾国际旅游度假区、昌化江大广坝内河水上旅游景点、佳西岭自然保护区和现代工农业观光资源。
2008年各主要旅游景区（点）接待国内外游客4.43万人次，增长0.7%；旅游总收入638.75万元，增长1.68％。
2009年旅游业快速发展。随着国内经济出现积极变化及我省经济持续回升向好，在加大旅游促销力度的作用下，旅游业逐步呈现不断加快发展态势。全年全县共接待国内外游客6.67万人次，同比增长7.57%；旅游饭店接待人数5.77万人次，同比增长29.8%；实现旅游总收入810万元，同比增长14.3％。
3．国际旅游岛的建设为XX旅游注入了新的动力，为XX旅游业创造了广阔的发展空间。
2009年12月31日国务院发布了《国务院关于推进XX国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号），将建设XX国际旅游岛上升为国家战略，逐步将XX建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。
并明确了XX国际旅游岛的战略定位：（1）我国旅游业改革创新的试验区。（2）世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥XX的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升XX旅游管理和服务水平。（3）全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使XX成为全国人民的四季花园。（4）国际经济合作和文化交流的重要平台。（5）南海资源开发和服务基地。（6）国家热带现代农业基地。
围绕在建设国际旅游岛背景下大力发展旅游业，充分发挥XX丰富的旅游资源优势，XXXXXX酒店有限公司拟建设XXXXXX酒店建设项目，紧抓XX省建设“国际旅游岛”的机遇，结合XX省旅游业的良好发展势头，将项目建设成为集豪华酒店、餐饮会议和休闲健身于一体的、具有世界先进水平的山地湖滨休闲度假胜地，满足高标准商务休闲度假、住宿、餐饮、娱乐等多种要求，配置相应的酒店设施及功能，将为XX省的旅游业发展做出自己应有的贡献。

2.2世界顶级热带雨林——XX国家森林公园介绍
XX国家森林公园成立于1992年，地处XX岛西南部，跨东方、乐东两市县，距南山文化旅游去60公里，距国际滨海旅游城市XX市90公里。粤海铁路、环岛高速公路横贯其中，交通十分便利。公园总面积447km2，森林覆盖率98%，拥有全国整片面积最大、保存最完好、生物多样性指数最高的原始热带雨林，是全球40个具有世界意义的生态单元之一，享有“天涯第一园”、“XX之肺”、“热岛凉山”的美誉，入选中国最美十大森林。
XX除了优越的热带森林及其生态环境，是休闲度假的理想场所，另外就是它是XX唯一山海相连最近的森林公园，拥有世人熟知四季清凉的南国XX，以及海拔1412.5m能极尽一览众山小的XX主峰。
主峰：主峰海拔1412.5m，一览众山小。主峰脚下群山环抱中的月池、玉女池婀娜多姿，年平均气温19.7度，清凉无夏，是旅游观光和休闲度假的绝佳去处。
XX：海拔810m，水面40公顷，群山怀抱，景色秀丽，湖光山色倒映；年平均气温19.7度，是清凉世界、休闲度假和水上娱乐的天堂。景区中鸣凤谷完美展现热带山地雨林特色。

2.3项目建设的必要性
项目的建设顺应XX国际旅游岛建设的客观要求，是XXXXXX酒店有限公司自身发展的需要。项目的建设将为XX省和乐东县旅游业的发展，为乐东县乃至XX省经济发展做出一定的贡献。可为当地政府缓解社会就业压力尽自身的锦薄之力。项目建设符合《XXXX风景旅游区总体规划》（2008-2025），符合XX省和乐东县国民经济和社会发展的需要，项目较大的经济效益和社会效益，项目的建设是必要性的。
第三章 市场分析
3.1客房供给增长预测
未来市场供给情况可以概括如下：
（1）持续开发的酒店项目预期将进一步提升XX作为中国首选度假目的地的地位，也可能使XX成为整个亚太地区唯一一个拥有众多国际顶级度假酒店的目的地；
（2）未来，绝大多数新开发酒店项目都将位于诸如海棠湾、清水湾和XX市西海岸这样的新兴度假开发区域，而山地雨林度假酒店的发展将为市场提供更加多样化的产品，乃至进一步提升市场的吸引力。
3.2客房需求增长预测
在预计客房需求方面，考虑到酒店供给的增长有助于提升XX酒店多样性产品的供应能力，进而增强XX省作为一个国际性度假目的地的知名度。
（1）未来的住宿率将随着未来供给增长的波动而变化；
（2）虽然在不远的未来，供给水平预计将超过需求水平，但是在中长期内，市场预期能够消化这些新增供给，并平衡所有新增供给，预计住宿率水平能够保持健康发展的态势；
（3）着眼于XX省酒店市场的现状，国际旅游岛建设的顺利推进，对市场中长期的发展趋势均比较乐观。
预计市场需求会逐步增长：
（1）散客/团队需求
国内需求：
国内旅游需求预期强劲增长，并继续成为整体酒店市场的重要客源群体，理由如下：
