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君庭项目可行性研究报告

君庭项目可行性研究报告

编 制 单 位： 上海君庭置业有限公司
编 制 时 间： 2013年5月

目 录

第一章 总论 3
一、本报告编制的依据 3
二、项目建设单位 3
1、建设单位母公司 3
2、项目建设单位 3
三、基地概况 4
1、土地来源情况 4
2、项目受让背景 4
3、项目地理位置 4
第二章 项目所在地区域状况分析 6
二、发展规划分析 6
三、产业政策分析 8
第三章 市场分析 10
一、区域经济概况 10
1、区域经济发展定位 10
2、区域环境状况 11
3、区域经济发展趋势分析 14
二、区域业态概况 16
1、住宅物业 16
2、商业物业 17
3、办公物业 18
三、周边项目售价情况 18
第四章 项目建设方案 19
一、建设项目概况 19
二、建设规模及主要技术经济指标 20
三、建设进度计划 21
第五章 投资估算及资金筹措 22
一、项目总投资估算 22
二、资金筹措计划 23
第六章 财务分析及评价 23
一、项目财务效益指标 23
二、项目总体评价 24
附表1：土地费用估算表 24
附表2：前期工程费用估算表 24
附表3：建安成本估算表 25
附表4：开发间接费用估算表 26
附表5：损益表 26
附表6：销售计划表 27
附表7：土地增值税 27
附表8：现金流量表 28

第一章 总论
一、本报告编制的依据
1、我国现行的有关城市规划、建筑设计、消防等规范。
2、房地产现行财务、税收制度。
3、《上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目》企业投资项目备案意见（杨发改备【2012】38号）。
4、《上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建筑方案设计》，上海现代建筑设计（集团）有限公司现代都市院。
5、上海市杨浦区环境保护局《关于上海新江湾城24-1、2、4地块项目环境影响报告表的审批意见》，杨环保许评【2012】416号。
6、上海市杨浦区重大工程建设指挥部办公室关于上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建设协调推进会议纪要。

二、项目建设单位
项目建设单位为上海君庭置业有限公司，该公司是上海禧福实业集团有限公司的子公司。
1、 项目建设单位母公司—上海禧福实业集团有限公司，总部位于上海，作为创业新锐，经过快速成长，已经发展成为一家拥有7家控股子公司、集房地产、金融投资、国内外贸易三业并举的综合性企业集团。集团房地产业秉承“打造精品楼盘，成就美好生活”的理念，先后在江苏、山东、上海等地开发“禧福·森林广场”、“禧福·凤凰城”、“禧福·君庭广场”等众多大型中高端房地产项目，赢得了市场的广泛肯定和美誉。集团在快速发展房地产行业的同时金融投资也齐头并进，迈着上海定位国际金融中心的步伐，集团重点涉足股权投资以及私募基金领域，分享了国内新兴产业的高速成长所带来的丰厚投资回报。在开展投行业务的同时集团正在积极谋划进军商业银行领域，目前入股某农村商业银行在即。集团将成就“国际禧福、百年企业” 作为不懈奋斗的目标，“十二五”期间，将加速推进产业转型升级，提升产业规模效应，增强综合竞争实力和可持续发展能力，将禧福打造成“资本多元、三业并举、管理现代、持续高效”的国内影响力企业集团。

2、 项目建设单位—上海君庭置业有限公司。该公司成立于2003年12月10日，注册资本5000万元，是宝钢发展有限公司为开发上海新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目而专门设立的项目子公司。2011年上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司按照股权转受让的方式完成该项目的收购，目前已经进入实质性启动阶段（已完成场地平整和试桩）。

三、基地概况
1、土地来源情况
上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司于2011年9月通过上海联合产权交易所竞得上海君庭置业有限公司60%股权,随后又线下受让35%和5%股权，并以承担19999.59万元委托贷款及负债的方式，合计以 53230.3654万元获得君庭置业100%股权及其名下新江湾城24-1、2、3、4,合计四幅地块的国有土地使用权，并于2011年9月20日与上海市杨浦区房屋土地资源管理局签订国有土地使用权出让合同。

