控制性详细规划论述.doc
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1、控制性具体规划学科整体框架:一、 控制性具体规划的定义、内容、成果、审批、作用与地位二、 控制性具体规划的指标体系拟定的意义、如何拟定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系。(比如容积率与哪些参数相关,如何拟定)三、 法定图则产生背景、存在问题,如何解决这些问题四、 控规中如何加强法制化一. 控制性具体规划的作用和地位(1)承上启下的作用. 在整个规划过程中, 控制性具体规划占据了极其特殊的地位.在它之上有总体规划(涉及分区规划),在它之下有修建性具体规划。控制性具体规划是两者之间有效的过渡与衔接,起到深化前者和控制后者的作用,保证规划体系的完善和连续。(2)管理的依据,建设的引导。 城市规划编
2、制与规划实行中相脱节给城市发展事业带来了很大困难。加强城市规划管理要从两方面入手:一方面是健全规划管理法制化制度,提高规划管理人员专业素养和职业道德;另一方面即提供事先拟定的、公开的、适当的城市规划作为管理的依据和建设的指导。由于控制性具体规划的层次、深度适宜,同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目的,因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。控制什么,怎么控制都有章可循,避免了主观性和盲目性;同时,控制性具体规划自身的法律效力及其相应的规划法规,也使规划管理的权威性得到了充足保证。它提供的依据和指导将保证公平的长期实行,使不同的机构、组织和个人可以获得抱负和协调的整体框架,从而有助
3、于社会整体的连续发展。(3)城市政策的载体。 城市政策是一定期期内为实现城市发展的某种目的而采用的特别措施,相对于城市规划原则来说,城市政策的针对性更强。 控制性具体规划的编制和实行过程中都包含储如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护,鼓励开发建设等方面广泛的城市政策的内容。例如,适当放宽规划地区土地使用强度控制,可以更多的吸引开发者的投资意向,从而带动地区发展;而对开发建设项目的多种选择,则可以实现城市产业结构的合理调整。作为城市政策的载体,控制性具体规划通过传达城市政策方面的信息,在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以
4、通过规划所提供的政策以及社会通过充足协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组织在决策时所面对的未来不拟定性,从而促进资源的有效配置和合理运用。二控制性具体规划的内容 控制性具体规划的重要任务是:以总体规划或分区规划为依据,具体规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理规定, 强化规划的控制功能,并指导修建性具体规划的编制。具体地说, 控制性具体规划的内容有以下几点。 (1)拟定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线; (2)规定各地块土地使用、建筑容量,建筑形态、交通、配套设施及其他控制规定; (3)拟定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高; (4)根据规划容量,拟定工程管线
5、的走向、管径和工程设施的用地界线; (5)制定相应的土地使用及建筑管理规定; (6)控制性具体规划的用地应当是功能相对完整或地区比较独立的区域,规模一般在1km2。3控制性具体规划的编制方法(1)基础资料的收集 控制性具体规划至少应收集以下基础资料: (a)总体规划或分区规划对本规划地段的规划规定, 相邻地段已批准的规划资料; (b)土地运用现状,用地分类应分至小类; (c)人口分布现状; (d)建筑物现状,涉及房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保存建筑等; (e)公共设施规模及分布; (f)工程设施及管网现状; (g)土地经济分析资料,涉及地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地
6、价变化、 开发方式等; (h)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。(2)控制性具体规划的用地分类和地块划分 控制性具体规划的用地应分至小类(参照附表控制性具体规划城市用地分类和代号)。控制性具体规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级,块是控制性具体规划的基本单元,其划分的原则为: (a)应保证地块性质单一,避免不相容使用性质用地之间的干扰; (b)严格遵守城市总体规划或分区规划、及其他专业规划的规定; (c)尊重现有用地产权或使用权边界; (d)考虑土地价值的区位级差; (e)兼顾基层行政管辖界线,便于现状资料的收集及记录。 地块划分可根据开发方式和管理变化,在规划实行
7、中进一步重组(小块合并成大块或细分为小块)。 地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大些,面积控制在0.5-3公顷左右,旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右.(3)控制性具体规划的控制体系 控制性具体规划的控制体系的内容可分为以下几类。 (a)用地控制指标:用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性; (b)环境容量控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、人口容量; (c)建筑形态控制指标:建筑高度、建筑间距,建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定; (d)交通控制内容:交通出人口方位、停车位; (e)城市设计引导及控制:对城市重要地段的地块,需对地块内建
8、筑的形式、色彩、体量、风格提出设计规定;(f)配套设施体制:生活服务设施布置,市政公用设施、交通设施和管理规定。 在以上控制内容中的前五项属地块控制指标可分为规定性和指导性两类。规定性指标必须严格遵照的指标;指导性指标是参照执行的指标,其目的是贯彻发展规划和开发控制的意图,将控制要素具体为布局引导。为修建性具体规划与建筑设计提供依据,引导城市建设有序进行。地块规定性指标一般为以下各项。 (a)用地性质:规划用地的使用功能,可根据用地分类标准进行标注;(b)用地面积:规划地块划定的面积;(c)建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控制;(d)建筑控制高度:即由室外明
9、沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离;(e)建筑红线后退距离:即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制;(f)容积率:即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益,可综合考虑征地价格与建筑租金的关系,根据不同的用地性质来决定,防止无效益或低效益开发导致的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设立超负荷运营;(g)绿地率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。通常以下限控制。这里的绿地涉及公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)不涉及屋顶、晒台的人工绿地,公共绿地内占地面积不大
10、于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地;(h)交通出人口方位:规划地块内允许设立出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标:机动车出入口方位:尽量避免在城市重要道路上设立车辆出入口,一般情况下,每个地块应设12个出入口;严禁机动车开口地段:为保证规划区交通系统的高效安全运营,对一些地段严禁机动车开口,如重要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段;重要人流出入口方位:为了实现高效、安全和舒适的交通体系,也许会有必要将人车进行分流,为此规定重要人流出入口方位。(i)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数,通常按下限控制。其他设施的配置涉及:居住区服务设施
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