①目前，在人们心目中XX岛是中国最好的热带度假胜地，而本项目建设地点位于世界顶级热带雨林——XX国家森林公园；
②XX是唯一一个中国人不需要签证和护照即可前往的热带度假胜地；
③随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富，对高档酒店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强；
④在航空交通方面，随着第3、第 4 和第 5级航权的开放，进出XX岛将更加便利；
⑤酒店经理们认为，中期内，需求的季节性因素对XX酒店市场的影响可能会越来越小，过去抱怨XX夏季天气炎热的国内游客似乎减少了；
⑥2010年至 2012 年，国内旅游需求（包括散客和团队）有望逐年增长。短期内，旅游散客需求预期将有两位数的增长，然后趋于一个更为平稳水平。
港澳台需求：
但随着交通日趋便利以及更多的国际酒店加入市场，港澳台市场大多为较高收益客源。XX岛旅游业的发展与其在全球范围内的市场宣传推广，XX旅游将备受追捧。
俄罗斯与独联体需求：
由于前苏联与中国在其社会主义阶段的友谊遗存关系，俄罗斯和独联体国家已经成为XX岛的传统客源市场。作为一个度假目的地和国家的知名度较高，许多旅游机构也都向上述地区的客源推荐XX，中国政府特别给予这些国家前往XX的游客免签证待遇，可以在XX停留15天。尽管绝大多数现有需求对价格都较为敏感，且多为旅行社的包价旅游，但随着俄罗斯人日渐富裕，他们对较高档酒店产品的需求亦随之增长。
东南亚需求：
总体上，考虑到整个亚太区众多度假市场的激烈竞争，该市场难以成为XX重要的需求市场之一。日本、韩国和欧美需求在与巴厘和普吉岛两个度假胜地的直接竞争下，XX将逐渐开始吸引更多的日本和韩国游客，其次是欧美市场。理由如下：
①XX优美的自然度假环境和适宜的气候；
②和其他东南亚度假胜地，包括巴厘和普吉岛相比，XX岛被认为是一个安全的度假之地；
③随着作为度假胜地的国际声誉和品牌知名度将不断提升，这有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声”，消除众多外国游客对中国旅游环境的不安和担忧；
④餐饮和购物场所等配套基础设施将不断增加；
⑤挖掘当地文化内涵并恰当地融入旅游资源中。在散客旅游市场方面，随着航空运输能力以及国际航线的增加，长线境外需求有增长的势头。
（2）会议需求
国内需求：
会议需求将保持健康发展，用以填补传统上的需求淡季。此外，国内会议需求将继续增长并占据会议市场的主体，理由如下：
①不需签证将继续成为大多数企业选择在XX岛召开会议的主要因素，即使这些公司的大部分机构都设在国外；
②即使XX尚无法和亚洲其他度假胜地在同一水平上竞争，但是，XX是国内唯一的度假胜地。许多时候，“东方夏威夷”的美称仍让大多数人视XX为一个向往的去处；
③中国加入 WTO 将进一步提升外国投资者的兴趣以及在各个层面、各个领域的投资，因此，也会增加外国投资企业，尤其是金融服务企业对于优质、不繁琐的会议设施的需求；
④同时，随着国内公司的成长壮大并逐渐适应国际会议/研讨会/培训等形式，来自国内公司的需求也将继续增长；
3.3市场住宿率水平预期
未来7年，XX酒店市场预计将经历显著的供给增长。2010年至2015年期间预计将经历两位数的增长。强劲的需求增长主要是受市场大量新增供给诱导。历史数据显示（并非表明），尽管新酒店不断开业，但是市场依然有能力吸纳新增客房供给，预计这一趋势有望继续得以延续。市场整体住宿率水平将出现波动起伏，并有望在2015年达到55%的稳定水平。
2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进XX国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，XX国际旅游岛建设正式步入正轨。
XX是中国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前XX经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。充分发挥XX的区位和资源优势，建设XX国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是XX加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对中国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。
省政府公布了一些行动计划，以实现将XX省建成一流国际旅游岛屿的长期目标。一些行动计划包括继续为游客提供免签证待遇、开放航权以及引进知名海外旅游机构和酒店管理公司。随着国内与国际游客到访数量的强劲增长，需求预期将经历与前几年类似的增长模式，当市场吸纳新增供给后，XX省酒店市场住宿率水平可能会有些微增长。