2、项目受让背景
1）2010年3月18日下午，国资委宣布：除16家以房地产为主业的中央企业外，其余78户中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业，宝钢集团属于国资委控股的需要退出房地产开发业务领域的78家范围之内；因此君庭置业原母公司——宝钢发展隶属于宝钢集团，也需要明确退出举措。

2）为落实3.18会议精神，宝钢发展以《宝钢发展（2010）43号》文的形式提请母公司宝钢集团申请转让旗下君庭置业股权及资产，宝钢集团以《宝钢字（2010）100号》回文批复同意转让。

3）经上海大华资产评估有限公司出具的《沪大华资评（2010）第42号》评估报告显示：“流动资产评估增值316260475.95元，增值率146.39%。主要是企业存货中的土地使用权按照市场价格评估造成的评估增值”，君庭置业股权及土地使用权整体评估价值为53230.13万元、净资产33230.54万元。

3、项目地理位置
本项目位于上海市杨浦区江湾机场留用土地，单元控制性详细规划编号为（N091103）I1-01、I2-01、I3-01、I4-01，地块占地面积为21540平方米，用途为商业、办公、居住用地,地块无任何建筑，无征地拆迁、居民安置要求。
地块东至淞沪路，南靠政立路，西邻规划道路国安路，北接三门路。
新江湾城板块紧邻上海四大城市副中心之一----五角场商业综合区。地块东面的淞沪路殷高路有轨道交通10号线（M1）站点，距离仅为200米；地块南面的政立路规划有轨道交通17号线（L5）站点，距离也仅为200米；地块西面的国江路规划有轨道交通18号线（L9）站点，距离大概为4公里；地块北面的三门路国霞路规划有大型公交枢纽换乘，与地铁10号线18号线互补连通；此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域。

第二章 项目所在区域状况分析

一、 发展规划分析

杨浦区位于上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，由一代伟人邓小平亲笔题名的杨浦大桥一跨过江，与当今中国开发的热土——上海浦东新区紧紧相连，并成为杨浦的标志性建筑；西以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北以原江湾机场与宝山区接壤。总面积60.61平方公里。行政区域划分为11个街道、一个镇。
全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域，现有常住人口124万。
杨浦区发展规划目标及功能定位：
杨浦区委、区政府充分认识教育基础性、先导性、全局性的地位和作用，始终把教育放在构建和谐社会的重要位置，坚持教育优先发展；把教育作为关注民生，发展杨浦的大事，坚持教育优质发展。 同时上海市政府正式批准实施《杨浦知识创新区发展规划纲要》，确定科技教育为杨浦的主导功能，要高起点建设杨浦知识创新区。从工商业城市走向知识创业型城市，上海需要一个概念实体。 “知识杨浦”，是杨浦区区域经济、社会发展的形象定位，也是基础教育均衡、优质发展的价值追求。与政府及科研机构共同开展调研，深入到大学、社区、企业、重点地域现场勘查，集合了校区、园区、社区三方的力量，首次提出城区发展的核心理念，既大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”。其中，校区主要为整个城区的经济与社会发展提供智力支持；园区的主要功能是提供创新创业和就业的基地成为园区经济发展提供一个增长极；公共社区主要为校区和园区提供公共服务，创造一个适宜居住、休闲、交流的环境。
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
新江湾城发展规划：
新江湾地区将坚持高端发展原则，将“国际化、智能化、生态化”理念渗透到整个产业发展过程中。新江湾城南部打造现代商业商务区，加快高端商务楼宇建设，结合高星级酒店、剧院、时尚商业发展，与五角场功能区形成联动发展态势。西北部凸显国际科技产业园功能，充分利用复旦大学等高校的学科和人才优势，着力打造研发服务业和总部经济基地。中部提升国际化社区品质。着力发展业态领先、安全便捷、个性多元、服务完善的基础性服务业，营造国际品质的宜居社区。
具备了交通、环境、文化要素的新江湾城，成为众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧设的首选之地理。目前，众多实力开发商正在新江湾城这片土地上开发建设，共同打造美丽的生活空间。
新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目开发，完全符合当地地区发展规划。

