新房验收交房全套流程及注意事项.doc
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1、新房验收交房全套流程及注意事项收房应知【提醒】:“两书两表”又增长了实测面积登记表开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书、房屋土地测绘技术报告书实测面积登记表、必须为原件而不是复印件。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在质量保证书和使用说明书上已形成大体统一的规范,问题较少;竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案,假如缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。消防这种关键环节,一旦出了问题,就是
2、人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,即使是十年二十年以后出了问题,查下来假如是发展商的过失,同样可以追究其责任。需要提醒购房者注意的是,一定要坚持先验房,后办理入住手续。如验房时发现问题,如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题,要书面呈送给开发商并让其签收,以免留下后患。公用建筑面积分摊原则:1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢
3、不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交(配)电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、
4、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(涉及山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具有使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(涉及物业管理)用房。其他原则:其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售协议中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的
5、,应重新提交面积测量报告。售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售协议(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。装饰、设备标准外墙:贴外墙砖内墙:耐水腻子找平地面:细石混凝土抹光顶棚:耐水腻子找平门窗:单元门为对讲系统;户门为四防门、塑钢窗、无室内门。厨房:地面为细石混凝土抹光(无防水层)、墙面为水泥砂浆抹平、顶棚为耐水腻子找平卫生间:地面为水泥砂浆抹平(有防水层)、墙面为水泥砂浆抹平,顶棚为耐水腻子找平;无洁具(预留管道)水源:市政供水供暖系统:壁挂式燃气炉;铜铝复合暖气片;电话线:预留电话线插孔(报装费买受人自理);有线电视:预留有线电视插孔(入网费买受人自
6、理)收房流程核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改善意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单1、 看墙壁。不知道从什么时候开始,看墙壁居然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子,窗户在雨天发现有渗水现象,一问,才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。
7、遇上台风来临之时,更是令人提心吊胆,而更使人惊诧的是,这栋还是一个区的国土局建的,真可怕。所以,验收这个,最佳是在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁假如有问题,几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外,尚有一个问题,就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问发展商,才知道本来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎解决以致留后患。2、 验水电。一方面是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是关键的了,但假如你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。验电线,除了看看是否通了电外,重
8、要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合规定。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达成4平方,否则使用空调时,容易过热变软。当然,这是一种抱负的配置,多数土建的电线会差一个等级。3、 验防水。这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。假如在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。假如在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污
9、/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。重要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。4、 验管道这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,由于在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会偷这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,假如这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,导致排水困难。尚有一种情况,但是就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,假如排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十
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