第四章 建设规模和建设内容
本项目主要建设内容和建设规模如下：
整个项目由接待大堂区、会议中心、康复疗养区、滨水别墅区、集中式酒店区、后勤服务区等几部分组成。
其中接待大堂区由1幢2层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为1300m2；
会议中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2，地下建筑面积500m2；
康复疗养中心为1幢3层热带雨林风格建筑，地上建筑面积为3500m2；
滨水别墅区由靠近湖滨的10幢2层、具有当地民俗风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2；
集中式酒店区由8幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为27700m2。
后勤服务区2幢3层热带雨林风格建筑组成，地上总建筑面积为3000m2。
建筑高低错落，以争取最大的观景视线。总建筑面积42500m2，其中地上42000m2，地下500m2，总客房数360套。
同时进行建设用地范围内园林环境工程建设（绿化工程、建筑小品、入口广场）、室外照明、泳池、2个网球场和背景音乐等。
第五章 项目地点与建设条件
5.1建设地点
项目建设地点位于XXXX岭XX，项目占地面积约125亩。
XX风景旅游区是《XX城乡总体规划（2005－2020）》 、 《XX省旅游发展总体规划（2002－2020）》中确定的重点旅游区之一，位于XX省的西南、乐东黎族自治县的西部，由白沙河将XX国家森林公园、尖峰镇、龙沐湾国际旅游度假区三个区域联系起来。
西线高速公路在尖峰镇有独立的立交出入口，沿西线高速公路从尖峰立交口至XX市区约为260公里、从尖峰立交口至XX市区约为 90公里。高速公路、海榆西线（225 国道）和西环铁路这三条交通大动脉使XX旅游区拥有较为便利的陆路交通条件。
5.2项目建设条件
1．自然气候条件
项目区地属低纬度地区，处于热带北缘，属热带季风气候。在大气环流处于低纬热带信风干燥气候带，但深受季风控制。气候特点表现为全年温热，夏季湿热多雨，冬季稍干凉，偶有阵寒。
温度——年平均气温 24.5℃，≥10℃的年积温 9000℃，最冷月平均气温 19℃左右，极端低温-2.8℃，极端高温 38.1℃；
降雨——年平均降雨量 2265.8 毫米，最高年份 3051.3 毫米，最低年份 1470.1 毫米，但雨量分配极不均匀，雨量多集中在 5—10 月的湿季；
日照——年均日照时数 1625 小时，年均相对湿度 88%。
另外，XX风景旅游区有明显的山地垂直气候变化现象，海拔每上升 100 米，气温递减约 0.6℃；降雨量随高度升
高而增多，虽然干湿季明显，但旱季较短，多雾导致虽无雨却不旱。
2．地质地貌和土壤
XX风景旅游区处于XX岛霸王岭——XX山系的南段，地势总体为中高周低，南坡地势陡峭与沿海平地接壤。自晚白垩纪燕山运动形成霸王岭——XX花岗岩穹形山地雏形，经第三纪断裂并伴岩浆活动，形成XX——牛腊岭岩浆岩山地。XX岩体是中生代第四期侵入的花岗岩，偶有晚期侵入的中性和基性岩体分布，后经更新世和全新世构造运动的强烈影响，地壳间歇性升降和断裂，多次剥蚀、夷平和堆积，形成多级地形面的花岗岩梯级山地和山前宽广的海成阶地地貌。
XX风景旅游区境内群山起伏，地形复杂，有高山、峡谷、丘陵和盆地，自然坡度多在 20 度以上。整个山体大致呈东东北——西南走向，总体上为西北高，东南低，最高海拔为XX主峰 1412.5m，在可视范围内形成独特的奇峰景观，也是登高揽胜的最佳场所。
XX国家森林公园内的风华壳类型多为长石大晶粒的似斑状花岗岩碎屑——硅铝质型和碎屑型，黑云母花岗岩碎屑——硅铝质型，局部凸起地段可见杂色网纹粘土——砂粘土带残留，东部山地一带有轻度变质的红色岩系碎屑——硅铝质风华壳分布。
旅游区内分布最广的土壤是砖黄壤和砖红壤，其他还有黄壤和燥红土等类型。
3．工程地质和水文地质
项目建设地点位于XXXX岭XX。其工程地质、水文地质情况良好，达到国家规定标准，符合要求。地下水和土对混凝土结构和钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。
4．地震设防
根据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，该区所在地的地震基本烈度为6度，抗震设防类别为丙类或乙类。设计基本地震加速度为0.05g。设计地震分组为第一组。
5．景观风貌特色
XX风景旅游区境内峰峦挺秀，重峦叠嶂，古木参天，藤萝交织， 林壑幽深，溪瀑纵横。在XX国家森林公园内地形垂直起伏变化较大，地形效应较明显，形成了多样化的动植物生境，使XX国家森林公园内的动植物资源更加丰富多彩。2005 年，XX热带雨林被《中国国家地理》评为中国最美十大森林， 是中国