二、 产业政策分析

作为杨浦区最具发展潜力的地区，新江湾城位于上海中心城区东北部，杨浦区的北部，东邻殷行社区。北接闸北电厂用地，紧邻黄浦江。西侧与宝山区和虹口区相望。南向上海市四个城市副中心之一的江湾五角场，江湾五角场地区过去以体育和文化教育为主，周围有复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海体育学院等，医疗设施有长海医院等。
杨浦区商务服务和基础性服务业发展原则：
1、坚持创新驱动原则。坚持创新步伐，着力提升商务服务和基础性服务业的现代化水平和综合竞争力，加快确立以创新驱动为主的可持续发展模式，促进建立以企业为主体、市场为导向、商学研相结合的商务服务和基础性服务业创新体系。大力推动理论创新、业态创新、管理创新、制度创新、营销创新、技术创新、人才引进和培养创新，实现杨浦商务服务和基础性服务业创新中的转型发展。
2、坚持以人为本与可持续发展原则。从规划理念、设计、功能、设施以及配套服务等方面体现一切为人服务的根本宗旨，力求规划编制和实施的人本化。同时追求社会功能、城市文化等方面的内在和谐，平衡区域生态、生活、生产综合环境，实现经济、社会、人口、资源、环境的可持续发展。
3、坚持统筹发展与集聚发展原则。推动商务服务和基础性服务业科学发展，促进产业联动、内外融合，实现综合性与专业性、高端化与大众化、国际的与民族的等多元因素统筹和谐发展，大力推进农商联动、商旅联动、工商联动、银商联动、内外贸联动，实现商业发展与城市建设、产业升级、消费增长相同步。充分关注产业联动和功能集聚发展，通过商业与商务相集聚，商业与文化、生态等相融合，形成规模集聚效应，进一步提高地域总体吸纳和辐射能力，促进城市综合资源的合理配置和有效发展。
4、坚持繁荣繁华与便民利民原则。注重城区内部的功能分工和合理布局，划分若干等级商业，提供不同范围和服务功能，体现不同土地级差和不同互补功能，形成完善的商业网络，既体现城市繁荣繁华的形象，又体现便民利民的本质，为居民购物和消费提供便利。
杨浦区商务服务和基础性服务业发展目标：
围绕上海建设“四个中心”和现代化国际大都市的总体目标，依托杨浦国家创新型试点城区建设的良好契机，结合杨浦区“四地四区”的发展定位，发挥杨浦区独特的区位交通、产业基础、发展空间和科技人文等综合优势，坚持搞活流通和扩大消费相结合，坚持提升重点和培育新兴相结合，坚持完善布局和拓展空间相结合，以重大功能性项目为抓手，加快推进商务商业设施建设,加快对内对外开放,进一步集聚和引进一批高能级、创新型的知名企业、知名品牌和总部机构，形成层次分明、主体多元、功能集成、布局合理的产业发展新格局，实现杨浦区产业结构升级与经济发展模式转变，区域经济可持续竞争力不断提升。“十二五”期间，商务服务和基础性服务业增加值年均增长18%以上，在2015年末达到385亿元以上，力争达到400亿元（按2010年168.6亿元计算，含商务服务、批发零售、住宿餐饮）。
1、基础性服务业发展目标
以实现区域战略目标、提升城区服务功能、提高城区综合竞争力为主线，以市场化、现代化、创新性为引领，加快完善由市级商业中心、区级商业中心、社区商业、特色商业街区构成的基础性服务业布局体系，加强市场流通功能塑造和贸易服务平台建设，促进新兴业态、知名品牌、先进理念和技术集聚。更好地服务于城区功能完善和提升，促进城市繁荣繁华；更好地服务于市民生活品质提高，保障民生，扩大消费，促进人民群众安居乐业。“十二五”期间，社会消费品零售总额年均增长15%以上，在2015年末达到480亿元以上，力争实现500亿元。
2、商务服务业发展目标
围绕形成以科教创新为特色、服务经济为核心的新型产业体系，加快产业结构和空间布局的战略性调整，以五大功能区建设为依托，以“智能、低碳、生态”的新型现代化商务楼宇开发为重点，带动存量商务楼宇改造提升，进一步提高楼宇品质、优化楼宇布局、完善配套服务，按照“两个优先”发展方针，重点引进发展科技金融、信息服务、专业服务及总部经济。到2015年，税收超亿元楼宇达到10幢左右。
新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目落户将带动新江湾地区的发展，提高当地居民的生活质量；使新江湾地区交通环境等优势凸显，也带动当地房地产开发的基础设施配套，拉动当地的经济发展。

