旅游综合体项目法律服务模式初探.docx
《旅游综合体项目法律服务模式初探.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《旅游综合体项目法律服务模式初探.docx(7页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、旅游综合体项目法律服务模式初探作者:宋阳 张菁近年来,随着城市化和旅游业的快速发展,我国的商业地产面临着前所未有的机遇与突破,房地产开发商纷纷开始探索一些全新的地产开发模式,其中除了各地正在蓬勃兴起的“城市综合体”之外,“旅游综合体”这种全新的商业形态已经逐步成型并在各城市和旅游景区周边轰轰烈烈地展开,不少旅游城市将旅游综合体作为推动旅游业转型升级、提升城市形象的重要载体。可以说,我国的地产发展到今日,已从单一的住宅地产、商业地产向“城市综合体”和“旅游综合体”快速迈进。笔者近年来受聘担任多家大型房地产公司的综合体项目法律顾问。在提供法律服务的过程中,我们认识到综合体项目不同于一般的房地产开发
2、,由于其规划设计复杂、开发周期较长、资金投入巨大、物业形态众多、不同物业形态利益诉求存在差异等特征,需要律师就其开发、运营过程中存在的主要法律风险进行全面的分析和科学的管理,并向客户提供团队化、全程化和一体化的法律服务,以满足客户全面的法律风险防控需求。尤其是旅游综合体项目,涉及的法律风险相比城市综合体更加复杂多样,对律师的法律服务也提出更高的要求。本文试图从专业律师的视角和法律服务的实践经验,对旅游综合体项目的法律服务模式进行研究和分析,并进一步寻找法律服务的空间。一、旅游综合体的概念和特征(一)概念“旅游综合体“的概念实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”,但二者有着明显区别。城市综合体是
3、以建筑群为基础,融合商务办公、商业零售、综合娱乐、酒店餐饮、公寓住宅四大核心功能于一体的“城中城”,是一个功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。而“旅游综合体”,或称之为“休闲度假综合体”或“旅游度假综合体”,是指基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的,以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架,整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是一个旅游经济系统,并有可能成为一个旅游休闲目的地。应该说旅游综合体的蓬勃发展是顺应时代发展的产物,既契合了政府为改善投资环境、提升城市形象和发展
4、旅游业的需要,也符合旅游消费升级后旅游供给必须相应升级和创新的需要。旅游综合体的开发类型主要有两种:一是依托著名旅游目的地进行相关开发,另一类是依托城市进行开发。旅游综合体不可能独立于旅游景区或城市发展,必须与区域发展战略相统筹,与区域发展规划相衔接。从地产开发的角度来说,旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式,实现了地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合,深圳东部华侨城就是一个成功的典型。(二)旅游综合体的特征“旅游综合体”体现了地产开发模式的三大升级:一是“旅游消费模式升级,即从单一观光旅游升级到综合休闲度假;二是景区发展模式升级,即从单一开发升级到综合开发;三是
5、地产开发模式升级,即从传统住宅地产升级到综合休闲地产。其包含五个核心特征:1.以一定的旅游资源与土地为基础。2.以旅游休闲功能为主导。3.以土地综合开发为手段。4.以休闲地产产品为核心。5.以较高品质服务为保障。二、旅游综合体项目的主要法律风险和管理法律风险是指由于交易的参与方不精通法律、疏于法律审查,或者主观上逃避法律监管而违反国际、国家、地方性的法律、法规、规章或者其他公共政策,导致承担法律责任或者受到法律制裁的风险。旅游综合体项目对于企业来说是一个全新的事物,需要不断摸索、学习和创新,同时,鉴于旅游综合体投资巨大,其开发成功与否,不论是对于投资商、景区、还是城市发展来说都有较大的影响。因
6、此,从项目的市场定位、选址、规划设计、融资、建设到后期的运营管理甚至未来的升级都需谨慎为之,尤其是在法律风险的防控和管理上,需要企业投入更多的关注。企业应当对经营过程中可能出现的法律风险点进行系统性归纳和分析,并在此基础上,全面地测评法律风险及提出一套适合的法律风险管理流程,包括法律风险的评估、法律风险的辨识和提示、法律风险的分析、法律风险的规避措施、法律风险的监控等等。在此过程中,除了企业内部的法律风险控制外,更重要的是外部的法律服务也要积极主动地全程参与法律风险管理的流程和环节。 根据旅游综合体项目开发运营的程序,其法律风险主要表现在政策风险、资金风险、施工风险、营销和运营风险等主要方面。
7、而作为项目法律顾问,律师需要就上述法律风险提供全面的、专业的管理,并提出行之有效的解决路径和方案。(一)政策风险及其管理政府的政策支持对于旅游综合体的成功与否至关重要。旅游综合体项目中面临的政策风险主要是指国家、地方政府有关旅游综合体投资、运营的政策发生重大变化,导致旅游综合体项目开发出现重大障碍,从而给企业带来巨大的风险,比如土地政策、项目的立项审批以及项目规划的确定等。因此,项目律师需充分关注涉及行业的政策变化,主动搜集相关资料,积极地参与政策的调查、论证,并及时提出新的解决方案。同时,在项目运行初期,律师应积极协助企业进行前期的调研,解决土地、规划和立项等各个环节涉及的法律问题。(二)资
8、金风险及其管理由于旅游综合体开发建设资金巨大,动辄几十亿,上百亿,面对如此巨大的资金压力,除了通常的银行贷款、先行开发销售带动后期开发的“滚动”模式外,笔者认为还可以通过项目公司增资扩股、建筑商垫资、定向开发、设计履约保证金条款、以房抵工程建设款等不同的方式或渠道达到融资的目的。项目律师应当就有关的融资模式提供法律意见和操作方案,并制定各类法律文件。(三)施工风险及其管理旅游综合体工程施工周期较长,通常在五年以上,工程建设涉及到勘察、设计、施工、安装、设备材料采购、装修等各个方面,同时整个工程中专业项目繁杂,不可预见的风险较多。因此选择一家综合实力强的工程施工单位,是工程管理上首要的核心工作,
9、同时应做好建设工程施工合同相关条款的设计,对风险分担进行明确约定。项目律师应当协助企业做好招投标工作,参与投标单位的资质预审,对候选单位进行实地考察、业绩调查,做好尽职调查,以便最终确定中标单位并签订建设工程施工合同。同时,项目律师应当积极参与工程施工总承包、工程造价与结算、工程的工期、安全和质量管理等工程施工的各个方面,确保项目的法律风险降至最低。(四)营销风险及其管理房地产项目运作成功的重要标志在于营销的成功。旅游综合体项目中包含不同的业态,给营销工作带来了新的挑战和风险。不同形态的物业需要不同的营销策略。项目律师应当就不同的营销策略提供法律意见,并审核或拟定相应的协议书,既保证项目的顺利
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 旅游 综合体 项目 法律服务 模式 初探
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。