第三章 市场分析

一、 区域经济概况
1、区域发展定位
■ “浦江时代”北节点
上海城市的发展主轴一直是沿东、西方向展开。自2000年之后，黄浦江两岸的综合开发工程成为了上海又一大城市开发启动战略，上海进入了“黄浦江时代”。当前的楼市发展也几乎印证了这一时代策略，小陆家嘴滨江线、老外滩、北外滩、世博滨江两岸，及至黄浦江支流的苏州河沿线区，都成为了上海楼市的佼佼者，而位于这条发展江轴北节点上的新江湾城，将承启这一时代策略，继续发展下去。
■ 创建上海“大脑”
上世纪九十年代以来，上海坚持“三、二、一”的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，经济中心城市综合服务功能显著增强。
进入二十一世纪之后，全球窗体顶端窗体底端信息化革命如火如荼，智力型经济发展迅猛，上海也开始全面启动“科教兴市”战略，依托科学技术、教育产业，建设“知识上海”、“智力上海”。
新江湾城正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区。在杨浦区提出的“知识杨浦”战略大背景下，新江湾城将扮演着重要角色。定位于“国际智慧城”的新江湾城，将与杨浦区共同构建上海的“中央智力区”，成为“知识上海”的龙头项目。
■ 连动副中心，形成稀有资源片区
五角场是市政府着力打造的上海四大城市副中心之一，随着去年中环的建成以及万达商业广场的运营使用，五角场向城市副中心又迈进了一大步，五角场的商办物业也逐渐成熟，而新江湾城规划则以中高档生态住宅为主，两大板块互相呼应，形成系列。值得关注的是，在寸土寸金的上海市区内，已经找不到第二块像9.45平方公里的新江湾城这样完整的可开发土地了。
2、区域环境状况
■ 总体规划：
在用地布局上，规划范围内用地布局以水系和绿化为骨架。结合现状河道和水体，规划网络状的水系，若干生态湖与居住社区公园和公共服务中心相结合作为住区空间组织的核心，其中军工路南侧的大片湖面除作景观用途外，还可保留与黄浦江连通并停泊游艇的可能性。规划范围内以河道系统联系各生态湖，并连通区内水系和小吉浦、黄浦江，形成兼顾景观和排水的水系。在形态上，以水系网络的分割形成有机的居住用地布局。
在规划范围内，国江路东侧约1平方公里左右的用地规划为大学校区，作为复旦大学的教学科研扩展用地。
新江湾城用地平衡表
用地性质
用地面积（公顷）
比例（%）
居住用地
20.9
2.2
公建用地
3.1
0.3
工业用地
16.3
1.7
仓储用地
115.8
12.3
对外交通用地
59.2
6.3
特殊用地
53.4
5.7
■ 景观规划：
新江湾城最大的优势是自然生态“绿宝石”， 是上海市中心未经开发的最大的一块风水宝地，9000亩的旺地。黄浦江活水从旁贯通。被列入上海未来4大示范居住区。
这是由它独特的资源决定的。这里紧邻1500亩复旦用地，教育是最大的资源，与其他新盘相比是得天独厚的。另外，这里有上海仅有的都市生态绿地，生态是新江湾的最大资源。于是，在上海市区最后一块纯天然生态区的新江湾城，一反常规地先不做建设规划，而是先进行土地的生态格局研究，在景观规划、公建设施确定后再布置住宅，绿中插楼。未来这里的建筑毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0。
　 　9.45平方公里统一规划知识型、生态型的花园城区，江湾天地滨水休闲中心、复旦大学江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、大型知识商务中心六大板块，巨资构筑上海人居典范之作。

■ 配套设施：

交通配套
地块西面的淞沪路殷高路规划有轨道交通10号线（M1）站点，距离大概为2公里
地块东面的国江路规划有轨道交通18号线（L5）站点，距离仅为200米
此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域
商业配套
新江湾城内部规划有3个邻里中心，其功能将包含社区行政管理、日常商业服务、文化卫生设施，其中的一个邻里中心就在本地块斜对面。
新江湾城的F街区规划为大型的商业知识区，未来将会形成大量的商业设施，距离地块约1.5公里。
此外，地块也可享受到五角场城市副中心的配套。
教育配套
新江湾城内规划了一所高级中学，两所初级中学、三所小学和七所幼稚园。其中在地块附近就规划有3所幼稚园和1所小学。在高等学府方面，复旦大学新江湾城校区将于今年9月正式启用。
医疗配套
长海医院，三等甲（位于长海路，距离地块约2.5公里）
东方肝胆外科医院，三等甲（位于长海路、长海医院旁）
同济大学附属肺科医院，三级甲（位于政民路，约1.5公里）
3、区域经济发展趋势分析

    新江湾城周边居住区人口密集，亟待疏解；同时周边大学教育功能的发展，也需要有拓展空间。因此在居住和教育功能方面对新江湾城的开发产生较大需求。由于原为军用机场，长久以来作为一块相对独立和封闭的用地，对地区交通通道形成一定程度的阻隔，新江湾城开发将有助于打通区域性交通通道，使地区道路系统更加完善。作为中心城不可或缺的组成部分，周边基础设施的良好发展为新江湾城地区的开发提供有力支撑。
    根据全市轨道交通系统规划，地铁M1、M3线和轻轨L5线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。如现有闸北水厂扩容保证供水，闸北电厂的改造改善周边环境质量等。
    原机场用地具有良好的绿化植被条件，机场搬迁成为待建地后该地区由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使该地区生态系统进一步恢复。对于发展居住区而言，现状用地良好的生态环境基础，提供营造优良居住环境的先天优势。
    新江湾城地区应开发建设为上海中心城的花园城区，在充分利用周边设施的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。同时，新江湾城地区应开发建设为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，成为21世纪上海城市居住区发展的新典范。
五角场商圈概述

五角场地处杨浦区北部,传统上是指由国定路、政立路、国和路围成的约3公里多的环岛地区,由邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、松沪路五条发散型主干道在此交汇而得名。
近年来五角场-新江湾城为杨浦区重点规划和开发建设区域，万达商业广场、百联又一城奠定了区域商业格局；中环线和轨道交通的建设大大提升了区域对外交通便利程度和区位价值；黄兴绿地板块和新江湾城住宅区建设提升了区域居住品质。
区域商业商务开发分环岛核心商务区、大学社区中心、科技研发中心、综合服务中心和文化体育中心五大板块：
l 环岛核心商务区———将建设商务办公楼、星级酒店、购物中心、步行商业街区等，依托区域内众多高校，吸引国内科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；同时吸引信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业企业入驻；知识服务业，如教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等也是该区域着力引入的目标。该区域商务办公建筑面积将达48.12万平方米。
l 大学社区中心———将整合学校部分硬件、软件设施，形成学生、教师、科研工作者、居民的工作和生活中心区，包括学生活动中心、学生交流中心、大学城信息中心等综合多功能的新型居住社区。为贴近商务需求，还将配套星级商务酒店、会议中心、娱乐功能设施、停车场等。中央社区商务办公建筑面积约11.38万平方米。
l 科技研发中心———将形成以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主的科技园区，构筑科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地。商务办公建筑面积约为30.1万平方米，包括新江湾城28.1万平米，323街坊东基地1.16万平米，324街坊旧改0.81万平米。
l 综合服务中心———未来主要提供区域内行政管理、专业服务、办公支援、信息咨询等综合服务，建造行政中心、金融投资中心、会展中心、文化中心等标志性建筑。
l 文化体育中心———以体育场、游泳池、体育馆为核心，发展文化艺术工作室、文化市场、休闲娱乐设施等。
五角场项目整体开发概况
本项目区域

二、 区域业态概况
1、 住宅物业
客户特征：新江湾城板块客户以杨浦、虹口、宝山北三区客户居多，地缘性强，一般为自主型的品质改善型需求，因此置业面积较大，注重品质和舒适度，对价格敏感度不高；
产品特征：因新江湾城板块多为改善型需求，项目多为精装大户型产品和类别墅、别墅产品，总价门槛高；
未来展望：新江湾城板块目前已定性为中产阶级/精英人士居住区域，以改善型需求为产品导向，目前因限购冲击和大量同类产品的上市，市场竞争异常激烈，唯有做好品质与细节才是企业制胜之道。
典型项目——2012年成交排行前十的项目

排名
项目名称
新推案时间
成交
成交
开发商
热销原因
面积（平米）
均价（元/平）
1
华润置地橡树湾城
2012/10/4
34823
37419
华润置地
品牌开发商、产品精致
2
创智天地嘉苑
2012/11/23
27530
37885
上海瑞安房地产有限公司 上海创智天地发展有限公司
品牌开发商、综合体项目、自身配套丰富
3
国际滨江城
2011/12/29
26219
29104
上海正海房地产开发有限公司
户型紧凑，总价相对区域内较低，价格优势明显
4
香景园
2012/8/31
25710
36313
上海保辉房地产开发有限公司
户型紧凑总价略低，性价比相对较高
5
九龙仓玺园
2011/6/25
18957
46330
上海绿源房地产开发有限公司
品牌开发商、产品大气精致
6
嘉誉园
2011/11/29
15135
38732
上海城投悦城置业有限公司
户型多样可选性大，性价比高
7
中建府邸
2012/9/22
14585
47740
华东中建地产有限公司
别墅提升社区价值、开发商品牌

2、商业物业
租售模式
万达商业广场、百联又一城和财富国际广场为开发商持有经营。其中万达将主要商业单体分别整体租赁给几大型商业体如第一食品、巴黎春天、HOLA家居、沃尔玛、黄金珠宝城、宝大祥等独立经营，而将广场内各单体沿人行通道底商和地下层单独持有经营，二者结合，经营状况良好；百联则招募旗下商家独立经营，财富国际广场委托信义房屋招商，持有经营。
九隆坊和东上海商业广场则分割出售。前者售后返租，委托专业商业经营公司经营；后者尚未销售。

租售情况
租金：万达广场-1F服饰城租金价格为15-20元/㎡/天，整体商业租金据新闻报道为3.3元/㎡/天；九隆坊按不同楼层定位招商，整体租金约为3-3.5元/㎡/天；财富国际广场商业整体租金约为3元/㎡/天。
租赁情况：万达商业广场和百联又一城基本都为满租，充分体现了专业商业经营者的招商和经营管理能力；九隆坊和财富国际广场都在06年底07年初开始招商，招商率约为30%和50%。
售价：九隆坊项目分割出售的价格，截止2007年7月23日平均成交价格为16071元/㎡。
销售情况：九隆坊2006年11月开始销售至2007年7月23日，总商业面积2.6万㎡售出18633㎡，销售率为71.7%。据调研，剩余主要为沿街铺面和大面积铺面。而小面积铺位（100万元总价以内）的客户主要是杨浦区本地人，而100-200万元总价铺位的客户主要来源于江苏、浙江。
）
17

君庭项目可行性研究报告
3、办公物业
杨浦区办公市场主要以五角场—黄兴板块和杨浦内环线板块组成，其中五角场板块和黄兴板块近期办公市场表现较为活跃。销售型办公物业销售均价为20000~30000元/ ㎡，租赁型办公物业租金在3-3.5元/ ㎡/天。五角场板块被规划为未来上海城市的副中心，给该区域带来了前所未有的区域竞争力。该区域市场长期发展不均衡，在“城市副中心”和“知识杨浦”的规划作用下，五角场板块的远景被放大，加上区域内原有办公楼较少且不成气候，楼宇经济欠发达，致使五角场区域内的办公类产品与真正意义上的CBD区域尚存在一定的差距。该区域规划远景尚未体现出功能优势，加之周边原有商务配套设施不完善，致使客户来源仍以区域内客户和少量投资客户为主。

三、 周边项目售价情况

本项目周边5-10公里范围内主要在售地产项目情况简介如下表：

序号
项目名称
地址
单价（万元/平方米）
地产类型
1
建发珑庭
杨浦淞沪路殷高东路
38000
住宅
2
保辉香景园
杨浦国晓路668弄
40000
住宅
3
润地华庭
淞沪路殷行路
38900
住宅
4
尚浦领世
江湾城路88弄
42000
住宅
5
东方蓝海国际广场
杨浦黄兴路国顺东路 
28000
写字楼
6
同济逸仙大厦
逸仙路25号
30000
写字楼
7
创智天地
大学路国定路
30000
写字楼
8
三湘未来海岸
新江湾城淞沪路、民府路口
35000
商铺
9
五角丰达
政益路8号
40000
商铺

第四章 项目建设方案

一、 建设项目概况
1、项目建设背景
本项目位于新江湾城，周边居住区人口密集，亟待疏解；同时周边大学教育功能的发展，也需要有拓展空间。因此在居住和教育功能方面对新江湾城的开发产生较大需求。由于原为军用机场，长久以来作为一块相对独立和封闭的用地，对地区交通通道形成一定程度的阻隔，新江湾城开发将有助于打通区域性交通通道，使地区道路系统更加完善。作为中心城不可或缺的组成部分，周边基础设施的良好发展为新江湾城地区的开发提供有力支撑。
根据全市轨道交通系统规划，地铁M1、M3线和轻轨L5线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。如现有闸北水厂扩容保证供水，闸北电厂的改造改善周边环境质量等。
原机场用地具有良好的绿化植被条件，机场搬迁成为待建地后该地区由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使该地区生态系统进一步恢复。对于发展居住区而言，现状用地良好的生态环境基础，提供营造优良居住环境的先天优势。
新江湾城地区应开发建设为上海中心城的花园城区，在充分利用周边设施的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。同时，新江湾城地区应开发建设为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，成为21世纪上海城市居住区发展的新典范。
基于以上特点上海君庭置业有限公司将在新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目上建成集中居住、办公、商业为一体的综合性社区，提高本社区及周边社区的生活质量。
2、项目建设总体思路
在全面深刻、理解与领会杨浦区及新江湾城发展规划本项目将集合 “生态、人文、信息、低碳、资源”各项内容，提出对本地块新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目开发建设的总体思路是：
Ø “以人为本，为人服务”，了解分析社区人员的社会文化特性，加强社区人员的“工作、文化、休闲”生活，提供人与人交往的优质平台。力求创造出一个环境优雅、文化内涵有特色具有全方面人性化服务的综合性花园式居住、办公、购物的空间；
Ø 生态家园，亲近绿色，留住自然，以绿色、自然为基调的生态社区是社区人员选择居住、办公、购物的理想场所；
Ø 寻找综合性开发项目区别于一般商品房开发小区、办公楼的不同之处，引入各类商业配套，保证社区人员在生活中更加便捷；
Ø 新型的适应未来需要的生活方式。以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式，齐全而便利的生活配套服务设施，科技化、信息化的设备系统，构成了新社区居民的生活、办公方式。
Ø 多元文化共生与发展，创造具有特色的地方文化、景观文化、社区文化等。

二、 建设规模及主要技术经济指标
该项目开发上海市杨浦区新江湾城24-1、2、3、4号地块综合项目；项目总用地面积21540平方米, 总建筑面积约90,725.4㎡,其中24-1、2、4号地块已经动工，24-3号块占地面积1810平方米，建筑面积4525㎡，需要与另一家开发商筑居同步规划施工，目前双方同时启动时间约为2013年下半年），24-1、2、4号三个地块的主要技术经济指标如下：

项目主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
1
总用地面积
平方米
19730.5
总建筑面积
平方米
86200.4
2
地上不计容建筑面积

地上计容建筑面积
51146.6

其中
住宅
6275
写字楼
22482.5
总部办公
4007.7
商业
18261.4
门卫及垃圾房
120
地下建筑面积

34279.8
其中
商业

5808.3
停车位
450辆
人防面积
8120
3
住宅所占比例
%
11%
办公所占比例
%　
47%
商业所占比例
%
42%
4
建筑占地面积
平方米
9530
5
道路广场面积
平方米
10200.5
6
绿地面积
平方米
16.8%
7
建筑密度
%
48.3%
8
容积率

2.592
9
绿地率
%
16.8%
10
机动车停车位数
辆

460
其中
地面停车
10
地下停车
450
11
非机动车停车数
984

三、建设进度计划
本项目计划于2013年2月开工建设，2014年5月开始预售，预计2015年12月可全部交付使用，建设周期约为36个月。

第五章 项目投资估算及资金筹措

一、 项目总投资估算
项目投资估算表（单位：万元）

序号
项目
估算金额
备注
1
开发成本
100945

1.1
土地费用
50839
详见附表1
1.2
前期工程费
2767
详见附表2
1.3
建筑安装费
40122
详见附表3
1.4
公共配套费
6772

1.5
开发间接费用
445
详见附表4
2
开发费用
29055

2.1
管理费用
1776
按照销售额的1%测算
2.2
销售费用
3552
按照销售额的2%测算
2.3
财务费用
22440
　27000万元，17%/年计算一年，70000万元以8.5%/年计算三年。
2.4
不可预见费
1287
按(1+2)×1%测算
3
总投资
130000

二、资金筹措计划

项目投资资金来源表（单位：万元）

序号
项目
金额
比例
1
自有资金
60000
46.15%
2
借入资金
70000
53.85%

合计
130000
100.00%

第六章 财务分析及评价

一、 项目财务效益指标

项目财务效益指标一览表

序号
内容
单位
指标
1
总投资额
万元
130000
1.1
开发成本
万元
100945
1.2
开发费用
万元
29055
2
项目对外销售总收入
万元
177617
3
利润总额
万元
32488
4
投资报酬率
%
24.99%
5
投资利税率
%
36.63%
6
自有资金的投资利润率
%
54.15%
7
项目净利润
万元
24366
8
投资净利率
%
18.74%
9
销售净利率
%
13.72%

二、 项目总体评价

附表1：取得四块土地费用估算表（单位：万元）
土地使用权获得价款总额汇总（万元）：
股权转让
宝钢发展有限公司
37564.33
上海宝莲投资（集团）有限公司
11630.69
孙月新
1757.53
土地转让尾款
军用土地转让费
1567.50
支付的借款利息费用
转让前君庭借款利息
921.12
交易所服务费
产权交易费
277.82
产权转让中介费
上海正廷企业营销策划中心（有限合伙）
1777.64
其他

13.2
总额

55501

说明：四块土地共21540平方米，因此次只开发其中三块土地（7丘、12丘、18丘），共19730.5平方米，其中13丘不开发，为1809.5平方米，按土地比例算出：55501*19730.5/21540=50839万元（取四舍五入）。

附表2：前期工程费用估算表（单位：万元）

序号
项目
金额
单价（元/平方米）
1
测量丈量费
68.44
13.41
2
勘探工程
21.55
4.22
3
规划费
68.96
13.51
4
建筑设计费
1162.92
227.90
5
市政设计费
142.23
27.87
6
园林设计咨询费
51.72
10.14
7
装修设计费
181.02
35.48
8
零星工程设计费
77.58
15.20
9
报批报建费
517.20
101.36
10
晒图费
25.86
5.07
11
临时道路
120.68